כיצד לחשב יחס חוב להכנסה למשכנתא או הלוואה

אמנם אינך זקוק לידע אנציקלופדי בכל מרכיבי ציון האשראי הטוב או בשיקולים הכרוכים בהחלטות חיתום הלוואות, אך לא מזיק לדעת מה נעים למלווים - ומה מכבה אותם.

מלבד ציון האשראי שלך עצמו, הערך היחיד הראוי להמשך בירור הוא יחס החוב להכנסה.

קשה להפריז במרכזיות החוב להכנסה בתהליך החיתום. אם יחסך גבוה מדי, תתקשה מאוד להשיג הלוואות אישיות וסוגים אחרים של אשראי בשיעורים סבירים. זה יכול להיות השלכות חמורות על אורח חייך ובריאותך הכלכלית האישית, שחלקן נעסוק בהרחבה בהמשך.

להלן מה שאתה צריך לדעת על יחס החוב להכנסה: כיצד הוא מחושב, מדוע הוא משנה, המגבלות שלו כאינדיקטור לבריאות הפיננסית, ומה אתה יכול לעשות כדי לשפר את יחסך האישי או משק הבית..

מהו יחס החוב להכנסה?

זה מושג די פשוט.

יחס החוב להכנסה שלך משווה מה שאתה חייב מול מה שאתה מרוויח. במונחים מתמטיים, זהו כמות ההתחייבויות החודשיות שלך חלקי ההכנסה החודשית ברוטו שלך: ר  = ד/אני, כאשר D הוא החוב הכולל שלך, אני סך ההכנסה שלך, ו- R הוא יחס החוב שלך להכנסה.

כיצד לחשב את יחס החוב להכנסה

אתה יכול לחשב את יחס החוב שלך להכנסה בארבעה שלבים פשוטים:

1. הוסף את החובות שלך. ראשית, הוסף את כל החובות שלך. חובות המשמשות בדרך כלל לחישוב יחס החוב להכנסה כוללות משכנתא (כולל מיסים וביטוח שנצברו) או תשלומי שכר דירה, תשלומי רכב, תשלומי הלוואת סטודנטים, תשלומי הלוואה אישיים (ואחרים), תשלומי הלוואות על כל הלוואות ששותפת. חתום (פריט חשוב חשוב להורים עם ילדים בוגרים עמוסים בחובות), מזונות, מזונות ילדים, תשלומי הלוואת הון עצמי ותשלומי כרטיסי אשראי מינימליים (גם אם גובים יותר). זו אינה רשימה מלאה של חובות שיכולים להיכנס ליחס החוב שלך להכנסה. אם אינך בטוח באשר לחפש המלווה שלך, שאל ישירות את מנהל ההלוואות שלך.
2. אל תכלול הוצאות שלא חויבו בחשבון. המונה של יחס החוב להכנסה כולל רק הוצאות שנחשבו לחובות. זה לא חשבונאות כוללת של ההתחייבויות החודשיות שלך. הוצאות שאינן עובדות כוללות בדרך כלל תשלומי שירות (כגון מים וחשמל), רוב סוגי הביטוחים (כולל ביטוח רכב ובריאות), הוצאות הובלה (למעט הלוואות רכב), חשבונות טלפון סלולרי והוצאות טלקומוניקציה אחרות, מצרכים ומזון, רוב המסים (לא כולל ארנונה שנחוצה) והוצאות שיקול דעת (כגון בידור).
3. הוסף את ההכנסה הגולמית שלך. הוסף את כל מקורות ההכנסה, לפני מיסים. אם יש לך משרה מלאה ב- W-2, זה קל כמו להסתכל על המשכורת האחרונה שלך. אם יש לך מספר משרות חלקיות, עובד כקבלן עצמאי עבור לקוחות מרובים, או שאתה בעל עסק קטן, ככל הנראה הכי קל להתייחס להחזר המס של השנה הקודמת (בהנחה שההכנסה שלך לא השתנתה באופן משמעותי) או להוסיף ידנית קבלות באמצעות את דפי חשבון הבנק האחרונים שלך.
4. חלק את שלב 1 לפי שלב 3. חלק את סך החובות החודשיים שלך כהגדרתם בשלב 1 בהכנסה ברוטו שלך כהגדרת שלב 3. זהו יחס החוב להכנסה הנוכחי שלך!

הנה דוגמא פשוטה. אמור שלך סך החוב החודשי המצטבר, למעט הוצאות שאינן חוב, הוא 1,500 דולר. שלך הכנסה ברוטו חודשית, לפני מיסים והוצאות משק הבית, הוא 4,500 דולר. שלך יחס חוב להכנסה הוא 1,500 $ / 4,500 $, או 33.3%.

מדוע ענייני יחס החוב שלך להכנסה

חוב להכנסה הוא בין הגורמים החשובים ביותר שמלווים משתמשים בהם כדי להעריך את מבקשי ההלוואות.

עבור המלווים, יחס החוב להכנסה הוא אינדיקטור אמין ליכולתך להחזיר הלוואה חדשה בצורה מתוזמנת. סטטיסטית, ככל שעומס החוב הקיים שלך גבוה יותר ביחס להכנסותיך הנוכחיות, כך סביר להניח שאתה מאחור בשירות החוב.

מלווים למשכנתאות מכירים במיוחד את יחס החוב להכנסה של הפונים. לחתמי המשכנתא וחברות השירות שרוכשות את מרבית המשכנתאות לאחר הנפקתן, אין תמריץ מועט להנפיק הלוואות מסוכנות לפונים העשויים להיאבק במילוי התחייבויותיהם הקיימות..

המלווים שמנפיקים הלוואות משכנתא בסיכון גבוה יותר - המכונים משכנתא תת-פריים - מפצים על הסיכון הנוסף על ידי דרישת מקדמות גדולות יותר והקצאת ריביות גבוהות יותר. הלוואות משכנתא לסאב פריים לרוב דורשות מקדמות בצפון עד 20% וגובות ריביות העולות על 8% אפריל, לעומת 3% עד 5% למשכנתא פריים.

מהו יחס חוב לחוב הכנסה למלווים?

כל מלווה הוא שונה, אך 36% הם הקיצוץ המקובל לחובות הכנסה עבור הלוואות משכנתא. זהו היחס המרבי לחוב להכנסה המותר על פי הכללים של פאני מיי לגבי הלוואות חתומות ידנית.

פאני מיי כן עושה חריגים מכלל 36%. על פי מטריקס הזכאות של פאני מיי, פאני מיי מתירה יחסי חוב להכנסה עד 45% מהלוואות שניתנו ללווים עם ציוני אשראי גבוהים יותר ויתרות מזומנים.

הלוואות שהועברו ללווים אשר יחס החוב להכנסה שלהם עולה על 43% עשויות לחסוך הגנות לווה חשובות, כגון מגבלות על חיובי "נקודות" קדמיות ותקופות ריבית בלבד. עיין בספרות הלשכה להגנת הכספים של הצרכן בנושא משכנתא מוסמכת לקבלת פרטים נוספים על מה אסור ומותר.

נושים קטנים יותר פטורים מכללים הנוגעים למשכנתא מוסמכת ולכן עשויים להנפיק הלוואות משכנתא חיוביות ללווים עם יחסי חוב להכנסה העולים על 43%. נושים קטנים מוגדרים כמלווים עם נכסים של פחות משני מיליארד דולר וכ -500 משכנתא או פחות שהונפקו בשנה הקודמת. זכור כי למלווים יש שיקול דעת סופי לגבי החלטות חיתום - וכי לא משנה כמה מקל המלווה שלך, אתה צפוי לעמוד בריבית גבוהה יותר ובדרישות המקדמה אם יחס החוב שלך להכנסה יעלה על 36%.

האם יחס החוב להכנסה הוא אינדיקטור טוב לבריאות פיננסית?

ככל הנראה כבר ברור כי יחס החוב להכנסה אינו מהווה פרוקסי לתזרים המזומנים של משק הבית. על ידי אי הכללת קטגוריות הוצאות רחבות, כגון שירותים, ביטוח ומזון, החוב להכנסה הוא במקרה הטוב תמונה לא שלמה של בריאותך הכלכלית הכללית. למרות שקל יותר להוציא יותר ממה שאתה מרוויח עם ארנק מלא בכרטיסי אשראי או עם תיק עצום של הלוואות אישיות, מינוף מוגזם אינו הגורם היחיד שיכול לפגוע בחוסן הכלכלי שלך..

החוב להכנסה הוא מדד טוב לכושר האשראי האישי שלך, ולו רק בגלל המידה בה המלווים מסתמכים עליו בהחלטות חיתום. אולם יחס החוב להכנסות "מחוץ לקופסה", שהוגדר בארבעת השלבים שלמעלה, אינו מספיק בכדי לייצר תמונה הוליסטית של רווחתך הכלכלית.

כדי להשיג זאת, עליך להגדיר מחדש "חוב".

כיצד לחשב יחס חוב להכנסה מותאם אישית

יחס החוב ההכנסה המותאם אישית שלך אמור להסביר בהוצאות אישיות או משפחתיות חוזרות ונשנות, בלתי נמנעות, שלא נכללות בהגדרת שלב 2 של "חובות." הוצאות מסוג זה עשויות לכלול:

• ביטוח בריאות
• ביטוח רכב
• ביטוח דירה, אם לא בצרוד בפקדון
• עלויות טיפול בילדים, אם יש לכם ילדים צעירים במשק בית חד-הורי או דו-מפרנס
• מיסים על הכנסה, אם לא מופרדים לחלוטין מהמשכורת שלך
• הוצאות שירות ותקשורת
• מצרכים

ברור שככל שתכלול יותר הוצאות, תתקרב פשוט לעצב מחדש את תקציב משק הבית. (אם אין לך כבר תקציב משק בית, קרא כיצד להכין תקציב אישי בפעם הראשונה.)

תוכלו להימנע מכך על ידי התמקדות בחובות הגדולות ביותר: ברוב המקרים, ביטוח בריאות וטיפול בילדים. לפני חישוב יחס החוב להכנסה המותאם אישית, גרע את עלויות ביטוח הבריאות ועלויות הטיפול בילדים שלך (אם יש) מההכנסה ברוטו שלך.

אם אתה זכאי לזיכוי מס או ניכויים הקשורים להוצאות כלשהן, הוסף אותם בחזרה. תלוי בהכנסה שלך, אתה עשוי להיות זכאי לזיכוי מס השווה ל- 20% עד 35% מהמעון המעניק כשירות או הוצאות פיקוח אחרות לילדים ותלויים מתחת לגיל. 13, הוצא הוצאות בסך 3,000 $ עבור ילד אחד ו- 6,000 $ בהוצאות עבור שני ילדים או יותר. הזיכוי המלא זמין רק להורים בעלי הכנסה נמוכה. אם אתה מרוויח יותר מ 43,000 $ לשנה, האשראי שלך מוגבל ב 20%. (סף זה עשוי להשתנות בכל שנת מס, לכן עיין בהחזרי המס העדכניים ביותר שלך ובפרסומי ה- IRS הנוכחיים לפני שתניח הנחות לגבי זכאותך.)

חישוב יחס החוב שלך להכנסה: דוגמה

בואו נעבור דוגמא. אמור את חלקך שלך תוכנית ביטוח בריאות עולה לך 2,500 $ לשנה, סך הוצאות הטיפול בילדים שלך 11,000 $ לשנה לשני ילדים, ושלך הכנסה שנתית ברוטו היא 70,000 $. בהנחה שילדיכם זכאים לזיכוי מס לילד ובטיפול סיעודי, תוכלו לתבוע 2,200 דולר.

כדי למצוא את בסיס ההכנסה "האמיתי" שלך לחישוב מותאם אישית של חוב להכנסה, עליך לגרוע 13,500 דולר מ 70,000 $, ואז להוסיף בחזרה 2,200 דולר: הכנסה שנתית בסך 58,700 דולר, או בערך 4,892 דולר לחודש.

לאחר מכן תוכל להשתמש בבסיס ההכנסה שלך כדי לקבוע את עומס החוב המקסימלי המומלץ שלך, על סמך ספי החוב להכנסה של המלווים. אם אתה מגיש בקשה למשכנתא וברצונך להיות בטוח שאתה זכאי לתעריפים והתנאים הטובים ביותר לפרופיל האשראי שלך, צא ללא יותר מ 36% חוב להכנסה. על בסיס הכנסה חודשי של 4,892 דולר, מבלי להתחשב בהוצאות נוספות, אתה יכול להרשות לעצמך להוציא לא יותר מ- 1,761 דולר לחודש בשירות חוב.

טיפים לשיפור יחס החוב להכנסה

הפחתת יחס החוב שלך להכנסה עשויה להיראות כמובנת מאליה, אך לרוב קל לומר יותר מאשר לשלם את החוב. עקוב אחר הטיפים הבאים בכדי להשפיע באופן משמעותי ומועד על יחס החוב להכנסה לפני אתה מבקש משכנתא או הלוואה גדולה אחרת:

1. הוצאה דיסקרטיבית אחת הוצאה בתקציב שלך בכל חודש. זה יכול להיות לאטה של ​​בוקר, חבילת אינטרנט בכבלים-טלפון שאתה בקושי משתמש בה, מנוי למשלוח לארוחות שאין לך זמן לבשל. זהה חולשה פיננסית אחת כזו בחודש, קבע תוכנית לחיות בלעדיה, ותבל אותה מהתקציב שלך.
2. האץ את תשלומי החוב בתשלומים. הלוואות לתשלומים כוללות הלוואות רכב, משכנתא, הלוואות אישיות והלוואות אחרות עם תשלומים חודשיים קבועים. (לעומת זאת, כרטיסי אשראי וקווי הון ביתיים של טיפול באשראי ידועים כ"חובות מסתובבים ", מכיוון שאתה יכול למשוך עליהם בחופשיות והיתרה המצטיינת יכולה לעלות או ליפול בהתאם.) אם התשלומים החודשיים הגבוהים על הלוואות בתשלומים מגדילים את הסכום הגבוה שלך יחס חוב להכנסה, נסה להוסיף קצת לכל תשלום כדי לצמצם את מספר החודשים הדרושים כדי לפרוע את היתרה. עבור לווים המודאגים בעיקר מהפחתת החוב להכנסה לטווח הקצר עד בינוני, אסטרטגיה זו עובדת בצורה הטובה ביותר עם הלוואות שמתקרבות לתשלום: נניח, הלוואת רכב שנותרה 24 תשלומים חודשיים. זה לא יעיל כמו הלוואות שהונפקו לאחרונה לטווח ארוך יותר: נניח, משכנתא ל -30 שנה שנותרה 280 חודשים. משלמים יותר עבור מנהלי הלוואות לזמן ארוך יותר מדי חודש פחית להפחית את עלות הריבית הכוללת של ההלוואה. זה טוב לבריאות הפיננסית שלך לטווח הארוך, אך לא רלוונטית ישירות למצב החוב ההכנסה שלך לטווח הקרוב.
3. שלם כרטיסי אשראי במלואם בכל חודש. אלא אם כן אתה מנצל מבצע של אפריל לזמן מוגבל של 0% כדי לממן רכישה גדולה או לפרוע חוב בכרטיסי אשראי בריבית גבוהה יותר באמצעות העברת יתרה, אל תעביר יתרות בכרטיסי אשראי בין חודש לחודש. פעולה זו מעלה את התשלום החודשי המינימלי שלך - ואיתו יחס החוב להכנסה.
4. נצל את היתרונות של הצעות להעברת יתרה. אם האשראי שלך במצב טוב, אתה עשוי להעפיל לכרטיסי אשראי אפריל נמוכים, כגון Chase Slate או Citi Simplicity. כרטיסים אלה מגיעים לרוב עם הצעות העברת איזון ארוכות של 0% בחודש אפריל, המקפיצות למעשה את הצטברות הריבית על חובות כרטיסי אשראי שהועברו בריבית גבוהה, ומפחיתים את העלות לשלם אותם. נצלו אותם!
5. איסוף כמה שעות של עבודה פרילנסרית בכל שבוע. הגדלת הכנסותיו לעיתים קרובות קלה יותר מאשר הפחתת החוב של האדם. אם יש לך כישורים או כישרונות סחירים שמתורגמים היטב לשוק הקבלני או לייעוץ הפרילנסרים, הלה רעפים דיגיטליים. חפש עבודות באתרי עבודה פרילנסרים נחשבים.
6. דחיית רכישות גדולות. מתכננים פרויקט שיפוץ ביתי גדול? מחכה לרכב חדש? שקול לדחות את הרכישות עד שהחובות הקיימים שלך הם בשליטה. אם אתה צריך לממן חלק כלשהו מהרכישות האלה, תגדיל את יחס החוב להכנסה, תוך ביטול חלק מהעבודה הקשה או כל העבודה שהשקעת בהם..
7. הימנע מהגשת בקשה להלוואות או כרטיסי אשראי חדשים. הצעות כרטיס אשראי "מאושרות מראש" הם מפתה, אבל הם לא טובים ביחס החוב להכנסה. הימנע מלקיחת חובות חדשים, במיוחד הלוואות בריבית גבוהה וקווי אשראי, עד ששיעור החוב שלך להכנסה נמצא בשליטה. הימנע לחלוטין מהלוואות טורפות, כגון הלוואות ליום המשכורת.

מילה אחרונה

קל להבין את יחס החוב להכנסה בתקציר. איפה שהגומי פוגע בכביש, הדברים לא תמיד כל כך ברורים.

אם אתה מסיק מסקנה אחת מהפוסט הזה, אני מקווה שזה יחס החוב שלך להכנסה אינו הפוסק בבריאות הכלכלית שלך. כן, זהו שיקול חיתום קריטי למלווים, ויחס גבוה לחוב להכנסה עשוי להעלות את עלויות ההשאלה שלך או להחריג אותך לחלוטין מוויכוח. אבל פשוט לא ניתן להשיג תמונה מלאה ומדודה של המצב הכספי שלך ממספר זה בלבד.

האם חישבת את יחס החוב להכנסה לאחרונה? האם זה במצב טוב, או שמא יש לעשות יותר עבודה?