7 השקעות נדלניות אלטרנטיביות שרוב האנשים מתעלמים מהן (וכיצד להשקיע בהן)

כנראה שקפצת ישר אל נאמני השקעות נדל"ן (REIT), נכסים להשכרה לטווח ארוך שנרכשו דרך חברה כמו גג, והפכפכות בית לטווח קצר. כל אלה אסטרטגיות הגיוניות, וכאלה בהן השתמשתי בעצמי במהלך השנים.

אבל רק בגלל שהן האפשרויות הפופולריות ביותר, זה לא אומר שהן הדרכים היחידות - או אפילו הרווחיות ביותר - להשקיע בנדל"ן. למעשה, גומחות פחות ידועות מציעות לעתים קרובות תשואות טובות יותר בכל שוק או סוג נכסים. גורואים עסקיים מכנים "אוקיינוסים כחולים" אלה - כלומר יש פחות מים במים מתחרות - ומבטלים ביטויים קשים כמו "העושר נמצא בגומחות."

אם אתה מסתקרן בנדל"ן אך מעוניין לחקור מים כחולים יותר, עיין באסטרטגיות השקעה נדל"ן פחות ידועות אלה. קונבנציונאלי זה משעמם, בכל מקרה.

1. חללי עבודה

עם מרחבים עמיתים לעבודה מרקיעים פופולריות רבה, קשה להאמין שהתעשייה היא מעט יותר מעשר שנים.

החלל הראשון לעבודה בעולם הועלה לראשונה בסן פרנסיסקו בשנת 2005, ובשנים הבאות צצו יותר ויותר חללים בערים יקרות כמו לונדון וניו יורק. קבוצת סחר קטנה פתחה וקיימה את ועידת התעשייה הראשונה בשנת 2009, ועידת העצמאות של Coworking Unconference.

הענף האיץ מאז, החל מהיותו תנועת שוליים בקרב סולופרנרים ופרילנסרים, והפך לאחד הטרנדים הגדולים של העשור בתחום הנדל"ן המסחרי. הענף הוכפל בין השנים 2015-2018, ואנליסטים צופים כי למעלה ממיליון חברים בארצות הברית בלבד עד שנת 2022, לפי קבוצת הסחר Coworking Resources. חברת הייעוץ לנכסים JLL מדווחת כי שטחי משרדים גמישים צמחו מהר יותר מכל מגזר אחר בענף בממוצע של 23% לשנה מאז 2010.

חללים לעבודה הם win-win עבור כל המעורבים. חברים יכולים לחלוק בעלויות משרדיות, גם אם הם פרילנסרים בודדים שרק מחפשים מקום להציע את המחשבים הניידים שלהם. חברות סטארט-אפ יכולות להוסיף או לחסר את שטחי המשרד בגמישות. ספקי שטחי משרדים יכולים לשכור יותר שולחנות עבודה ממה שהיה בפועל מכיוון שלא כל שולחנות העבודה יהיו תפוסים כל הזמן.

באופן מוזר, בסיס הלקוחות הצומח במהירות לחללי עבודה לעבודה התרחק מהפרילנסרים והסטארט-אפים. על פי ענקית השותפות הענקית WeWork, כפי שפורסם על ידי Curbed, התאגידים הובילו את הזינוק בהרשמות במהלך השנים האחרונות..

כיצד להשקיע במרחבים לעבודה

הדרך הקלה ביותר להשקיע במרחבים לעבודה היא על ידי השקעה ב- REIT הכוללים אותם. דוגמאות לכך כוללות בוסטון נכסים (BXP) וושינגטון REIT (WRE). ניתן לרכוש אותם דרך רוב חשבונות ההשקעה כמו אתה משקיע על ידי ג'יי.פי מורגן.

או שאתה יכול לנקוט בגישה נוחה יותר. אם אתה כרגע בבעלותך או שוכרת שטחי משרדים, אך אינך משתמש בכולו, מדוע לא לשכור אותו? אתה בטח לא תהיה לבד. כמעט שני שלישים מכל מרחבי העמיתים לעבודה בארצות הברית הם עסקים צדדיים לבעליהם, לפי פרסום סחר Deskmag.

לחלופין, תוכלו להתנדנד לגדרות ולשגר חלל עמיתים ייעודי משלכם. התוכנית העסקית כמעט ולא מורכבת: אתם שוכרים שטחי משרדים ואז משכירים את המשכירות על ידי המשרד, השולחן או טרקלין הגישה המשותפת..

כבעלי עסק קטן, אני עובד מרחב עבודה לעבודה בעצמי, ואוהב אותו. עבור פחות מ 100 $ לחודש, אני מקבל גישה 24 שעות ביממה לשטחי משרדים יוקרתיים, נופים המשקיפים על חופים ויער המנגרובים, וקפה ותה ללא הגבלה.

עולם העבודה משתנה. מחקר שנערך ב- CNBC בשנת 2018 מצא כי 70% מעובדי המשרדים ברחבי העולם כיום מתייחסים לטלוויזיה לפחות יום אחד בשבוע. יותר ויותר, העבודה מתרחשת מרחוק, ולא כל עובד מרוחק רוצה לעבוד מהסלון שלהם.

2. אדמה גולמית

השקעה באדמה גולמית מגיעה עם הרבה הטבות, לא כולן ברורות.

ראשית, זה הרבה יותר ידני מאשר נדל"ן למגורים או מסחריים. שום שיחות טלפון מחצות אינן מתלוננות כי נורה נשרפה; אין תיקונים או שיחות תחזוקה.

זה גם עולה על שום דבר לתחזק. אם אתה קונה אדמות גולמיות במזומן, העלות השוטפת היחידה שלך היא ארנונה - שלעתים קרובות נמוכה עבור אדמות גולמיות בגלל תג המחיר הזול יחסית.

התחרות על השקעות קרקעות אינה קיימת כמעט בתחומים רבים. כשאתה פונה לבעלים בקניית אדמות לא מפותחות, בחלק מהמקרים אתה האדם הראשון שאי פעם עשה זאת. בעלי אדמות גולמיות לא מרוויחים מכך הכנסות, ולכן הם מקבלים לעתים קרובות פרוטות על הדולר.

כיצד להשקיע בארץ גולמית

לרשות משקיעי הקרקעות כמה אסטרטגיות. הראשון הוא לא לעשות כלום. אתה יכול לקנות ולהחזיק את האדמה ולחכות למכור אותה עד שתגיע להערכה.

אתה יכול גם להחליף קרקעות אם אתה קונה אותה מתחת לתמחור השוק. משקיע קרקע אחד שאני מכיר קונה קרקעות בהנחה ואז מציע מימון מוכר לקונים. הוא מוכר את הקרקע בפרמיה וגובה ריביות גבוהות במיוחד מכיוון שהוא יכול. הלוואות קרקע אינן מוסדרות כמו משכנתא וקשות לרוכשים ללוות, ולכן קונים רבים מוכנים לשלם ריביות גבוהות. ואם ברירת המחדל, הליך העיקול מהיר יותר מאשר לבתים למגורים.

לחלופין, תוכלו לשפר את הארץ בדרך כלשהי. אפשרות אחת היא לעבור את תהליך הזכאות, לבנות מחדש את הנכס, להתקין קווי מים וביוב, לחלק אותו בתחתית, או שילוב של אלה. לאחר מכן תוכל למכור את האדמה קרוב יותר להיות "ניתן לבנייה", או שתוכל לבנות עליה בעצמך כמפתח. אם בחרתם באחרון, תוכלו להחזיק בנכס כשכירות לטווח ארוך או למכור אותו עם השלמתו.

כמובן, אף אחד לא אומר שאתה צריך לבנות משהו כדי לשפר את האדמה. אתה יכול לעבד את האדמה לשימוש חקלאי או לשימוש אחר שאינו פיתוח, או להחזיק או למכור אותה.

רוב משקיעי הנדל"ן שיהיו נמנעים מהשקעות קרקעות מכיוון שהם לא מבינים זאת. אך עם הכשרה בסיסית וחינוך, הקונים יכולים ללמוד במהירות כיצד להעריך ולהשקיע באדמות גולמיות, יחד עם החסרונות שיש להימנע מהם. היזהר במיוחד עם יעוד; לא תמיד ניתן לבצע שיוך מחדש של קרקעות, ורשויות רבות מטילות מגבלות יעוד.

כדי לבדוק רישומי קרקעות, נסה AcreTrader או LandWatch.

3. בתים מיוצרים

כמו אדמה גולמית, אנשים רבים נמנעים מבתים ניידים ומיוצרים כיוון שהם לא סקסיים. למעשה, הם כל כך חסרי סמסונג, כי חלק מהמשקיעים מסתכלים באף שלהם על הרעיון. זה מתאים למשקיעים ביתיים מיוצרים מצוין; הם זוכים לצחוק כל הדרך לבנק.

כדאי להשהות להזכיר שיש הבדל טכני בין בתים מיוצרים לבתים ניידים. ביוני 1976 החלה המחלקה לדיור ופיתוח עירוני (HUD) להסדיר בתים ניידים, שקודם לכן לא היו מוסדרים ברובם. בתים שנבנו במפעל שנבנו לאחר 1976, וכפופים לקודי בנייה, מכונים "בתים מיוצרים", ואילו "בתים ניידים" מתייחסים למבנים ניידים לא מוסדרים שנבנו לפני 1976. עם זאת, רוב האנשים עדיין משתמשים במונחים זה בזה..

בתים מיוצרים ניתן לחבר לצמיתות את האדמה עליהם הם יושבים, או שהם יכולים לשבת בפארקים. פארקים ביתיים ניידים גובים בדרך כלל דמי שכירות חודשיים עבור המגרש, אשר לרוב כולל שירותי מים, ביוב ואשפה. כשאתה קונה בית מיוצר בפארק, אתה כמעט תמיד קונה את הבית בלבד, לא את האדמה (יותר בפארק בית נייד שמשקיע בקרוב).

כיצד להשקיע בבתים מיוצרים

אסטרטגיית ההשקעה הנפוצה ביותר עבור בתים מיוצרים היא קנייה והחזקה. משקיע קונה את הבית, עם האדמה או הבית רק אם הוא נמצא בפארק, וחותם על חוזה שכירות לטווח ארוך עם שוכר..

כמו בנכסי השכרה מסורתיים, ישנם בתים מיוצרים גדולים יותר וקטנים יותר, בכל התנאים, עם מגוון רחב של גימורים וגמישים. חלקם בתים מודרניים מקסימים עם שירותים נאים; אחרים הם צריפים.

פארקים גם משתנים במידה ניכרת באיכותם, ובעוד שמשקיעים תמיד יכולים להעביר את הבית, זה לא תהליך של מה בכך; זה יכול לעלות יותר מהבית עצמו להזיז אותו. כמו כן, פארקים מסוימים מטילים מגבלות גיל, כמו 55 ומעלה, אז עשו שיעורי בית על הפארק, ולא רק על הבית, לפני שאתם קונים.

כדי לגלוש ברשימות בתים מיוצרים, עיין במכירה מהירה על ידי בעלים או של Homes.com.

4. פארקים לבית ניידים

במקום לקנות נייד נייד או בית מיוצר, תוכלו לקנות פארקים שלמים ניידים שלמים. בכך אתה קונה הן את הקרקע והן את עסק הפארק. אתה גובה עמלת מגרש חודשית, שעשויה לכלול כלי עזר מסוימים. אם דייר לא מצליח לשלם דמי שכירות, אתה מגיש פינוי כמו בכל עסק אחר להשכרה.

בדומה לרכישת בתים מיוצרים, משקיעים רבים בנדל"ן מוצאים שקניית פארק ניידים היא עסק שאינו מעיל, ומתעלמים ממנו. זה יוצר הזדמנות למשקיעים שלא אכפת להם להחזיק נכסים מגוונים כמו פארקים ביתיים ניידים.

הטבה אחת מההשקעה בפארקים לבית ניידים היא שאתה לא צריך לתחזק את הבתים עצמם כי אינך בבעלותם. כל שעליכם לעשות הוא לתחזק את השטחים והשטח הנפוצים ולהקפיד על מים וביוב. זה מאפשר תקורה והוצאות נמוכות ושולי רווח גבוהים.

שיעורי המחזור נוטים להיות נמוכים יותר בפארקים לבית ניידים מאשר בנכסים אחרים להשכרה מכיוון שזה עולה כל כך הרבה כסף להעביר בית מיוצר. כשמישהו קונה בית נייד, הם בעלי בתים, והם בדרך כלל נשארים מכניסים. מחזור זה הוא המקום בו רוב העבודה, ורוב ההוצאות, שוכנים עבור בעל הבית הטיפוסי, כך ששיעור תחלופה נמוך יותר הוא יתרון עצום.

כיצד להשקיע בפארקים לבית ניידים

כמו רוב הדברים בחיים, אתה יכול לקנות פארקים ביתיים ניידים באופן מקוון. האתר הפופולרי ביותר לקנייה ומכירה של פארקים הוא Mobile Home Park Store, הכולל כמה מאות פארקים הרשומים למכירה בכל זמן נתון. תוכלו גם לקנות פארקים לבית ניידים בענקית הנדל"ן המסחרית LoopNet. לפעמים אתה יכול גם למצוא פארקים למכירה פומבית באתר Auction.com או eBay. בצע בדיקת נאותות יסודית לפני הפגזת כל הכסף, במיוחד באמצעות שירות מוכר עמיתים לעמית כמו eBay. השתמש תמיד בחברת כותרות של צד שלישי שאינו מעוניין כדי לאמת ולהעביר את הכותרת.

כמובן שמשקיעים רבים בנדל"ן אינם מגבילים את עצמם למה שרשום ברבים. משקיעים מפחידים משתמשים בדואר ישיר, התקשרות טלפונית או אפילו ביקורים אישיים.

פארקים ביתיים ניידים יכולים לייצר כמות עצומה של הכנסות, מה שאומר שהם לעיתים קרובות יקרים. היו מוכנים לשלם שבעה נתונים עבור פארק במיקום נחשק עם הכנסות ניכרות.

בתור הערה אחרונה, פארקי בתים ניידים מציעים הזדמנויות הכנסה נוספות ליזמים מנוסים. בעלי הפארק יכולים להתקין מכבסות, מיני מרקטים או שירותים אחרים באתר כדי לייצר תזרים מזומנים נוסף מהפארקים שלהם.

5. אתרי אינטרנט במימון קרפט למימון מקרקעין

תוספת אחרונה לקטלוג של אפשרויות השקעה בנדל"ן, אתרי המימון המונים לעיתים קרובות מציעים תשואות חזקות למשקיעים.

אתרי אינטרנט שונים המציעים המון הון נדל"ן למעקב אחר מודלים שונים של השקעות. לחלקם קרן מאוחדת יחידה, או כמה קרנות מאגדות גדולות שמשלמות לכל המשקיעים את אותה התשואה. הקרן קונה, מעדכנת, מנהלת ולעיתים מוכרת נכסים באמצעות כספים שגויסו מהציבור. זה דומה להשקעה ב- REIT, למעט זה פחות מוסדר על ידי ה- SEC ולא נדרש לשלם 90% מהרווחים נטו בדיבידנדים.

לחלופין, כמה מאתרי מימון קהל הנדל"ן מאפשרים למשקיעים לממן רכישה של נכסים ספציפיים. ככל שהסיכון של הלווה, הרכוש או שניהם גבוה יותר, כך התשואה המוצעת גבוהה יותר. אבל יש שקיפות נעימה למבנה מימון ההמונים הזה, גם אם למשקיעים אין ממש שליטה נוספת על שיפוץ הנכס או ניהולו של הנכס.

הבחנה חשובה אחת נוספת מ- REIT היא היעדר נזילות. מכיוון ש- REIT נסחרים באופן ציבורי, המשקיעים יכולים לקנות ולמכור אותם באופן מיידי. אולם החובות במימון המון אינם נסחרים בפומבי, וכשאתה משקיע אתה עושה זאת לפחות לתקופת השקעה מינימלית - בדרך כלל לפחות שישה או 12 חודשים..

כיצד להשקיע באתרי אינטרנט במימון מקרקעין

מילת פתיחה של זהירות: מרבית אתרי ההשקעות הקהל בנדל"ן מקבלים רק כספים ממשקיעים מוסמכים. אם אינך יודע מה זה משקיע מוסמך, סביר להניח שאתה לא כזה. מדובר במשקיעים עשירים עם שווי נטו של למעלה ממיליון דולר או הכנסה שנתית של מעל 200,000 $.

עם זאת נאמר, ישנם קומץ אתרי מימון המונים על קהל הנדל"ן המתמחים בעבודה עם משקיעים לא מוסמכים. שני אתרי מימון המונים שמשקיעים ישירות בנדל"ן באמצעות קרן הם Fundrise ו stREITwise. Fundrise מקבלת השקעה מינימלית של 500 $ בלבד ומשלמת תשואות שנעו בין 8.7% ל 12.4%. RealtyMogul דורשת לפחות 1,000 $ ושילמה כ- 8% בהפצות חודשיות מאז הקמתה.

כדי להשקיע בפרויקטים נדל"ניים ספציפיים כמשקיע לא מוסמך, בדוק את Groundfloor. אתה יכול להשקיע עם קצת פחות מ 10 $ ולהרוויח תשואות הנעים בין 5% ל 25%, תלוי בנכס ולווה. הלוואות אלה נעות בדרך כלל בין שישה עד 12 חודשים, מה שהופך את ההתחייבות לקצרה יחסית.

לחלופין, תוכל להשקיע בקרקע חקלאית דרך AcreTrader. אדמות חקלאיות הופכות במהירות להשקעה פופולרית מכיוון שמאז 1990 מעולם לא הייתה לה תשואה שלילית. למעשה, אם היית משקיע 10,000 דולר בקרקעות חקלאיות בשנת 1990, זה היה שווה כמעט 200,000 $ כיום.

כמו תמיד, עשו שיעורי בית לפני שתשקיעו כסף באמצעות אתר מימון המונים. שאל על שיעורי ברירת המחדל, ושים לב במיוחד להתחייבות הזמן לקופות.

6. שטרות פרטיים

הערה היא מסמך משפטי המצהיר על הלוואה מצד אחד לצד אחר. כשאתה שואל משכנתא, למשל, אחד המסמכים עליהם אתה חותם ביישוב הוא פתק. משקיעים רבים בנדל"ן מממנים את העסקאות שלהם על ידי הלוות כסף מאנשים פרטיים ולא מבנקים. הם חותמים על שטר פרטי עם משקיע אינדיווידואלי, שואלים כסף בכל ריבית ותנאי הלוואה אחרים ששני הצדדים מסכימים להם.

אני משקיע כסף בשטרות פרטיים. לדוגמה, יש בני זוג באוהיו שפרשו לפני שהם מלאו להם 30 הודות להכנסותיהם מהנכס להשכרה, אם כי לא הפסיקו לרכוש נכסים חדשים כדי לבנות זרמי הכנסה פאסיביים עוד יותר. כרגע השקעתי איתם 10,000 דולר בריבית של 10% ושנינו היינו מרוצים מההסדר. יש להם מימון גמיש מאנשים פרטיים, והמשקיעים שלהם - כולל אותי - מרוויחים תשואה חזקה ואמינה.

ובכל זאת, זה לא נטול סיכון. אם הלווים מחליטים על ההלוואה שלי, הדרך היחידה שלי היא לקחת אותם לבית המשפט, לזכות בפסק דין ואז לנסות לגבות על אותו פסק דין..

כיצד להשקיע בשטרות פרטיים

בניגוד לרוב האפשרויות ברשימה זו, הערות פרטיות פועלות בעיקר על אמון. אתה משקיע כסף אצל מישהו שאתה מכיר באופן אישי שהפגין רקורד ברור ומרשים של הצלחה בהשקעות הנדל"ן שלהם - או במילים אחרות, מישהו שאתה סומך עליו מכל הלב שיחזיר לך.

אם אינך מכיר משקיעים בנדל"ן, התחל לטבול את עצמך בענף. הצטרף למועדון השקעות נדל"ן מקומי והשתתף בכל מפגש במשך מספר חודשים ברציפות. רשת עם מוכרים מקומיים, סיטונאים וסוכני נדל"ן המתמחים בעבודה עם משקיעים. לטבול את עצמך בקהילה המקומית להשקעות בנדל"ן. צריך להתברר במהירות מי נמצא סביב החסימה זמן מה ויש לו רקורד מבוסס של השקעה מוצלחת. הכירו את האנשים האלה טוב יותר. כשאתם בונים איתם מערכת יחסים, תוכלו לדון בהזדמנויות להשקיע אתם כסף, כמלווה או אפילו כשותף.

לחלופין, אתה יכול לקנות פתקים פרטיים באופן מקוון דרך אתרים כמו Note Investor. רק הקפד להטיל וטפל בכל הלווים ביסודיות לפני שתמסור את המזומנים שהרווחת קשה.

7. סינדיקציות נדל"ן

בסינדיקציה של נדל"ן, "מפעיל" או "נותן חסות" משמשים כמשקיע הנדל"ן המוביל ומחפש שותפים אילמים להשקיע כסף. שותפים אילמים אלו ידועים כ"חברים "או" שותפים מוגבלים. " שלא כמו באתר המימון של קהל או פתק פרטי, השותפים המוגבלים הללו אינם סתם מלווים כסף; הם הופכים לשותפים אמיתיים עם חלק חלק מהבעלות.

דמיין שאודליה מוצאת בניין דירות שהיא רוצה לקנות תמורת 2 מיליון דולר. יש לה 500 אלף דולר מכספה להשקעה והיא מחליטה לגייס את שאר מיליון וחצי הדולרים באמצעות סינדיקציה נדל"נית. כמפעילה, אודליה מודיעה לך על העסקה. אתה יודע שהיא התנסתה בפרויקטים מסוגים אלה של השקעות, אז הוצאת 100,000 דולר, ואודליה מגייסת את שאר הכסף מקומץ משקיעים אחרים.

מכיוון שאתה משלם 5% מהכסף, זה קונה לך נתח בעלות של 5% בבניין הדירות. בעלות זו מציעה הגנה רבה יותר על ההשקעה שלך. ומכיוון שאתה בעלים בפועל, לא רק המלווה, אתה מקבל את כל הטבות המס המוענקות למשקיעי הנדל"ן, כולל ניכויים מעבר לשורה, פחת, ניכוי המעבר של 20% ויכולת דחיית מיסים על רווחי הון עם החלפת 1031.

כיצד להשקיע בתסמונות נדל"ן

בדרך כלל, רק משקיעים מוסמכים יכולים להשקיע בסינדיקציות נדל"ן. אם אתה משקיע מוסמך, תוכל לקבל גישה לפרויקטים אלה בלעדיים של השקעות נדל"ן על ידי הכרת משקיעים מקומיים המתמחים בהם. מי משקיע בבנייני דירות באזורכם? בקומות מסחריות? חפש איתם קונים שאינם ארגוניים של נדל"ן מסחרי ורשת. אמנם הם עשויים להשתתף בישיבות המועדון המקומי להשקעות בנדל"ן או לא, אך משקיעים אחרים שם יכולים לספר לך מי פועל באותה נישה מקומית.

לפני שתשקיע כסף, וודא שאתה מבין את תנאי העסקה. רוב פרויקטים של סינדיקט נדל"ן הם התחייבויות ארוכות טווח, בהן המשקיעים לא יכולים פשוט למכור כשהם באים להם.

מילה אחרונה

חלק מהשקעות הנדל"ן האלטרנטיביות שלמעלה קלות יותר לרכישה מאשר לאחרות. רובם דורשים ידע ספציפי, רשת ספציפית, סטטוס משקיעים מוסמך או שילוב של השלושה. אך עבור אלו שמוכנים להשקיע זמן בלמידה או ברשת עם משקיעים בנדל"ן, התשואות יכולות להוכיח יותר מאשר ניירות ערך ממוצעים.

שתי השקעות הנדל"ן הקלופיות הקלות ביותר לעיל הינן אתרי מימון המונים ו- REIT המשקיעים בחללי עבודה. שקול להתחיל שם, ואם אתה אוהב את מה שאתה מוצא, המשך להרחיב את הידע שלך בעולם הרחב של השקעות נדל"ן חלופיות.

באילו השקעות נדל"ן אלטרנטיביות אתה הכי מתעניין? למה?