8 סוגיות עם קניית נכסים להשכרה והפיכתו למשכיר

אבל לפני שאתה פונה לסוכן הנדל"ן שלך או עיין באתרים כמו Roofstock, שקול מה באמת מעורב בזה. אם ברצונך ליצור הכנסה באופן מיידי, תצטרך לשכור את הנכס שלך. למרות שההצעה עשויה להישמע פשוטה, היא כל דבר אחר. המידע שלהלן מפרט את החסרונות בניהול הנכסים.

זה לא נועד להניא אתכם מלהתקדם, אלא במקום זאת להראות לכם שיש חסרונות כמו גם יתרונות לקנייה וניהול של השכרת נכסים. אל תיתן לפוטנציאל להרוויח כסף להעיב על החזון שלך כשאתה שוקל אם אתה מגודל ממנו או לא.

סוגיות עם להיות בעל בית

1. התחל הון

כל בעלי הבית הפוטנציאליים שוקלים את עלות רכישת נכס להשקעה, אך רבים מתעלמים מהעלויות לשפץ מחדש. במילים אחרות, אל תצפו כי עלויות ההפעלה יסתיימו בסגירה.

אם אתה קונה בית פגום או לא מעודכן, אתה יכול לבזבז סכום משמעותי כדי להפוך אותו ל"שכיר ". כל נזק לקרקע, אינסטלציה או חיווט עלול לתקן אלפי דולרים. אך גם אם אתה קונה נכס במצב טוב, ייתכן שעדיין תצטרך לבצע שינויים בכדי שיוכלו להשיג את הקוד. הסיבה לכך היא שלמדינות רבות יש דרישות קפדניות לגבי נכסים להשכרה אשר יהיה צורך לעמוד בהם לפני שתתחיל להשכיר.

בנוסף לעיצוב מחדש, עמידה בתקנים אלה יכולה להגדיל משמעותית את עלויות ההפעלה. לדוגמה, נניח שאתה רוכש דופלקס שנבנה לאחרונה, שהיה בעבר תפוס על ידי בעלים. חוקי המשכיר והדייר של מדינתך מחייבים להוסיף תכונות בטיחות לנכס לפני שתפרסם לדיירים. פירוט השינויים הנדרשים הוא כדלקמן:

• מעקות המותקנים לאורך הכניסה הקדמית והאחורית: 1,300 דולר
• דלתות קדמיות ואחוריות הוחלפו בפתחי פלדה מחוזקים ומחוזקים: 300 $
• חור ציוץ המותקן בדלת הכניסה: 50 $
• כניסת Deadbolt המותקנת בדלתות קדמיות ואחוריות: 50 $
• קיר חלוקה רגיל שהוחלף בקיר אש: 1,600 דולר
• בדיקת קוד הושלמה: $ 35

עלות כוללת: 3,335 דולר

2. ביצוע תיקונים

כשמדובר בבעל בית, שני דברים בחיים הם בלתי נמנעים: מוות ותיקונים. אל תשקול אפילו עסק לניהול נכסים אלא אם כן אתה בטוח שאתה יכול לשלם עבור תיקונים. חוקי בעל הבית והשוכר מחייבים לבצע תיקונים רציניים במהירות. אם לא, אתה יכול להיות אחראי לנזקים נוספים.

העניין בתיקונים הוא שהם מתגנבים אליכם פתאום ולעיתים קרובות עולים הרבה. לדוגמה, אם הדייר שלך מתקשר בשעה 23:30 בלילה כדי לומר לך שמחמם המים התפוצץ ומציף את הבית, עליך לשלוח מייד לתיקוני חירום שיסגרו את המים וייבשו את השטיח.

מכיוון שזה אחרי שעות, הוא יגבה ממך 100 דולר לשעה עבור כל אחת מהשעתיים שהוא שם. נוסף על כך, מודעים לך שאתה צריך להחליף את דוד המים. מכיוון שמדובר בתיקון שצריך לקרות בהקדם האפשרי, אתם פונים אל סירס וקונים את דוד המים במחיר סביר ביותר שאתם רואים. לא רק שאתה צריך לשלם עבור משלוח והתקנה, אלא שסירס לא יגרור לך את דוד המים הישן והשבור. למרבה המזל, איש התיקונים שלך מציע להסיר אותו כל עוד אתה משלם לו את התעריף השעתי שלו ומכסה את דמי המזבלה.

להלן העלות הכוללת של תיקון בודד זה:

• תיקון חירום (שעתיים @ $ 100 לשעה): 200 דולר
• עלות רכישת מחמם מים חדש של 50 ליטרים: 599 $
• עלות משלוח והתקנה: 329 דולר בסירס
• עלות הסרה ופינוי של דוד המים הישן (שעתיים @ התעריף הסטנדרטי של 50 $): 100 $ + 50 $ דמי dump = 150 $

עלות כוללת: 1,278 דולר

בעיות עיקריות אינן הבעיות היחידות שעליכם לתת עליהן דין וחשבון. חלק מהדיירים יתקשרו אליכם לכל דבר. היו מוכנים לבזבז את זמנכם הפנוי בהחלפת נורות, החלפת מסנני אוויר, חצרות עשב וריסוס צירים חורקים..

3. גביית שכר דירה

יהיו לכם דיירים נהדרים שמשלמים את שכר הדירה בזמן מדי חודש. יהיו לכם דיירים טובים שנמנעים מדי פעם, אך תמיד יידעו אתכם מראש מתי לצפות לדמי השכירות. ואז יהיו לך הדיירים שלא משלמים ולא מתקשרים. כבעל בית, אתה תצטרך לשחק מגביית חשבונות מעת לעת.

שאל את עצמך אם אתה מרגיש בנוח עם הדיירים שלך לפני שאתה מתחיל להשכיר. זכור כי תצטרך לבצע שיחות שיפוט כבעלי בית. לדוגמה, דמיין שיש לך דייר במשך שישה חודשים וחודש אחד שהוא לא משלם את שכר הדירה. אתה לא שומע ממנו שבוע. לבסוף, אתה מחליט להתקשר והשוכר אומר לך שהוא לא יוכל לשלם עבור 7 ימים נוספים. תצטרך לבחור אם לאפשר לדייר להחליק או להתחיל בתהליך הפינוי. וודאו שנוח לכם לקבל החלטה מסוג זה ולהיצמד לה.

4. התמודדות עם דיירים בעייתיים

רוב הדיירים שלכם ישלמו את שכר הדירה, יתייחסו לנכס כמו שלהם, וישמרו את השכנים. אבל בשלב מסוים, בהכרח יהיה לך דייר בעייתי.

כמנהל נכסים ראיתי את חלקי ההוגן בבעיות. פעם הסכמתי לשכור נכס לשלושה סטודנטים במכללה. כבר בחודש השני הם הפסיקו לשלם שכר דירה. עמיתי לעבודה הלכנו לבית לדבר איתם. כשנפתחה הדלת קיבלתי עמוד גדול שיצא מהקרקע ונמשך עד התקרה. הדיירים התקינו עמוד כבאי בבית, שלם עם חור בתקרת הקומה הראשונה וערמת בטון על האדמה. הדיירים הבטיחו לשלם את שכר הדירה ולתקן את הנזק מהעמוד. באופן לא מפתיע, הם לא עשו זאת.

בחודש השלישי הגשתי בקשה לפינוי. לאחר השימוע, הדיירים חזרו לבית והסירו את חפציהם לפני השריף ואני הגענו לשם. כשנכנסתי פנימה מצאתי גרפיטי על הקיר, בטון בשירותים וכיור, עובש במכשירים, כתמים על הרצפות, וסקר כבאים בוהק ומבריק..

אם אתה תהיה בעל בית, תצטרך לטפל בשוכרים שנלחמים עם דיירים אחרים, דיירים שעושים נזק להשקעה שלך, ודיירים שלא משלמים. יהיה עליכם להכיר היטב את חוקי הפינוי במדינתכם, ולהיות מוכנים להשתמש בהם.

5. הפניות שורדות

חוקים המשכיר של המדינה והמדינה של מדינתך מבצעים פינוי נראה די פשוט. כדי להתחיל אחד, אתה הולך לבית המשפט המקומי, מגיש הודעה, מתזמן תאריך בית משפט ומופיע בתאריך זה. לאחר מכן השופט אומר לדייר לעזוב. הדייר פונה היישר אל נכסך, מתארז במהירות ויוצא מהדלת. שום נזק, לא עבירה, נכון?

במציאות, פינויים הם לעתים קרובות מאוד יקרים וזמן רב. גם אם תפנה את הדייר שלך בהצלחה, סביר להניח שהיית בעל הוצאות גדולות ואיבדת זמן משמעותי בתהליך.

עברתי את זה בעבר. להלן תרחיש דוגמא כיצד פינוי יכול להסתדר:

1. השוכר לא משלם את שכר הדירה שלו בהתחלה.
2. החמישי מסתובב והשוכר עדיין לא שילם, אבל אתה מחליט לחכות חמישה ימים נוספים כדי לנסות להימנע מהגשת פינוי.
3. העשירית מגיעה ועדיין לא שמעת מהדייר. אתה הולך לבית המשפט, שלם את שכר הטרחה (שנע בין 35 $ ל 100 $ ומעלה, תלוי במצבך), ופקיד בית המשפט אומר לך שהשופט מגובה. הם לא יכולים לתזמן את השימוע שלך עד החודש הבא.
4. ברגע שתאריך בית המשפט מתגלגל, אתה שכר דירה חודשיים. השופט מחליט לטובתך, אך כעת עליך לקבוע זמן עם השריף כדי להשלים את הפינוי. זה לוקח עוד חמישה ימים.
5. אתה מופיע עם השריף ב -20 ומגלה שהשוכר השאיר ערמות של דברים מאחור. על פי החוק במדינות רבות, כעת עליכם לשכור ארון אחסון כדי להחזיק את חפצי הדייר. זה עולה 50 דולר נוספים. עכשיו, אם היה לך מזל גדול, יש לך דירה פנויה שזקוקה לניקיון ושכירות מחדש. אפילו במזל שלך, סביר להניח שתפסיד שכר דירה נוסף לפחות בחודש בזמן שאתה מחפש שוכר. אם לא היה לך מזל כל כך, השוכר גרם לנזקים מסוימים, שתצטרך לתקן לפני שתוכל לשכור את הדירה שוב.

בסופו של דבר הפירוק נראה כך:

• שכר דירה איבד 4 חודשים במחיר של 750 $: 3,000 $
• עלות להגיש בבית המשפט: 35 $
• עלות לשכירת אחסון: 50 $
• עלות ביצוע תיקונים: 500 $

עלות כוללת לפינוי הדייר: 3,585 דולר

6. ניהול הכספים שלך

בעלי הבית צריכים להסתכל על ניהול הנכסים כדלת מסתובבת. דיירים נכנסים, נשארים חוזה השכירות שלהם ואז הולכים. בעוד שחלק מהדיירים יחדשו חוזה שכירות, הרוב יעבור למקום הבא כאשר החכירה תסתיים וישאיר אתכם עם דירה ריקה..

בזמני השבתה, הדירה יכולה לשבת ריקה במשך מספר חודשים. כדי להיות בעל בית מצליח, תצטרך ללמוד לנהל את הכספים שלך בעונות חג ורעב. כמה חודשים יהיה לך תפוסה מלאה, שכר דירה ישולם במועד וללא תיקונים. תצטרך להיות מסורה מספיק כדי לחסוך ולא לבזבז בחודשים ההם מכיוון שבחודשים אחרים תתקל במשרות פנויות, שכר דירה מאוחר ותיקונים גדולים.

כספי בעל הבית אינם נשארים קבועים. אם אתה יכול ללמוד ללכת עם הזרם, ולתכנן את הבלתי צפוי, אתה עלול לשרוד.

7. שמירה על רכושך בטוח

אם דייר נפגע ברכוש שבבעלותך, יש סיכוי טוב שתוגש נגדו תביעה. בטח, יש לך ביטוח לבעלי בתים, אך תמיד מוטלת עליך החובה לשמור על רכוש תקין ובמצב תקין כדי להימנע מתרומה לתקלות אפשריות. על ידי שמירה על בטיחות היחידות שלך, לא משנה מה צריך, אתה מצמצם מאוד את הסיכוי לבעיות בתחום זה.

על מנת למנוע בעיות, עליכם להכיר את קודי הבניין והבטיחות באזורכם ולעקוב אחריהם על ידי הקפדה על תחזוקה שוטפת ובדיקה של נכסים שלכם מעת לעת. זה אולי יידרש הרבה עבודה, אך יכול לחסוך לכם מאבק משפטי יקר בהמשך.

8. תשלום מיסים

דבר אחד שאי אפשר להתעלם ממנו הוא מיסים. השכרת נכס היא העסק שלך ולכן תצטרך לדווח על ההכנסה שאתה מרוויח כשמגישים את המסים שלך כל שנה. אולם מס אחד שמתעלמים ממנו לרוב הוא מס רכוש. אם אתה הבעלים של הבית בו אתה גר פלוס בית להשכרה, חשבון הארנונה שלך יכול להיות כפול ממה ששילמת לפני שרכשת את ההשכרה. וודא שאתה מבין את השפעת המסים על השורה התחתונה שלך, ואתה מוכן לשלם להם.

ישנן כמה דרכים בהן מיסים יכולים לעבוד לטובת בעל הנכס, במיוחד בשוק דיור למטה. שקול, למשל, אם אתה צריך למכור את הבית שלך, אך אינך יכול להחזיר את מה ששילמת עבורו. אם אתה מוכר אותו כבית העיקרי שלך, אינך יכול לתבוע את ההפסד במיסים שלך. עם זאת, אם תהפוך אותו לנכס שכור תחילה, יתכן שתוכל לתבוע את ההפסד כהפסד עסקי כנגד כל הכנסה משכירות שהתקבלה או הכנסה רגילה שלך. זה יכול להקטין את חשבון המס שלך באלפי דולרים, במיוחד אם אתה טוען להפסד גדול ויש לך הכנסה גבוהה.

מילה אחרונה

קניית נכסים להשכרה היא דרך נהדרת להרוויח כסף. רק זכרו שלהיות בעל בית זה לא הכל כיף ומשחקים. תעבוד קשה בכסף שלך וייתכן שתתמודד עם מצוקות מעת לעת. קניית נכסים להשכרה אינה מיועדת לכולם. זו צריכה להיות אפשרות השקעה שאתה שוקל רק לאחר שהשגת רמה מסוימת של עצמאות פיננסית.

לא רק שעלויות ההפעלה וההתקנות השוטפות יכולות להיות משמעותיות, אלא תרצה להשקיע מקדמה משמעותית על מנת לקבל את תנאי ההלוואה הטובים ביותר ולצמצם את התשלום המשכנתא החודשי. עם זאת, שימו לב שבשוק דיור מטה, תוכלו להפסיד כסף מההשקעה שלכם ולהפוך על המשכנתא. ובכל זאת, קניית נכסים להשכרה יכולה להיות דרך נהדרת להשלים את הכנסותיך, או אפילו להחליף את הנוכחית שלך.

בבעלותך נכס להשכרה? מה למדת מהניסיון?