5 דרכים למשוך הון מהבית שלך HELOCs, הלוואות, מימון מחדש ועוד

ובואו נהיה כנים, לפעמים בעלי בתים מוצאים את עצמם חסרי מזומן אך עשירים בהון.

אם אתה שוקל למשוך הון מהבית שלך, הנה חמש דרכים שתוכל לעשות זאת, כמו גם את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. רק היזהר שלא להאריך את עצמך כלכלית. לא ניתן לממש הון עד שתמכור; כל מה שתוכלו לעשות לפני כן הוא לשאול חובות כנגדו.

כיצד למשוך הון מהבית שלך

לכל חובות הבית יש כמה דברים משותפים. ראשית, מרבית חובות הבית מדווחים על היסטוריית התשלומים שלך ללשכות האשראי; חריגים כוללים משכנתא הפוכה ולעיתים גם הלוואות להשכרת נכסים. אם אתה מתגעגע לתשלום או לברירת מחדל לחלוטין, צפה שהוא ישפיע על ציון האשראי שלך.

באופן דומה, אם ברירת המחדל לחובות המובטחים כנגד ביתך בשעבוד, המלווה יכול לחבל עליך. אמנם עומדות לרשותך כמה אפשרויות להפסיק עיקול, אך הסיכון לאבד את ביתך הוא אמיתי.

לבסוף, תוכלו לנכות את עלות הריבית על חובות עם אבטחה ביתית, אך רק אם תפרטו את הניכויים שלכם. אם לא, זה לא שימושי במיוחד. לפני שאתה צולל בחמש האופציות למשוך הון מהבית שלך, וודא שאתה מבין את הדמיון הזה.

1. מימון מחדש של מזומנים

אם יש לכם בית בשווי 300,000 $, ואתם חייבים רק 150,000 $, תוכלו לממן מחדש את המשכנתא ולשלוף יותר מזומנים. כמובן שזה עולה במחיר של תשלומי בית גבוהים יותר והפעלת הפחתת הלוואות שלך מהתחלה (עוד על כך בקרוב).

היתרונות של מימון מחדש

למימון מחדש של המשכנתא שלך יש כמה יתרונות. ראשית, תוכלו ללוות כסף בריבית קבועה, שמשמעותה תשלומי משכנתא צפויים. תשלומי הקרן והריבית שלך אף פעם לא יעלו; רק מיסי הנכסים שלך או דמי הביטוח של בעלי בתים עלולים לגרום לתשלום החודשי שלך לעלות.

יתרון נוסף הוא שמלווים גובים בדרך כלל ריביות נמוכות יותר עבור מימון מחדש מאשר סוגים אחרים של הלוואות ברשימה זו. הסיבה לכך היא שהם מחזיקים בעמדת שיעבוד ראשונה במימון מחדש, מה שאומר שחובותיהם מקבלים עדיפות ראשונה במקרה של מחדל ועיקול..

לבסוף, מימון מחדש מאפשר לך לשלוף יחס גבוה יותר של הלוואה לערך (LTV) לעומת שאר האפשרויות ברשימה זו מאותה סיבה. המלווה בתפקיד שעבוד ראשון יכול להלוות אחוז גבוה יותר מערך הנכס בידיעה שהם מקבלים החזר קודם.

טיפ מקצוען: אם אתה שוקל לממן מחדש את הבית שלך, התבונן LendingTree. הוא מספק הצעות מחיר ממספר המלווים, כך שתוכל לוודא שאתה מקבל את התעריפים הנמוכים ביותר.

חסרונות של מימון מחדש

מימון מחדש של המשכנתא שלך מפעיל מחדש את ההפחתה שלך מאפס, מה שמלווה אהבה. זה אמור לשלוח דגל אדום עבורך בתור הלווה.

המלווים משתמשים בחישוב שנקרא "הפחתת ריבית פשוטה" כדי לקבוע כמה מכל תשלום חודשי הולך לכיוון ריבית וכמה הולך לתשלום יתרת הקרן שלך. בתחילת תקופת ההלוואה שלך כמעט כל תשלום מועבר לריבית ולא לקרן. עם הזמן, היחס הזה משתנה, עד בסוף תקופת ההלוואה, כמעט כל תשלום תורם לפרעון יתרת הקרן שלך..

אבל הנה העניין: השינוי ביחס זה עוקב אחר עקומה מעריכית, וזה קורה בעיקר בסוף ההלוואה. במשך משכנתא למשך 30 שנה, יתכן ששולם את יתרת יתרתך רק בשנים האחרונות. אז המלווים אוהבים לממן מחדש הלוואות ישנות מכיוון שהם מקבלים להפעיל מחדש את השעון בהפחתות וגובים ריבית גבוהה מכל תשלום חודשי..

מימון מחדש מחדש גם מחדש את הספירה לאחור על תקופת ההלוואה שלך. אם היית 20 שנה למשכנתא ל -30 שנה, ואתה מממן מחדש משכנתא נוספת למשך 30 שנה, אתה הולך מ שנותר לך 10 שנים על ההלוואה שלך ועד שיש לך עוד 30 שנה..

הריבית הקבועה והתשלום גם הם עם חסרון: המשכנתא אינה גמישה. אתה לווה סכום קבוע עם תקופת פירעון קבועה, סוף הדיון.

אם אתם חושבים על מימון מחדש לאיחוד חובות כרטיסי אשראי, חשבו קשה. פירוש ברירת המחדל בכרטיסי האשראי שלך פירושו פסק דין; פירעון המשכנתא פירושו עיקול.

לבסוף, מימון מחדש מגיע עם סט חדש של עלויות סגירה. בין שכר טרחה של מלווים, דמי כניסה, דמי הערכה ועוד, התכוננו להוציא עמלות של אלפי דולרים.

בשורה התחתונה

מימון מחדש של המשכנתא שלך למשיכת מזומנים יכול לעיתים להיות הגיוני - למשל, אם יש לך משכנתא FHA ואתה מעוניין לממן מחדש למשכנתא רגילה כדי לחסל את הפרמיה לביטוח המשכנתא.

לפני מימון מחדש, קרא תשובה מפורטת יותר זו לשאלת "האם עלי לממן מחדש את המשכנתא שלי?"

2. הלוואת משכנתא שנייה / הון ביתי

אם כבר יש לך משכנתא ואתה רוצה ללוות יותר כסף כנגד הבית שלך, אף אחד לא אומר שאתה צריך לשלם את המשכנתא הקיימת. אפשרות אחת היא לקיחת משכנתא שנייה, המכונה גם הלוואה להון עצמי. בדומה למימון מחדש של המשכנתא המקורית, תוכלו להשתמש LendingTree להשיג את השיעורים הטובים ביותר בהלוואת הון ביתי.

מבחינה טכנית, שני המונחים לא אומר בדיוק אותו הדבר. הלוואת הון ביתית היא כל הלוואת משכנתא חדשה שאתה לוקח כבעלי בית קיים. אם אתה הבעלים של הבית שלך בחינם וברור, אתה יכול לשאול הלוואת הון ביתית, אשר עמדה בשעבוד ראשונה במקום להיות משכנתא שנייה. אך בדיון כללי, משתמשים לעתים קרובות במונחים זה בזה.

יתרונות הלוואות הון ביתיות

יתרון מובהק של משכנתא שנייה הוא בכך שלא תצטרכו להפעיל מחדש את לוח ההפחתות מהתחלה במשכנתא הראשונה. בדוגמה לעיל, ללווה נותרו רק 10 שנים למשכנתא, כך שהפעלת ההלוואה כולה תגיע לחיסרון אדיר. אבל עם משכנתא שנייה, הם יכולים פשוט לקחת את מה שהם צריכים כהלוואה נוספת נוספת.

דמי המלווה יכולים בסופו של דבר להיות נמוכים יותר למשכנתא שנייה מאשר למחזר מחדש. המלווים גובים לעיתים קרובות עמלות מקדימות הנקראות "נקודות", כאשר נקודה אחת שווה ל -1% מסכום ההלוואה. במשכנתא בשווי של 30,000 $ שנייה, נקודה אחת היא 300 $ בלבד, ואילו נקודה אחת במימון מחדש של 300,000 $ היא 3,000 $..

משכנתא שנייה, המובטחת כנגד ביתך, מציעה בדרך כלל ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואות אישיות שאינן מובטחות. כמובן, ריבית נמוכה יותר עשויה להתבטל על ידי העלויות הגבוהות יותר של ניהול תארים, הקלטת מסמכי שעבוד ודרישות אחרות של סגירת משכנתא לבית..

חסרונות של הלוואות הון ביתיות

משכנתא שנייה כמעט תמיד כרוכה בריבית גבוהה יותר מאשר מממן מחדש, מכיוון שעל המלווה לתפוס עמדת שיעבוד שנייה מאחורי המלווה הראשון..

הלוואות להון עצמי, כמו סוגים אחרים של משכנתא, אינן גמישות. זה הופך אותם לשימושיים רק כחליטה חד פעמית של מזומנים - וכזו יקרה בזה.

וכאמור, עלויות הסגירה יקרות. לא משנה כמה סכום ההלוואה שלך קטן, אתה עדיין צריך לשלם עבור עבודות הכותרת, דמי הקלטה, שמאות ו"דמי זבל "קבועים שגובה המלווה..

בשורה התחתונה

אם יש לכם צורך במזומן חד פעמי, למשל לשלם עבור שיפוץ ביתי, משכנתא שנייה יכולה להיות הגיונית. בפרט, בעלי בתים יכולים להשתמש בהם כאופציה כאשר יש להם משכנתא ראשונה בעלות נמוכה ויעילה, שאינם רוצים להפסיד.

אך היזהר מעלויות סגירה גבוהות, ובדוק את עלות ההלוואה הכוללת, כולל כל עלויות הסגירה וריבית חיי ההלוואה בהשוואה לסכום המזומנים שאתה רוצה ללוות. איש אינו מעוניין לשלם 60,000 $ בריבית ובעמלות כדי ללוות 25,000 $.

3. קו אשראי ביתי (HELOC)

קו אשראי ביתי (HELOC) באמצעות חברה כמו Figure.com היא אפשרות הרבה יותר גמישה להקיש על הון עצמי מבלי ללוות משכנתא חד פעמית.

כפי שהשם מרמז, HELOC הוא קו אשראי מסתובב כמו כרטיס אשראי מאובטח. אבל במקום להיות מאובטח בפיקדון במזומן, הוא מאובטח כנגד הבית שלך. ה- LTV המקסימלי המשולב עבור HELOC נופל בדרך כלל בטווח 75% עד 85%. לדוגמה, עבור בית עם משכנתא בסך 150,000 $ ששווה 300,000 $, במקום לממן מחדש או לקחת משכנתא שנייה, אתה יכול לקחת HELOC עם מסגרת אשראי של 100,000 $..

במשך תקופת ההגרלה הראשונית של חמש עד עשר שנים, אתה יכול למשוך כסף כנגד קו האשראי ולשלם את יתרתך כרצונך. התשלומים היחידים שאתה מבצע מדי חודש הם ריבית בלבד.

לאחר תקופת המשיכה מגיעה תקופת ההחזר, כאשר קו האשראי נסגר ועליך לבצע תשלומים חודשיים כדי לפרוע את יתרתך. תקופות פירעון נמשכות בדרך כלל 10 עד 20 שנה.

יתרונות של HELOCs

היופי של HELOCs הוא הגמישות שלהם. יתכן שלעולם לא תצטרך להשתמש בהם, או שתשתמש בהם רק מדי פעם כדי לשלם עבור שיפוץ בית לפני שתחזיר במהירות את היתרה. אתה יכול גם למקסם אותם בכיסוי עלות חשובה.

כמו כן, שיעורי הריבית של HELOC בדרך כלל נמוכים מכרטיסי אשראי מכיוון שהם מאובטחים על ידי הבית שלך. באופן כללי, שיעורים נופלים בטווח דומה לזה של משכנתא שנייה '.

חסרונות של HELOCs

גמישות באה בעלות; הלוקים הם הלוואות בשיעור מתכוונן. שיעורי הריבית כשאתה לווה עשויים להיות נמוכים, אך אם הם משולשים בעשר השנים הבאות, אתה יכול למצוא את עצמך משלם ריבית של 16% על החוב שלך..

ברירת מחדל בכרטיסי האשראי שלך לא בהכרח אומרת חסרי בית, אך ברירת מחדל ב- HELOC עשויה להיות מכיוון שמסגרת האשראי מאובטחת כנגד הבית שלך..

בדומה למשכנתא שנייה, בעלי בתים עשויים לחייב בעלויות סגירה גבוהות כדי לפתוח קו אשראי. תהליך הסגירה דומה, המחייב עבודות כותרות וכל העמלות הנלוות.

לווים גם בפני סיכון ייחודי עם HELOCs: אשראי קפוא בגלל אובדן הון עצמי. אם הבית שלך יורד בערך, המלווה יכול להקפיא את קו האשראי שלך, ללא קשר לשאלה האם ביצעת כל תשלום ריבית במועד.

לבסוף, חלק מה- HELOC כוללים סעיף אכלוס קבוע. בניגוד למשכנתאות, המאפשרות בדרך כלל ללווים לעבור לאחר שנה ולשמור על הנכס כשכירות, חלק מה- HELOC נסגרים אוטומטית אם הלווה יוצא החוצה, כאשר כל יתרת החוב נדרשת מייד. הקפד לבדוק את האותיות הקטנות.

בשורה התחתונה

קווי אשראי ביתיים יכולים להפיק מקורות מימון גמישים. מתשלום עבור שיפורים ביתיים בשכר הלימוד במכללות של ילדיכם למקדמה בנכס להשכרה או בבית נופש, HELOCs יש שימושים רבים. הם יכולים אפילו לשמש כתוסף או כתחליף לקרן חירום אם יש לכם סובלנות גבוהה לסיכון ואתם מעדיפים להשקיע את המזומנים שלכם מאשר לתת להם להתפוגג בחשבון חיסכון..

אך כמו במשכנתאות שנייה, יש להקפיד לנתח האם העלויות לטווח הארוך שוות את הגמישות.

4. משכנתא הפוכה

מבוגרים רבים רבים מוצאים את עצמם במצב הייחודי שיש להם הון רב אך הכנסה מוגבלת. אפשרות אחת העומדת לרשותם היא משכנתא הפוכה LendingTree.

במשכנתא הפוכה, המלווה משלם את הלווה במקום להפך, ללא כל התחייבות על בעל הבית לבצע תשלומים בזמן שהם חיים. עם מותם הבית הולך למלווה אלא אם כן הלווה או עזבונו משלמים את היתרה.

בעוד המשכנתא הפוכה מגיעה בצורות וגדלים רבים, הנפוצה ביותר היא שהמלווה משלמת תשלומים חודשיים ללווה, ויתרת ההלוואה עולה עם הזמן. לחלופין, הלווה יכול לקחת תשלום חד פעמי, כמו משכנתא שנייה, או שילוב כלשהו של תשלום חד פעמי ותשלומים חודשיים.

היתרונות של משכנתא הפוכה

שלא כמו האפשרויות האחרות ברשימה זו, המלווים המשכנתא ההפוכים אינם יכולים לחלט. בהתאם לתנאי ההלוואה, הם עשויים להפסיק לבצע תשלומים לאחר מספר מסוים, אך הם לא יכולים להכריח את בעל הבית לעזוב. ומכיוון שהלווה אינו מבצע את התשלומים, ציון אשראי גרוע לא משנה.

כאמור לעיל, משכנתא הפוכה כוללת גמישות מסוימת עבור הלווים לבחור כיצד הם רוצים לקבל תשלומים. כך או כך, תשלומי ההלוואה אינם משפיעים על זכאותו של הלווה לתגמולי ביטוח לאומי או רפואה.

חסרונות של משכנתא הפוכה

ראשית, רק מבוגרים מבוגרים - בדרך כלל אנשים מעל גיל 62 - יכולים לקחת משכנתא הפוכה. אמנם אין זה הגדר כשלעצמו, אך זו מגבלה.

מגבלה נוספת היא שרק בית מגורים ראשוני יכול לשמש כבטוחה למשכנתא הפוכה. אל תסמכו על הוצאת נכס להשכרה, לא משנה כמה הון עצמי יש לכם.

כעת, למצב קשה: ביטוח משכנתא. עבור תוכניות משכנתא הפוכות של FHA, על הלווים לשלם שכר טרחה מראש של 0.5% בשולחן אם יתרת ההלוואה היא מתחת ל 60% LTV וכ 2.5% מכוערים ליתרות הלוואה מעל 60% LTV. וזה רק התשלום מראש. על הלווים לשלם דמי חודשי שוטפים השווים ל -1.5% מסכום ההלוואה מדי שנה - סכום שלעיתים קרובות עולה לאורך זמן.

בשורה התחתונה

למבוגרים מבוגרים עם הון עצמי משמעותי בבתיהם שאינם מתכננים לעבור דירה, משכנתא הפוכה מציעה מקור בר קיימא להכנסות נוספות. הם חוב אבל בלי החשבונות החודשיים המגושמים האלה.

אבל אם ברצונך להשאיר משהו מאחור לילדיך, היזהר כיצד משכנתא הפוכה תשפיע על תכנון האחוזה שלך.

5. קנו נכס להשכרה בהלוואת שמיכה

מוכנים להיות יצירתיים יותר בגישה להון הביתי שלכם?

נניח שאתה רוצה לקנות נכס להשכרה. אתה מוצא מלווה שמציע בנדיבות מימון LTV 80% - או במילים אחרות, דורש ממך 20% מקדמה. אתה יכול להשתעל במזומן, או שאתה יכול להציע לבטחונות ביתיים.

זה עובד כך: במקום רק להבטיח שעבוד כנגד הנכס המושכר, המלווה שם שעבוד על הבית הנוכחי שלך בנוסף להשכרה. הם מקבלים שני נכסים כבטוחה, ומספקים להם ביטחון רב יותר. בגלל הבטחונות הנוספים, הם כבר לא דורשים מקדמה בכלל.

יתרונות של הלוואת שמיכה

אינך צריך לבקש כסף מזומן להלוואת שמיכה. אתה יכול לממן אפילו את עלויות הסגירה של הנכס החדש. אבל אתה רוכש נכס מניב חדש.

טקטיקה זו גם אינה דורשת הסדר נפרד; אתה פשוט סוגר את הנכס שאתה קונה במימון. חברת הכותרת אכן צריכה למשוך שתי קבוצות של עבודות תואר, אך כל עלויות נוספות מחווירות לעומת עלויות הסגירה של הסדר נפרד.

חסרונות להלוואת שמיכה

ראשית, אתה מציב את ביתך על הקנייה לרכוש נכס להשקעה, תוך סיכון של עיקול וחוסר בית, כמפורט לעיל..

סיכון נוסף למימון 100% מרכישת השכרה הוא תזרים מזומנים שלילי. תשלומי משכנתא גבוהים כאלה עשויים להיות משמעותיים על הוצאות ממוצעות גבוהות יותר מאשר הכנסות משכירות, אשר יביסו את כל המטרה של קניית שכירות. תזרים מזומנים שלילי מהווה סיכון לרכישת נכס להשכרה כשאתה קונה בשטחים של 70% עד 80%. הסיכון גדול עוד יותר כשמממנים את מחיר הרכישה כולו.

באופן דומה, אם הנכס טובל אפילו מעט בערכו, הוא מציב אתכם על המשכנתא.

קניית נכס להשכרה בהלוואת שמיכה עשויה להיראות דומה לציור על HELOC. עם זאת, רוב המשקיעים שהכרתי משתמשים בטקטיקה זו רק כמקור כספי זמני כדי שיוכלו לקנות במהירות הבזק. הם מחזירים במהירות את HELOC שלהם לאחר השלמת התיקונים, בדרך כלל על ידי לקיחת משכנתא לטווח הארוך על הנכס המושכר. במילים אחרות, הם לא משתמשים בבית שלהם למינוף יתר של השכרה. במקום זאת, הם משתמשים בו בכסף זמני, מהיר וגמיש, שהם מחזירים במלואם באמצעות משכנתא נפרדת בלבד להשכרה.

בשורה התחתונה

ביטחון ביתי שלך למימון השקעות הוא מיזם בעל סיכון גבוה. אל תנסה את זה בבית אלא אם כן אתה משקיע מנוסה עם תריסר עסקאות תחת חגורתך.

מילה אחרונה

חוב הוא כלי מסוכן, קל לשימוש לרעה וקשה לביצוע במיומנות. הדרך הטובה ביותר לגשת להון בביתכם היא למכור את הבית ולעבור למקום פחות יקר. אך אם עליכם לקחת חובות, הלוואה כנגד ביתכם פירושה בדרך כלל ריביות נמוכות יותר מאשר חובות לא מובטחים.

רק היזהר מעלויות סגירה מקדימה, והקפידו במיוחד לא לקחת על עצמכם יותר חובות מכפי שתוכלו להחזיר. מרבית החובות הם למעשה חובות רעים, והיוצא מן הכלל היחיד הוא חוב שעוזר לך לבנות עושר. אז אם אתה יכול לעזור בזה, הקשיב לאותם התעלולים המקורבלים ואל תשתמש בבית שלך כספומט.

מה הייתה הניסיון שלך בגישה להון בביתך? באילו מהשיטות לעיל השתמשת, ומה חשבת עליה?