11 דרכים להוריד באופן משמעותי את המסים שלך כמשקיע נדלן

בנוסף לכל ההוצאות המנוכות, משקיעי הנדל"ן נהנים מהטבות מס הרבה יותר ממה שמאפשרת ההמולה הצדדית. בעיר מגוריי בבולטימור, עצמאי במדרג המס העליון עומד בפני חבות במס הכנסה של מעל 60%, בעוד ששיעור מס ההכנסה הגבוה ביותר עבור מי שמתגורר בסן פרנסיסקו הוא 67% - למעלה משני שליש מההכנסה שלו . קשה להתקדם בחיים כשאתה מאבד 30% עד 60% מההכנסה שלך למסים.

אם חיפשת את ההמולה הצדדית המושלמת להרוויח כסף ולהפחית את חבות המס שלך, הנה 11 רעיונות לחתוך את חשבון המס שלך באמצעות השקעות בנדל"ן.

האם אתה מעוניין להפוך למשקיע נדל"ן אך לא רכש את הנכס הראשון שלך? קחו למשל את רופסטוק. הם מהווים שוק של בתים למשקיעים בנדל"ן. הם קיבלו את הנכסים כדי לוודא שהם הזדמנויות הכנסה טובות.

אסטרטגיות חסכון מס למשקיעים בנדל"ן

1. להחזיק נכסים ב- IRA בהכוונה עצמית

אתה בטח מכיר את IRAs ו- Roth IRAs כדרך לדחיית מס להשקעה לפרישה. מה שאתה אולי לא יודע זה שאתה יכול להקים את ה- IRA המכוון העצמי שלך ולהשתמש בו כדי להשקיע בנדל"ן פטור ממס.

הזהירו: זה לא פשוט כמו קניית מניות ב- IRA רגיל. ראשית, עליך לשכור חברת אפוטרופוס או אמון שתנהל עבורך את ה- IRA המכוון-עצמי. הם יוצרים את ה- IRA המכוון-עצמי, ואתה מעביר לתוכו כסף. לאחר מכן תוכל ליצור ישות משפטית, כגון LLC, לרכוש ולהחזיק נכסי השקעה. ה- IRA המכוון-עצמי משקיע כסף בישות המשפטית כהשקעה שבחרת.

היכן שזה מסתבך הוא אם אתה רוצה לממן את נכס ההשקעה ולא לקנות אותו במזומן. מימון מותר, אבל זה בא עם כמה אזהרות חשובות. ההלוואה חייבת להיות "אי-שימוש", כלומר הלווה אינו יכול להיות אחראי בנפרד, דבר המלווים רבים אינם מאפשרים זאת. כמו כן, רק החלק הלא ממומן מהרכישה מוגן מפני מיסים על ידי ה- IRA. וכמובן, כללי ה- IRA תקינים: אינך יכול למשוך כסף לפני גיל 59.5, ועליך להתחיל למשוך עד גיל 70.5..

אם אתה מעוניין להשקיע בנדל"ן באמצעות IRA בהכוונה עצמית, התחל במחקר של אנשי משמורת ודיבר איתם על התהליך ועל שכר טרחתם. בדוק את רוקט הדולר, אך הקפד להכין שיעורי בית ולהבין את התהליך באופן מלא לפני שאתה מתחייב לאפוטרופוס.

2. החזק נכסים ליותר משנה לשנה

כשאתה הבעלים של משהו פחות משנה ומוכר אותו ברווח, הרווח הזה ממוס על שיעור המס הרגיל שלך. זה תקף לגבי היפוך נדל"ן, שחזור ומכירה של מכוניות וינטאג ', סחר יומי, סחף עתיק - כל דבר הכרוך בקנייה נמוכה ומכירה גבוהה.

אם אתה מרוויח יותר ממספר נכסים או שניים בשנה, אתה מסתכן בכך שמס הכנסה יסווג אותך כ"עוסק "עצמאי ויחיל את הכנסותיך בכספי FICA כפולים (עוד על כך בקרוב).

אפשרות אחת להימנע מכך היא להחזיק נכסים במשך יותר משנה לפני המכירה. זה שולל את הסיכון של סיווג כעוסק ומעביר את הרווחים שלך ממיסוי כהכנסה רגילה למיסוי כרווחי הון. עבור מרבית האמריקנים מסים רווחי הון בשיעור של 15% - נמוך משמעותית משיעורי מס ההכנסה הרגילים של האמריקאים.

אם אתה מעביר בתים, שקול לשכור אותם לתקופת חכירה של שנה לפני שתמכור אותם. אתה מוריד את שיעור המס שלך, מרוויח קצת תזרים מזומנים, ואף עשוי להפיק תועלת מהערכה ומחיר מכירות גבוה יותר.

להלן מספר טיפים נוספים להפחתת שיעור רווחי ההון שלך בהשקעות בנדל"ן, יחד עם פרטים נוספים על מי מתאים לסוחר.

3. הימנע מתשלום מסים FICA כפולים

כאמור, אם מס הכנסה מסווג אותך כעוסק ולא כמשקיע, אתה נחשב כעצמאי וחייב מסים FICA כפולים.

מיסים של FICA הם מיסי עבודה שנועדו לממן ביטוח לאומי ורפואת סמים. הם מפוצלים בין מעסיקים לעובדים, כאשר כל צד משלם 7.65%. אם אתה עצמאי, אתה חייב את שניהם בסכום כולל של 15.3% בנוסף למס ההכנסה הפדרלי, המדינה והמקומית..

מי שיחליף בתים צריך ליצור אסטרטגיה להימנע מסיווג סוחרים לפי מס הכנסה ובכך להימנע ממס נוסף של 15.3% זה. אחת הדרכים להימנע מסטטוס עוסק היא להפגין "כוונת השקעה" לרווחי כל מכירה. במילים אחרות, בנה תיק שאתה לא מוכר נכסים כחלק מהפרקטיקה העסקית הרגילה שלך, אלא כדי לייצר הון לפרויקטים אחרים של השקעות. פרויקטים אחרים של השקעות אלה יכולים לכלול תשלום עבור שיפורים בנכס אחר או ביצוע מקדמה על נכס להשקעה להשכרה לטווח ארוך.

אסטרטגיה נוספת היא להימנע מעסק בעסקים באמצעות LLC חד-חברתי, אשר בדרך כלל לא מתייחסים אליו לצורכי מס. במקום זאת, אתה יכול ליצור ישות משפטית כמו שותפות LLC או S-corp שמשנה את אופן מיסוי המשקיעים.

שוחח עם רואה חשבון עם ניסיון רב בעבודה עם משקיעי נדל"ן אם אתה מתכנן לדפדף ביותר מכמה נכסים בכל שנה. כמו אלמנטים רבים אחרים של קוד המס, יש לאיזור זה כמה אזורים אפורים, כך שאתה צריך להיות מסוגל לשכנע מקרה משכנע למצב שאינו סוחר אם מס הכנסה מאתגר אותך.

4. גרה בנכס במשך שנתיים

האם חשבת פעם לעשות סיבוב חי? אתה עובר לגור, ולאורך זמן, מבצע שיפורים ושדרוגים. אם אתה גר בנכס לפחות שנתיים, 250,000 הדולר הראשונים ברווחי ההון הם ללא מס עבור רווקים. עבור זוגות נשואים, הגבול הוא 500,000 $ מלא.

כמובן, אולי לא תרצו לגור באזור עבודה תמידי או לעבור דירה כל שנתיים, אבל אם אתם אוהבים שיפוץ בית ומתעסקים בבית, זו יכולה להיות דרך מהנה להרוויח כסף ללא מיסים.

5. מסים לדחות עם חילופי 1031

"חילופי דברים דומים", לפי סעיף 1031 בקוד המס, מאפשרים לבעלי נכסים לדחות את תשלום המס ללא הגבלת זמן על ידי קניית נכס דומה בתמורתם..

זה עובד כך: נניח שאתה קונה נכס תמורת 100,000 $, מוציא 20,000 $ נוספים על שיפורים ומוכר אותו ב -150,000 $ ברווח של 30,000 $. אתה יכול לכסות את הכסף הזה 30,000 $ ולפוצץ אותו על ארוחות או לקנות מכונית חדשה כדי להשוויץ כמה אתה מצליח. לאחר מכן היית משלם עליו מס הכנסה, ומשאיר לך סכום של 15,000 $ או 20,000 $ נטו להראות עבור מאמציך ולא $ 30,000..

לחלופין, אתה יכול להשקיע אותו בנכס אחר ולא לשלם עליו מיסים - לפחות לעת עתה.

נניח שאתה לוקח את זה 30,000 $ ומשתמש בזה כמקדמה על נכס של 200,000 $ במקום נכס של 100,000 $. בעסקה הבאה זו אתה משקיע 50,000 $ בשיפורים ומוכר את הנכס ברווח של 60,000 $. עכשיו יש לך רווח של 60,000 $. שוב, אתה יכול לבזבז את הכסף הזה, או שתוכל להשקיע אותו מחדש באמצעות חילופי 1031 נוספים. אולי בפעם הבאה שתרכשו איתו נכס של 400,000 $, נכס להשכרה של ארבע יחידות המנכה לכם 1,200 דולר לחודש בתזרים מזומנים.

אם אתה מוכר את הנכס הזה, שוב היית צריך לבחור בין לשלם מיסים על הרווחים או לבצע חילופי 1031 נוספים. אף אחד לא אומר שאתה צריך למכור; אתה יכול לשמור על זה לנצח וליהנות מהכנסות השכירות הנוספות.

6. עשה מכירה בתשלומים

נניח שאתה מוכר נכס ברווח של 50,000 $. מכל סיבה שהיא, אינך מעוניין לבצע חילופי 1031 לרכישת נכס חדש מייד. אם אתה מגיש את החזרי המס שלך עם הכנסה חייבת נוספת של 50,000 $ למס הכנסה בשנה אחת, אתה יכול לצפות לשלם עליה מסים כבדים, מה שעשוי להכניס אותך לתליל מס גבוה יותר.

לחלופין, תוכל לפזר את הרווח לאורך שנים רבות על ידי הצעת מימון מוכר. בשנה בה אתה מוכר את הנכס, אתה רק צריך לשלם מס הכנסה על כל המקדמה והקרן שהקונה משלם לך. עם הזמן הם משלמים בהדרגה את היתרה שהם חייבים לך, חודש אחר חודש ושנה אחר שנה. כדי להפוך את העניינים אפילו לטובים יותר, אתה צריך לחייב את עניין הקונה.

הסיכון הוא, כמובן, כי ברירת המחדל ואתה צריך לחלט על הנכס. אל תיכנס למכירת תשלומים בקלילות, וודא שאתה מסמך את הקונה באופן יסודי. אפשרות אחת היא להתחיל בהסכם רכישת שכירות, בו הקונה מתחיל כשוכר כאשר חלק משכר הדירה שלו הולך לעבר המקדמה שלו בכל חודש. ביתרת מקדמה מסוימת, לאחר מכן תוכל להעביר את הנכס לדייר-הקונה ולחתום על שטר משכנתא ושעבוד.

7. מקסם את הניכויים שלך

אחד היתרונות בהשקעת נדל"ן הוא שכל הוצאה ריאלית, וכמה הוצאות נייר, ניתנות לניכוי מס.

אתה יכול לנכות:

• ריבית למשכנתא
• ביטוח
• מס רכוש
• עלויות תחזוקה
• דמי ניהול נכסים
• הוצאות פרסום
• תוכנה, כלים או הוצאות תמיכה אחרות בנדל"ן
• שכר טרחה משפטי
• עלויות סגירה כגון חברת כותרות ודמי מלווה
• הוצאות משרד ביתיות
• הוצאות נסיעה וקילומטראז '
• ניכוי מעבר (עוד על כך בקרוב)
• פחת (עוד על כך בקרוב)

החלק הכי טוב? אתה עדיין יכול לקחת את הניכוי הסטנדרטי. רוב אלה אינם דורשים ממך לפרט את הניכויים שלך; הם פשוט מפחיתים את סכום ההכנסה החייבת הכוללת בתוספת E או בתוספת ג '.

בצע את שיעורי הבית שלך בדיוק על אילו ניכויים אתה יכול לטעון כדי למזער את חשבון המס שלך, וכמו תמיד, דבר עם רואה חשבון כדי לדון באזורים אפורים כלשהם..

8. נצלו את ניכוי המעבר של 20%

חוק קיצוץ ומשרות משנת 2017 כלל מיסוי מסקרן עבור בעלי עסקים קטנים, כולל משקיעים בנדל"ן.

ברמה הפשוטה ביותר, זה מאפשר לבעלי עסקים קטנים לנכות 20% נוספים מההכנסה העסקית נטו שלהם. כמובן, שום דבר לא פשוט עם מס הכנסה. הניכוי המותר הוא פחות מ:

1. "ההכנסה העסקית המשולבת שלך"
2. 20% מעודף ההכנסה החייבת במס על סך כל רווח הון נטו

מה בדיוק הוא "הכנסה עסקית מוסמכת משולבת"? עבור סוגים מסוימים של עסקים קיימות מגבלות הכנסה: $ 315,000 לזוגות נשואים ו -157,500 $ עבור רווקים בודדים. אתה יכול לקרוא את ההגדרה המלאה למס הכנסה של "הכנסה עסקית מוסמכת" או לחסוך לעצמך את המיגרנה ולדבר עם רואה החשבון שלך על כך.

אמנם זה לא נבדק ולא ברור לחלוטין ממס הכנסה, עם רואה חשבון חד, אתה אמור להיות מסוגל לנכות 20% נוספים מההכנסה העסקית הנדל"ן המשקיע מההכנסה החייבת שלך..

9. פחת את הנכסים שלך

הוצאה נייר נוספת שמשקיעים בנדל"ן יכולים לנצל היא פחת. מס הכנסה קובע את אורך החיים של בניין מגורים על 27.5 שנים, כך שבעלי הנכסים יכולים לנכות 1 / 27.5 מערך הבנייה של הנכס שלהם בכל שנה במשך 27.5 השנים הראשונות שהם בבעלותו על הנכס.

לדוגמה, נניח שאתה קונה נכס במחיר של 150,000 $, כאשר הקרקע מוערכת ב 50,000 $ והבניין מוערך ב 100,000 $. בכל שנה במשך 27.5 השנים הבאות, תוכלו לנכות 3,636 $ עבור פחת: 100,000 $ ÷ 27.5 = 3,636 $.

אתה יכול גם להפחית שיפורי הון לנכס. לדוגמה, אם אתה מתקין גג חדש בסכום של 8,000 $, ניתן יהיה לחלוף את אותם 8,000 $ במשך 27.5 שנים.

אלה החדשות הטובות. החדשות הרעות הן שכשאתה מוכר את הנכס, אתה חייב מיסים בגין "לכבוש פחת" על כל הרווחים שנמנעת בעבר מלשלם מיסים באמצעות פחת. כמובן שאם אתה אף פעם לא מוכר, אתה אף פעם לא חייב את המסים האלה.

10. מימוש הערכה באמצעות הלוואה, לא מכירה

הנכס שקנית לעיל תמורת 150,000 $ מעריך לאורך זמן, ואחרי כמה שנים, תבנה בו קצת הון עצמי.

אתה יכול למכור אותו ולשלם מיסים על רווח הון על אותו הון, או שאתה יכול ללוות כנגד הנכס ולא לשלם מיסים על המזומנים שלך ביד. למעשה, תצטרך לנכות את עלויות ההשאלה, הן עלויות הסגירה והן על ריבית המשכנתא.

עם הזמן הדיירים שלך משלמים את ההלוואה עבורך. אתה צריך לשמור על הנכס, אשר בתקווה ממשיך להעריך עבורך, והשכירות עולות עם הזמן, גם כאשר תשלום המשכנתא שלך נשאר קבוע.

וכשמשלמים את ההלוואה, נחשו מה? אתה יכול להסתובב ולשאול יותר מזומנים כנגד הנכס שלך!

11. מת בעלות על נכסיך

אם אתה מת בבעלות על נדל"ן, הבסיס המקורי (עלות רכישה) נעלם, ויורשיך לא משלמים רווחי הון.

כדי להמשיך בדוגמה לעיל, הבסיס המקורי שלך לנכס היה 150,000 $. בואו נגיד שלמעלה משלושים שנה, ההערכה היא 900,000 דולר. אם אתה מוכר את הנכס, אתה יכול לחייב מיסים על רווח ההון שלך בסך 750,000 $.

לחלופין, תוכל להמשיך לכיס את דמי השכירות מהנכס מדי חודש ולעולם לא למכור אותו. אם אתה רוצה למשוך מזומנים, אתה יכול לשאול כנגדו כמפורט לעיל, או שאתה יכול להשאיר אותו ללא פשיעה ולהרוויח ממנו הרבה יותר תזרים מזומנים.

כשאתה מת, הנכס עובר ליורשיך כחלק מהעיזבון שלך. הם עשויים לחייב עליו מיסים בעיזבון, אך רק אם אתה מת עשיר; 11.18 מיליון הדולר הראשונים מהאחוזה שלך הם ללא מס. אחרת, הם מוכרים למכור את הנכס ולשמור את התמורה ללא מס.

מילה אחרונה

אם אתה רוצה לנצח במשחק העושר, אתה צריך לדעת את הכללים. ושום מקום לא ברור יותר מאשר ללמוד כיצד לחתוך את מס ההכנסה שלך.

למד כיצד לנצל את היתרונות המס המוענקים לבעלי נדל"ן. לאורך כל חייך הם יכולים לחסוך לך מאות אלפי דולרים ומעלה ולעזור לך להשקיע יותר מכספך לבניית עושר.

מהן הטקטיקות המועדפות עליך להפחתת המסים שלך?