כיצד למצוא סוכן נדלן גדול (מתווך) שאתה יכול לסמוך עליו

עם זאת, בדיקת נאותות זו נופלת לרוב בצד הדרך כשמדובר בשכירת סוכן נדל"ן. עם זאת קנייה או מכירה של בית היא אחת ההחלטות הכספיות הגדולות ביותר שתקבלו, ומציאת האדם הנכון שייצג את האינטרסים שלכם הוא המפתח להשגת העסקה הטובה ביותר או ההחזר הטוב ביותר על ההשקעה..

אם בחרתם בסוכן הנדל"ן המתאים, התהליך יעבור בצורה חלקה יחסית. עם זאת, הסוכן השגוי יכול לעורר הרס בעסקה ואולי אפילו להפסיד לך את המכירה לחלוטין. במילים אחרות, זו החלטה גדולה.

אבל מה עליכם לחפש כשאתם עובדים סוכן נדל"ן? לאילו דגלים אדומים עליכם להיזהר? להלן מה שאתה צריך לדעת כדי למצוא סוכן נדל"ן נהדר.

איזה סוג סוכן אתה צריך?

ראשית הדברים הראשונים: האם אתה קונה בית או מוכר בית? תשובה זו היא המפתח להבנת סוג הסוכן הדרוש לך.

סוכנים העובדים עם בעלי בתים שמוכרים בית נקראים "סוכני מוכר" או "סוכני רישום". סוכנים אלה מייצגים את האינטרסים של בעל הבית בתהליך הרישום והמשא ומתן.

סוכנים העובדים עם רוכשי בית נקראים "סוכני קונה" או "סוכני מכר". סוכנים אלה מייצגים את האינטרסים של הקונה בתהליך ההצגה והמשא ומתן. סוכנים מסוימים של קונים עובדים באופן בלעדי עם קונים, כלומר הם אינם מפרטים בתים כלל.

המונחים "סוכן מוכר" ו"סוכן מכר "מבלבלים לרוב אנשים בתהליך הקנייה והמכירה של הבית משום שהם נשמעים כמעט זהים. עם זאת, הם מייצגים גורמים שונים בעלי אינטרסים שונים. סוכני המוכר מייצגים את הצד שמוכר בית ואילו מכירת סוכנים מייצגת את הצד שקונה את הבית; עם זאת, הם נקראים רק "סוכן מכר" ברגע שנחתם החוזה הסופי.

סוכנים כפולים

סוכנים מסוימים נקראים "סוכנים כפולים", כלומר הם הסכימו לייצג את האינטרסים של הקונה והמוכר במהלך תהליך הקנייה של הבית..

ככה זה עובד. דמיין שאתה נכנס לבית פתוח ומתאהב במקום. זה נכס חם, ואתה יודע שזה לא יימשך. רק התחלת את החיפוש הביתי שלך ואין לך סוכן משלך. עם זאת, סוכן הרישום נמצא באתר וישמח לעזור לכם להציע הצעה בבית ממש שם. אתה לא רוצה לחכות להשיג סוכן משלך, אז אתה מסכים לעבוד איתה. במקרה זה, פשוט נכנסת ליחסי עבודה עם סוכן כפול.

סוכנות כפולה שנויה במחלוקת מכיוון שסוכנים נאלצים ללכת בקו דק מאוד ולהישאר ניטרליים לאורך כל התהליך. אחרי הכל, הם מייצגים מוכר שרוצה להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי לבית שלהם ולקונה שרוצה להשיג את המחיר הנמוך ביותר האפשרי עבור אותו בית..

יש גם ניגוד אינטרסים אפשרי בגלל העמלה. במכירה טיפוסית, סוכן הקונה וסוכן הרישום חילק את העמלה של כ- 6% והשיג בערך 3% כל אחד. סוכן כפול שומר 100% מהעמלה, מה שאומר שהאינטרס שלהם הוא למכור בית במחיר הגבוה ביותר האפשרי. זה מסתדר נהדר עבור המוכר, אך לא כל כך טוב עבור הקונה.

אנשי מקצוע רבים בתחום הנדל"ן חשים בעוצמה כלפי סוכנות כפולה, עם סיבה טובה. חל איסור חוקי על סוכנים כפולים לקחת צד בעסקה או לשתף מידע סודי. אז הם מקבלים כפל עמלה תוך מתן פחות ייעוץ והכוונה לשני הצדדים. לרוב האדם היחיד שבאמת מרוויח הוא הסוכן.

סוכנות כפולה חוקית רק במדינות מסוימות, כמו קליפורניה וטקסס. במדינות בהן מותר, סוכנים מחויבים כחוק לחשוף את הסוכנות הכפולה שלהם לפני חתימת חוזה. כדי לגלות אם סוכנות כפולה חוקית במדינתך, פשוט Google "האם סוכנות כפולה חוקית" יחד עם שם המדינה שלך.

כיצד למצוא סוכן נדל"ן נהדר

לא כל סוכן בחוץ יתאים לך. אפילו לסוכנים מצליחים ביותר יש חסרונות.

לדוגמה, לסוכן הנמכר ביותר באזורכם עשוי להיות תקציב פרסום מרשים וצוות גדול במקום שיסייע ללקוחות. עם זאת, פירוש הדבר כי בסופו של דבר תוכלו לעבוד עם כמה אנשים שונים לאורך כל תהליך הקנייה או המכירה. אם אתם מחפשים יחס אישי, ייתכן שהסוכן הספציפי הזה אינו מתאים ביותר.

מצד שני, יתכן שתיתקל בסוכן עם פחות ניסיון רב אבל האישיות שלו משתלבת באופן מושלם עם שלך. אתה חושד שהדחף שלהם לשמח אותך - ולקבל כמה הפניות והמלצות נחוצות בתמורה - עשוי להיות חשוב יותר מחוויה בלבד.

יש הרבה מה לקחת בחשבון כשמדובר במציאת הסוכן המתאים ביותר למצבך. הנה איך להתחיל.

1. צור רשימת סוכנים קצרה

בזכות גוגל תוכלו למצוא בקלות עשרות עד מאות סוכנים באזורכם עם מספר הקשות. עם זאת, בדרך כלל תוכלו למצוא מידע מפורט יותר על סוכנים דרך אתר נדל"ן.

אחד המקומות הטובים ביותר להתחיל בחיפוש שלך הוא Agent Finder של Zillow, המאפשר לראות רשימה מלאה של סוכנים מקומיים עם המלצות הלקוחות שלהם ורישומים אחרונים. תכונת הרישומים האחרונים שימושית במיוחד. ראשית, אתה יכול להשתמש בו כדי למצוא סוכנים שעבדו לאחרונה עם מוכרים או קונים באזור שאתה שוקל. אם אתה מוכר את הבית שלך, הוא גם מאפשר לך לנתח כיצד כל סוכן מצלם ומשווק את הרישומים שלו. לדוגמא, האם כל רישום נראה מקצועי ומושך? האם יש סיור וידאו?

אתרים מועילים אחרים כוללים Realtor.com ו- HomeLight.

ערכו רשימה של לפחות שלושה סוכנים שאתם מעוניינים בראיון.

2. שאלו המון שאלות

כעת, לאחר שיש לך רשימת סוכנים קצרה, הצעד הבא שלך הוא לדבר איתם באופן אישי. כן, אתה יכול לערוך ראיון טלפוני, אך מפגש באופן אישי עדיף.

פגישה פנים אל פנים מאפשרת לך באמת להרגיש מי האדם הזה, מהם הערכים שלו והאם האישיות שלו תשתלב היטב עם שלך. זה האדם שינחה אותך בתהליך מלחיץ ומשמעותי מבחינה כלכלית; אתה צריך להרגיש בנוח לדבר איתם. אתה צריך גם לדעת אם הם יגידו לך את האמת במקום לצבוע סוכר כמה חדשות רעות. ואתה צריך לדעת שאתה חולק את אותם ערכי ליבה.

התחל עם השאלות הכלליות הבאות:

• האם אתה עובד בנדל"ן במשרה מלאה?
• כמה זמן יש לך רישיון?
• האם אתה חבר באיגוד הלאומי של מתווכים (NAR)? (ה- NAR דורש הכשרה נוספת והקפדה על קוד אתי קפדני.)
• האם אתה עובד עם צוות? אם כן, אני אעבוד בעיקר איתך או עם מישהו אחר?
• כמה מהעסק שלך מגיע מהפניות?
• מה המספר הממוצע של הלקוחות הנוכחיים שלך?
• איך אתה אוהב לתקשר? (לדוגמה, הסוכן שלך עשוי להעדיף טקסטים מהירים כדי להעביר מידע, תוך כדי שאתה מעדיף לבצע שיחת טלפון. וודא שאתה נמצא באותו עמוד כאן, שכן תקשורת טובה היא המפתח לקשר עבודה מוצלח.)
• האם לקוח הגיש אי פעם תלונה נגדך או נגד הסוכנות שלך? אם כן, איך התמודדת עם זה?
• האם זכית בפרסים מקצועיים כלשהם?
• איזה חוזה אתה מציע? מה קורה אם אני לא מרוצה מיחסי העבודה שלנו?
• מה אתה הכי אוהב להיות מתווך? מה אתה הכי אוהב?

השאלות הללו הן דרך נהדרת להתחיל את השיחה. עם זאת, תצטרך לשאול שאלות נוספות, תלוי אם אתה קונה או מוכר.

אם אתה מוכר בית

אם אתה מוכר בית, שאל את הסוכנים הפוטנציאליים את השאלות הבאות:

• כמה מכירות סגרת השנה?
• כמה בתים מכרת באזור שלי? האם הם היו בטווח מחירים דומה לזה של ביתי?
• כמה מהבתים נמכרו במחיר המחירון או בסמוך לו?
• האם אתה זקוק להסמכה מראש או אישור מראש מחברת משכנתא לפני הצגת בתים?
• מה העמלה שלך? על אילו דמי נדל"ן נוספים אהיה אחראי? (זכור כי עמלות הנדל"ן ניתנות למשא ומתן.)
• מהי האסטרטגיה השיווקית שלך לבית כמו שלי?
• האם אתה משתמש בצלם מקצועי או בדוכן ביתי?
• מה עלי לעשות כדי להכין את הבית שלי למכירה או להגדיל את ערעורו על שפת המדרכה? (יתכן שיהיו להם כמה הצעות לשיפוץ פרויקטים כדי להגדיל את ערך הבית שלך.)
• האם אתם מארחים בתים פתוחים?
• כמה זמן אתה חושב שייקח למכור את הבית שלי?
• מיהו קונה היעד שלי?

אם אתה קונה בית

אם אתה קונה בית, שקול את השאלות הבאות:

• כמה אתה מכיר את האזורים או השכונות שבהם אני מתעניין?
• האם קורה משהו באזור זה או בשכונה שעלי לדעת עליהם? אם כן, האם שינויים אלה ישפיעו על מחירי הדירות כעת או בעתיד?
• באילו זמנים אתם עומדים לרשות בתים?
• באיזו תדירות תשלח אלי רשימות חדשות שתואמות את מה שאני מחפש?
• האם אתה יכול להמליץ ​​על אנשי מקצוע אחרים שאצטרך, כמו למשל מפקח ביתי?
• כמה זמן לוקח איתך תהליך קנייה טיפוסי?
• כמה בתים אתה מראה לקונים בממוצע לפני שהם מציעים הצעה? (זהו נתון חשוב מכיוון שמתווך טוב יידע מה הלקוחות שלו רוצים ויצטרך להראות פחות בתים לפני שימצא את ההתאמה הנכונה. זה חוסך זמן ואנרגיה לכל המעורבים).
• האם אתה משתתף בכל בדיקת בית? (סוכנים המגיעים לביקורת ביתית יכולים לשאול את מפקח הבית באופן ישיר על שאלות מפורטות; מידע זה יכול לעזור להם לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר.)
• מה יחס המכירה לרשימה שלך בעשר העסקאות האחרונות שלך? (ההבדל בין מחיר המכירה למחיר המחירון ייתן לך מושג חשוב לגבי כמה טוב סוכן זה במשא ומתן.)

3. דבר עם לקוחות עבר

לאחר שראיינת כמה סוכנים באופן אישי, חיוני לדבר עם כמה מלקוחותיהם בעבר. בקש מכל סוכן לספק לך מידע ליצירת קשר עבור לפחות שלושה לקוחות איתם עבדו בשנה האחרונה.

שקול לשאול את הלקוחות האלה את השאלות הבאות:

• איך הייתה החוויה שלך עם סוכן זה באופן כללי?
• מה אהבת הכי טוב בסוכן הזה? מה פחות אהבת?
• אם מכרת את הבית שלך, כיצד שיווק הסוכן את הנכס שלך? האם אתה מרגיש שזה היה יעיל? כמה זמן היה הבית שלך בשוק?
• אם קנית את הבית שלך, אתה מרגיש שהסוכן היה מוכן להראות לך את כל הנכסים שהיית מעוניין בהם? הרגשת שהם הבינו מה אתה באמת רוצה בבית?
• האם מיהרו להשיב לשיחות טלפון ודוא"ל?
• האם הם מאזינים טובים?
• מה היה מחיר המחירון של הבית שלך ומחיר המכירה הסופי?
• האם אתה מרגיש שהסוכן הזה השיג לך את המחיר הטוב ביותר שאפשר?

4. אמת את הרישיון שלהם

קשה להאמין שמישהו ישקר לגבי היותו סוכן נדל"ן מורשה, אבל זה קורה. למרבה המזל, קיימת דרך קלה לצרכנים לבדוק כי רישיון סוכן לגיטימי. לאיגוד בעלי תפקידים בדיני רישיון נדל"ן (ARELLO) מאגר נתונים שניתן לחפש בו, המאפשר לצרכנים לאמת רישיון או רישום של כל סוכן.

עבודה עם סוכנים חדשים: יתרונות וחסרונות

אם אתה שוקל לעבוד עם סוכן עם ניסיון מועט או חסר ניסיון, אתה צריך לברר פרטים נוספים על מצבם הנוכחי ומטרותיו העתידיות.

לדוגמה, סוכנים רבים מתחילים את דרכם במכירת בתים בצד תוך שהם עדיין מחזיקים משרה מלאה. אמנם אין בזה שום דבר רע, אך חשוב לברר האם לסוכן זה יהיה הזמן והגמישות הדרושים לך. שקול את השאלות הבאות:

• האם תוכל להחזיר שיחות טלפון או מיילים במהלך היום, או רק בערב?
• האם תוגבל להצגת בתים רק בסוף השבוע?
• האם יש לך מנטור שאתה יכול לפנות אליו אם הליך המשא ומתן נעשה מסובך או לא מוכר?
• האם השתתפת בכנסים או ימי עיון אחרונים? אם כן, אילו?

קחו בחשבון שלסוכנים חדשים לא יהיה ניסיון של אנשי מקצוע מנוסים; נדל"ן הוא ללא ספק מקצוע "ללמוד כפי שאתה הולך". חוסר ניסיון זה יכול להוות חיסרון בשולחן המשא ומתן, בעיקר בעסקאות מורכבות. האם אתה מרגיש בנוח להיות חלק מתהליך הלמידה של סוכן זה?

עם זאת, סוכנים חדשים רעבים ללקוחות וגם לחוויה, וכפי שאומר האמרה הישנה, ​​"הזאב הרעב צוד הכי טוב." סוכן חסר ניסיון ככל הנראה יתכופף לאחור כדי לענות על הצרכים שלך ולשמח אותך, וכנראה שיהיה להם מספיק זמן להעניק לך תשומת לב אחד על אחד. שקול מה אתה רוצה ומה אתה מרגיש בנוח לפני שאתה חותם על חוזה

דגלים אדומים שיש להשגיח עליהם

על פי ארלו, כפי שצוטט על ידי NAR, ישנם כ -2 מיליון סוכני נדל"ן פעילים בארצות הברית. זה אומר שיש הרבה סוכנים גדולים שיש. זה גם אומר שאתה צפוי להיתקל בכמה תפוחים רעים.

וודא שאתה מוצא סוכן המתאים לך על ידי פיקוח אחר הדגלים האדומים האלה.

1. הם רוצים לרשום את הבית שלך במחיר גבוה

אם אתה מוכר את הבית שלך, מחיר המחירון הראשוני הוא המפתח למכירה מוצלחת.

אני מקווה שאתה מתכוון לראיין לפחות שלושה סוכני רישום. כל אחד מהסוכנים הללו אמור להיות מסוגל לומר לך מה הם רוצים לרשום את הבית שלך. מחיר מחירון זה מבוסס על מספר גורמים, כולל המיקום שלך, מדה מרובעת, מכירות דומות לאחרונה באזור שלך (נקרא "comps"), וגיל הבית ומצבו..

כל הסוכנים שאתה מראיין משתמשים באותו מידע כדי לתמחר את הבית שלך, מה שאומר שכל הצעות המחיר צריכות להיות די דומות. היזהרו מסוכן שמחיר את ביתכם גבוה משמעותית מסוכנים אחרים שראיתם; זה סימן לחוסר ניסיון, תאוות בצע, או שניהם.

מחיר גבוה מדי פירושו שרבים מקונים פוטנציאליים אפילו לא יביטו בבית שלך כי זה מחוץ לתקציב שלהם או פשוט יקר מדי בשביל מה שהם יקבלו. הבית שלך יימוג בשוק במשך חודשים ארוכים יותר מבית במחיר תחרותי יותר, והוא עשוי אפילו להימכר בהרבה פחות ממה שהיה יכול להיות עם מחיר התחלתי מדויק.

2. הם תקשורת גרועה

לעתים קרובות מדי, חוסר תקשורת הוא התלונה מספר 1 של אנשים העובדים עם סוכני נדל"ן.

תקשורת ברורה ומועד היא חיונית בתהליך הקנייה והמכירה של הבית. סוכני נדל"ן צריכים להיות תקשורת נהדרים בכדי לעזור ביעילות ללקוחותיהם ולהבטיח שהתהליך המסובך הזה ייגמר בהצלחה. במקרים מסוימים תתקשר עם אדם זה על בסיס יומי.

בדוק היטב את דוא"ל הסוכן הפוטנציאלי אליך, חומרי השיווק שלהם ואתר האינטרנט או הבלוג שלהם. האם הכתיבה שלהם ברורה וחפה מטעויות? האם קל להבין על מה הם מדברים? כשיצרת קשר איתם בתחילה, האם החזירו את השיחה או הדוא"ל שלכם למועד? במהלך הראיון, הם לוקחים את הזמן להקשיב לדברים שאתה אומר, או שהם מנותקים אותך ומתחילים לדבר?

כישורי כתיבה ותקשורת לקויים עשויים לגרום לכך שהסוכן לא יעביר מידע חשוב במהירות או בבירור, או שהוא עשוי לאותת שהוא פשוט עסוק מכדי לעבוד איתך. כך או כך, המשך הלאה.

3. הם לא שואלים שאלות

סוכנים גדולים הם מאזינים נהדרים. הם יודעים שהמפתח לקשר עבודה מוצלח תלוי בהבנת מה אתה רוצה וצריך.

סוכן טוב ייקח זמן לגלות יותר על החלומות והיעדים שלך. לדוגמה, אם אתה קונה בית, סוכן טוב ירצה לדעת אם אתה משקיע או מחפש בית לטווח ארוך. אם אתה מוכר, סוכן טוב עשוי לשאול על ציר הזמן שלך, על גמישות התמחור ועל מה שאתה מחפש במערכת היחסים.

אלה רק כמה דוגמאות; העניין הוא שסוכן טוב ישאל שאלות כדי ללמוד מה אתה מחפש. אם הסוכן שומר על אמא, לך עם מישהו אחר.

4. הנציבות שלהם נמוכה

המוכר משלם עמלות נדל"ן, הנכללות בדרך כלל במחיר המחירון של הבית. בדרך כלל העמלות הן 6%, המפוצלות בין סוכן הרישום לסוכן הקונה.

אם סוכן מצטט לך עמלה הנמוכה מ -5%, היזהר. יתכן שהם מנסים לנצח את העסק שלך בכך שהם יציעו לך עסקה, אבל העמלה האולטרה-נמוכה הזו כנראה תבריח סוכנים אחרים שלא רוצים לחלוק עמלה כה נמוכה.

מילה אחרונה

קנייה ומכירה של בית היא אמוציונלית ומלחיצה מסיבות רבות. הרבה מונחים על כף המאזניים, וזו אחת ההחלטות הכספיות הגדולות ביותר שתקבלו בחייכם. מציאת הסוכן המתאים למצבכם היא המפתח להבטיח שהעסקה תעבור בצורה חלקה וכולם יסתלקו מאושרים.

כשמכרתי את הבית הראשון שלי, לא הקדשתי מחשבה למי יהיה סוכן הרישום שלי - טעות נפוצה אצל רוכשי בית בפעם הראשונה. הלכתי עם הסוכן שהשתמשנו בו כשקנינו את הבית כי היא הייתה ידידותית והכרנו אותה.

בזמן שהיא הייתה סוכן של קונה טוב, היא הייתה סוכן רישום נורא. היא התמחרה את הבית שלנו בצורה גבוהה מדי לשוק, עשתה אפס שיווק וכתוצאה מכך לקח למעלה משנתיים למכור. סוף סוף התעוררתי ומצאתי סוכן מדהים שמכר את הבית שלנו תוך מספר חודשים לאחר שהשתלט על הרישום.

אם הייתי עושה את שיעורי הבית שלי מההתחלה, הבית שלנו כנראה היה נמכר במהירות ובמחיר תחרותי. במקום זאת הוא התפוגג בשוק, והפסדנו כמעט 40,000 דולר. זו הייתה טעות יקרה שלעולם לא נעשה. אנו מתכוננים למכור את הבית הנוכחי שלנו, ואתה יכול להתערב שנראיין כמה סוכנים כדי למצוא את המתאים ביותר למצבנו.

תעשה את המחקר שלך. כן, זה לוקח זמן ומאמץ, אבל בחירת הסוכן המתאים תשלם דיבידנדים אדירים בטווח הרחוק.

האם עבדת עם סוכן נהדר (או לא כל כך נהדר) כשקנה או מכר את הבית שלך? איך הייתה החוויה שלך?