כיצד להציע הצעה על בית - טיפים ואסטרטגיות לנצח

אך בסופו של דבר שלב החלימה של חיפוש הבית החדש שלכם צריך להסתיים. ברגע שאתה מוצא בית שמתאים לצרכים שלך, הגיע הזמן להתכופף ולרכוש אותו לפני שמישהו אחר יעשה זאת.

אתה לא יכול לקנות בית בלי שתציע לו הצעה ראשונה. הצעת רכישה, המכונה גם הסכם רכישה או מכתב כוונה לרכישה, היא מסמך משפטי המתווה את המחיר שאתה מוכן לשלם עבור הבית, איך אתה מתכוון לשלם עבורו, ותנאי מפתח אחרים בעסקה.

הצעות רכישה בדרך כלל הופכות למחייבות כחוק לאחר שהמוכר מקבל את התנאים. החוקים הנוגעים להוצאה לפועל ולביטולם משתנים אף על פי מצב, וזה מקובל מאוד לתקן אותם לפני הסגירה או להתנות את ביצועם בתוצאות חיוביות מסוימות, כמו בדיקת טרמיט חולפת או בדיקות אחרות..

אם אתה עובד עם סוכן נדלן, סביר להניח שהוא ישנה תבנית שנכתבה מראש עם מונחים ספציפיים לעסקה שלך. בחלק מהמדינות, כמו ניו יורק, עורך דין מורשה נדרש למעשה לנסח או לחתום על כל הסכם רכישה רשמי, ללא קשר אם הקונה עובד עם סוכן.

עם זאת, לאור הגודל וההשלכות ארוכות הטווח של כל עסקת נדל"ן למגורים, האינטרס שלך הוא להבין היטב את הדברים הבאים:

• מרכיבי הצעת הרכישה שלך
• מקרים נפוצים שיכולים להשפיע על ביצועו
• כיצד ליצור הצעה חזקה במסגרת מגבלות שוק הנדל"ן המקומי ומצבך האישי
• כיצד להגיב על כל עבריינים של המוכר

מרכיבי מפתח בהצעת רכישה

הצעות רבות לרכישת נדל"ן למגורים נערכות באמצעות תבניות ספציפיות למדינה, ולכן הניסוח והסדר של סעיפי הצעה נתונה עשוי להשתנות לפי מיקום. אולם הרוב המכריע של הצעות הרכישה שבוצעו בארה"ב מכילות רכיבי מפתח אלה:

• חלון התחשבות. סעיף זה מציין כמה זמן תנאי ההצעה נשארים תקפים - או במילים אחרות, כמה זמן צריך המוכר לשקול אותה. אם המוכר אינו מגיב בסוף החלון, הקונה רשאי להציע הצעה נוספת.
• הפקדת כסף מרוויחה. ההפקדה הכספית ברצינות מראה כי הקונה רציני ברכישת הבית. הסכום, בדרך כלל כ- 1% ממחיר ההצעה הכולל, מנוסח בהצעה ובצ'ק אישי או קופאית המלווה את המסמך. אם העסקה נסגרת בהצלחה, זיכוי הכסף הרציני נעשה בסגירה (צמצום עלויות הסגירה הכוללות). אם העסקה תיפול, הכסף הרציני עשוי להיות ניתן להחזר או לא, תלוי בחוק המדינה והאם ההצעה כוללת שפה ספציפית לגבי מועד החזר ההפקדה.
• תיאור משפטי של נכס. זה התיאור החוקי של הרכוש הפיזי כפי שנכתב בכותרת המקורית. תלוי במנהג המקומי, הוא כולל שילוב כלשהו של שם חלוקת המשנה, מספרי החסימה והמגרש, המידות המספרי של הנכס ותיאורים של גבולותיו הפיזיים. לגבי נכסים חדשים המחולקים תחת חלוקה, על המוכר להתחייב כי כל הגבולות הם סופיים ושיש להם את האישורים הנדרשים.
• תיאור גופי ומכשירים כלולים. פרק זה מתאר את כל הגופי, המכשירים, הפריטים המכניים, הרכוש האישי ו"התקנים "האחרים שיש לכלול במכירת הנכס ללא עלות נוספת. דוגמאות נפוצות כוללות מכשירי מטבח, ציוד HVAC, מבני חוץ, צמחי גינה, גלאי עשן ושקעי כבלים.
• מחיר רכישה ומימון כולל. זה מתאר את המחיר הכולל שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס, סכום המקדמה (מזומן בסגירה), הסכום שייממן ושיטת המימון (כמו משכנתא רגילה או FHA).
• מעשה. זה מתאר את סוג המעשה, כמו שטר אחריות או שטר נאמן, המעורבים בעסקה. הוא גם מתאר מה המגבלות (אם קיימות) שהמעשה כפוף להן, כגון שמירה על זכויות מינרלים והקלות תועלת.
• מיסים ושירותים מיוחדים. זה מפרט את האחריות של הקונה והמוכר בהתאמה לארנונה ותשלומי שירות לפני ואחרי הסגירה. לשם הפשטות, המוכר משלם לרוב שירותים (מים, ביוב, פסולת, חשמל וכדומה) עד סוף תקופת החיוב הכוללת את מועד הסגירה. מיסי נכסים משולמים בדרך כלל לפני תקופות שומה של 6 או 12 חודשים, ולכן נהוג שהקונה יחזיר למוכר את המסים ששולמו כבר במרווח שבין הסגירה לסיום תקופת השומה הנוכחית..
• הערכות מיוחדות. הוראה זו מעניקה אחריות לתשלום הערכות מיוחדות. שומות מיוחדות הן הערכות מיסוי חד פעמיות המוטלות על ידי יחידות ממשל מקומיות על פרויקטים של תשתיות ציבוריות, כמו קווי מים חדשים או תאורת רחוב. סביר להניח כי הם מתרחשים במחלקות משנה שנבנו לאחרונה ובעיריות שסופחו לאחרונה. בדרך כלל המוכר משלם כל הערכה מיוחדת שהוטלה לפני מועד הסגירה, ואילו הקונה משלם כל אחרי הסגירה, ללא קשר למועד השלמת פרויקט התשתית בפועל.
• תאריכי סגירה ומסירה. סעיף זה קובע את מועד הסגירה, או את יום סיום העסקה. זה קובע גם מתי הבית צריך למסור את המוכר לקונה - במילים אחרות, מתי הקונה יכול לעבור לגור. לרוב מועדי הסגירה והמסירה זהים, אך לעתים מוכרים מאפשרים לקונים לעבור מוקדם. ניתן לדחוף את שני המועדים לאחור אם אישור הלוואה, שינויים ברכוש או רכיבי עסקה אחרים אורך זמן רב מהצפוי.
• ביוב ומים. פרק זה מתאר את שירותי המים והביוב של הנכס, תוך כדי פירוט האם זה קשור לקווי מים וביוב עירוניים, באר מים שתייה, מערכת לטיפול בשפכים מתחת לפני הקרקע (כגון מיכל ספיגה) ושיפורים רלוונטיים אחרים. נכסים עם בארות וטיפול בשפכים מתחת לפני הקרקע דורשים לעיתים בדיקה ואימות נוספים לפני הסגירה.
• ייצוג סוכנות כפולה. בחלק מהמדינות, זה חוקי שאותו סוכן ייצג את הקונה והמוכר, תנאי המכונה "סוכנות כפולה", או "ייצוג סוכנות כפולה." אם העסקה כוללת סוכנות כפולה, סעיף זה מתאר את זכויות הקונה והמוכר בהתאמה ודורש הסכמה חיובית של שני הצדדים.

תוספות

הצעת הרכישה האופיינית כוללת מספר תוספות המשתנות לפי מצב ומיקום. יש תוספות המנסחות היבטים עיקריים בהצעת הרכישה, כגון אופן מימון הרכישה ומי משלם עלויות סגירה. אחרים הם חשיפות מפורטות הנדרשות על פי החוק. אף שכל תוספת בנויה כמסמך נפרד עם דף חתימה משלה, היא נחשבת כחלק לאכיפה מהסכם הרכישה.

תוספות נפוצות כוללות:

• עלויות סגירה. תוספת זו קובעת מי אחראי לסגירת עלויות ובאיזו סכומים. לדוגמה, הקונה עשוי לבקש מהמוכר לשלם 3,000 דולר עבור עלויות סגירה, כאשר הקונה הוא האחראי על היתרה. יתכן כי אין צורך בתוספת עלויות סגירה אם הקונה מסכים לשלם את כל עלויות הסגירה במלואן.
• מימון. אם הקונה מממן חלק ממחיר הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא, תוספת זו מתארת ​​את מבנה ההלוואה, טווח ושיעורה. זה גם מבהיר האם המלווה מחייב את המוכר לבצע תיקונים כלשהם בנכס לפני הנפקת המשכנתא (ואם כן, אופי התיקונים) ומה קורה לכסף הרציני במידה והמימון ייפול.
• הסכם בוררות / גילוי. בחתימה על תוספת אופציונלית זו, הקונה והמוכר מסכימים ליישב את כל המחלוקות באמצעות בוררות מחייבת ולוותר על זכויותיהם למשפט בבית המשפט..
• צבע מבוסס עופרת וחשיפות מפגע אחרות. בהתאם לתחום השיפוט, הסכם רכישה כולל לרוב חשיפות מסוכנות הנדרשות על פי חוקים מקומיים. גילויים מסוכנים נפוצים מכסים ראדון, בארות ומערכות לטיפול בשפכים מתחת לפני השטח וצבע מבוסס עופרת (לבתים שנבנו לפני סוף שנות השבעים).
• גילוי רכוש. הצעות רכישה כוללות בדרך כלל גילוי רכוש של מוכר, בו המוכר מאשר כי הנכס מיוצג במדויק למיטב ידיעתו. חוקים מקומיים מחייבים לעיתים גילוי או דוח של צד ג 'המתווה בפרוטרוט את מצב רכיבי הבית.

תיקונים ותיקונים נפוצים

ברוב המדינות, הצעת רכישה הופכת לחוזה מחייב ברגע שהיא מתקבלת על ידי המוכר ונחתמת על ידי שני הצדדים. עם זאת, ביצוע החוזה מותנה כמעט תמיד בדברים מסוימים, הידועים בכינוי "תנאים". מקרים מסוימים מוכנסים על ידי הקונה או הסוכן שלהם להגנת הקונה, ואילו אחרים מוכנסים על ידי המוכר או הסוכן שלהם להגנת המוכר. חלקם, כמו בדיקת הבית ושמאותם, הם חלק משפת הצעת הרכש הרגילה במדינות רבות.

בחלק מהמקרים, תוצאת מגירה מסוימת גורמת לתיקון להצעת הרכישה. לדוגמה, נניח שביקורת ביתית שהוזמנה על ידי הקונה מגלה ליקוי שלא היה ידוע בעבר שהקונה רוצה לתקן לפני הסגירה. לאחר מכן הקונה או הסוכן שלו ערוך תיקון המתאר את הנושא ומפרט מתי ואיך צריך לתקן אותו. אם המוכר מסכים, הוא או היא חותמים על התיקון וכנראה שמתקן את הבעיה. אם המוכר משתקף, הקונה יכול לבחור להתרחק מההסכם ולבקש את החזר הכסף הרציני שלו.

קיימות תנאים נפוצים של הצעות רכישה ותיקונים קשורים כוללים:

• פיקוח ביתי. לא כל המלווים דורשים בדיקת בית בהזמנת קונה לפני שהם מחליטים אם להנפיק הלוואה, אך הקונים ממליצים בחום להקפיד על מחיר כזה (עלות אופיינית היא כ- $ 300 עד 500 $, שיש לשלם במועד הבדיקה ובדרך כלל לא ניתן להחזיר אותה). במהלך בדיקת בית, מפקח מורשה מסתכל היטב על הבית ומצביע על ליקויים קלים ובעיות עיקריות שלא תמיד ניכרות אצל קונים לא מיומנים. אם הבדיקה חושפת נושא מרכזי שלא דווח קודם לכן, כמו נזק בגג או בבסיס, אזרחיות הבדיקה מאפשרת לקונה לדרוש את התיקון או להתרחק לגמרי..
• בדיקות סכנה. בבדיקות סכנה חיפשו סוגיות ספציפיות יותר שאינן מכוסות בבדיקה ביתית טיפוסית, כולל ראדון, מזיקים וצבע עופרת. למרות שתמיד אופציונלי, מומלץ לבדוק בדיקות סכנה כאשר הסיכון לסכנה מסוימת הוא גבוה - למשל באזורים בהם נפוצות תקלות טרמיט או זיהום ראדון. העלויות משתנות בהתאם לסוג הבדיקה, אך בדרך כלל נופלות בטווח התלת-ספרתי הנמוך.
• בדיקת ביוב ובאר. בדיקות ביוב ובאר בודקות את מצבן, הפונקציונליות והבטיחות של מערכות המים והתברואה של הנכס. עלות היא פונקציה של שלמות הבדיקה ומיקומה - תשלום שאינו ניתן להחזר מראש, בין 200 ל 500 $ הוא טיפוסי. בדומה לבדיקות ביתיות ומפגעים, קונים יכולים לדרוש תיקון לבעיות עיקריות (כמו באר מזוהמת או קו ביוב שנפגע משורשי העץ) או לבטל את ההסכם.
• הערכה. אף מלווה לא רוצה לאשר הלוואת משכנתא בשווי גדול יותר מהנכס שבבסיס. מסיבה זו, המלווים כמעט תמיד דורשים הערכה (בדרך כלל בין $ 300 ל 500 $, מראש ולא ניתן להחזר) לפני שהם מאשרים את בקשת ההלוואה של הקונה. אם הערך המוערך של הבית נכנס נמוך ממחיר הרכישה, המלווה יסכים לממן רק סכום השווה לערך הנמדד.
• אישור הלוואה. אם המלווה של הקונה דוחה בסופו של דבר את בקשת ההלוואות שלהם מכל סיבה שהיא, המוכר אינו מחויב להשלים את העסקה. מגבלות זו מציינת אם יש להחזיר את הכסף הרציני או לחלוט אותו למוכר במידה והעסקה תעבור.
• נכסים קיימים של הקונה והצעות רכישה אחרות. אם הקונה מנסה למכור את הבית הנוכחי שלו או שלה ולסמוך על התמורה ממכירה זו כדי לממן רכישת בית חדשה, סביר להניח שהוא או היא יתקיימו סגירה על מכירה מוצלחת. אם הבית לא נמכר בסגירה, הצעת הרכישה מציינת אם יש לבטל את רכישת הבית החדשה או להאריך את מועד הסגירה. באופן דומה, אם המוכר שוקל הצעות רכישה אחרות בבית, בדרך כלל מבצע ההצעה לרכישה מותנה בביטולו עד לתאריך מוגדר..
• תפוסה מוקדמת. אם הקונה לא מצפה שיהיה בית קבוע לפני הסגירה (למשל, מכירת הבית הקודם שלהם נסגרת לפני המכירה הנוכחית), המוכר יכול להסכים לאפשר מעבר לפני מועד הסגירה ולתקן את הרכישה הסכם בהתאם.
• מעבר. באופן מסורתי, קונים רשאים לעבור בבית מעט לפני הסגירה (בדרך כלל באותו יום) כדי להבטיח שכל התיקונים והעדכונים המבוקשים הושלמו ושמצב הבית לא השתנה מהותית מאז הבדיקה בבית. בעיה מרכזית, כמו נזקי מים או שריפה חדשים, עלולה לעכב את סגירת העסקה לחלוטין או להעביר אותה.

כיצד ליצור הצעה חזקה

כשאתה אוצר את הצעת הרכישה שלך, זכור את הטיפים האלה. פשוט אל תפסיק לפה יותר מדי זמן, או שקונה מהיר יותר יכול להכות אותך באגרוף.

1. הזמינו ניתוח שוק השוואתי

לפני קביעת המחיר המבוקש הראשוני, מרבית המוכרים מזמינים ניתוח שוק השוואתי (CMA). CMA מעריך את שווי השוק הנוכחי של הבית על ידי הערכת לפחות שלוש מכירות אחרונות של נכסים דומים בשכונה הסובבת.

לפני שתגיש הצעה, בקש מסוכן הנדל"ן לנהל CMA בשמך. זה נותן לך תמונה מעודכנת של השוק המקומי שלך, וזה חיוני במיוחד אם הבית נמצא בשוק כבר כמה חודשים. זה מציין גם בית שכולו מחיר מופקע - אם ה- CMA מציע שווי שוק בטווח של 250,000-270,000 $ והבית מתומחר ב -300,000 $, יהיה לך מקום לנהל משא ומתן. אבל גם אם הבית מתומחר למדי בסוף הגבוה של הטווח, ה- CMA שלך נותן לך נקודת התחלה סבירה להצעה ראשונה.

2. שקול זמן בשוק ומדדי שוק אחרים

מעבר לתוצאות של CMA, משך הזמן שהבית בילה בשוק הוא אינדיקטור טוב להתעניינות הקונה. נתונים אלה זמינים בפומבי ב- MLS ובאתרי מציאת בית כמו Trulia.

באופן רחב יותר, זמן הבית הממוצע בשוק באזורכם (מיקוד, עיר או מחוז) מציע תובנה לגבי מצבו הכללי של שוק הדיור באזור - בין אם זה שוק קונה, שוק מוכר או לא. בתים נשארים יותר בשוק בשווקי הקונים ונמכרים מהר יותר בשווקי המוכר.

המבצע שלך צריך לשקף את הביקוש המקומי הנוכחי ועליו להיות בקנה אחד עם הצעות אחרות שהמוכר צפוי לקבל. למשל, מוכר שביתו נמצא בשוק כבר זמן רב ונאבק בכדי למשוך הצעות מחיר, צפוי לקבל הצעה נמוכה יותר מאשר מוכר שרשם בדיוק את הנכס. בשווקים החמים יותר, בתים שוהים לעתים קרובות רק כמה ימים (או אפילו שעות) ומושכים הצעות במחיר מחירון ומעלה..

שוב, כל סיטואציה שונה. לדוגמה, אפילו בשווקים של המוכרים החמים ביותר, בתים חדשים במחירים שערורייתיים ובבתים ישנים יותר עם פגמים חמורים נאבקים על מנת למשוך הצעות משמעותיות. אם יש לך ספק, שאל את סוכן הנדל"ן שלך (או אם אתה מייצג את עצמך, מכר שמכיר את השוק המקומי) לקבלת הנחיות.

3. בדוק את המניעים של המוכר

המניעים האישיים של המוכר חשובים לא פחות מהטמפרטורה הכוללת של השוק. חלק מהמוכרים צריכים לפרוק מהר ככל האפשר, אולי בגלל מעבר דירה דחוף או צורך דחוף לגייס הון לרכישת נכס אחר. מוכרים כאלה מכונים "מוכרים בעלי מוטיבציה" ולעתים קרובות מוכנים לקבל פחות משמעותית ממחירם המבוקש, במיוחד בשווקים של הקונה.

מוכרים אחרים, כמו צמצומים מבית משפחתי ארוך-בית לבית שכירות לטווח קצר יותר, אינם ממהרים במיוחד ויכולים להרשות לעצמם לחכות להצעה הנכונה. חפש רמזים, למשל האם הבית מיושב בבעלות והצהרות של המוכר עצמו, באיזו קטגוריה המוכר שלך נכנס.

4. גלה על הצעות אחרות בנכס

בתחומי שיפוט רבים, המוכרים אינם צריכים לחשוף הוראות רכישה שנחשפות. רק לאחר שהמוכר מקבל הצעה הוא הופך להיות עניין של רשומה ציבורית.

עם זאת, ניתן לסוכני נדל"ן מנוסים לרחרח הצעות מתחרות. לפני שתשלח את ההצעה שלך, בקש מהסוכן שלך לשאול את סוכן המוכר לגבי פעילויות המוצגות לאחרונה. סוכן המוכר ככל הנראה לא יגלה אם המוכר ברשותו הצעה אחרת, אך הוא או היא עשויים להודות כי אין הרבה עניין רציני בנכס, או להיפך, שהיה עניין רב לאחרונה. אם אין לך סוכן, אתה צריך לעשות את זה ממתין לבד.

אם אתה חושד שלמוכר יש מספר הצעות בידו, הגש את ההצעה שלך במהירות והפוך אותה לידידותית יותר למוכר (מחיר הצעה גבוה יותר, פחות עלויות ששילמו מוכר) ממה שהיית עושה אחרת. אם נראה כי לא סביר שיש מספר הצעות בבית, הפוך את ההצעה שלך לידידותית יותר לקונה, מכיוון שסביר להניח שתהיה לך הזדמנות לנהל משא ומתן.

5. זכור כי לא ניתן להחזיר עלויות מסוימות לסגירה מראש

זכור כי יש לשלם עלויות מסוימות לפני סגירה מראש ולא ניתן להחזיר אותן. למינימום, סביר להניח שתשלם עבור בדיקת בית ושמאות - אשר עשויה להניב 1,000 דולר משולבים. אתה יכול גם לשלם עבור מזיקים, ראדון, ביוב, צבע עופרת ובדיקות סיכון אחרות, להוסיף 1,000 דולר ומעלה לעלויות המקדימות שלך. ואם הכסף הרציני שלך לא יוחזר, אתה יכול לצאת מאות או אלפים נוספים.

ביצוע תשלומים אלה בנכס שאינו מסתיים יכול להשפיע על התקציב שלך ועל המורל שלך. לפני שתשלח הצעת רכישה, אפילו הצעת כדור נמוכה שאתה בטוח שלא תתקבל כפי שהיא, בדוק את הבטן שאתה רציני בקניית נכס מסוים.

6. השג מכתב אישור מראש לעסקאות ממומנות

לפני שתציע הצעות, בקש מהמלווה מכתב אישור מראש, בו נכתב שאתה מאושר באופן זמני לקבלת הלוואת משכנתא עד לסכום דולר מסוים. כדי לקבל מכתב אישור מראש, סביר להניח שתצטרך להיפגש עם פקיד ההלוואות, להסכים לבדיקת אשראי ולספק אימות הכנסה ונכסים (בדרך כלל תשלומי דוחות או דוחות בנק).

למרות שזה לא דומה לאישור הלוואות סופי, אישור מראש מגדיל את הסבירות שבסופו של דבר בקשת ההלוואה שלך תאושר. בשל הסבירות הנמוכה יותר לאישור סופי, מוכרים רבים אינם שוקלים ברצינות הצעות ממומנות ללא מסמכי אישור מוקדמים. אישור מראש אינו נדרש לעסקות במזומן, מכיוון שלא מדובר במימון.

7. למתוח את המקדמה שלך

ככל שמרכיב המזומן של ההצעה שלך גדול יותר, כך הוא נראה אטרקטיבי יותר עבור המוכר. הסיבה לכך היא שמבצעים הדורשים הלוואות קטנות פחות צפויים ליפול בגלל נושא מימון.

כל שאר הדברים שווים, מוכר שהוצג עם הצעה של 200,000 $ עם מקדמה של 3.5% והצעה של 200,000 $ עם 20% מקדמה עשויה לבחור באחרון. הצעות מזומנים טובות אף יותר, אם כי אינן ניתנות להשגה עבור רוב רוכשי הבתים בפעם הראשונה.

8. בקש מעורך דין לבדוק את ההצעה

הצעת רכישת נדל"ן היא אחד המסמכים המשפטיים החשובים יותר שאתה עשוי לחתום עליהם במהלך חייך. גם אם חוקי מדינתך אינם מחייבים עורך דין מורשה להכין הצעות רכישה, כמעט תמיד כדאי לעורך דין לבחון את ההצעה שלך ולהבטיח כי אין בה שום דבר לא שגרתי או שעלול להזיק לך..

עורכי דין רבים בתחום הנדל"ן מבצעים עבודה זו תמורת תשלום קבוע סביר, שעשוי לנוע בין 150 ל -300 דולר, או יותר, תלוי במיקום. זהו מציאה לעומת העלות הפוטנציאלית של הצעה מנוסחת בצורה שגויה או שנבדקה ברשלנות - למשל, אם אתה חותם על ההצעה שלך בהנחה שההפקדה שלך בסכום של 2,000 דולר ברצבה יכולה להיות ניתנת להחזרה ואחר כך תגלה שהיא לא.

תגובות ומפגשים מוכרים

לאחר שתגיש את הצעת הרכישה שלך, יש למוכר להגיב עד סוף חלון התמורה. אם יש למוכר מספר הצעות מחיר לבית שלך ושלך אינו מהאטרקטיביים ביותר, הוא או היא פשוט יתעלמו מההצעה.

בדרך כלל יותר מוכרים מגיבים להצעות רכישה מאת:

• קבלת התנאים. כאשר ההצעה טובה כפי שהמוכר יכול לקוות בנסיבות העניין, הוא או היא מקבלים אותה ככתובה וחותמת אותה, תוך יצירת הסכם רכישה מחייב. עדיין ניתן לבצע תיקונים (כמו בקשות לתיקון בעיות שנחשפו בביקורת ביתית) עד למועד הסגירה, בתנאי ששני הצדדים מסכימים ויחתמו.
• דחיית התנאים. כאשר מחיר ההצעה נמוך מדי או שתנאי ההצעה לא הוגנים עבור המוכר, המוכר דוחה את ההצעה על הסף. בעוד שדחייה תמיד נעקצת, בטנת הכסף היא שהמוכר לפחות מוכן לעסוק אתכם. אתה חופשי לעקוב אחר הצעה שנדחתה עם הצעה חדשה וידידותית יותר למוכר.
• ביצוע הצעה נגדית. כאשר ההצעה מפתה אך לא מספקת לחלוטין, המוכר משנה אותה על ידי שינוי סעיפי מפתח (כגון מחיר הרכישה ועלויות ששולמו על ידי המוכר), חתימה עליו ושליחתו בחזרה. זה ידוע כקרבן ​​נגדי. אתה יכול לבחור לקבל את ההצעה הנגדית ככתוב או לשנות אותה עוד יותר, לחתום עליה ולשלוח אותה למוכר לבדיקה. תהליך זה יכול להימשך זמן רב ככל שיידרש עד שהמוכר יקבל הצעה או שכל אחד מהצדדים יפסיק משא ומתן.

במצבים מסוימים מוכרים המקבלים הצעות מרובות בבת אחת מנהלים משא ומתן עם כל קונה פוטנציאלי בנפרד, בניסיון להשיג את העסקה הטובה ביותר. אם המוכר רוצה להגיע להסכם מחייב במהירות רבה יותר, הוא או היא עשויים פשוט לבקש מכל קונה שמעוניין לקבל את ההצעה הטובה ביותר שלו, ואז לבחור בהצעה הטובה ביותר.

מילה אחרונה

עריכת הצעת רכש וביצועה אינה ממש משכנעת כמו ביקור בבתים פתוחים או הליכה דרך בתים למכירה, אך לתהליך יש קסמיו. למרות שלי ואשתי היה סוכן נדל"ן שגייס את הצעות הרכישה והמבצעים שביצענו על הבית שנרכש לאחרונה, למדנו המון במהלך התהליך. בנוסף, תהליך המשא ומתן - אם כי מלחיץ - היה למעשה מהנה, והיה מספק מאוד לשמוע שהמוכר קיבל הצעה משמעותית מתחת למה שהיינו מוכנים לשלם. אני לא רוצה לעבור את התהליך שוב בקרוב, אבל אני בטוח יותר ביכולתי לנווט בו כשיגיע הזמן בסופו של דבר.

האם ביצעת הצעת רכישה בבית?