עלויות אמיתיות של קנייה ובעלות של בית - האם אתה יכול להרשות זאת לעצמך?

למרות שזה לא יתרון מוחשי, תחושת בעלות היא אחד ההיבטים הטובים ביותר ברכישת בית. כלומר, אתה הבוס - אתה לא צריך לענות לבעל בית שלא יאפשר לך לצבוע את הקירות שלך, להתקין מקרר חדש או לשפץ מחדש. כשאתם בעלי בית, זה שלכם לעשות עם מה שאתם רוצים.

2. הטבות מס

המסים בהחלט אינם מייצגים את החלק המרגש ביותר בבעלות על בתים, אך חסכון בכסף עשוי להיות. כאשר אתה בעל מגורים, הריבית שאתה משלם על המשכנתא שלך ניתנת לניכוי מס. אתה יכול גם לקחת ניכוי מס פדרלי עבור מיסי מקרקעין ששולמו במהלך השנה.

יתכן שתוכל לנצל פטור ממס על רווחי הון אם מגוריך עולה בערכם ובסופו של דבר אתה מוכר אותו ברווח. שים לב שאתה יכול לתבוע רק רווח של 250,000 $ עבור נישום בודד, או עד 500,000 $ עבור נישומים נשואים המגישים במשותף. וודאי שמרת על הנכס כבית המגורים העיקרי שלך לפחות שנתיים לפני המכירה.

3. החזר השקעה פוטנציאלי

בעלות על בתים איננה אסטרטגיית ההשקעה חסרת האמת. כל מי שרכש נכס בראשית שנות האלפיים ובסופו של דבר מכר בהפסד גדול - או גרוע מכך, הושמט - יכול להעיד על כך.

עם זאת, לאופציה האחרת - לבזבז כסף על שכר דירה - אין פוטנציאל השקעה כלל. בעלות, למרות הסיכון שלה, לפחות גוררת אפשרות להחזר ההשקעה.

המון דברים יכולים לעזור בשיפור הסיכויים שלך לקצור החזר לרכישת הבית שלך, כולל ניצול ריביות נמוכות מבחינה היסטורית וקנייה במקום מתקרב. כמובן שאחד הדברים החשובים ביותר שיש לזכור הוא שאתה צריך לקנות בית שאתה יכול להרשות לעצמו מלכתחילה.

מלכודת "בית-עניים"

האם חזיונות של משטחי גרניט ומקלות רגל-טופר רוקדים בראשכם? תלוי היכן אתה נמצא בחיים, מאפייני הבית האידיאלי יכולים להיות משמעות של כל דבר, החל ממחוזות בית ספר מעולים ועד קרבה גיאוגרפית לבר עם מבצעי שעה טובה.

כמובן, ארונות גדולים, רצפות עץ וחלל המוסך הם כולם נהדרים, אבל הם לא מתכוונים לשום דבר אם לשלם עבורם משאיר לך את השבירה בסוף כל חודש. אנשים ה"עניים בבית "מוציאים אחוז גבוה באופן יחסי מההכנסות שלהם על עלויות משכנתא ועלויות הקשורות לבית, ומשאירים להם הכנסות מעט דיסקרטיות יחסית. דמיין שאתה יושב בביתך המדהים בגודל 3,000 מ"ר ואוכל נודלס ראמן בכל לילה ותקבל את התמונה.

בין אם צפיתם יותר מדי בפרקי "עקרות בית אמיתיות", ובין אם אתה פשוט מנסה לעמוד בקצב של חבריך, ישנן הרבה סיבות שאנשים מתגברים ברכישת בית. בראש ובראשונה, קיימת נטייה נפוצה להתמודד עם קניית בית עם קניית בית החלומות שלך. האמת, עם זאת, בית - בין אם זה הראשון, השני או השלישי שלך - לא צריך להיות מושלם. זה פשוט צריך להתאים למטרות שלך היום.

עלויות אמיתיות לרכישת בית

אנשים רבים מעריכים באופן גס את העלות בפועל של רכישת בית. להלן רשימת הוצאות שכדאי לזכור.

1. מקדמה

תקן הזהב למקדמה הוא 20% ממחיר הרכישה. על בית של 250,000 $ זה אומר זיוף מעל 50,000 $ מזומן.

לפני המיתון המלווים רבים יאפשרו לכם להסתלק בסכום קטן בהרבה, או מאפשרים לכם לחבל את המקדמה לתשלומי המשכנתא החודשיים. עם זאת, כיום, למרות שיש חריגים, כמעט כל המלווים דורשים ביטוח משכנתא פרטי (PMI) אם אתה מבצע מקדמה של פחות מ 20% ממחיר הרכישה..

הדבר הטוב עם מקדמה גבוהה יותר הוא שזה מפחית את כמות החובות שאתה לוקח ברכישת בית. זה אומר פחות ריבית ויחס טוב יותר לחוב להכנסה.

2. עלויות סגירה

אם תנקה את חשבון הבנק שלך עבור תשלום מקדמה עצום, עצור את נשימתך - כי יש עוד. אתה צפוי גם להופיע בסגירה עם נתח מזומן נוסף בכדי לכסות עלויות מסוימות שיש לשלם למלווה ולגורמים אחרים. "עלויות סגירה" אלה, הקשורות בלוגיסטיקה של רכישת בית, כוללות בדרך כלל ביטוח כותרות, עמלות עבור חיפוש כותרות, הערכה, חיתום, סקר ומוצא הלוואה..

בדרך כלל קונים יכולים לצפות לשלם בין 2% ל- 5% ממחיר הרכישה של הבית בעלויות הסגירה. עבור ביתנו ההיפותטי של 250,000 $, זה מתרגם בין 5,000 ל 12,500 $. לפעמים, קונים יכולים לנהל משא ומתן למוכרים בכדי לכסות את העלויות הללו, אבל זה לא משהו שכדאי לסמוך עליו.

3. תשלום משכנתא

אלא אם הצלחת לקנות את הבית שלך במזומן, אתה צריך להתמודד עם תשלום משכנתא בכל חודש - וכמה גורמים תורמים לסכום.

• המנהל. זה סכום הכסף ששאלתם למימון הבית. עם בית של 250,000 $, בהנחה שביצעת מקדמה בסך 50,000 $, היית חייב 200,000 $ לקרן.
• ריבית. הריבית היא למעשה העמלה שגובים המלווים בתמורה להלוואות שהם נותנים לבעלי בתים. שיעורי ריבית המשכנתא משתנים בפראות, אך בזמן כתיבת שורות אלה הם ריחפו סביב 3.7% להלוואה קבועה ל -30 שנה, שוב בהנחה של 20% מקדמה..
• מס רכוש. הממשלה המקומית שלך גובה מיסים על הנכס שלך בכדי לכסות את חריש השלג, תחזוקת רחובות, תחזוקת עצים, ממשל ממשלתי, משטרה, מכבי אש ושירותי עיר אחרים. מיסי רכוש מממנים גם בתי ספר, ספריות ופארקים ציבוריים. בימים אלה המלווים בדרך כלל דורשים מהלווים לשלם את מיסיהם לחשבון נאמנות. במקום לשפשף את כל חשבון הארנונה שלך בכמויות גדולות פעם בשנה, הוא מחולק לסכומים חודשיים שמגולמים לתשלום המשכנתא שלך ומופקדים בחשבון נפרד המוחזק על ידי המלווה. כשמגיע ארנונה לתשלום, המלווה משלם אותו עבורכם באמצעות הכספים הללו. הארנונה מחושבת כאחוז מערך הבית, והשיעורים משתנים באופן משמעותי לפי מיקום. בעוד ש -1.2% הם אומדן נפוץ (כשאתה מסתיים עבור בית הדוגמאות שלנו, זה שווה ל- 3,000 דולר לשנה), כדאי לשים לב שתוכל לשלם סכום של 0.18% בלואיזיאנה, אך יותר מפי 10 מזה על ידי חציית הגבול ל טקסס השכנה.
• ביטוח. תשלום המשכנתא שלך עשוי לכלול גם ביטוח בעלי בתים אשר, כמו תשלומי ארנונה, מופקד בחשבון נאמנות. לאחר שתוציא פוליסת ביטוח של בעל בית, המלווה שלך יכול ככל הנראה לבצע את התשלומים בשמך. מדיניות המלווים משתנה עם זאת, אז וודא שזה תקף למצבך. שונה מביטוח המשכנתא הפרטי שהוזכר לעיל, פוליסות ביטוח לבעלי בתים מכסים לרוב גניבות, ונדליזם, שריפה ומזג אוויר. שיטפונות ורעידות אדמה נוטים להיות מודרים מהמדיניות הרגילה. עבור בית של 250,000 $, 1,500 $ הם אומדן מוצק לביטוח בעלי בתים שנתיים.
• ביטוח משכנתא פרטי (PMI). כאמור, סביר להניח כי הבנק שלך ידרוש ביטוח משכנתא פרטי אם אתה מבצע מקדמה של פחות מ 20%. במקרה שתפסיק לשלם תשלומי משכנתא או שתחדל לחלוטין, ביטוח משכנתא פרטי מסייע בהגנה על המלווה על ידי כיסוי החובה שלך. PMI מגולגל לעתים קרובות גם לאגוז המשכנתא החודשי שלך, אם כי חלק מהמלווים מתירים תשלום סכום חד פעמי. PMI עולה בין 0.5% ל- 1% מסכום ההלוואה בשנה.

לסיכום, הדברים הבאים מייצגים תשלום משכנתא חודשי על הבית המדגם של 250,000 $:

• עיקר ועניין: 931.31 $
• מס רכוש: 250.00 $
• ביטוח נכס: $ 125.00
• סה"כ: 1,306.91 דולר

נתונים אלה מניחים שביצעתם 20% מקדמה. אם לא עשית זאת, יש לקחת בחשבון עלויות PMI, אשר יהיו בסכום של 1,250 עד 2,500 $ לשנה בתרחיש זה.

30 שנה לאחר מכן, לאחר שתשלם סוף סוף את ההלוואה שלך בסך 200,000 $, הנה מה שהוצאת בסך הכל:

• המנהל: 200,000 $
• ריבית: 135,489.29 דולר
• מס רכוש: 90,000 $
• ביטוח: 45,000 $
• סה"כ: 470,489.29 דולר

הוסף את הוצאות המקדמה והסגירה שלך בסך 50,000 $ והוצאת משמעותית יותר מכפליים ממחיר הרכישה המקורי של הבית שלך - וזה רק אם הצלחת לנעול ריבית טובה.

עלויות של בעלות על בית

כמובן שהרכישה בפועל היא רק ההתחלה. בעלות ותחזוקה של בית מביאה איתו המון הוצאות.

1. כלי עזר

אם שכר אי פעם, סביר להניח שאתה רגיל לחשבונות שירות. עם זאת, רוב הסיכויים שחלקם היו מובנים בשכר הדירה החודשי שלך. כבעלי בית אתה צריך לשלם עבור כל הדברים הבאים:

• מחממים
• חשמל
• גז
• ביוב
• מים
• זבל ומחזור
• אפשרויות בחירה כמו כבלים ואינטרנט

2. תחזוקה

הרבה דברים יכולים להשתבש בבית. הכבשן יכול להתפוצץ, מחמם המים עלול להתקלקל, צינורות יכולים להתפרץ, מערכת HVAC יכולה להיגרם, וייתכן שמערכת החשמל שלך אינה עומדת בקוד. בנוסף, הגג שלך עשוי לדלוף, הארובה שלך עשויה להיסדק, הבידוד שלך יכול להיות לא מספיק והפעוט שלך עלול למשוך את כל הקירות בסמן קבוע.

כשוכר אתה פשוט מתקשר למשכיר שלך כשמשהו נשבר או משתבש. אבל כשאתה בבעלות, הדולר נעצר איתך.

ביטוח בעלי בתים הוא פיתרון אחד לבעיות פוטנציאליות אלה, אך הוא אינו מכסה תחזוקה שוטפת, עובש, גיבוי ביוב או טרמיטים, למשל. בנוסף, גם אם יש לך ביטוח, בסופו של דבר אתה תשלם השתתפות עצמית כשאתה מגיש תביעה, והתעריפים שלך עשויים לעלות כתוצאה מכך. כדי להתגונן מפני קשיים כלשהם, על כולם לשמור על עתודה מזומנת משמעותית בכיסוי עלויות אחזקה נוספות, שגרתיות וגם לא צפויות.

חישוב כמה אתה יכול להרשות לעצמך

המספרים האלה מרתיעים, כן, אבל חשוב לספוג את המציאות של בעלות על הבית ולהבטיח שתרכשו בית שלא ימתח את התקציב שלכם מדי. השאלה הנשאלת אם כן היא כיצד בדיוק אתה מבטיח מחיר רכישה סביר לרמת ההכנסה שלך?

אנו יודעים כי מדגם הבית של 250,000 $ עולה קצת יותר מ -1,300 $ לחודש לאחר המקדמה הראשונית ועלויות הסגירה - לא סופרים שירותים ותחזוקה. רוב המומחים הפיננסיים ממליצים - ומלווים רבים דורשים - כי עלויות הדיור שלך לא יעלו על 28% מההכנסה החודשית הגולמית שלך. עלויות אלה כוללות קרן ומשכנתא בתוספת מיסים וביטוח.

עבור בית הדוגמאות שלנו, תזדקק להכנסה שנתית של כ 56,000 $ כדי להגיע ל 28%. וכמובן, 28% הם המספר המומלץ המקסימאלי ביחס לחוב-הכנסה לדיור (HDTI). אתה יכול להיות הרבה יותר נוח - כלומר פחות "עניים בבית" - אם אתה יכול לנהל 20% עד 25% HDTI. אתה צריך הכנסה שנתית של כמעט 63,000 $ כדי לקבל 25% HDTI עבור בית של 250,000 $. בשיעור של 20%, וההכנסה שלך תצטרך להיות בערך 79,000 $ עבור 20% HDTI באותו בית.

כשמסתכלים על זה מנקודת מבט אחרת, הטבלה שלהלן מציגה בערך מה קונה יכול להרשות לעצמו ברמות הכנסה שנתיות שונות. כמובן שמדובר בהערכות גסות - העלויות משתנות לפי מיקום ושיעורי הריבית משתנים מדי יום.

הכנסה שנתית: 30,000 $

• 28% HDTI: מחיר רכישה של 118,000 $
• 25% HDTI: מחיר רכישה של 104,000 דולר
• 20% HDTI: מחיר רכישה של 82,000 $

הכנסה שנתית: 50,000 $

• 28% HDTI: מחיר רכישה של 220,000 $
• 25% HDTI: מחיר רכישה של 193,000 $
• 20% HDTI: מחיר רכישה של 150,000 $

הכנסה שנתית: 70,000 $

• 28% HDTI: מחיר רכישה של 310,000 $
• 25% HDTI: מחיר רכישה של 281,000 $
• 20% HDTI: מחיר רכישה של 220,000 $

הכנסה שנתית: 90,000 $

• 28% HDTI: מחיר רכישה של 414,000 $
• 25% HDTI: מחיר רכישה של 368,000 $
• 20% HDTI: מחיר רכישה של 291,000 $

אם אתה יכול לחמוק עם אפילו יותר מ- 20% HDTI, אז בכל דרך, עשה זאת.

עבור מרבית האנשים, עלויות הדיור אינן החוב היחיד. זו הסיבה שיחסי חוב בין הכנסה מלאים לקחת בחשבון את כל התחייבויות החוב החודשיות החוזרות. אלה כוללים תשלומי רכב, הלוואות סטודנטים, מזונות ילדים או דמי מזונות ותשלומי כרטיסי אשראי מינימליים חודשיים. אינך רוצה כי חובת החוב הכוללת שלך תעלה על 36% מההכנסה ברוטו שלך.

אם כרגע יש לך אפס חוב, אתה יכול לחמוק בנוחות יותר עם סחיטת הקצה העליון של אחוז החובות לדיור המומלץ. עם זאת, אם אתה מלהטט הלוואת רכב, הלוואת סטודנטים ומשלם כרטיסי אשראי, עליך לנהוג רחוק, הרחק מיחס הדיור של 28%.

מילה אחרונה

בעלות על בתים היא יקרה - אפילו בנסיבות הטובות ביותר. זה קריטי שאתה מציאותי לגבי מה שאתה ומשפחתך יכולים להרשות לעצמך בנוחות. וודא שאתה יכול לבצע בקלות את התשלומים החודשיים שלך ועדיין נותר לך כסף לנסיעה, ביגוד וארוחות ערב מדי פעם שלא יוצאים ממיקרוגל. אם אתה ניגש לבעלות על בית בזהירות, ולא באימפולסיביות, אתה מציב את עצמך בעמדה לקבל החלטה נבונה.

האם אתה חושב לקנות בית?