האם כדאי לקנות בית אצל חבר? - מה לקחת בחשבון

החבר שלי היה בעל תושייה רבה יותר מאשר בת ה -20 הממוצע שלך, אבל הסיפור שלו לא היה אז לא אופייני. הנוהג של בעלות משותפת, בו שני בני זוג או יותר רומנטיים, כמו חברים או שותפים לחדר, לא רוכשים יחד מגורים ראשוניים. אכן, אילו היו השותפים לחדר של ידידי בעלי תושייה רבה יותר בעצמם, הם היו עשויים להשתכנע להביא קצת הון לרכישה.

מאז, שני הנוהגים - בעלות משותפת והשכרת חדרי חילוף בדיור בבעלות בבעלות - גדלו בפופולריות רבה. להלן מבט מקרוב מדוע זה המקרה, היתרונות והחסרונות של בעלות משותפת, ומה בעלי השותפים לשאיפה צריכים לקחת בחשבון לפני שהם נוקטים בצעדים.

מדוע בעלות משותפת פופולרית יותר ויותר

אמריקאים מפטרים נישואים ארוכים מאי פעם. על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין בארה"ב, הגיל הממוצע של הנישואין הראשונים עלה בכשבע שנים משנת 1960 עד 2016.

במקביל, כך מדווח מחקר ירדני, אנו מקימים משקי בית חדשים בשיעור שלא נראה באופן עקבי מאז שנות השמונים. בדו"ח שנערך על ידי Deloitte Insights בשנת 2015 נמצא כי חלקם של משקי בית ליחיד אחד יותר מכפיל את עצמו בין 1960 ל 2014. ככל שהאמריקנים ממתינים עוד יותר כדי לקשור את הקשר או לוותר על שותפויות פנים ארוכות טווח באופן מוחלט, נראה שחלקם של משקי בית ליחיד יחיד נקבע להגדיל עוד שנים רבות.

מאז תחילת שנות ה -2010, תנאים אלה בשילוב עם כלכלה מתרחבת וריבית נמוכה גורמים לפריחת דירה בערים כמו סן פרנסיסקו, דנבר, וושינגטון, מילילניאלס וג'נר זר לא התכוונו לרכוש בתים משלהם שנחנכו ליישובי דירות שנבנו לאחרונה. ודיור להשכרה ישן יותר במרכזים עירוניים עתירי נוחות.

גם שוק הדיור בבעלות התפוצץ. מחיר המכירה הביתי החציוני עלה מ 222,900 דולר ברבעון הראשון של 2010 ל 331,800 $ ברבעון הראשון של 2018, על פי הבנק הפדרלי רזרב בסנט לואיס. הערכה בולטת עוד יותר בערים פורחות. על פי נתוני Trulia, מחיר המכירה החציוני בסן פרנסיסקו הכפיל את עצמו יותר מכ- 655,000 $ בינואר 2010 ל- 1.35 מיליון דולר בינואר 2018..

עבור מיליוני בני אלפים לא צמודים וג'נר זרס שפונים למשקי בית עירוניים, בעלי הכנסה חד-פעמית, בעלי בתים מעולם לא נראו מרוחקים יותר - על אחת כמה וכמה עבור אלה העוסקים ברמות נכות של חובות סטודנטים. בשווקי דיור יקרים, שוכרים רבים לפי הצורך גרים עם שותפים לחדר כבר בשנות העשרים והשלושים לחייהם, וממתינים בדאגה ליום בו הם יכולים להרשות לעצמם מקום משלהם.

אבל לא כולם כל כך ממהרים לצאת לסולו. גם לאחר שהמצב שלהם משתפר, שוכרים רבים מתייחסים לחברי הדיור שלהם או מוצאים חדשים. חלקם אף בוחרים לרכוש נכס בבעלות משותפת יחד. כשאתה פשוט לא יכול להרשות לעצמך את הבית שאתה רוצה בהכנסה הנוכחית שלך, לקנות אחד עם חבר או מכר זה סיכוי משכנע.

זה גם עשוי להיות מלא בסכנה. לא משנה כמה זמן חייתם עם השותף לדירה שלכם לעתיד ובעתיד, רכישת בית אצל מישהו שאיתו אתם לא נמצאים בשותפות ביתית חוקית זה לא דבר שתחליטו עליו בקלילות..

היתרונות של קניית נכס אצל חבר

מדוע לקנות נכס אצל חבר (או שניים)? אלה הם היתרונות הבולטים ביותר:

1. שני כניסות טובים יותר מאחד

בשווקי דיור יקרים, לרוכשים בודדים עם הכנסה אחת - אפילו נוחה יחסית - עשויות להיות מעט אפשרויות. עם שני הכנסות (או יותר), אתה סביר הרבה יותר לגייס 20% מקדמה ולתת לך תשלומי משכנתא חסרי יכולת לשנים הבאות..

2. בעלות על נכס הכנסה הופכת למציאותית יותר

אם אתם מתכננים לרכוש בית דופלקס או גדול יותר ליחידת דיור עם מקום לשוכרים, סביר להניח שתשלמו פרמיה, ותביא את בעלי הבית עוד יותר מהישג יד על הכנסה יחידה..

3. הסמכת משכנתא עשויה להיות קלה יותר

המלווים מחליפים את כל מי ששמו יופיע בכותרת הנכס - במילים אחרות, הם רואים את ההכנסה המצטברת של קבוצת הקונה. בהנחה שציון האשראי הממוצע של הקבוצה שלך טוב, קרוב לוודאי שיהיה לך זמן קל יותר להעפיל.

4. ההצעה שלך עשויה להיות אטרקטיבית יותר למוכרים

עם משאבים משולבים, תתקשו פחות להרכיב מקדמה גדולה יותר או לשלם את כל המזומנים, אם המשאבים מאפשרים זאת. הצעות כבדות במזומן בדרך כלל אטרקטיביות יותר עבור המוכרים.

5. הזדמנות לבנות הון

בעלי בתים בונים הון עצמי בכל תשלום קרן. אם לחיות את חיי בעל הבית הבודד אינם מציאותיים עבורך, קנייה עם חבר (או חברים) היא הדרך היחידה לבנות הון עצמי בנכס משלך.

6. הוצאות בעלות על בתים נמשכות ניתנות לניהול

כלל אצבע גס גורס כי בעלי בתים צריכים לצפות להעמיד בערך 1% מערך הבית שלהם בשנה לצורך אחזקה. נתח זה עשוי להיות נמוך יותר בשווקי דיור יקרים שבהם הקונים משלמים יותר למטר מרובע. בלי קשר, כל חלוקת עלויות מועילה.

החסרונות של קניית נכס אצל חבר

האם אתה צריך לחשוב פעמיים על ללכת לבית עם חבר או בן זוג לא רומנטי? החסרונות האלה עשויים לגרום לך הפסקה:

1. נדל"ן אינו נלהב

אפילו בהליכי יציאה יסודיים שנכתבו בחוזה שלך, ניתוק העניין שלך בבית בבעלות משותפת אינו דבר שאתה יכול לעשות בן לילה, ומכירת הבית או היחידה כולה עשויה לקחת חודשים..

2. המשכנתא שלך עשויה להשפיע על יכולתך להעפיל להלוואות אחרות

ניהול הלוואת משכנתא גדולה במאזן האישי שלך עשוי להעלות את יחס החוב להכנסה גבוה ממה שהלוואים היו רוצים. אם אתם מתכננים להגיש בקשה לקבלת צורות אחרות של אשראי - כגון הלוואת רכב, כרטיס אשראי או הלוואה אישית - בקרוב, שאלו את עצמכם האם זה הזמן הנכון לקנות בית.

3. הכספים המטלטלים של בן זוג עלולים להשפיע על שלך

זה בין הסיכונים הגדולים ביותר של קניית בית אצל חבר. אפילו עם בדיקת נאותות יסודית, אינך יכול לשלוט במצב הכלכלי של חבריך. אם הם ייפלו בחלקם מהתשלומים, האשראי שלך יכול להיות מושפע.

4. בעלות שווה יכולה ליצור קיפאון

בשותפות של שני אנשים, בעלות בין 50-50 יכולה להיות מתכון למתח או למפגעים. בגלל זה כל כך חשוב לוודא שאתה רואה עין בעין עם הבעלים המשותף שלך לפני שאתה קונה איתם בית. הדבר האחרון שאתה רוצה לעשות זה לסכן חברות שרוכשת לאורך זמן.

5. בעלות לא מקובלת יכולה ליצור חוסר איזון עוצמתי

בעלות לא-שווה לא בהכרח מבטיחה הרמוניה. כבעל מיעוט, אתה עלול לחוש שהתעלמות או בריונות של בעלי הרוב או בעליו.

6. כותרות לא ראויות יכולות לסכן את עמדתך

אם שמך אינו נמצא בכותרת הבית, או שאתה לא הבעלים החוקי של מניה בגוף העסקי שבבעלותו הנכס, אינך בעלים חוקיים - גם אם אתה משלם חלק מהמשכנתא ומחזיק בתפוסה הבית. במילים אחרות, גם אם אתם חברים טובים עם הקונה המשותף שלכם, חובה שתיסדרו את ההסדר ותבטיחו תביעה משפטית לרכוש.

מה לכלול בבעלות משותפת או בהסכם הפעלה

לא משנה עד כמה אתם מכירים את השותפים שלכם, עליכם להגן על האינטרס שלכם באמצעות הסכם בעלות משותפת המפרט את פעולות הסדר הבעלות שלכם בפירוט רב. זה דומה להסכם מגורים שחתמתם עם בן / בת הזוג המקומי, אם כי פחות רחבים. אם תבחר ליצור ישות עסקית רשמית כמו LLC עם חברות רב-חברות כדי להחזיק בנכס, להסכם הפעילות של הישות יש את אותה השפעה.

אתה יכול למצוא הסכמי בעלות משותפת בעלות מחיר משתלמים וגנריים באופן מקוון. ל- NOLO מדריך משפטי לזוגות לא נשואים שעולה פחות מ -25 דולר ואוסף טפסים משפטיים לעסקים קטנים עבור פחות מ -30 דולר. וודא שההסכם שלך תואם את חוקי המדינה הרלוונטיים.

מכיוון שהבעלות על נדל"ן מסובכת, ויקום הבעיות האפשריות שעלולות להתעורר הוא עצום, אתה מוכן לשמש טוב יותר על ידי בעלות משותפת או הסכם הפעלה מותאם אישית שנערך על ידי עורך דין נדל"ן. צפו לשלם כמה מאות דולרים ומעלה עבור הסכם בהתאמה אישית שנערך על ידי איש מקצוע מורשה, אך זה מחיר נמוך לשלם כדי להגן על נכס יקר כל כך.

על הבעלות המשותפת שלך או על הסכם ההפעלה של LLC אמורים לפרט את רוב הדברים או את כולם.

1. מבנה בעלות

ראשית, עליכם לקבוע אם להחזיק את הבית בבעלות משותפת בהסדר LLC או בבעלות לא מאוחדת.

עליכם לדחות לעורך הדין שלכם בתחום המקרקעין ואיש מקצוע המס לקבלת ייעוץ שניתן לבצע. עם זאת, זכור כי בעלות של LLC עלולה שלא להיות הגיונית לנכסים שאינם מניבים הכנסות. ביטוחים של בעלי בתים רגילים עשויים להספיק בכדי לטפל בבעיות חבות המתעוררות במהלך הקבוע של בעלות בתים בבעלות, והחזקת מגורים ראשיים ב- LLC עשויה למנוע את הפטור של בית חווה על חשבון ארנונה..

אם הקבוצה שלך מתכננת לרכוש נכס מניב אחד או יותר, LLC מובנית כראוי עשויה להגן עליך מפני אחריות אישית ועלולה להציע הטבות כספיות משמעותיות באמצעות ניכויי מס בהוצאות העסק. עם זאת, יש תפס גדול עבור קונים בפעם הראשונה עם עתודות מזומנים מוגבלות: המלווים ממעטים להנפיק הלוואות משכנתא לגורמים עסקיים עם מעט נכסים או אין, והם עשויים להתקשר להלוואה - או לדרוש את ההחזר במלואה - אם תעביר את הכותרת לידיהם. ישות לאחר הרכישה.

הדרך הבטוחה ביותר למנוע זאת היא ש- LLC תרכוש את הנכס במזומן. זו בקשה קשה לרוכשים לראשונה עם חסכון אישי מוגבל - אפילו כאלה ששילבו כוחות עם שותפים מרובים - במיוחד בשווקים יקרים. עם זאת, המלווים בדרך כלל דורשים מקדמות גדולות יותר על נכסים מניבים; טיפוסית של 25% ומעלה.

2. סוג בעלות

שותפי בעלות בתים לא מאוגדים בדרך כלל משתמשים באחד משני סוגים אלה של בעלות:

שכירות משותפת

דיירים משותפים רוכשים בו זמנית מניות שוות בנכס באותה מעשה. לדיירים משותפים זכויות שרידות, משמע שחלק של דייר משותף שנפטר עובר במותם לשוכרים המשותפים האחרים באותה מידה מבלי לעבור בצוות קיום צוואה.

כאשר דייר משותף מעביר את האינטרסים שלהם לצד אחר, ההסדר מומר לשכירות משותפת. חכירה משותפת שכיחה יותר בקרב בני זוג מבני זוג נשואים ונישאים ולא נשואים מאשר שותפי בעלות לא קשורים.

שכירות משותפת (TIC)

שכירות משותפת היא הסדר גמיש יותר המאפשר בעלות לא שוויונית ורכישה מפורסמת. לדוגמה, חכירה של שלוש אנשים במשותף עשויה להתפתח כדלקמן:

1. הבעלים A ו- B רוכשים 50% מהנכס בינואר של השנה הראשונה.
2. לאחר מכן, הבעלים ג 'רוכש מחצית מההחזקות של הבעלים בינואר השנה החמישית, ומשאיר את הבעלים א' עם 50% מהעניין והבעלים B ו- C עם 25% כל אחד..

לדיירים במשותף אין זכויות ניצול כברירת מחדל; דייר שנפטר בבעלות משותפת עובר לעיזבונו ומשם ליורשיהם. עם זאת, דיירים משותפים רשאים לתת לשותפות עדיפות על פני יורשי חבריה על ידי כתיבת סעיף "זכות סירוב ראשונה" להסכם הבעלות שלהם..

3. ביטוח

ביטוח בעלי בתים רגיל מספק בדרך כלל הגנה על אחריות מספקת על נכסים בבעלות שאינם מניבים הכנסה. אם אתם מתכננים להשכיר לדיירים שאינם בעלים, עם זאת, תזדקקו להגנה נוספת - בדרך כלל, ביטוח בעל בית או ביטוח מטריה, תלוי באופי הסדר הבעלות שלכם. למידע נוסף, עיין במתחם ההתחלה של Allstate בביטוח בעל הבית.

עליכם לבצע ביטוח מטריות באופן פרטני. התייעץ עם סוכן ביטוח לגבי מה שמתאים למצבך, ואז כתוב הסכם להסכם הקובע כיסויים מינימליים לכל בעלים משותפים..

4. נתח בעלות

זה חל על שכירות הדירה במבני בעלות משותפת ותאגידית בלבד. בשותפויות של שני אנשים, פיצול בעלות 50-50 הוא מסודר, אם כי בעלי שותפים רבים מסכימים לייעד שותף אחד כמנהל הנכס, או מי שאחראי על קבלת החלטות מנהלים לגבי דברים כמו תחזוקה שוטפת, תיקונים ותאימות קוד..

בחברות LLC ו- TIC, בעלות בדרך כלל פרופורציונלית לתרומות ההון של השותפים, או למניותיהם במקדמה (אם ממומנים) או לתשלום במזומן (אם נקנו באופן סופי). אם אתה תורם 50% ממחיר הרכישה ושני השותפים הזוטרים שלך כל אחד תורמים 25%, תהיה בבעלותך מחצית מהנכס. אם אתה מחלק את תשלום ההלוואה ביחס למניות הבעלות של השותפים, וודא שכולם יכולים להתמודד עם התשלום החודשי הנדרש. (עוד על כך למטה.)

5. אחריות לתיקונים ותחזוקה

כאמור, הגיוני למנות איש נקודה האחראי על קבלת החלטות - בתקווה בהתייעצות עם בעלי המשותף - לגבי תיקונים ותחזוקה שוטפים. זה נכון כפליים אם אתם מתכננים שוכרים שאינם בעלים יתגוררו בנכס. הם צריכים לדעת למי לפנות כאשר יתעוררו בעיות.

תרצה גם לזהות גורמים מהימנים המסוגלים להשלים את העבודה הזו. זה עוזר להחזיק צוות ידני בקבוצת הבעלות המשותפת שלך. אם לא, חפש וקבל הפניות לספקי שירותים של צד שלישי.

לבסוף תצטרך לקבוע כיצד לשלם עבור תיקונים ותחזוקה נדרשים. חלוקת העלות לפי נתח הבעלות של כל אחד מבני הזוג היא הגיונית אלא אם כן תוכלו להסכים על הסדר אחר.

אל תשכח להזמין ביקורת ביתית לפני שתסגור. בדיקה מקיפה ומקצועית צריכה לזהות את רוב הנושאים העיקריים שעלולים להתעורר בשנים הראשונות של בעלי בתים, כמו תנור או דוד מים שמתקרבים לסיום חיי השירות שלו..

6. אחריות לשיפורים

אינך רוצה לסמוך על איש נקודת האחזקה שלך שיפקיד באופן חד צדדי פרויקטים גדולים לשיפוץ בית. אחרי הכל, לא כל פרויקטים לשיפור הבית מגדילים את ערך המכר. בשותפויות של שני אנשים עדיפה מערכת מבוססת קונצנזוס, אלא אם כן נתח הבעלות אינו שוויוני. בקבוצות מרובות אנשים, ההצבעות שמשוקללות על ידי נתח הבעלות הגיוניות.

באופן אידיאלי, לא יהיה צורך בהצבעות מחלוקת בפרויקטים של שיפוץ בית. בהסכם הבעלות על עצמך או ההפעלה שלך, זהה עבודות שיפוצים ריאליות ושיפור ערך ונתן לוחות זמנים להשלמתם.

7. אחריות על כלי עזר

מבחינה לוגיסטית יתכן שיהיה קל יותר שם של בעל משותף אחד בחשבונות השירות של הבית. בהסכם ההפעלה שלך, ציין כי באחריותו של אדם זה לשלם חשבונות שירות במועד ובמלואו, וכי על שאר בעלי המשותפים לפצות את התשלום לפני כל תאריך יעד לתשלום. מכיוון שנתח הבעלות אינו מתאם לצריכת מים או אנרגיה, שקול לדרוש מכל בעלים משותף לשלם חלק שווה.

8. ניהול מס

קבע כיצד קבוצת הבעלות שלך תטפל בניכויי מס הכנסה הקשורים לבית - באופן המשמעותי ביותר, ריביות משכנתא ותשלומי מס רכוש.

ראשית, עליכם לקבוע אילו בעלי שותפים, אם בכלל, מתכננים לפרט את הניכויים שלהם; הרבה משלמי מיסים לא. מי שכן מתכנן לפרט יצטרך להחליט כיצד לחלק אותם, אם באופן יחסי לפי נתח בעלות או אם בעלים משותף אחד ייקח 100% מהניכויים המותרים. התייעץ עם גורם מיסוי כדי לקבוע מה מותר כאן.

אם הנכס נמצא בבעלות גוף עסקי, יהיה עליכם לקבוע כיצד מחלקים את ההוצאות הקשורות לבית למטרות ניכוי הוצאות עסקיות. באופן כללי, בעלים משותפים מנכים את חלקם מההוצאות הזכאות. יקום הניכויים העסקיים המותרים עשוי להיות גדול יותר מהניכויים האישיים הקשורים לבית; לדוגמה, ייתכן שתוכל לנכות את חלקך בביטוח דירה ותשלומי שירות. עם זאת, אובדן הפטור של האחוזה יכול לקזז תועלת זו. שוחח עם גורם מקצועי לפני עריכת סעיף זה בהסכם שלך.

9. ניהול דיירים

אם בנכס יש חדרים או יחידות נוספות, קבע האם תשכיר את החללים האלה לדיירים שאינם בעלים, ואם כן, תקבע את ההסכם שלך בלוגיסטיקה של ניהול דיירים, כולל:

• הקמת חשבון בנק נפרד לאיסוף וחלוקה של תשלומי שכר דירה וטיפול בהוצאות הקשורות לדיירים
• קביעת חלקו של כל אחד מהבעלים בהכנסות משכירות
• ייעוד איש קשר לדיירים
• קביעת שכר דירה (עם קצבאות לעליות עתידיות)
• עריכת הסכם חכירה רגיל לדיירים חדשים (שוב, עם קצבאות שינוי)
• כיצד להתמודד עם החלטות עתידיות הקשורות לדיירים (למשל, להפסיק את ההשכרה למי שאינו בעלים)

10. אסטרטגיית יציאה

על הבעלות המשותפת שלך או על הסכם ההפעלה שלך לכלול הוראות ברורות ומקיפות לבעלים בכניסה ויציאה מההסדר. על הוראות אלה להסביר תרחישים כגון:

• מותו של בעל משותף עם צוואה או בלעדיה
• רצון של בעלים משותף למכור את חלקם בנכס
• קשיים כלכליים בלתי צפויים של בעלים משותף

מקובל שבבעלים משותפים שאינם קשורים זה לכלול סעיפים של "זכות סירוב ראשונה" בהסכמי בעלות משותפת. אם בעלים משותף אחד יעבור או יעבור למכור את חלקם, זכות הסירוב הראשונה נותנת לבעלי המשותפים הנותרים עדיפות על פני היורשים או מקביליהם של הבעלים המשותף. הם יכולים לבחור לרכוש את הנתח הזה לפני שהוא יעבור לקרוב משפחה, למשל.

חלק זה של ההסכם שלך אמור לבטא שיקולים גם למצבים כמו:

• כאשר בעלי שותפים יכולים להוציא שותף בעייתי מההסכם
• כמה הודעה נדרש לבעלים משותף עוזב לתת לפני שהוא מוכר או מעביר את חלקם
• הערכת שווי השוק ההוגן של הבית כהכנה להעברה או מכירה של חלקו של בעל משותף (או מכירת הנכס כולו)
• כל תרומה של כל אחד מהבעלים המשותפים הנותרים במקרה של קנייה (למשל, האם שאר בעלי המשותפים הנותרים רוכשים בפרופורציה לתחום הבעלות הנוכחי שלהם?)

שיקולים אחרים לבעלים משותפים

שיקולים אלה אולי אינם מופיעים בהסכם הבעלות שלך או בהפעלה שלך, אך תרצה לחשוב עליהם בזהירות לפני שאתה קונה נדל"ן עם חבר.

1. פקודות מקומיות

בחלק מהעיריות יש תקנות לאכלוס המגבילות את מספר האנשים שאינם קשורים לגרים באותה יחידת דיור. למשל, לפני שנכנס לתוקף שינוי יעוד, עיר מגוריי מיניאפוליס קבעה מגבלה של חמישה אנשים שאינם קשורים ליחידת דיור. קבוצות בעלות של שני אנשים בבעלות משותפת צריכות להיות בסדר בכל מקום, אך תרצו לאשר שקבוצות גדולות יותר תואמות את החוק המקומי.

2. ציר זמן

כמה זמן אתה רוצה להיות בעל המקום? גם כאשר מפורטרים אסטרטגיות יציאה בצורה מחייבת, קווי זמן שונים יכולים לגרום לסיבוכים בהמשך הדרך. אם אתה מצפה לצאת מההסדר לאחר חמש שנים, בן זוגך מצפה להחזיק את המקום במשך 20 שנה, ולאף אחד מכם אין את האמצעים לרכוש את האחר, השותפות שלך היא פצצת זמן מתקתקת.

3. סגנון חיים

מניסיוני שלי, "ניגודים מושכים" אינם חלים על מערכות יחסים עם שותפים לחדר. אם אינך מתכוון לשאת חוזה שכירות למשך שנה עם בן בית קשה, סביר להניח שאתה לא רוצה לבזבז את החלק הטוב יותר של תקופת משכנתא עם אחד כזה. לפני התקשרות בהסדר בעלות על נכסים, יש שיחות גלויות עם שותפים פוטנציאליים על דברים כמו:

• הרגלי עישון
• בעלות על חיות מחמד
• חיי חברה (עד כמה שהם משפיעים על בעלים או דיירים אחרים; למשל, אורחים או מסיבות תכופות בבית)

4. שיעור משכנתא

בעת בחינת בקשות משכנתא מרובות קונים, המלווים אינם שוקלים רק את ציון האשראי הטוב ביותר במעשה. בנסיבות רגילות, הם ממוצעים בין ציוני הקונים. אם ציון האשראי שלך גבוה משל השותפים שלך, פירוש הדבר שייתכן כי שיעור ההלוואה שלך יהיה גבוה יותר מאשר אם היית קונה את הבית בעצמך.

5. סיכון דירוג אשראי

בעלות משותפת פירושה אחריות משותפת. אפילו אם אתה טוב עבור חלקך בהוצאות הבית, ייתכן ששותפיך לא יהיו. אם אחד מבעלי המשותף שלך ייפול על זמנים קשים ויהיה לא מסוגל לבצע את התשלומים שלך, ואתה לא מצליח להרים את הרפיון עם שאר בעלי המשותפים שלך, העבריינות עשויה להופיע בדוח האשראי שלך ולהשפיע לרעה על דירוג אשראי. אם ההלוואה נעשית עבריינית ברצינות, המלווה עשוי לחלט על הנכס.

6. יחס חוב להכנסה

גם אם אתה מחלק משכנתא עם אחד מבני הזוג או יותר, אתה אחראי באופן אישי לכל ההלוואה. במילים אחרות, בעת חישוב יחס החוב להכנסה, לשכות אשראי משתמשות ביתרת היתרה המלאה של ההלוואה, ולא רק בחלק שאתה משלם ישירות. המלווים נזהרים מהלווים עם יחסי הכנסה גבוהים בין החוב. על פי נתוני הלשכה להגנת הכספים של הצרכן, יחס ההכנסה המקסימלי לקבלת משכנתא מוסמכת - הלוואה עם הגנה צרכנית מובנית מסוימת - הוא בדרך כלל 43%.

7. יכולת פיננסית

לפני שאתה מסכים לרכוש בית עם חבר או קבוצת חברים, יש שיחה יסודית וגלויה על עמדותיך הכספיות. אינך רוצה שאי יכולתו של הבעלים המשותף להחזיר את חלקם מהמשכנתא ישפיע על האשראי שלך, או במקרה הגרוע ביותר, מונע ממך את ביתך. שתף דוחות כספיים, כולל הנכסים וההתחייבויות הנזילים שלך והוכחת הכנסה עם כל קבוצת הבעלות.

בנפרד, תרצו לנהל דוח אשראי ובדיקת רקע - כן, אפילו על חברכם - כדי לזהות דגלים אדומים פוטנציאליים שאולי לא ניכרים במאזן האישי שלהם.

אלטרנטיבה לבעלות משותפת: השכרה לחברים שלך

אם אתה לא מעוניין לשתף פעולה - ולשיתוף פעולה - עם אחד או יותר מבעלי חברים משותפים, שקול אלטרנטיבה: רכישת בית ישירות ושכירת חדרים בבית לחברים שלך. חיוב שכר דירה הוגן לחברות בת בית שאינן בעלות או יותר הוא דרך נהדרת לסבסד את מסי המשכנתא, הביטוח והנכסים שלך, תוך קיזוז עלות בעלות הבית והפחתת בית במחיר נוח שאולי עשוי להישאר מעבר לטווח הכספי שלך..

להלן סקירה כללית של התהליך והחוקיות של השכרת חדרים או יחידות דיור בדירה בבעלותך לחברים.

1. פקודות מקומיות

וודאו כי הבית או היחידה שלכם, והחדר אותו אתם מתכננים לשכור, תואמים לכל התקנות המקומיות החלות. לדוגמה, רשות הדיור המקומית עשויה לדרוש מחדרי שינה במרתף שיהיו חלונות יציקה גדולים מספיק כדי לזחול דרכם.

הגבלות חמורות יותר נפוצות פחות, אך עדיין חשוב לעקוב אחריהן. יישובים מסוימים אוסרים על בעלי בתים להשכיר חדרים לאנשים שאינם קשורים בהם, למשל. אחרים מחייבים דיירי בעלים לקבל רישיונות שכירות.

2. ביטוח

ביטוח בעלי בתים רגיל עשוי שלא לספק הגנה על אחריות נאותה לדיירים שלך. מדיניות מטרייה עשויה להיות האפשרות הכי חסכונית שלך. על פי נתוני מכון המידע לביטוח, אתה יכול לצפות לבזבז בין 150 ל -300 דולר לשנה עבור פוליסת מטריה של מיליון דולר..

3. Vetting השוכר

כן, הם החברים שלך, אך לעולם אינך יכול להיזהר מדי. כפוף אותם לאותם אשראי ובידי בדיקות רקע שניהלת על דיירים לא מוכרים. דוחות אלה לא צריכים לעלות יותר מ 50 $ כל אחד, ותוכל לאכול את העלות אם אתה מרגיש נדיב.

4. ניסוח חכירה

שוב, לעולם לא תוכלו להיזהר מדי. ערוך הסכם שכירות רשמי המפרט את הזכויות והחובות שלך. חוזה השכירות אמור לכסות גם פרטים על סידור המחיה שלך, כגון:

• האם מותר לחיות מחמד (והכללים הנוגעים להם)
• אחריות על כלי עזר
• גישה לחובות משותפים וחובות
• חוקים הנוגעים למבקרים בן לילה
• כללים הנוגעים למרחב האישי (למשל, באילו נסיבות תוכלו להיכנס לחדר הדייר וכמה הודעה עליכם לתת?)
• גביית פיקדון, החזרה וחילוט

5. גביית פיקדון

לא משנה כמה אתה מאמין שחברך יהיה אחראי, תאונות יכולות לקרות. אז גבו את הפיקדון הזה.

כללים מדויקים משתנים בהתאם למדינה, אך בעלי בתים יכולים בדרך כלל לגבות פיקדונות ביטחון בשיעור שכר דירה של חודש או חצי שנה. בחוזה השכירות שלך, ציין כיצד מוחזקת ההפקדה - בדרך כלל בפקדון - ואת הנסיבות העלולות להפחית את החזר ההפקדה.

יתרונות של השכרת חדרים לחברים שלך

מדוע לשכור חדר או יחידת חילוף לחברים שלך? מעבר לתועלת הברורה של סבסוד הדיור שלכם, אלה הם היתרונות הגדולים ביותר.

• החברים שלך הם כמות ידועה. לרובנו יש סיפורים מעוררי מצרים על שותפים לחדר רע. חברים יכולים להיות גם שותפים לחדר רעים, אבל העובדה שאתה מכיר אותם חברתית צריכה לתת לפחות אינדיקציה לאופן שבו הם עשויים להתנהג במקומות קרובים.
• אתה לא צריך לפרסם את המקום. ברגע שחברך יסכים לשכור את המקום, אתה יכול לדלג ישר לחתימת חוזה השכירות - אין צורך לפתוח את המרחב האישי שלך להצגות.
• חברים עשויים לחוש לחץ חברתי לכבד את המרחב שלכם. יהיו הנטיות הטבעיות שלהן אשר תהיינה, חבריך עשויים לחוש לחץ חברתי להיות דיירים לדוגמניות, שמא לא ישרפו גשרים.
• חברים עשויים להיות נוטים יותר לעזור ברחבי הבית. באופן דומה, חבריך עשויים להיות נוטים ללכת מעבר לבית - לנקות שטחים משותפים, לכסח את הדשא, לדחוף את השלג וכדומה - במיוחד אם אתה מפסיד להם הפסקה בשכירות או כלי עזר..
• תשלומי שכר הדירה של חבריך מגדילים את הכנסותיך המדווחות. בעוד שהכנסות משכירות חייבות במס, כסף הוא כסף. בטווח הקצר, הכספים הנוספים עשויים להפחית את יחס החוב שלך להכנסה, וזה יתרון לציון האשראי שלך. עם הזמן הכנסות השכירות שלך עשויות לממן תחזוקה ביתית, שיפורים והוצאות שאינן דיור, או שזה עשוי לרפד את חשבון הפרישה המועיל במס..

חסרונות של השכרת חדרים לחבריך

אלה בין החסרונות הגדולים ביותר של השכרת שטח לחבריך.

• אולי תצטרך להיות הבחור הרע. אני מקווה שלעולם לא תצטרך לדרוש דמי שכירות מחבריך או לאיים על פינוי. אבל אתה צריך להכין את עצמך לאפשרות. אם הרעיון לשחק את "הבחור הרע" עם חבריך, תשקול לשכור לאנשים שאתה לא מכיר.
• דינמיקת כוח בלתי-שוויונית עלולה לפגוע במערכת היחסים. גם אם מערכת היחסים שלך עם בעל הדירה לעולם לא תעמוד בראש, עצם הדינמיקה של כוח לא שוויוני עלולה לשחוק את מערכת היחסים שלך לאורך זמן. אחרי הכל, החבר הדייר שלך הוא בעצם אורח משלם בביתך.
• החלטתך שלא ליצור את מערכת היחסים עלולה להכות. אתה עשוי להתפתות לשכור לחבר ותיק על בסיס לחיצת יד. באירוע האומלל - אך לא הרעיון - שחברך גורם לנזק קשה לרכוש או מדלג משכר דירה, אתה יכול למצוא את עצמך באלפי דולרים ונתקע בחיפוש אחר דייר חדש בהתראה קצרה..
• אתה עלול להרגיש לחץ לקצץ הפסקה בשכר דירה או בכלי עזר. גם אם תנקוט בצעד זהיר של עריכת חוזה שכירות מחייב מבחינה משפטית וקבלת פיקדון, אתה עלול להרגיש חובה לגלות רצון טוב על ידי קיצוץ מחברך להפסקת שכר דירה או כיסוי עלויות שירות מכיסך האישי. אם אינך רוצה להרגיש רע לגבי חיוב שכר דירה הוגן למישהו שהכרת במשך שנים, אולי תרצה לשכור לדייר שאתה לא מכיר טוב.
• אתה צריך להיות מסוגל להרשות לעצמך את הבית מלכתחילה. אם אינך מסוגל לגייס כספים למקדמה מלכתחילה, כל התרגיל הזה הוא מטריד, ואתה חוזר לחפש חברים שמוכנים להתקשר בהסכם בעלות משותפת..

מילה אחרונה

בשום פנים ואופן, קניית בית היא החלטה שמשנה חיים. קניית בית עם חבר, או חברים מרובים, מציגה שורה שלמה של שיקולים שרוכשי בית רווקים או נשואים אינם צריכים לקחת בחשבון.

עם זאת, קניית בית עם אחד או יותר שאינם קרובי משפחה יכולה להיות הצילום המציאותי היחיד שלך בבעלות על בית לפני ששערותיך האפורות יתחילו להיכנס. אם זה לא מספיק מוטיבציה לחקור את הסדרי הבעלות הלא מסורתיים, אולי אתה מוכן להשכיר לכל החיים.

האם אתה חושב לרכוש בית אצל חבר, או לקנות בית בעצמך ולהשכיר לאנשים שאתה מכיר?