האם עלי לחסוך בתשלום מקדמה על בית או לשלם חוב?

למעשה, כמה שיש לך למקדמה הוא מכריע לקביעה זו כמו גם הערכת החוב הקיים שלך. אבל זה יוצר קונבולום. אם יש לך גם מקדמה בריאה וגם קצת לא מעט חוב, מה אתה עושה? האם אתה משלם את החוב ומקים מקדמה קטנה יותר, או שמור על החוב וגם על המקדמה על כנה?

התשובה לשאלה זו אינה קשה, אך מחייבת בחינה מדוקדקת של מצבך האישי, כגון כמה מקדמה אתה יכול להרשות לעצמך, כמה חוב יש לך, באיזה ריבית מדובר וכמה גדול במשכנתא. אתה רוצה להעפיל.

תהליך הבקשה

כשאתה פונה בבקשה למשכנתא, הבנק או המתווך יתחשב בהכנסה שתקבל על בסיס קבוע, כמו גם את תשלומי החוב שיש לך כרגע. זה ייתן להם תמונה של כמה כסף אתה יכול לחסוך בכל חודש להעביר לתשלום משכנתא.

בהתבסס על זה, הנכסים האחרים שלך, היסטוריית האשראי שלך ותשלומי המקדמה שלך, הבנק או המתווך יקבעו כמה גדול מהמשכנתא הם יכולים להציע לך ובאיזו תעריף.

מקרה בוחן

קחו למשל את ג'ים שמתכונן לקנות את הבית הראשון שלו. יש לו אשראי טוב מאוד ולוקח לביתו 36,000 דולר לשנה לאחר מיסים. לג'ים יש גם חובות כרטיסי אשראי של 10,000 דולר, שיש להם מינימום תשלום של 250 דולר לחודש, אך אין לו חוב אחר. ג'ים חסך 20,000 $ בכדי לשלם למקדמה שלו ומחפש משכנתא למשך 30 שנה בריבית קבועה. נניח שביטוח דירה עולה 800 דולר לשנה ומסי רכוש הם 2,000 $.

אם ג'ים ישתמש בסכום של 10,000 דולר למקדמה כדי לפרוע את החוב במקום, הוא יהיה זכאי לסכום משכנתא שונה מאשר אם הוא לא ישלם שום חוב ומניח את כל 20,000 הדולרים למטה. בהנחה שג'ים מסוגל להעפיל לריבית של 6%, הנה איך המספרים מסתדרים. כמו כן, השיקול של ביטוח משכנתא פרטי, או PMI, אינו משפיע באופן משמעותי על השוואה זו והוא נכלל לשם הפשטות..

20,000 דולר מקדמה, 250 $ לחודש בחובות כרטיסי אשראי

• תשלום חודשי (כולל משכנתא, מיסים וביטוח): 830 $
• מחיר כולל של הבית: 119,519 דולר

מקדמה בסך 10,000 דולר, ללא חוב

• תשלום חודשי (כולל משכנתא, מיסים וביטוח): 1,073 דולר
• מחיר כולל של הבית: 150,105 $

זה הבדל די גדול! ג'ים יכול להיות זכאי למשכנתא שגדולה ב -30,000 דולר אם הוא ישלם את חובו, למרות שהמקדמה שלו היא חצי מהגודל. מדוע ההבדל כה גדול?

כיצד נקבע סכום ההלוואה

זה קשור לאופן בו הבנק מחשב את מה שאתה יכול להרשות לעצמך לשלם. באופן כללי, הבנק ייקח אחוז מסך ההכנסה החודשית שלך (36% שכיחה) ויניח שכמה אתה יכול לשלם עבור כל החוב שלך, כולל המשכנתא שלך..

במילים אחרות, תשלומי החוב הקיימים שלך יפחיתו ישירות את הסכום שהבנק חושב שאתה יכול לשלם עבור תשלום המשכנתא שלך, ביטוח בעלי בתים, מיסים ו- PMI, במידת הצורך. לאחר שהם קבעו כמה מתשלום חודשי אתה יכול להרשות לעצמם, הם מחישים את גובה המשכנתא לגביהם אתה זכאי.

בשל אופי החישובים הללו, המקדמה רק מגדילה את הגודל הכולל של המשכנתא שאתה זכאי לה על בסיס דולר לדולר. כלומר, אם אתה זכאי למשכנתא בסך 150,000 $ ויש לך סכום של 10,000 $ נוספים להנחתה, אתה יכול להיות זכאי למשכנתא בסך 160,000 $. אך מכיוון שחובות קיימים משפיעים על כמה הבנק חושב שאתה מסוגל לשלם, הוא מגביל גם את גודל המשכנתא. למעשה, פירעון חוב יגדיל את סכום המשכנתא שאתה זכאי אליו פי שלוש יותר מאשר פשוט לחסוך את הכסף למקדמה..

כך, באופן כללי, הכי הגיוני לפרוע את החוב הקיים אם ברצונך למקסם את סכום ההלוואה שלך.

שיקולים נוספים

יש גם היבט נוסף לשיקול זה. הריבית לחובות כרטיסי אשראי לרוב גבוהה בהרבה מהריבית על משכנתא, והיא בהחלט נכונה במקרה של ג'ים. יתר על כן, אתה יכול לנכות ריבית משכנתא על המסים שלך, ובכך להפחית עוד יותר את השיעור שאתה משלם בפועל על הלוואת הבית שלך.

מכיוון שכמעט תמיד עדיף לסחור בחובות בריבית גבוהה בחובות בריבית נמוכה, ההחלטה של ​​ג'ים מנקודת מבט זו היא לא מבוטלת. שלא לדבר על כך שגם אם הוא מכניס את כל המקדמה בסך 20,000 $ לביתו, הוא עדיין צריך לשלם PMI, המהווה הוצאה חודשית נוספת אם המקדמה פחותה מ 20%.

חריגים

אבל ישנם כמה מצבים שבהם העמדת חלק מהתשלום שלך למקרה לחובות אינה בהכרח המהלך החכם ביותר:

1. אם אתה יכול להפחית את דרישות התשלום המינימליות שלך
מכיוון שהבנק משתמש בתשלומים המינימליים הנדרשים שלך בכדי לחשב כמה הלוואה אתה יכול להרשות לעצמך, הפחתת תשלומי המינימום, אפילו באופן זמני, עשויה להגדיל את סכום ההלוואה שלך מבלי שתצטרך לשלם כל חוב. יתר על כן, הדבר נעשה בצורה הטובה ביותר עם הלוואות שתרצו לשמור, כמו אלה עם ריביות בסמוך או אפילו מתחת לריבית המשכנתא.

לדוגמה, הלוואות סטודנטים רבות נכללות בקטגוריה זו והן עשויות לאפשר לך לשנות את תוכנית התשלומים שלך לשנה-שנתיים, ובכך להקל על זכאותך להלוואות גדולות יותר מבלי שתצטרך לשלם אף אחת מחובות הסטודנטים בריבית נמוכה..

או חוב כרטיסי אשראי, בנוסף לבקשת מחברתך להפחתה בדרישות התשלום המינימליות שלך, אתה יכול לשקול העברת יתרה לכרטיס אשראי בשיעור אפריל נמוך יותר או לתקופת קידום מכירות ללא ריבית. עם זאת, אל תפתח כרטיס חדש קרוב מדי לזמן בו אתה מגיש בקשה למשכנתא, מכיוון שזה יכול לפגוע בניקוד האשראי שלך לטווח הקצר..

2. אם אינך יכול להרשות לעצמך הרבה מקדמה
אמנם קיימות אופציות למשכנתא עם אפס מקדמה, אך ככל הנראה תשלמו ריביות גבוהות בהרבה. חסכון בכסף שלך כך שתוכל לספק אפילו מקדמה קטנה, 3.5% למשל, עשוי לחסוך לך יותר כסף בטווח הרחוק מאשר לפרוע את החוב שלך.

עם זאת, הדבר תלוי אם תוכלו אפילו להעפיל להלוואה נמוכה או ללא מקדמה, מה הריבית שתוצע לכם ואת הריבית הנוכחית על החוב הקיים שלכם..

3. אם אתה יכול להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי
אם אי תשלום כל חוב קיים יאפשר לך לספק מקדמה השווה ל 20% ממחיר המכירה של הבית שלך, תוכל להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי. זה עשוי לחסוך לך כסף לאורך זמן כל עוד הריבית על החוב הקיים שלך אינה גבוהה במיוחד.

4. אם אינך צריך למקסם את סכום ההלוואה שלך
אם אינך צריך להעפיל להלוואה גדולה, חסוך את המזומנים במקום שיהיה בידך בסגירה וכשתעבור לביתך החדש. זה כאשר הוצאות בלתי צפויות צפויות להצטבר ואתה יכול להימנע מלקיחת חוב נוסף על ידי תשלום עבורן מחוץ לכיס.

מילה אחרונה

אם אתם מחפשים משכנתא, נסו לשחק עם מחשבון הבית החדש של בנקרט, שהניב את המספרים ששימשו במחקר המקרה לעיל. ראשית, מצא בתים ספציפיים שאתה מעוניין בהם. אחר כך הכנס למחיר את המחיר, מידע על ארנונה והערכה של עלויות ביטוח בעלי בתים. (נסה לבקש מבעלי בתים אחרים או סוכן ביטוח מקומי לקבל הערכת ביטוח.)

ראה כמה אתה זכאי בהתחלה ואם פירעון חובות יגדיל את הסכום. אל תשכח לחשב גם את שיעורי הריבית על החוב הקיים שלך. לדוגמה, אפילו אם אתה יכול להפחית את שיעור המשכנתא באחוזים מלאים על ידי הגדלת המקדמה שלך, באיזו ריבית החוב יכולת אחרת לפרוע? זכור, ריבית למשכנתא ביתית מופרת על המסים שלך.

אם אתה רק מתחיל לחפש בית, השתעשע במחשבון שלמעלה ושקול את הדרכים השונות להוציא את המקדמה שלך. אל תשאיר את זה לבנק לחלוטין להחליט מה אתה יכול להרשות לעצמך. אם הבנק חושב שאתה יכול להתמודד עם תשלום משכנתא בסך 2,000 דולר לחודש, אבל אתה יודע שאתה לא יכול, אל תיכנס לחשבון רק בגלל שהבנק אומר זאת. מצא בית שאתה יכול להרשות לעצמך בנוחות, כך שאתה יכול להיות בטוח לבצע את כל התשלומים החודשיים שלך וליהנות מהבית החדש שלך ללא לחץ.

האם אי פעם עמדתם בפני ההחלטה לחסוך למקדמה על בית או לפרוע חובות? עם מי הלכת ולמה?