כיצד למצוא קבלן טוב לתיקוני שיפוץ בית

אף אחד לא רוצה לעבור טרחה כזו. ובכל זאת זה קורה כל הזמן, במיוחד במהלך הקיץ כאשר יותר בעלי בתים מתחילים בפרויקטים של שיפוץ בית.

הרוב המכריע של הקבלנים הם אמינים ואמינים, אך תמיד יהיו מי שמוכנים ומוכנים להריץ הונאה ולברוח עם הכסף שלך. אז איך תוכלו לוודא שתמצאו קבלן אמין ובעל מוניטין שמקיים את הבטחותיו? ואיך אתה מוודא שאתה שוכר את איש המקצוע הנכון לתפקיד? בואו נסתכל.

האם אתה צריך קבלן או שיפוצניק?

התבונן ברשימת המטלות של הפרוייקט שלך. אולי אתה צריך להחליף את הגג, לתקן את הנזילה מתחת לכיור המטבח, לרצף מחדש את רצפת המסדרון ולהתקין מאוורר תקרה בחדר השינה של בנך. תרצו גם לבנות סיפון קטן לבישול קיץ.

חלק מהפרויקטים הללו קל יחסית להשלים, ואילו אחרים מורכבים בהרבה. אז השאלה נעשית: האם אתה צריך לשכור קבלן, או שמא יספיק שיפוצניק?

פרויקטים מסוימים דורשים ידע מעמיק ואפילו אישורים מקומיים או מדיניים; לפרויקטים אלה תזדקק לקבלן. פרויקטים אחרים יכולים להתמודד עם מישהו שיודע להשתמש במנסור או שיש לו זמן לתקן צינור דולף; עבור פרויקטים אלה, אתה יכול להתקשר אל שיפוצניק, אשר בדרך כלל יגבה פחות לשעה או לפרויקט מאשר לקבלן מורשה.

כך תוכלו להבין איזה איש מקצוע יש לשכור לפרויקט שלכם.

Handyman

שיפוצניק ישלים בדרך כלל עבודות תיקון כלליות ביתיות ותחזוקה שוטפת, כגון:

החלפת כיור
התקנת אסלה חדשה
ציור
ניקוי מרזבים
תיקון קיר גבס
התקנת פטיו
פרויקטים לתחזוקה עונתית
תיקונים HVAC קלים
תיקון או החלפת ריצוף
עבודת חצר
תיקון גדרות
ביטול עובש חיצוני

פרויקטים אלה אינם מורכבים ואינם מצריכים ידע רב ומתמחה.

קבלן

קבלנים מתאימים יותר לעבודות גדולות יותר הדורשות היתר, ידע מיוחד או שניהם. אנשי מקצוע אלה מתחלקים לשתי קטגוריות: קבלנים כלליים וקבלנים.

קבלן כללי

קבלן כללי (GC) משמש כמנהל בפרויקטים גדולים. הם שוכרים קבלנים, המכונים קבלני משנה, כדי לבצע משימות ייעודיות כמו התקנת אינסטלציה חדשה, התקנת משטחי שולחן חדשים או חיבור מחדש של בית. קבלנים כלליים מוודאים כי כל האישורים מוגשים, כל המועדים עומדים, והעלויות נשארות בתקציב.

עליכם לשכור קבלן כללי לפרויקטים כמו:

שיפוץ מטבח או חדר אמבטיה
בונה תוספת
בונים בית חדש

קבלנים

קבלנים הם אנשי סחר מיומנים ומורשים העובדים באופן עצמאי עם מספר קבלנים כלליים או עם סוכנות גדולה יותר. אתה תשכור קבלן לפרויקטים כמו:

בניית סיפון
לגמול בית
התקנת גנרטור לבית מלא
החלפת אינסטלציה או התקנת דוד מים
התקנת חלונות או דלתות חדשים
בנייה מחדש של אח או התקנת תנור עץ
התקנת אריחים או בנייה
התקנת יחידת HVAC

אם אתה עדיין לא בטוח אם אתה זקוק לקבלן כללי, קבלן קבוע או שיפוצניק, עקוב אחר הכללים הבאים מ- HomeAdvisor:

אם העבודה תארך יותר משבוע, שכור GC.
אם התפקיד דורש מספר מקצוענים שונים להשלמתו, שכרו אותו.
אם התפקיד דורש מספר אישורים, שכר GC.
אם כללים אלה אינם חלים על הפרויקט שלך, יתכן שאתה בסדר עם קבלן רגיל או אפילו עם שיפוצניק.

כמה יעלה לך?

יתכן שאתה תוהה אם עליך לעשות זאת בעצמך (עשה זאת בעצמך) או לשכור קבלן. ואם אתה שוכר מישהו, כמה זה יעלה לך?

הצעת מחיר של קבלן תלויה במספר גורמים: סוג הפרויקט, כמה חומרים יקרים ואיפה אתם גרים. אי אפשר לצטט מחיר ממוצע מכיוון שפרויקטים שונים כל כך.

לדוגמה, אם אתה חושב על שיפוץ מטבח שלך, סביר להניח שתצטרך לשכור קבלן כללי שיגייס גם קבלני משנה כמו אינסטלטורים וחשמלאים. העלות לפרויקט כזה תלויה בהיקף הפרויקט ותעריפי השעה הממוצעים עבור כל קבלן משנה, שיכולים להשתנות במידה רבה בהתאם למקום מגוריכם..

לפי HomeAdvisor, התעריף הממוצע לקבלנים כולל:

חשמלאי: 50 $ עד 100 $ לשעה
שרברב: 45 $ עד 200 $ לשעה
הגדרת אריחים או הגדרת אבן מקצועית: 863 $ עד 2,681 $ למשרה
גג: 7,524 דולר למשרה
HVAC: 284 $ (תיקון) או 4,274 $ (התקנה) למשרה
התקנת חלון: 5,274 $ למשרה
ציורי בית (חיצוני): 2,803 דולר למשרה

זה מעט קל להעריך מה תשלם עבור פרויקט קטן יותר שדורש שיפוצניק. אנשי מקצוע אלה גובים בדרך כלל פחות מקבלן; לדברי HomeAdvisor, העלות האופיינית לפרויקט שיפוצניק, בפריסה ארצית, היא 178 עד 650 דולר.

איך למצוא קבלן נהדר

די בחיפוש מקוון מהיר בכדי להפחיד אותך מהעסקת אי פעם קבלן. הרשת מלאה בסיפורי אימה ממשפחות ששכרו קבלן ש:

המשיכו עם הכסף שלהם בלי לבצע את העבודה מעולם
האם העבודה הייתה כל כך גרועה שהם היו צריכים לשכור מישהו אחר כדי לתקן את העבודה בכפל או לשלוש את העלות
לקח חודשים ואף שנים להשלים פרויקט, בעשרות אלפים ואף מאות אלפי דולרים בתקציב

אם אזורכם עבר לאחרונה סערה גדולה כמו הוריקן, טורנדו, סערת ברד או שיטפון, עליכם להיזהר גם מ"מרדיחי סערה ". מדובר בקבלנים ששוטרים מחוץ לעיר כדי לתקן בתים שנפגעו מאסון טבע שנערך לאחרונה. בעוד שחלק מהקבלנים הללו לגיטימיים, רבים פשוט מחפשים להרוויח קצת מזומנים ואז להכות בדרך לפני שבעלי בתים יגלו את עבודתם המטורבלת..

ובכל זאת, יש שם המון קבלנים כנים ואמינים. איך אתה מוצא אחד כזה? זה לוקח זמן, עבודה וסבלנות, אך המאמצים שלך ישתלמו.

1. עשה את שיעורי הבית שלך

אתרים כמו רשימת אנג'י ויועץ הבית עוזרים להוציא את הניחושים מהעסקת מישהו בלתי נראה; אלה מקומות מצוינים להתחיל את החיפוש שלך. לכל אתר מאגר מידע נרחב של קבלני שיפוץ בתים שנבדק על ידי חברים מאומתים. אפשרות נוספת היא Handy.com. הם יעזרו לכם למצוא שיפוצניק למשימה פשוטה כמו לתלות טלוויזיה עד הספק לקבלן שיפוץ גדול..

נסה ליצור קשר עם לשכת המסחר המקומית שלך או לעמותת סחר בבניינים ובקש את המלצותיהם.

אתה יכול גם לשאול את חברת הביטוח שלך, גם אם הם לא משלמים עבור העבודה. לרוב חברות הביטוח יש הסכמים עם קבלנים מקומיים נחשבים. לא רק שתוכלו לנצל את תהליך הבדיקה שחברת הביטוח שביצעה בחברות אלה, אתם עשויים אפילו לקבל הפסקה במחיר המבוסס על הקשר בין הקבלן לחברת הביטוח שלכם..

לאחר שתחקור את האפשרויות שלך, ערוך רשימה של לפחות שלושה קבלנים בעלי דירוג גבוה ממנו תרצה לקבל הצעה ופנה אליהם ישירות.

2. קבל מספרי רישיון לקבלנים

לאחר שתיצור רשימת קבלנים קצרה, צמצם את הרשימה שלך על ידי התקשרות ובקש מהקבלנים את מספרי הרישיון שלהם ותעודות הביטוח שלהם. כל הקבלנים, ללא קשר למדינה בה הם עובדים, נדרשים להיות בעלי רישיון עסק וכיסוי ביטוחי.

קבלת מספר רישיון עסק תאפשר לך ליצור קשר עם עירייתך המקומית ולקבוע האם הקבלן נמצא בעסקים כחוק, ואילו תעודת הביטוח תבטיח כי הקבלן מכוסה במקרה שמשהו ישתבש. קבלנים טובים צריכים להעביר את ביטוח העובדים והביטוחים שלהם דרך עסקיהם. בקש לראות את פוליסת הביטוח שלהם כדי שתוכל לבדוק את הכיסוי שלהם.

זכור כי רישיון עסק אינו זהה לרישיון קבלן. לכל מדינה, עיר ועירייה דרישות שונות לרישוי קבלן. בקר בדף הרישוי הממלכתי של HomeAdvisor כדי לחפש את הדרישות הייחודיות של מדינתך כדי שתדע אילו רישיונות לחפש מקבלן מכובד..

3. שאל שאלות

כשמגיע הזמן לפגוש כל קבלן, כדאי להעלות רשימת שאלות על כך שלא תשכחו משהו חשוב. שקול לשאול אותם את כל השאלות הבאות או את כולן:

לאילו עמותות סחר מקומיות אתה שייך?

לאחר הראיון התקשרו לארגונים אלו ובדקו כי קבלן זה אכן חבר במצב טוב.

כמה זמן עסקית?

בקש הוכחה לתקופת כהונתן, מכיוון שחלק מהקבלנים שיצאו לטיסת הלילה יטענו "ניסיון של 20 שנה" באזור כאשר הם הגיעו רק לעיר בחודש שעבר..

אתה יכול לתת לי לפחות 3 הפניות אחרונות?

מילת המפתח כאן היא "אחרונה". קבלנים טובים צריכים להיות מוכנים ומוכנים לחלוק את פרטי הקשר של לפחות שלושה בעלי בתים איתם עבדו בשנה האחרונה. אם כל מה שיש להם זה אזכורים ישנים, זה יכול להיות סימן לכך שאיכות העבודה שלהם ירדה.

כשאתה מדבר עם בעלי בתים אלה, שאל אותם:

כמה מהר החזיר קבלן זה את שיחות הטלפון שלך?
האם הפרויקט הושלם בתקציב? אם לא, מה קרה?
האם הקבלן עמד בהבטחותיהם?
האם הקבלן היה מגיב לשינויים בפרויקט? אם הייתה מחלוקת כלשהי, מה קרה?
האם היית ממליץ לקבלן זה למישהו במשפחתך?

איזה זמן זמן יש לך לפרויקט זה? האם אתה נמצא בפרויקטים אחרים שיכולים להשפיע על ציר זמן זה?

שאל גם אותם לגבי הצעות האחרונות שפרסמו עם בעלי בתים אחרים. יתכן שלא יתייצבו פרויקטים כרגע, אבל מה יקרה אם שני בעלי בתים אחרים ישכירו אותם בהמשך השבוע?

איזה לוח תשלומים אתה זקוק?

זכרו, קבלן ישר לעולם לא יבקש את מלוא סכום הפרויקט מלפנים, אך רובם יבקשו הפקדה ותשלומים קבועים לאורך כל הפרויקט. וודא שאתה יודע מתי פירעון התשלומים וכמה הם יהיו.

האם אותם אנשים יעבדו על פרויקט זה כל יום?

אם אתה מראיין קבלן כללי, שאל אותו מי יופיע בביתך כל יום. באיזה סוג של תהליך בדיקה הם משתמשים בעת קבלת קבלני משנה? האם יהיה זה אותו צוות קבלני משנה מדי יום, או שמא צוותים שונים יופיעו בימים שונים? גלה את הפרטים כדי שתדע למה לצפות.

מה עלי לעשות כדי להכין את הבית או את סביבת העבודה?

האם אתה צריך להזיז רהיטים? לקחת תמונות מהקירות בחדרים הסמוכים? מגלגלים את השטיחים?

זו גם הזדמנות לשאול אם יש משהו שתוכל לעשות כדי להכין את השטח שעלול להוזיל את עלות הפרויקט.

איך ייראה הפרויקט, באמת?

בשאלה זו אתה שואל כיצד הפרויקט ישפיע על חייך ועל משפחתך. שאלות מעקב יכולות לכלול:

כמה תהיה העבודה קשה?
כמה אבק יתפוצץ?
כמה ייווצר זבל, והאם הכל ינוקה בכל יום?
האם אחד מאיתנו יצטרך להיות בבית בסיום העבודה?
האם תשתמש בכל ברזנט כדי להגן על רהיטים וחפצים אחרים?
האם הקבלנים שלך ילבשו הגנה על נעליים כאשר הם נכנסים מבחוץ?
איפה תצטרך לאחסן כלים וחומרים במהלך הפרויקט?

אם מדובר בפרויקט גדול, שאלו אם הקבלן מביא נמל לסיר או אם קבלני משנה ישתמשו באחת השירותים שלכם לאורך היום..

חלק מהשאלות הללו אולי נראות מעט נטולות פיקטיות, אך אל תזלזלו עד כמה זה עלול להרגיז אותך כאשר קבלן עוקב אחר בוץ בכל רחבי השטיח שלך מכיוון שהם לא הסירו את מגפיהם. גלה את הדברים לפני שהפרויקט מתחיל, כך שתוכל לתקשר את הציפיות שלך ולחסוך לעצמך כאבי ראש.

4. קבל הצעה מפורטת

כל קבלן שאתה מראיין צריך לספק לך הצעה מפורטת. זוהי הצעה שמפרטת, פריט אחר פריט, כל מה שתשלם עליו. זה צריך לכלול:

כל עלויות העבודה (כולל עלויות קבלן משנה משוערות, אם הפרויקט שלך קורא להן)
כל החומרים (כולל פרטים כמו צבע, קיר גבס וגופי תאורה)
כל דמי ההיתר
כל הוצאות אחרות, כגון דמי נסיעה שהקבלן מצפה לחייב עבורם

הצעת חוק מפורטת נותנת לך מידע ברור ומראש על כמה יעלה הפרויקט. זה גם נותן לך את הכוח להישאר בתקציב. אם ההצעה הראשונית של הקבלן גבוהה ממה שאתה יכול להרשות לעצמך, אתה יכול בקלות לשנות את היקף הפרויקט כך שיתאים יותר לתקציב שלך. לדוגמה, ייתכן שתחליט ללכת עם אריחים פחות יקרים או לעשות את כל הציור בעצמך.

אם יש צורך בשינויים בהצעת המחיר המקורית שלך, תעד אותם על הצעת המחיר המקורית וודא שגם אתה וגם הקבלן חותמים עליה. הצעת המחיר שלך צריכה לכלול גם מידע רלוונטי לגבי אחריות או ערבויות לעבודות שבוצעו וחומרים בהם נעשה שימוש.

שמור על הסכם זה במקום בטוח עד שתוקף האחריות שלך למקרה שתצטרך לנקוט בפעולה משפטית נגד הקבלן.

עליכם גם להבהיר אם הצעתו של הקבלן היא הערכה או מחיר קבוע. הערכות עשויות לסיים אתכם הרבה יותר, אז גלו אילו גורמים עשויים להשפיע על המחיר הסופי.

אם הקבלן שלך לא רוצה לתת לך הצעה מפורטת, אל תעסיק אותם.

דגלים אדומים להיזהר

קבלן בלתי מעורער יכול להופיע בכל עת ובכל מקום. אך לעתים קרובות הם מציגים כמה דגלים אדומים שתוכלו לפקוח עין עליהם.

1. הם מבקשים מדלת לדלת

קבלנים טובים בדרך כלל עובדים יותר מכפי שהם מסוגלים להתמודד ואינם צריכים לדפוק על דלתות או להכניס פליירים בתיבות דואר כדי למצוא עבודה..

חלק מהקבלנים הבלתי מעורערים משתמשים בבקשות מדלת לדלת כדי להונאת את לקוחותיהם על הסף. לדוגמה, באחת מהשכונות הישנות שלי, קבלן איטום אספלט היה מתגלגל מעת לעת ברחוב ומגיש את שירותיו לכל מי שבמקרה היה בחוץ. שכן אחד שכר אותו שלא במודע, והם הסכימו על המחיר ולחצו עליו. שום חוזה לא היה מעורב.

הקבלן סיים את העבודה באותו אחר הצהריים ודרש כפול מהמחיר שציטט בתחילה. מכיוון שלא נחתם שום חוזה, זה היה מקרה של "הוא אמר, אמרה." שכני נאלץ לקחת את הקבלן לבית משפט לתביעות קטנות כדי לפתור את הבעיה; הוא זכה במקרה שלו, אך לא בלי זמן משמעותי של מתח ולחץ.

הונאה נפוצה נוספת כוללת גינון. משאית עמוסת עצים, שיחים ופרחים תסתובב בשכונות ותשאל את בעלי בתים אם הם רוצים לקנות את "צמחי העודפים" הסופר-זולים האלה, ולתת את המקצוענים לנוף אותם בחצר ביתם. בדרך כלל, הצמחים האלה עומדים על דלת המוות, ובעלי הבית משלמים כסף טוב רק כדי שנצטרך לחפור אותם כשבוע-שבועיים אחר כך.

היזהר מכל מי שייכנס מדלת לדלת ומחפש עסקים. לרוב זה סימן למי שנואש לעבודה.

2. הם מבקשים ממך לקבל אישורים

קבלנים בעלי מוניטין לוקחים אחריות על קבלת כל האישורים הנדרשים לפרויקט מכיוון שהם אלה שידברו עם פקח הבניין בבואם לבדוק את העבודות. הם מגישים את האישור תחת מספר רישיון הקבלן שלהם.

רמאי יבקש ממך לקבל היתר בנייה משלך, מה שאומר שתצטרך לשקר לגבי מי שבאמת מבצע את העבודה. בתור בעל בית, אתה יכול לקבל אישור משלך לפרויקטים של עשה זאת בעצמך, אבל אם מישהו אחר מבצע את העבודה, עליהם לקבל את האישור - וכך הם האחראים לפקח. לעתים קרובות מדי קבלנים המבקשים מבעלי בתים לקבל אישורים משלהם אינם מורשים או בעלי מוניטין רע עם פקחים מקומיים. כך או כך, רוצו.

3. הם רוצים את כל הכסף מקדימה

זה נורמלי שקבלנים יבקשו קצת כסף מלפנים, בדרך כלל סכום חד פעמי או אחוז ממה שהם ציטטו בהצעה שלהם - בדרך כלל, לא יותר מ -10%. אם קבלן רוצה את כל הכסף מלפנים, הראה להם את הדלת.

4. ההצעה שלהם נמוכה מדי

עליך לקבל לפחות שלוש הצעות מחיר לפני שאתה שוכר מישהו, והצעות המחיר הללו צריכות להיות דומות יחסית במחיר.

היזהר מכל קבלן שיגיש הצעה נמוכה במיוחד. יש סיכוי טוב שהם יציעו מעט כדי להכניס את כף הרגל לדלת, כך שאחר כך הם יוכלו להכות בך באשמה בלתי צפויה בגין חומר או עבודה..

הונאה נפוצה נוספת עם הצעות מחיר נמוכות כוללת קבלן שאומר שהוא רוצה להשתמש בפרויקט שלך "למטרות פרסום" או כחומר ראווה לתיק העבודות שלו. רק תגיד לא ותלך. הצעה נמוכה במיוחד היא סימן לחוסר ניסיון, לחתוך פינות או גרוע מכך.

קבל מושג כללי על עלות הפרויקט שלך לפני שתתחיל לבחון הצעות מחיר. עיין בדוח העלויות והשיפוצים של שיפוץ, המציג את העלויות האופייניות של 30 פרויקטים לשיפור בתים נפוצים לפי אזורים.

מילה אחרונה

זה מפחיד מספיק כדי להוציא אלפי דולרים ומעלה לפרויקט שיפוץ בית, וזה אפילו יותר מפחיד כשאתה לא סומך לגמרי על האחראי להשלמת העבודה..

למצוא קבלן נהדר לוקח זמן ומחקר, אבל זה בהחלט שווה את המאמץ. התמודדות עם מישהו שהוא מקצועי, מנוסה ואמין, תפיח הרבה לחץ במצב כבר מלחיץ ותבטיח שתקבל את מה שאתה משלם עליו.

איך הייתה הניסיון שלך עם קבלנים? יש לך טיפים למציאת קבלן נהדר (או סיפורי אימה שאפשר לשתף)?