הלוואות כסף קשות לשיפוצים בנדלן - האם כדאי לקבל הלוואה?

מי צודק?

הלוואות בכסף קשיח אינן מטבען טובות ולא רעות; הם רק כלי מימון אחד מבין רבים בערכת הכלים של משקיע נדל"ן. להלן מה שצריכים משקיעי נדל"ן שואפים לדעת על הלוואות בכסף קשיח, כולל היתרונות, החסרונות, העלויות שלהם, והזמנים הנכונים והלא נכונים להשתמש בהם.

מהו הלוואת כסף קשה?

הלוואה בכסף קשיח היא הלוואה מכוונת בטחונות המובטחת כנגד נדל"ן. מלווים בכספים קשים בדרך כלל מתמקדים פחות בלווה מאשר במלווים למשכנתאות רגילות, ויותר בנכס ובאיכות העסקה עצמה. במקום להלוות 90% עד 95% מערך הנכס כמו מלווים משכנתא רגילים, בדרך כלל המלווים בכספים קשים עומדים על יחס הלוואה לערך של 60% עד 80% (LTV).

בעוד שמלווים בכספים קשים אכן מעריכים את הלווה, המוקד העיקרי שלהם הוא לוודא שיש מספיק הון בנכס כדי שיוכל לשחזר את כספם גם אם ברירת המחדל של הלווה. הם בוחנים את העסקה כדי לוודא שהלווה קונה מתחת לשווי השוק ויוכל ליצור עוד יותר הון על ידי שיפוץ הנכס ברווחיות.

מלווים בכספים קשים אינם בנקים או תאגידים גדולים. במקום זאת, הם נוטים להיות חברות קטנות וזריזות שפועלות ברמה המקומית, הממלכתית או האזורית. יש כיום קומץ חברות כמעט בפריסה ארצית המציעות הלוואות בכסף קשה, אך אף אחת מהן אינה פועלת בכל 50 המדינות. בניגוד לבנקים שמנסים לשרת שוק המוני, המלווים בכספים קשים הם המלווים נישה המתמחים בהלוואות שיפוץ מהירות למשקיעי נדל"ן מנוסים..

הלוואות בכסף קשיח נוטות להיות לטווח קצר (6 עד 24 חודשים), בריבית בלבד, וזמינות רק לנכסים שאינם בבעלות. לעומת זאת משכנתא נוטה להיות מכוונת לווים וארוכת טווח (15 עד 30 שנה). המלווים הקונבנציונליים בוחנים את כישורי הלווה, כגון היסטוריית אשראי, הכנסה, חובות ויחסים כמו יחס חוב להכנסה. הבטוחות - הנכס - צריכות להעריך רק את מחיר הרכישה לפחות בכדי לספק את המלווים המקובלים.

יתרונות הלוואות כסף קשות

הלוואות בכסף קשיח קיימות כבר זמן רב, והן עדיין אפשרות המימון הנבחרת עבור משקיעים רבים בנדל"ן, למרות הכניסה האחרונה של "שיבושים" לתחום כמו אתרי קהל המונים. הנה הסיבה שהם נשארים כל כך פופולריים בקרב המשקיעים.

1. מהירות וגמישות

הלוואות בכסף קשיח הן מהירות וגמישות, שתי תכונות המוערכות על ידי משקיעי הנדל"ן. ראיתי הלוואות בכסף קשיח נסגרות בשלושה ימים מההתחלה ועד הסוף. לעיתים קרובות מהירות זו נדרשת כדי שמשקיעים בנדל"ן יבטיחו עסקאות חריגות על ידי הצעת הסדר מהיר ומובטח כמעט למוכר חרד.

2. אידיאלי למימון שיפוץ

איפה שהלוואות בכסף קשיח מאירות היא מימון שיפוץ. רוב המלווים בכספים קשיחים מכסים 100% מעלויות השיפוץ ומשחררים את הכספים בסדרת משיכות, בהתבסס על לוח הזמנים שהוסכם על הדדית (עוד על כך בהמשך).

3. אשראי רע אינו מפסק דילים

מכיוון שמלווים בכספים קשים מתמקדים יותר בנכס הביטחונות מאשר הלווה, הם לא נרתעים מלווים בעלי אשראי רע; הם פשוט גובים ריביות ועמלות גבוהות יותר, ומלווים בשיעור LTV נמוך יותר ללווים בסיכון גבוה יותר.

4. גמיש לגבי מקדמה

הטבה נוספת של הלוואות בכסף קשיח היא שלמלווים לרוב לא אכפת מאיפה מגיע המקדמה שלך. אתה יכול לשאול אותו מדודתך הגדולה סו, לשלוף מקדמה במזומן מכרטיס האשראי שלך, או למכור את הכליות שלך ב- eBay או באמזון; לרוב המלווים הכספיים הקשים לא אכפת להם מכיוון שהמוקד שלהם נעוץ בבטחונות. המלווים הקונבנציונאליים בדרך כלל אינם מאפשרים להשאיל אף חלק מהמקדמה, אפילו מבני משפחה.

5. סוג הנכס אינו חשוב

מלווים בכספים קשים מוכנים לקחת בחשבון גם נכסים ייחודיים הגורמים למלווים קונבנציונליים להתבהל. הכרתי פעם אישה המפעילה פנסיון בשימוש מעורב ומחייבת עולים ללא תעודות על חדרים עד לשבוע, לא נשאלו שאלות. אף מלווה קונבנציונאלי לא יגע בה, אבל המלווה הכספי הקשה שהיא מצאה לא הטיח בעין ברגע שהוא ראה את השווי הגבוה וההון העצמי בנכס.

6. אין PMI

בתור הערה אחרונה, המלווים בכספים קשים אינם גובים ביטוח משכנתא פרטי (PMI), אשר מוציא חלק מהעוקץ מעלויותיהם הגבוהות..

חסרונות של הלוואות כסף קשות

הלוואות אלה מגיעות עם כמה סיכונים ניכרים שעל לווים פוטנציאליים להבין.

1. עלות אשראי גבוהה

המהירות והגמישות אינם זולים. החיסרון הגדול ביותר של הלוואות בכסף קשיח, ללא ספק, הוא עלותן הגבוהה יותר.

לווים יכולים לצפות לשלם בין 8% ל 18% בריבית ובין 2 ל 6 נקודות. ("נקודה" בהלוואות הלוואות היא עמלה שגובהה מראש בהסדר, שווה ל -1% מסכום ההלוואה.) שיעורים ועמלות אלה משתנים לא רק לפי המלווה, אלא גם על פי ציון האשראי של הלווה, הכנסתו, וניסיון. אם חיפשתם סיבה לשפר את האשראי, ציוני אשראי טובים יותר בדרך כלל מורידים את עלויות ההלוואה בכסף הקשה.

כמו המלווים המסורתיים יותר, גם המלווים בכספים קשים מעלים את הריבית לצד ריבית עולה. אחרי הכל, הם לווים בעצמם כסף כדי להסתובב ולהלוות לך, והם עוברים עלויות ריבית גבוהות יותר ללווים שלהם.

מלבד שיעורי הריבית והנקודות הגבוהים, המלווים בכספים קשים גובים גם "דמי זבל" כמו רוב המלווים למשכנתאות: דמי עיבוד, דמי ניהול, דמי בדיקת הערכה, וכל דבר אחר שהם יכולים להמציא כדי להפריד בין הלווים ליותר מכספם. ואם כבר מדברים על שמאות, מרבית המלווים בכספים קשים ידרשו מכם להשתמש בשמאי המאושר שלהם, שעשוי לגבות תעריפים גבוהים מהממוצע. עם זאת, זה אופייני לרוב המלווים למשכנתאות, ולא רק למלווים בכספים קשים.

מלווים רבים של כספים קשים גובים דמי בדיקה עבור כל משיכה. הם שולחים פקח לנכס בכל שלב של השיפוץ כדי לוודא שהעבודה שצוינה הושלמה לפני שמשחררים את הגרלה.

2. בדרך כלל התנאים קצרים

ראשית, מלווים בכספים קשים מלווים כמעט תמיד בתנאי הלוואה קצרים, הנמשכים בדרך כלל 6 עד 24 חודשים. ואין להם חוש הומור בעניין אם לא תצליח להחזיר להם את אותה התקופה. צפו לסבב נוסף של נקודות ועמלות אם הם צריכים להנפיק לכם הלוואה נוספת.

עם זאת, מכיוון שההלוואות הן לטווח קצר, הן בדרך כלל הן בעלות ריבית בלבד. אתה לא מחזיר אף קרן, רק את הריבית, ששומרת על התשלומים החודשיים בטווח הקשה למרות הריבית הגבוהה.

3. לתשלומים מאוחרים יש עונשים קשים

למלווים בכסף קשה אין חוש הומור לגבי תשלומים מאוחרים. אם אתה מתגעגע לתשלום, אל תצפה לשיחת טלפון ידידותית מכמה נציגים מטריפים במרכז הטלפוני שיעזור לך לפתח תוכנית תשלומים. במקום זאת, צפה היא הודעת עיקול מיידית.

אחרי הכל, כל המודל העסקי של המלווים בכספים קשים מבוסס בטחונות; ההגנה שלהם מפני הפסדים אינה מבוססת על מודלים סטטיסטיים של הסבירות שלך לברירת מחדל, אלא על החשבון הפשוט יותר של "האם נוכל לשחזר את ההלוואה שלנו אם נשלול עיקול?"

4. פוטנציאל לעבור על התקציב

סיכון סופי, הטמון בכל פרויקט שיפוץ, הוא מעבר לתקציב. אל תצפה ממלווה הכספים הקשים שלך להיות אוהד אם הקבלן שלך יכה אותך בהוצאות נוספות בסך 5,000 $; אתה צפוי להשתעל מכיס משלך. וודא שאתה מקבל בדיקה ביתית לפני שאתה רוכש כדי למזער את הסיכון להפתעות.

ניתן לסכם את כל הסיכונים הללו במשפט בודד: ציית לתנאי ההלוואה או עיקול מהיר. המלווים בכספים קשים גמישים לפני שאתה לווה בזמן שהם מבנים את ההלוואה. לאחר הדיו על הנייר, צפו לאפס גמישות.

כאשר זה הגיוני לקבל הלוואת כסף קשה

הלוואות בכסף קשיח יעילות להפליא לסוג מסוים של עסקת נדל"ן: עסקת השיקום לרכישה.

במילים אחרות, הם מושלמים למשקיעי נדל"ן שמוצאים בתים במצוקה או רעועים, קונים אותם בהנחה, משפצים אותם ואז מוכרים אותם או מממנים אותם מחדש כדי לשמור על נכסים להשכרה לטווח הארוך. הלוואות בכסף קשיח נהדרות להפצת בתים או לשיפוץ השכרות. עם זאת, בגלל תנאי ההלוואה הקצרים שלהם, על המשקיעים למכור או לממן מחדש במהירות לאחר השלמת השיפוצים.

זה אומר שאתה צריך אסטרטגיית יציאה לפני שאתה לוקח הלוואה בכסף קשה. למעשה, אחת השאלות הראשונות שמלווים על כספים קשים שואלים כשאתם מבקשים לקבל הלוואה היא האם יש לכם אסטרטגיה כזו. המלווים בכספים קשים לא משערים על שכונות מתקרבות או על הערכה אפשרית או עליית שכר דירה. הם מושאלים לפי הערך כפי שהוא וערך ה- After-Repair (ARV) בשוק של ימינו.

במובן מסוים, יש נחמה בכך שמערכת עיניים אובייקטיבית ומנוסה בודקת את המספרים שלך ואת העסקה שלך. אם המלווה יגלה סיבה לדאגה, הם ימהרו להצביע על כך ולהכריח אותך להצדיק את ההיגיון שעומד מאחורי העסקה שלך..

לסיום, ראוי להזכיר שמרבית המלווים בכספים קשים כבר אינם מלווים לבעלי בתים עבור מגוריהם העיקריים. הלוואות בכסף קשיח אינן מיועדות לצרכנים ואינן מגיעות עם ההגנות הרגילות שהצרכנים מצפים לה. הם מיועדים למשקיעים בנדל"ן המחפשים לעבור במהירות ולהרוויח רווח.

צייר לוחות זמנים ומימון שיפוץ בהלוואת כסף קשה

ברגע שמלווה כסף קשה סוקר את העסקה שלך ומאשר אותה, שניכם מתיישבים למפות את לוח הזמנים של שיפוץ על בסיס התיקונים הדרושים.

"תיקו" הוא החזר עבור קבוצה מסוימת של עבודות תיקונים או שיפוץ. לדוגמא, הגרלה הראשונה עשויה לכלול החלפת צנרת מסוימת וחיווט חשמל. לאחר סיום העבודות, המלווה שולח פקח לנכס כדי לאשר שהעבודה הושלמה באיכות מקובלת ואז משחרר את הגרלה כדי להחזיר לך את העבודה.

נקודה אחרונה זו שווה לחזור ולהדגיש: אתה משלם על כל עבודה וחומרים מקדימה, והמלווה אז מחזיר לך אותה.

ברגע ששחרור תיקו אחד אתה עובר ליצירת הגרלה הבאה. כדי להמשיך בדוגמה מלמעלה, הגרלה השנייה עשויה לכלול החלפת עבודות התעלה ותנור ומיזוג האוויר וחיבורן. ואז המחזור חוזר על עצמו: אתה מתקשר למלווה כדי ליידע אותו שההגרלה השנייה הושלמה, הם שולחים מפקח שיאשר זאת, הם משחררים לך את הגרלה וכן הלאה עד שהשיפוצים מסתיימים.

אם אתה שימושי ורוצה לבצע חלק מעבודות השיפוץ הבית בעצמך, יתכן שלא יצליח מזל. מרבית המלווים בכספים קשים יממנו רק תיקונים שבוצעו על ידי קבלנים מורשים - אלא אם כן יש לך רקורד מוכח איתם בעבודה באיכות גבוהה ובזמן..

אפשרויות אחרות למימון חידוש

מלווים בכספים קשים הם כמובן לא המשחק היחיד בעיר. להלן כמה אפשרויות נוספות שתוכלו לשקול לממן את עסקת הנדל"ן הבאה שלכם.

1. אתרי Crowdfunding

יש קו מטושטש בין אתרי מימון המונים למלווים בכספים קשים, שכן אתרי אינטרנט רבים המבקרים המונים מחייבים את עצמם כמלווים בכסף קשה..

כאמור, מלווים בכספים קשים לווים כסף מאחרים ואז מסתובבים ומלווים אותם למשקיעי נדל"ן. במקרה של אתרי אינטרנט למימון המונים, הם לווים כסף מהציבור. הם נוטים להציע תשואות חזקות למשקיעים פיננסיים מכיוון שהם מבצעים הלוואות בעלות סיכון גבוה יותר בעלות גבוהה יותר. אולם מרבית אתרי המימון הקהל מקבלים רק כסף ממשקיעים מוסמכים ודורשים השקעות מינימליות גבוהות.

בין אם אתה מסווג אתרי מימון קהל כמלווים של כסף קשה או מתחרים אליהם, הם דומים מבחינת לווה.

2. בנקים קהילתיים

בנקים מקומיים מקומיים משמשים כאלטרנטיבות אמיתיות ומתחרות למלווים בכספים קשים. אך מכיוון שהם בנקים קטנים ומקומיים, לעיתים קרובות זה עתיר עבודה לזהות אותם ואת תנאי ההלוואות שלהם. בעבר כשרציתי ללוות מבנק קהילתי מקומי, הייתי צריך לבצע חיפוש, להכין רשימה של כל בנק קהילתי בטווח של 50 מיילים ואז להתקשר לכל אחד מהם בנפרד כדי לשאול לגבי התמחור והתנאים שלהם. להלוואות שיפוץ.

אם זה משאיר אותך תוהה מדוע היית עובר את הטרחה, קח בחשבון שתמחור הבנקים הללו לפעמים זול יותר ממלווים של כסף קשה. אפילו טוב יותר עבור משקיעים בשכירות, חלק מהבנקים הקטנים עדיין מציעים הלוואות "שיפוץ-פרם", הכוללות שלב שיפוץ ראשוני שמתגלגל למשכנתא קבועה לטווח הארוך עם השלמתו - אין צורך במימון מחדש יקר וארוך זמן..

אם אסטרטגיית היציאה שלך היא לממן מחדש משכנתא לטווח ארוך ולשמור על הנכס כשכירות, כדאי לבצע עשרות שיחות טלפון כדי לנסות למצוא מלווה תיק שמציע תוכנית הלוואות חמקמק זו..

3. מלווים כספיים פרטיים

משקיעים חדשים בנדל"ן מבלבלים לעיתים קרובות בין "כסף פרטי" לבין "כסף קשה." הלוואת כסף פרטית היא מאדם פרטי, כגון חבר, בן משפחה, מכר או כל אחד אחר שאינו עושה עסק בהלוואת כסף..

לפעמים אני משקיע כסף אצל משקיעי נדל"ן שאני מכיר באופן אישי בצורה של הלוואת להם שטרות פרטיים. אבל אני לא עוסק בהלוואת כסף; לפעמים אני משמש כמלווה כסף פרטי, אך אינני מלווה כסף קשה.

כמפורט לעיל, המלווים בכספים קשים הם חברות - גם אם מדובר בהלוואות אינדיבידואליות מבעלות בעלות מניות LLC - העוסקות בתחום ההלוואות של כסף למשקיעי נדל"ן..

4. הלוואת HELOC או הלוואת הון ביתית

אם יש לך בית עם הרבה הון עצמי בו, אתה יכול לשאול כנגד מגוריך הראשיים כדי לממן את עסקת השקעות הנדל"ן שלך ולא ללוות כנגד הנכס החדש..

היתרון בעיניך הלווה הוא שהלוואות המובטחות על ידי מגוריך העיקריים הן כמעט תמיד זולות יותר מאשר הלוואות המובטחות על ידי נכסי השקעה. הסיבה לכך היא שהמשקיעים תמיד ישתמשו בברירת המחדל להלוואות לרכוש להשקעה לפני שהם יחלו בהלוואות הביתה, מה שהופך את הלוואות בעלי הבית לסיכון נמוך יותר עבור המלווים.

אפשרות אחת היא קו אשראי ביתי (HELOC) מ- Lending Tree. אלה הם קווי אשראי מסתובבים שתוכלו למשוך עליהם לפי הצורך, ואז להחזיר לכם בשעות הפנאי - לפחות לתקופת המשיכה הראשונית, שהיא בדרך כלל 10 עד 15 שנה. לאחר מכן HELOCs בדרך כלל עוברים לתקופת פירעון, בה עליכם לפרוע את יתרת הקרן במשך 10 עד 20 שנה.

משקיעים רבים משתמשים ב- HELOC כדי לממן את הרכישות והשיפוצים הראשוניים של הנכסים שלהם, ואז מוכרים או מממנים מחדש את הנכס עם השלמתם, ומשלמים את יתרת HELOC. שטוף וחזר על המודעה עד אינסוף - אם יש לך מספיק הון בבית כדי לכסות את העלויות הכבדות הללו.

אפשרות נוספת היא הלוואת הון ביתית, או משכנתא שנייה. במקום קו אשראי מסתובב, זו משכנתא נוספת כנגד הבית. הלוואות אלו הרבה פחות גמישות, ולכן פחות מועילות למשקיעים בנדל"ן המחפשים מימון זמני.

5. הלוואות FHA 203K

הלוואות אלה חלות רק על בעלי בתים המעוניינים לממן תיקונים בבית המגורים העיקרי שלהם.

אם אתה בעל בית, שכח ממלווים כספיים קשים לחלוטין ושוחח עם קצין הלוואות בבנק המקומי שלך לגבי הלוואה FHA 203K. אלה זולים משמעותית מהלוואות בכסף קשיח ומאפשרים רכישות ומחזור כספי כאחד. עם זאת, מה שהם לא מאפשרים הם שדרוגי יוקרה לבית, כך שאם יש לך לב לב על בריכה עם בר לשחייה, התחל לחסוך פרוטות.

6. מזומן

בסדר, אז זו לא סוג של מימון. אבל אם תוכלו להרכיב מספיק מזומנים לרכישה ושיפוץ של נכס להשקעה, זה יכול לחסוך לכם סכום כסף עצום על ריבית ועמלות.

אם יש לכם מספיק מזומנים, הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להחליט אם עליכם להשקיע את כספכם בפרויקט נדל"ן או שמא ישמש אותם לשימוש אחר במקום אחר.

מילה אחרונה

הלוואות בכסף קשיח הן דרך מהירה, גמישה ונוחה לממן נכסי השקעה הזקוקים לשיפוץ.

הם גם יקרים, ומלווים אינם מהססים לחלטל אם אינכם מצליחים לעמוד בסוף הסכם ההסכם. בשום פנים ואופן אסור להשתמש בהלוואת כסף קשיח למימון מגורים ראשוניים, אם אתה אפילו יכול למצוא מלווה בכסף קשה שעדיין מלווה לבעלי בתים; אני לא יודע על מי שעושה זאת. אפילו משקיעי הנדל"ן צריכים לשקול את כל האפשרויות שלהם ולא פשוט להחליף מלווה כסף קשה.

בשורה התחתונה: הכר את האפשרויות שלך למימון עסקאות נדל"ן הרבה לפני שתציע את ההצעה הראשונה שלך.

מה הייתה הניסיון שלך במימון נכסי השקעה בנדל"ן? האם השתמשת אי פעם בהלוואת כסף קשה?