הלוואות משכנתא ביתיות של USDA לפיתוח הכפר - דרישות זכאות

לא ניתן להגזים בהיקף של תהליך רכישת הבית. מבחינה סטטיסטית, סביר להניח כי הבית שלך יהיה הרכישה הגדולה והמחירה ביותר שתבצע אי פעם. טובתך לעשות זאת בדרך הנכונה.

זה מתחיל בהלוואת המשכנתא הנכונה. אפשרויות ידועות שופעות, החל משכנתא קונבנציונאלית המחייבת באופן מסורתי 20% ירידה, ועד הלוואות משכנתא של FHA הדורשות פחות מ -3.5%, וכלה בהלוואות בית לווינה עבור עובדי הצבא ובני משפחותיהם. מיליוני רוכשי בתים זכאים לאחת משלוש המחלקות הרחבות הללו של הלוואות דירה.

מה לגבי אפשרויות פחות נפוצות? גם אלה קיימים. אחת האפשרויות המרגשות והמשתלמות ביותר להלוואות בית היא הלוואת USDA, סוג של מוצר משכנתא השמור בעיקר לתושבי היישובים הכפריים. הלוואות דולר ארה"ב המיועדות לרכישה או למימון מחדש של "דירות נאותות, צנועות, הגונות, בטוחות ותברואיות כמגורים העיקריים שלהן באזורים כפריים זכאים."

תוכנית הלוואות USDA מנוהלת על ידי משרד החקלאות בארצות הברית ומוכרת באופן רשמי תוכנית הלוואת דיור מובטחת לפיתוח כפרי של USDA. הלוואות לרכישה של USDA נקראות לעיתים הלוואות בסעיף 502. הלוואות ומענקים לתיקון USDA נקראים לעיתים סעיף 504 הלוואות או מענקים.

אם אתה שוקל את אפשרויות המשכנתא שלך ומאמין שאתה עשוי להעפיל להלוואה של USDA, המשך לקרוא. בפסקאות הבאות, נדון בסוגים השונים של הלוואות והתחייבויות USDA, פרמטרים ודרישות זכאות בסיסיות, עלויות סגירה נפוצות וההבדלים העיקריים בין הלוואות USDA והלוואות קונבנציונאליות..

מהי הלוואת משכנתא של USDA?

הלוואות USDA מיועדות לרוכשי בתים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית ובעלי בתים באזורים זכאים, מה שמגדיר USDA כ"אזורים כפריים עם אוכלוסייה פחות מ -35,000 ". כדי לקבוע אם האזור בו אתה מעוניין לקנות מתאים, בדוק את מפת הזכאות של תוכנית פיתוח הכפר USDA.

המגבלה הגיאוגרפית גוברת על הכל: גם אם אתה עומד בכל קריטריוני הזכאות האחרים, אינך יכול להעפיל להלוואה של USDA אם אתה קונה (או מתקן) בית בכבוש בעלים מחוץ לטריטוריה הזכאי. למרות שהרוב המוחלט של שטח היבשה של ארצות הברית זכאי לדולר אמריקאי, רוב האדמות הללו מיושבות בדלילות, כך שרוב האמריקנים אינם מתאימים.

הלוואות USDA יכולות להיות מקורן על ידי המלווים הפרטיים ולהובטח על ידי ה- USDA (הלוואות מובטחות), או מקורן על ידי ה- USDA עצמו (הלוואות ישירות). מענקי USDA משולמים מכספי USDA.

להלוואות USDA יש דרישות מקדמות משלשלות במיוחד. ברוב המקרים, אין צורך במקדמה, אם כי הוצאת כסף יכולה כמובן להפחית את העלות לטווח הארוך של ההלוואה.

הלוואות USDA כוללות גם תקנים רפויים לקונים עם אשראי לא מושלם: ציוני FICO מתחת ל -580 אינם בהכרח פסולים. עבור קונים עם היסטוריית אשראי מוגבלת או לא קיימת, קיימות שיטות חיתום חלופיות (שאינן אשראי), כגון אימות תשלומי שכר דירה או שירות קבועים במועד ועקביים..

תכונות אלה הופכות הלוואות USDA לאידיאלי עבור קונים ובעלי הכנסה נמוכה יותר, קונים עם אשראי פחות ממושלם, קונים לראשונה, וקונים ובעלי בעלי חסכון אישי מינימלי. עם זאת, מעבר למגבלות הגיאוגרפיות, להלוואות USDA יש כמה חסרונות מרכזיים. יש לציין כי הם דורשים מהקונים לבצע ביטוח משכנתא יקר.

סוגי הלוואות משכנתא USDA

הלוואות USDA מגיעות בשלושה טעמים עיקריים בהתאם להכנסות משק הבית, מצב המחיה הנוכחי וצרכי ​​הדיור.

כולם מיועדים לדיירי בעלים. הם לא יכולים לשמש בעלי אדמות או בעלי בתים שניים. לכולם יש תעריפים קבועים - אין דבר כזה משכנתא USDA בריבית מתכווננת. שיעורי המשכנתא של USDA נוטים להיות נמוכים יותר (לעיתים בערך אחוז שלם) מאשר שיעורי משכנתא רגילים דומים. הם עומדים בקירוב עם שיעורי הלוואות ללינת בתים VA ​​ו VA מייעלים הלוואות למחזר.

הלוואות מובטחות לדיור למשפחה יחידה מונפקים על ידי מלווים פרטיים. הם מניחים, כלומר ניתן להעביר אותם ממוכרים לקונים תוך שינוי מינימלי של התנאים שלהם.

עד 90% מהקרן מובטחת על ידי ה- USDA, וניתן לממן עד 100% ממחיר הרכישה. אין הגבלת הלוואה קשה ומהירה להלוואות מובטחות. ברוב המקרים, גודל ההלוואה קשור לשיקולי חיתום כמו יחס דיור ויחס חוב להכנסה.

ניתן להשתמש בהלוואות מובטחות ל:

• רכישת בית חדש או קיים
• רכישת אתר שעליו יבנה בית חדש
• רכישה ושיקום של בית קיים או לאחר מכן
• מימון מחדש של המשכנתא הזכאי לבית קיים
• עבודות הכנה באתר מסוימות
• שדרוגי נכסים מסוימים (כולל שדרוגים באינטרנט בפס רחב וחסכון באנרגיה).

כדי להעפיל, עליך להיכנס לרף "ההכנסה המתונה" או לא מתחת לאזור שלך. ברוב המקומות, סף זה מוגדר בין 75,000 $ ל- 80,000 $ מההכנסה הכוללת של משק הבית אך יכול להיות גבוה יותר עבור משקי בית גדולים יותר ובאזורים בעלי עלות גבוהה יותר, כמו אלסקה והוואי. עיין בתרשים הגבלת ההכנסה של דיור מובטח לדיור לקבלת מידע על צוואר היער שלך.

הלוואות דירה ישירות למשפחה אחת מיועדים למשפחות בעלות הכנסה נמוכה מאוד ושאינם "אינם מסוגלים לקבל הלוואה ממשאבים אחרים בתנאים ובתנאים [סביר להניח שצפויים לעמוד בהם." הם מיוצרים ישירות על ידי USDA ויכולים לממן עד 100% ממחיר הרכישה, בתוספת עלויות סגירה זכאיות אם הבית מעריך יותר ממחיר המכירה.

כמו הלוואות מובטחות, הם מניחים. שלא כמו הלוואות מובטחות, לא ניתן להשתמש בהלוואות ישירות למימון מחדש של הלוואות קיימות. אחרת, השימושים הזכאים דומים באופן נרחב להלוואות מובטחות USDA.

הלוואות ישירות כפופות גם למגבלות הלוואה קשות ומהירות. גבולות אלה ממחוז למחוז, בהתאם למחירי הדיור המקומיים, וכפופים לשינויים משנה לשנה. באזורים כפריים בעלות נמוכה, הגבלות יכולות להיות נמוכות בין 115,000 ל 120,000 $. בחלקים בעלי עלות גבוהה יותר של מדינות יקרות כמו קליפורניה, אלסקה והוואי, גבולות יכולים לעלות על 500,000 $. לקבלת מידע ספציפי על מחוזך, בדוק את מפת הגבלת ההלוואות לפיתוח הכפר.

בתים הממומנים בהלוואות ישירות של USDA חייבים לעמוד בקריטריונים "צניעותיים" מסוימים, כולל:

• שטח מגורים של 2,000 רגל רבוע או פחות (עם כמה יוצאים מהכלל)
• שווי שוק מתחת למגבלת ההלוואות באזור
• אין בריכות שחייה בקרקע
• לא מיועד או מצויד לפעילות מניבה (כגון סדנאות או חוות תחביבים)

בנוסף לתצורות ללא כסף ולעלויות סגירה ממומנות, הלוואות ישירות של USDA לרוב מגיעות עם סובסידיות לתשלום המסייעות ללווים בעלי הכנסה נמוכה מאוד לעמוד בתשלומים החודשיים שלהם. עבור הלווים הזקוקים ביותר, סובסידיות אלה יכולות להפחית באופן דרמטי את הריבית - נמוכה כמו 1%, בחלק מהמקרים. עם זאת, אין לסלוח את הסובסידיות הללו - יש להחזיר אותן בהדרגה לאורך חיי ההלוואה.

למרבה השמחה, הלוואות ישירות של USDA כוללות חלונות ארוכים להחזר. הלוואות שהונפקו ללווים הנחוצים ביותר יכולות לצוף כל עוד 38 שנה.

הלוואות ומענקים לתיקוני דיור למשפחה יחידה, שהונפק במסגרת תוכנית 504 לתיקון הבית, מחולקות לשתי קטגוריות רחבות: "הלוואות לבעלי בתים בעלי הכנסה נמוכה מאוד לתיקון, שיפור או מודרניזציה של בתיהם" ו "מענקים לבעלי בתים בעלי הכנסה נמוכה מאוד כדי להסיר סכנות בריאותיות ובטיחותיות. . "

שיעורי הריבית של הלוואות לתיקון נקבעים ל -1% בתנאי 20 שנה, עם קרן מקסימלית של 20,000 $. מענקים מוגבלים בסכום של 7,500 דולר למופע. אין להם צורך להחזיר אותם אלא אם כן המקבל מוכר את הבית תוך שלוש שנים. הלוואות ומענקים הן שמורות לבעלי בתים עם הכנסות מתחת ל 50% מהחציון המקומי. מענקים מוגבלים לבעלי בתים מעל גיל 62.

דרישות זכאות כלליות

בנוסף לדרישות הספציפיות למוצר המפורטות לעיל, ישנם כמה גורמים נוספים המשפיעים על הזכאות:

• מקום: כדי להיות זכאי להלוואה של USDA, קונה או בעל בית חייב לחפש לקנות (או כבר לגור) באזור הזכאי USDA - בדרך כלל יישובים כפריים ואזורים פרטיים רחוקים בשולי ערים גדולות יותר. אם אתה גר במרחק נסיעה קלה בין ערים מרכזיות מרכזיות כמו סן פרנסיסקו, שיקגו או בוסטון, סביר להניח שאתה לא מתאים.
• מצב אזרחות או תושבות: בעלי בתים ולווים בעלי זכאות USDA חייבים להיות אזרחי ארה"ב או תושבי קבע, או להחזיק ויזות ארוכות טווח מסוימות.
• זכאות התוכנית הפדרלית: לא ניתן "להשעות או לדחות מקבלי הלוואה ומענק של USDA מהשתתפות בתוכניות פדרליות" בגלל הרשעות פליליות או פעילות הונאה בעבר.
• סיכון אשראי: לווה USDA האידיאלי הוא בעל ציון FICO מעל 640. לווים עם ציונים נמוכים יותר עשויים להידרש לספק מידע נוסף לפני העפלה וסביר להניח שיעמוד בריבית גבוהה יותר. הסבירות להתאמה יורדת משמעותית ככל שגובר סיכון האשראי. עבריינות אחרונים (12 חודשים או פחות) עלולים לסכן את בקשות הלווים ברצינות. עם זאת, בהתאם למדיניות המלווים, לווים עם אשראי ירוד או מוגבל יכולים לפעמים להעפיל על ידי הפגנת דפוסי תשלום ארוכי זמן של התחייבויות כמו שכר דירה ושירותי עזר..
• הכנסה קבועהלווים אידיאליים יכולים להפגין הכנסה קבועה לאורך תקופות זמן ארוכות - שנתיים ומעלה. עם זאת, ניתן לעשות חריגים ללווים המעורבים בפעילות בלתי צפויה או בום-חזה, כמו חקלאות.
• יחס דיור: אם יש לך אשראי הוגן עד טוב, בדרך כלל אתה צריך לשמור על יחס הדיור מתחת ל 29%. משמעות הדבר היא כי התשלום החודשי הכולל שלך (קרן, ריבית, ביטוח מפגע בית, ביטוח הגנת תשלום משכנתא, מיסים) אינו יכול לעלות על 29% מההכנסה שלך. אם יש לך אשראי מצוין, מרבית המלווים יוותרו על כלל 29%, בתנאי שהם רואים כי יחס הדיור שלך סביר.
• יחס החוב: יחס החוב של משק הבית שלך - החלק הכולל של התחייבויות החוב שלך כאחוז מההכנסה שלך - בדרך כלל לא יכול לעלות על 41%. שוב, ניתן לעשות חריגים ללווים בעלי אשראי מצוין.

מה שאתה צריך כדי להעפיל

בתהליך בקשת הלוואות USDA, תצטרך לספק:

• רישיון נהיגה, דרכון, תעודה צבאית או תעודת תעודה מאושרת אחרת שהונפקה על ידי הממשלה
• שלם דפים (או עותקים) לפחות חודשיים לפני כן
• דוחות הכנסה, כולל טפסים W-2 ו- 1099 טפסים, חוזרים לשלוש שנות מס
• עדויות להכנסות (דוחות) מהבנק וההשקעות יחזרו לפחות חודשיים
• עדות לפחות לשנתיים של עבודה קבועה (טפסי מס אמורים להספיק)
• אם אתה עצמאי, דוח רווח והפסד לשנת המס הנוכחית (להווה)

תלוי בנסיבותיך האישיות, היסטוריית האשראי, ההלוואה עליה אתה מגיש, וגורמים אחרים, יתכן שיהיה צורך בתיעוד נוסף.

עלויות סגירה

כמו רוב הלוואות המשכנתא, הלוואות USDA כוללות שלל עלויות סגירה. הכדורים למטה מיועדים רק כמדריך כללי. עלויות יכולות להשתנות באופן נרחב לפי מיקום, תנאי שוק, גודל מקדמה (אם יש) ומדיניות המלווים. עם זאת, עליך להתכונן לשלם חלק או את כל עלויות הסגירה הבאות על הלוואת הדולר שלך:

• ביטוח משכנתא: הלוואות USDA דורשות פרמיית ביטוח מקדמית השווה ל 1.00% מהסכום הממומן - למשל, 2,000 $ בהלוואה של 200,000 $. לאחר מכן חייבים פרמיות ביטוח משכנתא שנתיות השוות ל- 0.35% מהסכום הממומן למשך חיי ההלוואה. את הפרמיה המקדימה ניתן לגלגל להלוואה בסגירה.
• מיסי רכוש ששולמו מראש: בדרך כלל אתה נדרש לשלם מיסי רכוש המוגדרים לצבירה בין מועד הסגירה שלך לתאריך המועד הבא של ארנונה. תלוי בשעות הסגירה, ערך הבית ושיעור המס המקומי, זה יכול להוסיף מאות או אפילו אלפי דולרים.
• ביטוח סיכונים מראש: בדרך כלל אתה נדרש לשלם מראש את דמי הביטוח שלך לבעלי בתים בשנה הראשונה. תלוי בערך ובמיקום הבית שלך, זה יכול לנוע בין כמה מאות אלפי אלפי דולרים. נהוג לשלם פריט זה מחוץ לסגירה, לפני יום הסגירה.
• סקר נכסים: יתכן שתידרש לבצע סקר נכסים. ברוב המקרים, הסקר יהיה מה שמכונה סקר משכנתא, שהוא תרגיל מצומצם יחסית המשלב את ההיסטוריה של תיאורי הנכסים לצורך עדויות לאי דיוקים ותביעות שליליות. בנסיבות מסוימות, נדרש סקר מיקום. זהו סקר באתר המאתר את המיקום המדויק של בניינים, הקלות, אנדרטאות סקר ותכונות חשובות אחרות. כאשר העסקה כוללת בית בנייה חדש או חלוקת משנה אחרונה, נדרש סקר גבול מקיף יותר. סקרי גבול הינם בדיקות במקום הממפות במדויק את קווי המתאר והפרמטרים של הנכס תוך זיהוי סימנים פוטנציאליים לשימוש או התקרבות לרעה. סקרי משכנתא בדרך כלל עולים פחות מ- 500 $. סקרי גבול יכולים לעלות כמה אלפי דולרים - אך שוב, הם בדרך כלל אינם נחוצים.
• הערכת נכסים: לפני שהסכימו להקמת הלוואה, המלווים דורשים שמאות רכוש כדי לוודא שהבית שווה את מחיר המבוקש של המוכר ולהפחית את הסיכון להפסד במקרה של עיקול. לגבי הלוואות ישירות של USDA, USDA מבצע את ההערכה על חשבונה. הערכות בדרך כלל עולות פחות מ- 500 $.
• פיקוח ביתי: אמנם מבחינה טכנית, בדיקות ביתיות מומלצות בחום, במיוחד עבור קונים בתים ישנים. פקחים בוחנים ביסודיות את כל המבנים המיועדים למגורים בנכס, כולל הבית הראשי והבניינים החיצוניים, כדי לזהות סכנות בטיחות ופריטים פוטנציאליים הדורשים תיקון מיידי. בדיקות בדרך כלל עולות פחות מ- 500 $, אם כי הן יכולות להיות יקרות יותר עבור בתים ונכסים גדולים יותר עם בנייני חוץ מרובים.
• חיפוש כותרות: חיפוש כותרות בוחן את שרשרת הכותרת (בעלות) של הנכס החל מהצורה הראשונית או חלוקת המשנה הראשונית שלו ועד היום. זה מבטיח כי המוכר נמצא בזכויותיו לרשום את הנכס למכירה ומקטין את הסיכון לתביעה נגד הנכס בעתיד. בדרך כלל חיפושים בכותרות עולים פחות מ- $ 400.
• ביטוח כותרביטוח כותרות, העשוי לכסות את העלות של חיפוש כותרות, מספק הגנה כספית מפני סוגיות שנחשפו על ידי חיפוש הכותרות, כגון שעבודים ישנים והסכמים שנשכחו. זה גם מספק הגנה מתמשכת מפני תביעות בנכס. עלות ביטוח הכותר יכולה להשתנות באופן דרמטי, אך חכם לתקצב לפחות 1,000 דולר (חד פעמיים, ששולמו בסגירה) עבור ההוצאה.
• הקלטה והעברה: המכירה אינה רשמית עד שהיא נרשמת אצל הרשויות המתאימות - בדרך כלל מחלקת הדיור בעיר או במחוז. בדרך כלל זה כרוך בשני אגרות נפרדות: דמי הקלטה וחותמות העברה. יחד, פריטים אלה עולים בדרך כלל כמה מאות דולרים, אם כי הסכום המדויק יכול להשתנות באופן משמעותי בהתאם למיקום וערך הנכס.
• קביעות שיטפונות והערכות סביבתיות: גם אם אינכם גרים באזור עם סיכון שיטפון ברור, כמו גדת נהר, עליכם להזמין קביעת שיטפון בעלות נמוכה כדי למצוא את הבית שלכם במפות אזור שיטפון נוכחיות ולקבוע אם ביטוח שיטפון זה הכרחי. בדרך כלל זה עולה פחות מ 100 $, אך מעקב שוטף אחר שיטפונות (ובמידת הצורך ביטוח שיטפונות) יכול להוסיף לעלות לטווח הארוך. הערכות סביבתיות אחרות נדרשות באזורים מסוימים - למשל, הערכות לסכנת שריפה באזורים במערב ארצות הברית.
• דמי מקור: חלק מהמלווים גובים דמי מקור כדי לפשט את מספר החיובים וההוצאות הקטנות הנלוות לעיתים קרובות לסגירה: שכר טרחת עורך דין, דמי מסמכים, דמי שליח, חיובי נאמנות ועוד. דמי היציאה לפעמים עולים על 1% ממחיר הרכישה, אך ישנם מגבלות חוקיות ומקובלות על גודלן והרכבן. במקרה של ספק, בקש מהמלווה להסביר בפירוט מה כלול בחיוב המקור שלך. אל תפחד לקרוא להם פריטי שורה מפוקפקים.

הימנעות מעלויות סגירת כיס
לווים רבים של USDA יכולים להפחית או לבטל לחלוטין את עלויות סגירת הכיס. כמה שיטות להפחתת עלויות או לחיסול ייחודיות הן ייחודיות לתוכנית ההלוואות של USDA, בעוד שאחרות זמינות לרחבים רחבים יותר של אוכלוסיית הנדל"ן:

• גלגל אותם להלוואה: אם הבית שלך מעריך יותר ממחיר המכירה שלו, תוכנית ההלוואות של USDA מאפשרת לך לממן את עלויות הסגירה שלך - או במילים אחרות, לגלגל אותן לעיקר ההלוואה שלך. אתה יכול לממן רק את ההפרש בין מחיר המכירה של הבית שלך לבין הערך המוערך שלו. לדוגמה, אם אתה מכניס הצעה בסך 150,000 $ והבית מעריך 155,000 $, אתה יכול לממן עלויות סגירה של עד 5,000 $. עדיין יש לשלם כל יתר מהכיס.
• קבל את המוכר לשלם: המוכר רשאי לשלם עד 6% ממחיר המכירה של הבית לקראת עלויות סגירה - עד 12,000 $ על בית של 200,000 $, למשל. זה בדרך כלל יותר מדי בכדי לכסות את עלויות הסגירה. טקטיקה זו נפוצה במיוחד בשווקי הקונים, בהם מוכרים נואשים מוכנים להיפרד מאלפי דולרים כדי להבטיח שהמכירה תעבור. בשווקים החמים יותר, בדרך כלל מוכרים מוכרים לשחק יחד.
• קבל מתנה מחברים או משפחה: אסור לך ללוות כסף בכיסוי עלויות הסגירה שלך. עם זאת, אתה יכול לקבל מתנה שלא צריך להחזיר אותה. מתנות כאלה בדרך כלל מגיעות מחברים או מבני משפחה ואינן יכולות לצבור עניין.
• קבל זיכוי למלווה: המלווה מזכה לפעמים חלק ממחיר הרכישה בחזרה לקונה באמצעות נקודות הנחה, שהן פרוסות קטנות של קרן ההלוואה (בדרך כלל 1%, אם כי ניתן לחלק נקודות הנחה לחצי ורבע נקודות). בהתאם לאופן השימוש בהם, נקודות הנחה יכולות לקזז את עלויות הסגירה של חלק או את כולן. עם זאת, יש פיתרון: כל נקודת הנחה מעלה את שיעור ההלוואה ב- 0.25%, מייצרת תשלומים חודשיים גבוהים יותר ומגדילה את העלות לטווח הארוך של ההלוואה. זוהי אפשרות טובה אם חסרים לך כרגע מזומנים, אך צפו שההכנסה שלך תעלה עם הזמן או למחזר את ההלוואה שלך במהירות יחסית.

ההבדלים העיקריים בין USDA והלוואות משכנתא קונבנציונליות

1. דרישות אשראי יחסית רופפות

להלוואות USDA יש דרישות חיתום רופפות יותר מאשר משכנתא רגילה. בעוד שלווים עם אשראי מצוין (ציוני FICO מצפון לערך 720) ללא ספק מקבלים את השיעורים והתנאים הטובים ביותר להלוואות אלה, מועמדים עם ציוני FICO הנמוכים עד 580 הם בעלי סיכוי טוב לאישור. ואשראי ספוטטי אינו פסילה אוטומטית, שכן מועמדים יכולים לפנות לשיטות אימות שאינן אשראי כמו היסטוריות תשלום ושכר דירה. סוג כזה של פנייה בדרך כלל אינו זמין למבקשי הלוואות קונבנציונליים.

2. זמין רק באזורים כפריים וחצי-כפריים

הלוואות USDA מיועדות לתושבי אזורים כפריים וחצי-כפריים, הרחק ממרכזי הערים הגדולים. במילים אחרות, בעוד שהרוב המוחלט של שטח היבשה של ארצות הברית מכוסה על ידי תוכנית ההלוואות USDA, רק חלק מהיושבים במדינה זכאים. הלוואות קונבנציונאליות אינן מוגבלות על ידי גאוגרפיה.

3. נדרש תשלום מקדמה נמוך או ללא

רוב הלווים הזכאים ב- USDA יכולים להתחמק מבלי להניח כסף - כלומר במימון של 100% ממחיר הרכישה. לווים בעלי נכסים גבוהים יותר יתבקשו להניח קצת כסף, אך בשום מקום לא נמצא במדד ההיסטורי של 20% למשכנתאות רגילות. למותר לציין כי מדובר בעסקת ענק למלווים בעלי נכסים נמוכים שפשוט אינם יכולים להרשות לעצמם מקדמות הלוואות קונבנציונאליות.

4. ביטוח משכנתא יקר בעל פוטנציאל

הלוואות לרכישה ומימון מחדש של USDA מחייבות ביטוח משכנתא. ללא קשר למקדמה או לערך הבית, הפרמיה המקדמית (שניתן לגלגל להלוואה) נקבעת על 1% ממחיר המכירה או שווי הבית. הפרמיה השנתית השוטפת נקבעת על 0.35% מהיתר הנותר. משכנתא קונבנציונלית אינה דורשת ביטוח משכנתא אלא אם הקונה מוריד פחות מ -20%.

5. שיעורי הריבית בדרך כלל נמוכים יותר

הריבית של הלוואות USDA כמעט תמיד נמוכה מהלוואות רגילות. תלוי באשראי הלווה ובגורמים אחרים, ההבדל יכול להיות גדול כמו נקודת אחוז אחת, ולעיתים אף יותר.

6. ניתן לגלגל עלויות סגירה להלוואה

לווים בעלי כניסה של USDA יכולים לגלגל את עלויות הסגירה שלהם להלוואות שלהם, להפחית באופן דרמטי או לבטל לחלוטין את הוצאות הכיס שלהם. בדומה לתכונה ללא מקדמה, מדובר בעסקת ענק עבור לווים בעלי נכסים נמוכים שאינם יכולים להרשות לעצמם לפגוע באלפים בסגירה. אפשר לגלגל את עלויות הסגירה להלוואה קונבנציונאלית על ידי לקיחת נקודות הנחה. עם זאת, זה מעלה את ריבית ההלוואה ומעלה את עלויותיה לטווח הארוך.

7. קונים מוסמכים יכולים להניח הלוואות

יש להניח הלוואות ישירות ומובטחות של USDA. כאשר מכר בית במימון USDA ניתן להעביר את ההלוואה מהמוכר לקונה תוך שינויים מינימליים בשעריו ובתנאיו. כמובן שהקונים צריכים לעבור בדיקות אשראי והכנסות, ומשרד הפיתוח הכפרי של USDA חייב לאשר כל הנחה. קונים עשויים להזדקק לחפש מימון נוסף גם כן. עם זאת, עצם האפשרות להניח היא יתרון גדול על פני הלוואות קונבנציונאליות, שלרוב אינן ניתנות להניח.

8. אסור לממן מחדש מחדש במזומן

התוכניות המובטחות והלוואות ישירות של USDA אינן מאפשרות מימון מחדש של מזומן. אם ברצונך ללוות כנגד שווי הבית המגובה שלך USDA, עליך להמתין עד שתבנה מספיק הון ולהוציא מסגרת אשראי ביתית. לעומת זאת, הלוואות למימון מחדש קונבנציונאלי מאפשרות לך ללוות (להוציא מזומן) כנגד שווי הבית שלך עם הלוואת מימון מחדש, ובלבד שההלוואה לא תעלה על גבולות המלווה או של הלוואות ממשלתיות (בדרך כלל בין 80% ל 100% - הערך הנוכחי של הבית או מחיר הרכישה המקורי, תלוי בתוכנית המלווה וההלוואה).

9. משפחה יחידה, דירות בבעלות בלבד

תוכנית ההלוואות USDA מיועדת לדיירי בתים משפחתיים יחידים. בעוד שדיור רב-משפחתי נדיר יותר באזורים כפריים מאשר במרכזים עירוניים, זה עדיין חסרון פוטנציאלי עבור אנשים המחפשים לקנות דופלקסים או דירות בעיירות קטנות. ניתן להשתמש בהלוואות משכנתא קונבנציונאליות לרכישת מגוון רחב בהרבה של סוגי דיור ויש להם מגבלות תפוסה הרבה יותר.

מילה אחרונה

הלוואת המשכנתא USDA היא מוצר נישה. רוב המשפחות אינן מתאימות. החדשות הטובות עבור תושבי הערים והפרברים: קיימות המון אפשרויות אחרות לרוכשי בתים קלים במשאבים שלא יכולים להרשות לעצמם להוריד 20%. בחירת האפשרות המתאימה ביותר לצרכים שלך אולי לא תהיה מלהיבה כמו בחירת בית חלומותיך, אך היא עשויה לחסוך לך אלפים (או עשרות אלפים) בטווח הרחוק.

אם אתה לעשות זכאים להלוואת משכנתא של USDA, ספר את הברכות שלך. הכללתך באחת הקבוצות המאושרות ביותר של רוכשי בתים אמריקאים נובעת לחלוטין מהמקום בו בחרת לעשות את חייך, לא סכנות שעמדת בפניך בהקרבה הצבאית או האישית שעשית כחלק מחיל המילואים במדינה. חלק ממבריחי הערים ללא ספק מאמינים כי מגורים במדינה הם קורבן בפני עצמו, אך אם אהבתכם לשטחים פתוחים רחבים וחיוכים ידידותיים עולים על הדחף שלכם להיות במרכז הכל, למי אכפת מה הם חושבים?

האם אתה זכאי להלוואת משכנתא של USDA?