6 אפשרויות אם אתה צריך לעבור דירה ולא יכול למכור את הבית שלך
למרות העובדה שהשקענו את ביתנו בשוק אחרי האביב - עונת הנדל"ן העיקרית - והעובדה שזיכוי המסים של רוכשי הומואים לראשונה פג חודשיים לפני המעבר שלנו, היינו בטוחים שנמכור את הבית בתוך כמה חודשים.
ילד, טעינו.
זה לקח כמעט שנה שלמה - עד מאי 2011 - לפני שהספקנו למכור את הבית שלנו, ובמחיר כמעט 20,000 $ פחות ממה שציפינו לקבל.
זהו מצב שכיח מדי עבור משפחות שנאלצות לעבור דירה. לאחר התרסקות הדיור, מכירת הבית שלך היא כבר לא חלק קל יחסית ממקום מעבר דירה. למרבה המזל, ישנן מספר אפשרויות לבעלי בתים שמנסים למכור.
אפשרויות למי שלא יכול למכור את ביתו
1. למכור במחיר הנכון
במשך חמש השנים שבביתנו בקולומבוס, בעלי ואני הכנסנו אלפי דולרים רבים לשיפורי בתים, כמו גם אינספור שעות של עבודה משלנו. למרות שידענו כי שיפוץ בית הוא דבר שצריך לקחת מכיוון שרצינו את התוצאות (ולא רק את ערך המכר חוזר מוגבר), עדיין לא יכולנו שלא לקבל שלטי דולר בעיניים כשהתחלנו לתכנן את המעבר שלנו. רשימנו במקור את הבית שלנו בכ- 25,000 $ יותר מששילמנו עבורו - מחיר שהיה מתאים לביתנו לפני התרסקות הדיור, אך לא כזה שיכולנו להשיג בשנת 2010.
כשמכרנו, הרגשנו מזל למכור בסכום של 6,000 $ יותר ממחיר הרכישה המקורי שלנו. אמנם אין זה סביר כי הרישום המקורי של הבית שלנו במחיר זה היה מזרז את המכירה - הקונים היו האנשים הראשונים שגילו עניין רציני בבית בכל מחיר, אך חשוב לזכור שהכסף (והזמן) שהוכנסו ל בתים לעיתים קרובות לא מעלים את מחיר הרכישה, במיוחד לא בשוק.
עבוד עם המתווך שלך כדי להגיע למספר ריאלי שאינו מתמחר אותך מחוץ לשוק ומאפשר לך למכור במהירות. אחת הדרכים לעשות זאת היא לבדוק מחירים על בתים דומים שנמכרו לאחרונה. אם, לעומת זאת, אתה רואה רשימה מחירים של בתים דומים לשלכם, יתכן שלא תקבלו תחושה מדויקת של השוק, מכיוון שניתן יהיה לתמחר אותם הרבה יותר ממה שמוכר מוכן לשלם.
והכי חשוב, כאשר שוק הדיור חווה זרימה, עליכם להבין שנקודת המחיר בה תוכלו למכור את הבית עשויה להיות פחותה ממה שהייתם רוצים, ואולי אף פחות מכפי ששילמתם עבור הבית. אך זכרו, אם אינכם יכולים להרשות לעצמכם למכור את הבית בפחות ממה ששילמתם, אין לכם אופציות.
2. חכה
התכנון הגרוע ביותר הוא מה שכל מוכרי הבתים צריכים לעשות, ולא לעשות זאת הייתה הטעות הגדולה ביותר שעשיתי ובעלי. הנחנו שהתרסקות הדיור לא השפיעה על השכונה שלנו. אבל עם שני עיקולים בתוך כמה רחובות מאתנו וכמה בתים בשכונה שמוכרים בפחות ממה שהם היו שווים, היינו (והמתווך שלנו) היינו צריכים לראות את הכתיבה על הקיר. במקום זאת, קנינו באופן מוחלט בית חדש מייד באינדיאנה, מתוך מחשבה שנשאר לנו רק כמה חודשים של משכנתא כפולה.
תוכנית טובה יותר הייתה לנו לשכור דירה במשך שנה-שנתיים כשחיכינו שהבית הראשון שלנו ימכר. לא רק שזה היה מוריד מאיתנו לחץ כלכלי, אלא שהוא גם היה נותן לנו הזדמנות ללמוד עוד על השכונות השונות בעיר החדשה שלנו..
אפשרות נוספת במהלך שוק דיור קשוח היא שחלק מהמשפחה תישאר במשרה, בעוד העובד החדש מעביר את עצמו כדי לקחת את העבודה החדשה. אמנם זה יכול להיות קשה מבחינה רגשית, אך זה מקל על שמירת הבית בכושר מלמעלה לתצוגה, ומאפשר להימנע מעלויות מוגברת של ביטוח בית ריק..
בסופו של דבר, עדיף להניח שלא תמכור את הבית שלך במהירות, ותבנה על בסיס תוכניות הדיור והתזוזה שלך.
3. להיות בעל בית
במובנים מסוימים, השכרת הבית יכולה להיות פיתרון משמח לבעיות המכירה שלכם. עם זאת, יש לדעת הרבה על היותו בעל בית לפני שאתה קופץ.
עלויות
- ביטוח בעלי בתים. השכרת הבית מביאה מספר עלויות נלוות לכך שלא תצפו מראש. לדוגמה, ביטוח בעלי הבית שלך צריך לעבור לפוליסה המכסה באופן ספציפי בעלי בית / נכסים להשכרה. על פי נתוני מכון המידע לביטוח, "פוליסות בעלים בדרך כלל עולות כ -25% יותר מפוליסת בעלי בתים רגילה מכיוון שבעלי הבית זקוקים להגנה רבה יותר מאשר בעלי בתים טיפוסיים."
- ניהול נכסים. בנוסף, עלות ניהול הנכסים - במיוחד אם אתה בעל בית מרוחק - עלולה לאכול חלק גדול מהכנסות שכר הדירה. אם אתם נמצאים באזור אחר של המדינה, תצטרכו שיהיה מישהו בידו לדאוג לנושאים כלשהם, החל מנקזים סתומים, לתחזוקה שוטפת וכלה בדיירים דופקים. ברוב המקרים עליכם לשכור מנהל נכסים, אשר בדרך כלל יעלה לכם כ -10% מהשכירות החודשית.
- רווחי הון. לבסוף, נטל המס שלך ישתנה ככל הנראה כשתהיה בעל בית. לדוגמה, דאגה מס אפשרית אחת היא אובדן אפשרי של הפטור ממס רווחי הון. כל עוד אתם גרים בביתכם שנתיים מתוך חמש השנים שקדמו למכירת הבית, אינכם חייבים לשלם מיסים על עד 250,000 $ רווח (500,000 $ לזוגות נשואים) ממכירת הבית. עם זאת, אם בסופו של דבר אתם משכירים את ביתכם יותר משלוש שנים לאחר המעבר שלכם ואז תמכרו ברווח, אתם חייבים כסף לממשלה הפדרלית ברווח זה..
הטבות מס פוטנציאליות
- תביעת אובדן הון. אחד הצדדים העיקריים לדאגות לגבי אובדן הפטור ממס רווחי הון (במיוחד בשוק למטה) הוא ששכירת הבית ואז מכירתו בהפסד פירושו שתוכלו לתבוע את אובדן ההון כנגד הכנסותיכם. זו יכולה להיות הפרת מס עצומה, ומסיבה זו לרוב זה רעיון נהדר למוכרים בשוק למטה לשכור את ביתם לפני המכירה, מכיוון שהם יכולים למעשה להחזיר חלק מההפסד שלהם באמצעות מיסים.
- הפלות מס. בנוסף לטענת הפסד ההון שלך כנגד הכנסותיך, קיימות הקלות מס אחרות העומדות לרשות בעלי בתים המשכירים את בתיהם בזמן שהם בעלי אדמות. בעלי בית יכולים לנכות כמעט כל הוצאה הקשורה לתחזוקה ושיווק בית השכירות שלהם, כגון דמי ביטוח, תיקונים, עלויות פרסום, שירותי גינון, שירותי ניהול נכסים, ריבית למשכנתא, ואפילו הוצאות נסיעה הקשורות להשכרה..
קביעת התעריפים שלך
זה יכול להיות קשה לדעת מהו הסכום המתאים לחיוב בשכר דירה. הכלל האצבע הכללי של נכסי השקעה מרמז כי עליכם לגבות לפחות 1% מסכום המשכנתא בכדי לייצר תזרים מזומנים חיובי. עם זאת, כלל זה קצת יותר מסובך כשאתה שוכר את הבית הקיים שלך.
ראשית עליכם לקבוע כמה שכר דירה אופייני לשכונה שלכם. גם אם יש מעט נכסי להשכרה שבהם אתה גר, אתה עדיין יכול לקבוע תעריף סביר. שוחח עם סוכנויות לניהול נכסים כדי ללמוד עוד על תעריפים ולחפש השכרות דומות באופן מקוון. Craigslist, Rentometer ו- Rent.com הם גם משאבים טובים לבדוק.
עליכם גם לקחת בחשבון את שיעורי הפנוי שלכם בכדי לקבל מושג על כמה כסף לצפות במהלך שנה של שכירות. רוב הייעוץ בנושא נכסים להשקעה מציע שתתכנן רק למשך 10 חודשים וחצי תפוסה בשנה - כלומר תוכל לצפות לפנוי של 10% לאורך כל פרק זמן מסוים שאתה שוכר..
גם אם תגלה שסכום שכר הדירה שיכולתם לחייב (בניכוי עלויות הובלה ושיעור הפנוי הנלווים) לא יספיק בכדי לכסות את חשבון המשכנתא החודשי שלכם, עדיין עשוי להיות הגיוני להשכיר את הבית, במקום לנסות לבצע את משכנתא בעצמך.
מציאת דיירים
אחד ההיבטים הקשים ביותר בהשכרת הבית הוא מציאת דיירים אמינים. עליכם לוודא שאתם מפרסמים במיקומים בולטים במיוחד: באינטרנט, הן באתרי השכרה כמו Rent.com ו- Craigslist, כמו גם באתרי רשת חברתית כמו פייסבוק; באמצעות חברות רילוקיישן מקומיות ומחלקות משאבי אנוש; בכל אוניברסיטאות מקומיות; ועם שלט מיושן בחצר שלך.
ברגע שיש לך מועמדים, חובה שתעבירי אותם בתהליך סינון. אתה יכול למצוא יישומי לוח דוודים והסכמי שכירות באופן מקוון, אך עליך לוודא שאתה שואל את הדיירים הפוטנציאליים שלך לגבי הכנסותיהם, היסטוריית העסקתם והיסטוריית השכירות שלהם - והתקשר לכל הפניות שלהם.
בנוסף, זכור שאתה יכול לבקש מספרי ביטוח לאומי לבדיקות רקע ואשראי דרך אתר אינטרנט כמו E-Renter. בדיקות רקע ואשראי אלה עולות עמלה סמלית (בסביבות 25 $), אך יכולות לחסוך מכם מספר כאבי ראש.
4. הפכו את ביתכם לחופשת נופש
גם אם הפיכת בעל הבית לטווח הארוך אינה אפשרית או מפתה אתכם, אתם עדיין יכולים לקזז חלק מהעלויות על ידי השכרת ביתכם למטיילים. רישום הבית שלכם כחופשת נופש ב- Vrbo או באתר להשכרת עמיתים לעמית, Airbnb יכול לעזור לכם לצאת מהשפל בשוק עד שתוכלו למכור.
יתר על כן, אם אתה משתמש בביתך כהשכרת נופש לעיתים קרובות בכדי שהוא יהווה נכס מניב, ובסופו של דבר אתה מוכר את הנכס לפני שהשוק יתאושש, אתה יכול לטעון כי הפסד במיסים שלך.
5. העלו את הבית למכירה קצרה
אם אתה בהחלט צריך לעבור דירה ואתה מתחת למים בבית שלך, מכירה קצרה היא אפשרות של תעלה אחרונה שלפחות תוציא אותך מהבית. במקרה זה, אתה והמלווה שלך מסכימים למכור את הבית שלך במחיר מוזל מאוד, רק כדי שיימכר. המלווה שלך אז סולח על המחסור בין מה שאתה מסוגל לשלם עבור המשכנתא לבין הסכום המלא. עם זאת, חשוב לציין כי במקרים מסוימים, חסר זה לא נסלח והמוכר עדיין אחראי לשלם אותו למלווה.
למרבה הצער, גם כאשר נסלח המחסור, מכירה קצרה יכולה להיות בעלת השלכות כספיות ארוכות טווח. זה יכול לפגוע בניקוד האשראי שלך, אם כי לא כמו עיקול, וזה לעתים קרובות מה שמכירה קצרה מנסה להימנע. כמו כן, המלווים בדרך כלל מסכימים למכירה קצרה רק אם בעל הבית כבר עומד בתשלומים וקיבל הודעת ברירת מחדל.
די אם נאמר, מכירה קצרה היא רק פיתרון אם בעיית המשכנתא שלך היא בלתי עבירה אחרת.
6. היכנס לחיקוי
במקרים מסוימים, זה יכול להיראות כאילו לאפשר לבנק להקדים את ביתך זו האפשרות היחידה שלך. למרות שעיקול מוציא אותך מבלגן הדיור שלך, זו אלטרנטיבה שעליך לעבוד קשה כדי להימנע ממנה. רוב האנשים מבינים שלעיקול יש השלכות אשראי משמעותיות - אך לא רבים מבינים שהפגיעה באשראי שלך עשויה לעלות לך בכרטיסי האשראי שלך. לאחר עיקול, בעל הבית לשעבר עשוי למצוא כרטיסי אשראי שבוטלו או הורידו מגבלות. בנוסף, נדרשות שנים (בדרך כלל שלוש עד שבע) עד שהבנקים מוכנים לקחת סיכון למשכנתא עבור בעל בית שעזב בית לשעבר.
עקיפה גם לא אומרת בהכרח שבעל בית יכול להסתלק מבלי לבזבז כסף. ברוב המדינות, בנקים יכולים לדאוג לבעלי בתים על המחסור באופן חוקי, וזה ההבדל בין מה שהבנק הצליח להשיג עבור הבית לבין מה שהיה עדיין חייב במשכנתא. ואפילו אותם בעלי בתים שגרים במדינה עם חוקים נגד חסר, עדיין צריכים לענות לבנק אם אי פעם לקחו הלוואה שנייה או מימנו מחדש את המשכנתא שלהם בכדי לפדות הון עצמי. חוקים נגד חסר אינם מגנים על בעלי בתים במקרים אלה.
כל דבר שבעל בית יכול לעשות כדי למנוע עיקול הוא בסופו של דבר ההחלטה הכספית הטובה ביותר, שכן עיקול יכול להמשיך להשפיע לרעה על הכספים לשנים הבאות..
מילה אחרונה
יתכן שלא ניתן יהיה למכור את הבית שלך במסגרת הזמן הרצויה או במחיר אותו תרצה, אך קבלת עובדה זו וקבלת החלטותיך בהתאם יכולה לעזור לך להגיע לתוצאה הכספית הטובה ביותר למצבך. בהנחה שהגרוע ביותר בשוק הדיור הוא ככל הנראה דרך הפעולה הבטוחה ביותר בשורה התחתונה.
האם ניסית לאחרונה למכור את הבית שלך? אילו טיפים נוספים אתה מציע למי שמתקשה למכור?
