7 טיפים שצריך לעקוב בעת רכישת הנכס הראשון להשקעה בנדלן

כמקור להכנסות פאסיביות, הוא לעולם לא מתייבש או מתבגר, אלא במקום זאת מספק הכנסה שוטפת ללא אובדן נכסים. למעשה, הנכס הבסיסי מעריך לאורך זמן, גם כשאתה משלם את המשכנתא נגדו. זה הופך את השקעות הנדל"ן למקור מצוין להכנסות פרישה. זה מגוון את הקצאת הנכסים שלך ומגן מפני רצף של סיכון החזרות מכיוון שאתה לא צריך למכור נכסים כלשהם כדי לייצר את ההכנסה.

ואז יש הטבות המס. משקיעים יכולים לנכות עבור כל הוצאה שאפשר להעלות על הדעת, החל מריבית משכנתא ועד עלויות אחזקה ועד דמי ניהול נכסים. הם אפילו יכולים לנכות כמה הוצאות נייר שמעולם לא נגרמו להם, כגון פחת.

אבל לכל אותם יתרונות זה מגיע גם עם חלקו במורדות והסיכונים. כל נכס דורש השקעה גבוהה במזומן בצורה של מקדמה ועלויות סגירה. הנדל"ן אינו ידוע לשמצה, מה שהופך אותו ליקר ואיטי למכור. זה גם דורש מיומנות וגם עבודה כדי להשקיע בהם, בניגוד למניות, בהן תוכלו לקנות באופן מיידי דרך קרן אינדקס ללא ידע מיוחד..

עם זאת, הידע והמיומנות שאתה צריך לקנות את הנכס הראשון שלך אינו מדע טילים. כל אחד יכול ללמוד כיצד להשקיע בנדל"ן. להלן שבע עצות שכדאי להקפיד עליהם בעת רכישת נכס ההשקעה הראשון שלך, כדי למנוע מלכודות ולהרוויח רווח חזק מלכתחילה.

1. קבל את המספרים נכון

הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה שמשקיעים חדשים בנדל"ן עושות היא חישוב שגוי של עלויות, ערכים ודמי שכירות.

אם אינך לוקח דבר אחר ממאמר זה, קח את הלקח הזה ללב: למד כיצד לחשב במדויק את תזרים המזומנים ואת רווחי הדפדוף בבית כיוון שהוא אינו אינטואיטיבי. כך משקיעים מפסידים כסף.

תיקונים ועלויות נשיאה

כשאתה מחליף בתים או קונה נכסים להשכרה כדי לשפץ, אתה צריך לדעת בדיוק כמה יעלו תיקונים. זה נשמע קל על פני השטח; אחרי הכל, קבלנים נותנים לך הצעת מחיר בכתב, נכון?

הבעיה היא שלקבלנים קשה לעבוד איתם באופן ידוע, ולעתים נדירות השיפוצים עוברים בצורה חלקה כמתוכנן. לעתים קרובות, קבלנים מבטיחים יתר על המידה ומספקים פחות מדי, הן מבחינת העלויות והן על ציר הזמן.

עבור נכס ההשקעה הראשון שלך, הימנע מתיקוני קוסמטיקה מינוריים יחסית. לאחר מכן, תקצב עתודה לבזבוז עלויות אדירה כדי לטפל בשיהוקים הבלתי נמנעים. רק אל תספר על הקבלן על זה, אחרת הם ימצאו תירוץ לבזבז אותו.

קבל לפחות שלוש הצעות מחיר מקבלנים מורשים, והיה ברור מאוד לגבי התיקונים שאתה רוצה. כשאתה משאיר מקום לפרשנות, אתה משאיר מקום לקבלנים לחייב אותך בהמשך.

ואל תשכח שעלויות השיפוץ עצמן הן רק ההתחלה. זה גם עולה כסף לבעלות על הנכס בזמן שהוא יושב פנוי בתיקונים. עלויות הובלה אלה, או "עלויות רכות", כוללות את המשכנתא, השירותים, המסים, הביטוחים וההיתרים.

לעסקה הראשונה שלך, תקציב תוספת של 50% כשמורה לעלויות שיפוץ, בתוספת כרית של 50% עבור עלויות ההובלה שלך. על ידי ניהול הקבלנים שלך בתשומת לב, אתה יכול להימנע מהוצאות של כל אחד מהם, אך כמשקיע חדש, עליך לתקצב טעויות בעבודה עם קבלנים..

טיפ מקצוען: לפני שתתחיל בתהליך מציאת קבלן, בדוק זאת יועץ בית. הם ביצעו בדיקות רקע ומצאו את הקבלנים הטובים ביותר באזורכם לבחירתכם. בחר כמה מהרשימה שלהם וייתן לך הצעת מחיר עבור העבודה שתבוצע.

ערך לאחר תיקון (ARV)

כשם שמשקיעים חדשים בדרך כלל מעריכים את העלויות, כך הם גם מעריכים לעתים קרובות את הערך לאחר התיקון (ARV) של הנכס שלהם.

בצע מחקר משלך בנושא Trulia או Zillow כדי לקבל תחושה של ערכים משופצים של נכסים משופצים. לאחר מכן, בקר בכמה בתים דומים שנמצאים כעת למכירה. צאו דרכם וקבלו תחושה ברמה הבטן כיצד מתמחרים נכסים שהושלמו בשכונה.

כמשקיע מתחיל, דעתך בלבד לא תצמצם אותה, אז קבל גם שלוש חוות דעת מומחיות על מגוון ARV עבור נכס נתון לפני שאתה קונה אותו. ראשית, שאל את דעתו של סוכן הנדל"ן, ובקש שיהיו שמרניים בטווח הערכים שלהם. ואז, מצא משקיע מנוסה הפועל בשוק שלך ושאל את דעתו. לבסוף, בדוק את שמאי המלווה.

כשיש לך שלוש חוות דעת על טווח ARV, קח את הקצה הנמוך של הטווח כ- ARV העובד שלך. זה לא הזמן או המקום לאופטימיות; עליכם לדעת מה הרווח המינימלי שלכם מפליגת הנכס ולוודא שהוא לא שלילי.

השכרה לאחר תיקון

אם אתה שומר על הנכס כשכירות, אתה זקוק להערכה מדויקת של שכר הדירה לאחר התיקון. לעבור את אותו התהליך של הערכת ה- ARV, אך הפעם להשכרה.

אם אתה מקומי, אל תדלג על הליכה בנכסים בשכונה הרשומים כרגע להשכרה. אין שום תחליף לראות כיצד המחשבים המקומיים נראים במו עיניכם. אתה רוצה לפתח תחושה לשוק ההשכרה המקומי, כמו גם לאיזו רמת גימור ומתקנים נוחים.

הוצאות שכירות שוטפות

חזור אחריי: תזרים המזומנים שלך אינו שכר הדירה פחות המשכנתא.

מערך מספרים נוסף שמשקיעים חדשים טועים הוא הוצאות שכירות שוטפות. ככלל אצבע, צפו כי הוצאות שאינן משכנתא יעמדו בממוצע בכ- 50% מהשכירות. לדוגמה, על פי כלל 50%, אם שכר הדירה הוא 1,200 $, הוצאות שוטפות ללא המשכנתא שלך יעמדו על 600 $ בממוצע. אם המשכנתא שלך היא 500 $, הדבר משאיר לך תזרים מזומנים חודשי ממוצע של 100 $ - רחוק מה 700 $ שמצפים משקיעים מתחילים רבים.

הוצאות שאינן משכנתא כוללות:

• מס רכוש
• ביטוח נכס
• שיעור משרה פנויה
• תיקונים גדולים והוצאות הון (CapEx)
• תחזוקה
• עלויות ניהול נכסים
• חשבונאות, הנהלת חשבונות ועלויות משפטיות

אל תכלול עלויות ניהול נכסים מכיוון שאתה מתכוון לנהל את הנכס בעצמך. לא לכולם יש את הזמן או הטמפרמנט הנדרשים לניהול טוב של השכרות. אפילו אם יש לך את זה היום, זה לא אומר שיהיה לך את זה בשנה הבאה. חוץ מזה, ניהול שכירות הוא הוצאה לעבודה, בין אם אתה עושה את העבודה או מישהו אחר. היה מוכן כלכלית להעסיק מנהל נכסים על ידי הכללת עלויות אלה בחישובי תזרים המזומנים שלך כעת.

עם זאת, אל תסתמך רק על כלל 50% לחישוב שלך בפועל. זהו כלל אצבע נרחב, ועליך לחשב כל הוצאה עבור כל נכס נתון לפני הקנייה.

2. שקול נכס סוהר

לא כולם רוצים להתעסק עם קבלנים, אישורים ומימון מחדש למשכנתא לטווח ארוך. אין בזה שום דבר רע.

אם הרעיון לפקח על שיפוץ ממלא אותך בלחץ, קנה נכס סוהר. אתה יכול לקנות נכסים שכבר הושכרו לדיירים יציבים ואמינים או לקנות נכסים במצב מוכנים להשכרה.

בעולם המחובר יותר ויותר של ימינו, אתה יכול אפילו לקנות נכסים סוהרים בכל מקום בארץ באמצעות פלטפורמות כמו גג. תאר לעצמך גרסת גישה ציבורית בפריסה ארצית של ה- MLS רק עבור נכסים להשכרת סוהר, ויש לך תחושה טובה של הכוח והנוחות של פלטפורמה זו.

Roofstock כוללת גם שפע של נתונים עבור כל נכס רשום, החל מנתוני שוק מקומיים ועד מגמות ערך ביתיות היסטוריות וחזויות וכלה בפרטים על מצבו של הנכס. החשוב מכל, הם כוללים שתי ערבויות: האחת מאפשרת לך "להחזיר" את הנכס ללא עלות תוך 30 יום, ואחרת שמבטיחה שתשכיר את הנכס לדייר תוך 45 יום מהקנייה. עיין בסקירת הגג המלא שלנו לקבלת פרטים נוספים.

3. הישאר מנותק והיה סבלני

כאמור, קניית נדל"ן דורשת עבודה. עבודה זו מכפילה פי עשרה אם אתה רוצה למצוא עסקה טובה - שעדיף לך כמשקיע, או אחרת מה הטעם?

משקיעים מתחילים רבים נקשרים רגשית לנכס הראשון שמושך את העניין שלהם. הם אוהבים את המיקום וחושבים "הייתי שמח לפרוש כאן", או שהם אוהבים את המטבח או את אריחי הפסיפס בחדר האמבטיה השני בקומה העליונה.

לרגש אין מקום להשקיע מכל סוג שהוא. זה מוביל להחלטות שהתקבלו מהסיבות הלא נכונות ו"השקעה אינטואיטיבית "כמו לנסות לפנות את השוק.

לעולם אל תתן לעצמך ליצור קשר רגשי לנכס השקעה פוטנציאלי. ככל הנראה, תצטרך לבדוק עשרות - אולי מאות - נכסים לפני שתמצא את העסקה הנכונה. אם תציע הצעות על 15 נכסים, יש סיכוי טוב שחמישה מהמוכרים ישאו איתך משא ומתן, ומתוכם, שלושה יגיעו להסכם איתך. מבין השלושה, שניים ייפלו לפני היישוב, וישאירו לך עסקה סגורה אחת לכל מאמציך.

מעטים האנשים שיש להם סבלנות ויכולת להישאר מנותקים מכל אחת מהעסקאות הללו. השקעה בנדל"ן ישירה היא משחק מספרים בשני מובנים: הכל קשור למספרי הרווח וההוצאות, ורק אחוז קטן מהעסקאות הפוטנציאליות שלך למעשה קרוב. חבקו את המציאויות הללו עכשיו לפני שבזבזו כמויות אדירות של זמן וכסף בניסיון השקעה כושל.

4. לנהל משא ומתן (ואל תפחד ללכת מכאן)

המוכרים מצפים שתנהל משא ומתן. אם לא, הם מתחילים לנחש שנית את התמחור שלהם ותוהים אם הם היו צריכים לבקש יותר.

משא ומתן על נדל"ן מתחיל במחקר מוכר. גלה את כל מה שאתה יכול על המוכרים, כמו למשל כמה דחוף הם רוצים למכור, מדוע הם מוכרים ומתי עוברים דירה אם הנכס מיושב בבעלות. אם אתה משתמש בסוכן נדל"ן, תן להם להרגיש את סוכן הרישום. תתפלאו באיזו תדירות סוכני רישום מדברים.

היכנס להצעה הנמוכה ביותר שאתה חושב שהמוכר ייקח מספיק ברצינות כדי להתמודד. ככל שהמוכר רוצה לסגור בדחיפות, המספר יכול להיות נמוך יותר.

כדי להפחית את המזומנים המגיעים לפירעון, אל תהססו לבנות ויתור למוכר במסגרת המשא ומתן.

והכי חשוב, קבעו מחיר לתקרה לפני שתציעו אפילו את הצעת הפתיחה שלכם. התחייב לכך בכתב, ואמר למישהו מה זה לנעול אותו במקום. אם לאחר משא ומתן קדימה ואחורה, המוכר לא יקבל מספר מתחת לתקרה זו, תלך משם. מספר מפתיע של מוכרים מתקשר אליך בחזרה לאחר מספר ימים ואומר, "ובכן, אולי אני יכול לגרום למספרים האלה בכל זאת לעבוד." מוכרים מתרוצצים ויציבה, אך כשאתה נשאר מנותק רגשית אתה יכול להתרחק מעסקאות לא כל כך מהממות, מה שממצב אותך לקנות דבר מלבד עסקאות טובות.

עקוב אחר טקטיקות המשא ומתן האלה כדי לשמור על קשר חזק עם המשא ומתן, ותמיד היה מוכן ללכת.

5. סדר את המימון לפני שתציע הצעות

כשאתה מציע הצעה, המוכרים מצפים ממך לספק פרטים על האופן בו אתה מתכנן לשלם בפועל עבור הנכס שלהם. מה שאומר שאתה צריך ליישר מימון לפני שתתחיל להשליך הצעות. האפשרויות שלך משתנות בהתאם לשאלה אם אתה מחפש הלוואת שיקום לרכישה לטווח קצר או משכנתא להשכרה לטווח ארוך.

לקבלת הלוואות שיקומיות לזמן קצר לרכישה, עבור עם משאיל כסף קשה. הם מהירים וגמישים, אם יקרים. לחלופין, יתכן שתמצאו מזל עם בנק קהילתי מקומי, אך אלה פועלים באופן פרטני ולכל אחד מהם מדיניות הלוואות שונה.

למשכנתא ארוכת טווח להשכרה, תוכלו לנסות המלווים משכנתא קונבנציונאליים כשתתחילו להשקיע. אך בנקים ומלווים תואמים אינם ניתנים להרחבה מעבר לזוג הנכסים הראשון שלכם, מכיוון שהם מציבים מגבלות על כמה משכנתא שתוכלו לדווח על האשראי שלכם..

ראו המלווים בתיקים כמימון "ברמה הבאה". המלווים האלה לא מוכרים את ההלוואה למלווה גדול של חברות, אלא שומרים אותה על הבית. בנקים מקומיים מקומיים מציעים לפעמים הלוואות אלה, כמו גם חלק ממלווים מקוונים.

בסופו של דבר, לאחר שהוכחתם רקורד של הצלחה, תוכלו ללוות כסף באופן פרטי מחברים ובני משפחה כדי לממן את העסקאות שלכם. אבל זה מגיע שנים אחרי העסקה הראשונה שלך.

טיפ מקצוען: כשאתה מחפש אחר מלווה למשכנתא למימון הנכס הראשון שלך, התחל עם LendingTree. בתוך דקות, תוכלו לקבל הצעות מחיר רבות על הלוואה שתוכלו להשוות זו לצד זו.

6. אל תעמיד בבנק הערכה

הנדל"ן לא תמיד עולה בערך. בתים בדרך כלל עולים בערך, אבל אם אתה סומך על "בדרך כלל", אז אתה משער, לא משקיע.

אם אתה סנפיר, הפוך על סמך המחירים של היום. אם אתה משקיע להשכרה לטווח ארוך, קנה על בסיס תזרים המזומנים של ימינו. אמנם ערכי הבית יכולים לקרוס, אולם דמי השכירות נשארים עמידים באופן מפתיע. אפילו במיתון הגדול, כאשר ערכי הבית ירדו ב -27.42%, דמי השכירות המשיכו לעלות, לפי נתוני לשכת המפקד האמריקנית..

זה היופי בהשקעה בשכירות. כשאתה לומד כיצד לחזות תזרים מזומנים, אתה יכול לחשב את התשואות על כל נכס השקעה במדויק, ואתה יכול לבחור להשקיע רק בנכסים בעלי תשואה גבוהה. וכשאתה משקיע בנכסים להשכרה על בסיס תזרים מזומנים שוטף, אז כל הערכה היא רוטב.

7. היו מוכנים לאכוף ולפנות

כמו שלא לכולם יש את הטמפרמנט להיות משקיע נדל"ן, כך גם לגבי בעל הבית האפקטיבי. זה דורש תשומת לב לפרטים, משמעת עצמית ונכונות לאכוף את כללי הסכם השכירות שלך.

בני אדם דוחפים כנגד גבולותיהם. כבעל בית, המשמעות היא שחלק מהדיירים שלך ינסו לדחוף את הגבולות שלך. תפקידך להגן על הגבולות האלה. לא לכולם יש את המשמעת לאכוף את כללי חוזה השכירות אל מול דייר מתייפח. אבל אכיפת כללים היא אחד האתגרים של להיות בעל בית שעליך להיות בנוח איתו אם אתה רוצה להצליח.

מלווה המשכנתא שלך לא יתנודד אם תקרא להם להתייפח ומבקש מהם לא לגבות מכם אגרה מאוחרת או להתחיל את הליך העיקול. אם שכר הדירה לא נגמר בסוף תקופת החסד, הגש הודעת אזהרה לפינוי, אשר נותנת לשוכר תקופת חסד שנייה לפני שאתה מגיש לפינוי. אם הם לא ישלמו בסוף תקופת החסד השנייה, הגש לבית המשפט המקומי. זה יפתח תהליך ממושך נוסף עם תאריך שמיעה ונעילה בסופו של דבר, וכל זה לוקח חודשים.

כמובן, לעיתים נדירות זה מגיע. כשאתה מגיש הודעת אזהרה מפינוי ומגיש בבית המשפט באופן מיידי, שוכרים מתחילים לעתים קרובות לתעדף את שכר הדירה שלהם על פני חשבונות כרטיסי האשראי שלהם, הוצאות שיקול דעת והוצאות אחרות..

אם אתה לא אוהב את הצליל של כל זה, אתה לא לבד. אבל זה אומר שאתה לא מתאים לטמפרמנט למשכנתאות. עליך למקם אותו למנהל נכסים או למצוא דרכים אחרות להשקיע בנדל"ן.

מילה אחרונה

השקעות נדל"ן ישירות אינן מתאימות לרבים, ואפילו לא לרוב האנשים. פשוט אין להם סבלנות ומשמעת.

למרבה המזל, אינך צריך להשקיע ישירות בכדי לזכות בחשיפה לנדל"ן בתיק העבודות שלך. דרכים עקיפות להשקיע בנדל"ן כוללות REITs, אותם אתה יכול לקנות באופן מיידי דרך חשבון התיווך שלך או IRA. אתה יכול גם להשקיע באתרי מימון קהל הנדל"ן. אף שבעבר אלה אפשרו רק למשקיעים מוסמכים להשתתף, מעטים כאלה Fundrise, עכשיו אפשר לכל אחד להשקיע.

אם יש לך אינטרס, סבלנות ומזג להשקיע ישירות בנדל"ן, המשמעת שלך תתוגמל בתשואה צפויה, הטבות מס חזקות והכנסה פסיבית בעלת תשואה גבוהה. דרך אחת קלה לרכוש נכס להשקעה הראשון שלך היא לגור בו באמצעות פריצה לבית. בניגוד לאמונה הרווחת, אינך צריך לקנות נכס רב-משפחתי כדי לפרוץ בית. אתה יכול לשכן גרזן עם חדרים לדירה, עם יחידת דיור נלווית, על ידי השכרת חדרים ב- Airbnb, או אפילו על ידי הכנסת סטודנט למט"ח..

יש לך שפע של אפשרויות להשקעה בנדל"ן, בין שאתה בוחר בבעלות ישירה או בגישה מעשית יותר. כך או כך, וודא שאתה מכין שיעורי בית ומטפל בזהירות בכל השקעה, תוך שימת לב במיוחד למספרים.

שוקלים לקנות נכס להשקעה? מה התוכנית לטווח הארוך שלך?