9 סוגים של השקעות נדלן בהשוואה

כל השקעה חדשה מאיימת בהתחלה כשאתה עדיין נאבק ללמוד את אוצר המילים, האתגרים, הסיכונים והתגמולים שלך. אבל הנדל"ן מציע כמה יתרונות משכנעים למשקיעים שמוכנים ללמוד את החבלים, החל מגיוון נכסים, להכנסות פאסיביות ועד הטבות מיסוי בנדל"ן..

ויש לך שפע של אפשרויות להשקעה בנדל"ן לבחירה. מתשלום מהיר חד פעמי מהיר ועד הכנסה שוטפת, עבודה מעשית עד לפסיביות מלאה, אתה יכול לבחור באפשרות ההשקעה המתאימה על סמך היעדים האישיים שלך..

להלן תשע אפשרויות פופולריות שיעזרו לך להתחיל לבנות את אימפריה הנדל"ן שלך - או לפחות להוסיף נדל"ן לתיק העבודות שלך.

1. בתים מרפרפים

תכניות טלוויזיה של ריאליטי כמו "הפוך את הבית הזה" הפופולריות של הבית התהפכו באמצע שנות האלפיים, והערעור של הדפדוף הצליח לשרוד את משבר הדיור והמיתון הגדול..

לא קשה לראות מדוע. כאשר הדבר נעשה נכון, המשקיעים יכולים להרוויח תשואות בטווח של כמה מאות אחוזים תוך מספר חודשים בלבד.

כמובן שמשקיעים חדשים רבים לא עושים זאת נכון ובסופו של דבר מפסידים כסף. גם מי שכן מרוויח תשואה חזקה מופתע לעתים קרובות מכמות העבודה הנדרשת להשגתה. הפניית בתים כרוכה בהשקעה של זמן ועבודה ולא רק בכסף.

אם אין לך חשק להתעסק עם הלוואת כסף קשה ושיפוץ ממהרים, אפשרות אחת נוספת היא לבצע היפוך מגורים. אתה עובר לבית שצריך לעדכן אותו, משפר אותו במהלך שנה-שנתיים, ואז מוכר אותו ומשלם רק מס רווח הון על הרווח. לחלופין, תוכל להימנע מרווחי הון לחלוטין אם אתה זכאי לחריג של סעיף 121.

אין הרבה אסטרטגיות השקעה המאפשרות לך להסתלק עם עשרות אלפי דולרים לאחר מספר חודשים בלבד. הפניית בתים היא אחת מהן, אך היא מגיעה עם סיכונים משלה. אז וודא שאתה מקבל את המספרים הנכונים, במיוחד עלויות תיקון, עלויות נשיאה, ואת הערך שאחרי התיקון. כמו כן, וודאו כי נוח לכם לנהל ולנהל משא ומתן עם קבלנים לפני שתנסו את היד ברגע הראשון שלכם.

2. נכסים להשכרה לטווח ארוך

לא כולם מגודרים כבעלי בית ומתמודדים עם כל האתגרים הבלתי צפויים שעומדים בפני בעלי הבית. ועדיין, נכסים להשכרה יכולים לספק הכנסה פאסיבית מתמשכת ושלל הטבות מס למשקיעים יזמים המוכנים לקחת כאבי ראש.

ישנם שלושה דרכים לרכישת הנכס הראשון שלך להשכרה.

אסטרטגיית BRRRR

אפשרות אחת היא רכישת נכס שצריך שיפוץ, אך במקום למכור אותו עם השלמתו, אתם שומרים עליו כשכירות. BRRRR מייצג קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, חזרה, וזו דרך נהדרת לממן 100% מרכישות הנכסים שלכם..

זה עובד כך: אתה מניח 20% בערך עם הלוואת שיקומי לרכישה, מבצע את השיפוצים כדי ליצור הון עצמי בבית ואז שוכר אותו. עם כל ההון העצמי הזה, אתה יכול למשוך מזומנים כשאתה מממן מחדש עבור משכנתא לטווח ארוך. די במזומן כדי להחזיר את המקדמה המקורית שלך אם יצרת מספיק הון.

זה עובד מכיוון שסכום ההלוואות למחזר מחדש מבוסס על ערך התיקון לאחר הנכס, ולא על מחיר הרכישה המקורי ועלויות התיקון שלו..

זה משחרר אותך לחזור על התהליך ללא הגבלת זמן באמצעות אותם מזומנים. ועם כל נכס, אתה מוסיף הכנסה פאסיבית יותר ללא מזומנים מהכיס.

כמו הדלת בתים, משקיעים חדשים מסתבכים לעיתים קרובות על ידי הערכת עלויות, במיוחד שיפוץ ונשיאת עלויות. חלק ניכר מההצלחה שלהם מסתכמת ביכולתם למצוא קבלנים טובים שלא יעלו עליהם עלויות באמצע השיפוץ. יועץ בית הוא מקום נהדר למצוא קבלנים מכובדים באזורכם. הם שמו את כל הקבלנים על הפלטפורמה שלהם באמצעות תהליך סינון כדי לוודא שאתה הולך לשכור את החברה הטובה ביותר לצרכים שלך.

נכסים להשכרת סוהר

לא כל כך נפעם מהרעיון של שכירת קבלנים ופיקוח על פרויקטים של שיפוץ?

נכס להשכרה סוהר הוא אחד שכבר הושכר או במצב מוכן להשכרה. צפו כמובן לשלם יותר מכיוון שאינכם קונים מכשיר שיפוצניק. עם זאת, אתם גם נמנעים מכאבי הראש הקשורים בשיפוץ נכס.

במהלך השנים האחרונות הפך להרבה יותר קל לקנות נכסים להשכרת סוהר בכל מקום בארץ. טכנולוגיית הסיור הווירטואלית לא רק שהפכה טובה יותר, אלא גם פלטפורמות מכירה של עמיתים לעמית כמו גג צצו כדי להוסיף שקיפות לתהליך.

Roofstock כולל שפע של נתונים, הן על הנכס והן על השכונה. הם כוללים דוחות בדיקה ביתית, דוחות היסטוריית כותרות, שיעורי שווי שווי ותמורה להחזר מזומנים, היסטוריה של הערכה ברמת השכונה ורכוש, נתוני בתי ספר מקומיים ועוד. באופן המרשים ביותר הם מציעים שתי ערבויות לקונה, כולל ערבות להחזר כספי של 30 יום והתחייבות ליסינג של 45 יום לנכסים פנויים..

פריצה לבית

אמנם ישנן דרכים רבות לשבץ גרזן, אולם האסטרטגיה הקלאסית כוללת רכישת נכס רב-משפחתי קטן, מעבר ליחידה אחת והשכרת היחידה או היחידות האחרות. הרעיון פשוט: שכניכם משלמים עבורכם את המשכנתא.

זוהי דרך נהדרת להקל על דרכך להשקעה בשכירות, לא מעט משום שתוכלו לקבל משכנתא בריבית נמוכה עם מקדמה קטנה. נכסים עם שתיים, שלוש או ארבע יחידות עדיין מסווגים כמגורים על ידי ענף המשכנתאות, כך שתוכלו לקחת משכנתא רגילה של רוכשי דירה. פירוש הדבר יכול להיות מקדמה נמוכה כמו 3.5% עבור הלוואה FHA, 3% עבור הלוואת פאני מיי HomeReady, או 0% עבור הלוואת VA.

לעומת זאת, לעומת 20% הסטנדרטיים של הלוואת נכסים להשקעה, בתוספת ריבית גבוהה יותר לאתחול, ותוכלו לראות מדוע פריצת בתים נראית כה אטרקטיבית - שלא לומר כלום "השכנים שלי משלמים את המשכנתא שלי".

3. צימרים לזמן קצר

אף אחד לא אומר שאתה צריך להשכיר את הנכסים להשכרה לדיירים לטווח ארוך. אתרים כמו Airbnb ו HomeAway מאפשרים לך להשכיר אותם לטווח קצר לנופשים או אפילו לטווח הבינוני לאורחי חברות.

השכרת נופש מגיעה כמובן לסחורות משלהם. כן, אתה יכול לחייב יותר על בסיס ללילה, אך שיעורי התפוסה שלך נמוכים יותר. ולמרות שלא יהיו לך כאבי ראש זהים עם דיירים שאינם משלמים תשלומים, תהיה לך כאב ראש אחר, כמו ניקוי היחידה בין האורחים, ריהוט היחידה ותשלום עבור שירותי עזר.

לפני שתשקיעו בנכס להשכרת נופש או החלטתם להשתמש בשכירות קיימת כדי לארח תיירים, וודאו כי אתם אוספים מספרים מדויקים עבור הוצאות כמו שיעור פנוי, דמי ניהול, עלויות ניקיון ושכר דירה עונתי ושיעורי תפוסה. כלול עלויות שירות, והיה שמרני בכל ההערכות.

זה יכול להיות מודל עסקי יעיל אם ניגשים אליו כעסק ולא כהשקעה פסיבית.

4. סיטונאות

לעתים קרובות, משקיעי הנדל"ן השואפים מתחילים בסיטונאות של נכסים במקום ברכישת נכסים בעצמם. בסיטונאות אתה מוצא הרבה מאד על נכס ומכניס אותו לחוזה עבור, למשל, 100,000 $. השווי של הנכס הוא 120,000 $ במצבו הנוכחי, אך במקום לקנות אותו, אתה מוכר את החוזה למשקיע אחר תמורת 110,000 $..

אתה מרוויח רווח מבלי שתצטרך לקחת את הכותרת לנכס, והקונה מקבל את הנכס בהנחה מתחת לשווי השוק שלו. זה win-win.

אם זה נשמע כמו כסף קל, זה לא. מציאת עסקאות מצטיינות על נכסים דורשת עבודה רבה, ונדרשת עבודה גם לבניית רשת של קונים משקיעים. על סיטונאים לקבל מידה של סיכון שהם לא יצליחו למצוא קונה, וישאירו אותם תקועים בחוזה שמעולם לא התכוונו לסגור..

אך עם זאת, זוהי דרך נהדרת ללמוד למצוא עסקאות ולהרוויח כסף לפני שאתה מוכן כלכלית לרכוש נכסים בעצמך.

5. נאמני השקעות נדל"ן ציבוריים

נאמן השקעות בנדל"ן, או REIT, הוא סוג של נייר ערך הנסחר בשוקי המניות הציבוריים. קרן ריט משתמשת בהון שלה כדי להשקיע בנדל"ן, בין אם ישירות על ידי רכישת נכסים ובין אם בעקיפין בהלוואת משכנתא כנגד נדל"ן - אלה מכונים REITs או mREIT משכנתא.

יתרון משותף אחד ל- REIT בהשוואה לקרנות מניות מסורתיות הוא תשואות דיבידנד גבוהות. על פי החוק, הריטים חייבים לפרוע לפחות 90% מהרווחים שלהם לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים, מה שמביא להשקעות בעלות תשואה גבוהה.

החיסרון של תשואת הדיבידנד הגבוהה הזו היא ש- REIT לעיתים קרובות מתקשים להרכיב הון כדי לצמוח את תיק העבודות שלהם מכיוון שהם צריכים לשלם מיד כל כך הרבה מרווחם לבעלי המניות. אבל אם אתם מחפשים דרך פסיבית לחלוטין לגוון את תיק המניות שלכם כך שיכלול נדל"ן, אין אפשרות קלה יותר מאשר לקנות REIT בחשבון התיווך שלך, IRA או 401 (k).

טיפ מקצוען: אם אין לך חשבון תיווך או IRA, אתה יכול לעשות זאת לפתוח חשבון ב- You Invest על ידי ג'יי.פי מורגן. הם מציעים עד 625 דולר כשאתה פותח ומממן את חשבונך החדש.

6. קרנות מניות הקשורות בנדל"ן

תעשיות מסוימות כוללות חשיפה גבוהה לנדל"ן, כמו חברות בנייה מסחריות, בוני בית, קמעונאים לשיפור בתים ואפילו ענף המלונאות. המשמעות היא שאתה יכול להשקיע בעקיפין בנדל"ן על ידי רכישת מניות בחברות המתפרנסות מתחום הנדל"ן.

אתה יכול להשקיע על ידי בחירת מניות בודדות או על ידי קניית קרנות נאמנות ספציפיות לתעשייה או קרנות הנסחרות בבורסה. רק שימו לב שמניות החברות הללו אינן מונעות אך ורק על ידי שוקי הנדל"ן ויכולות לעלות או ליפול על רקע סיבות שונות כמו ניהול לקוי, עלויות חומרי בנייה גבוהות או אפילו שערוריית מין של מנכ"ל..

למרות שזו הדרך הפחות ישירה לגוון בהשקעות בנדל"ן, היא פסיבית לחלוטין ותוכל לעשות זאת בלחיצת כפתור.

7. אתרי Crowdfunding ו- REITs Private

לא כל אתרי הקהל המממנים על קהל הנדל"ן פועלים באותו דגם.

במודל אחד, אתר מימון ההמונים מספק מימון להלוואות שיקומיות לטווח קצר - סוג ההלוואות בהן משתמשים סנפירים ומשקיעי BRRRR. כדי להשיג כסף מזומן למימון הלוואות אלה, מקורות המימון באתר קהל כסף מהציבור. כמשקיע ההון, אתה יכול לבדוק את ההלוואות הממומנות כעת, להעריך את הנכס והלווה ולהשקיע כסף לקראת ההלוואה. דוגמא אחת למודל זה היא GroundFloor, המאפשרת השתתפות של משקיעים לא מוסמכים.

המודל הנפוץ האחר לאתרי מימון המונים פועל כמו REIT, אך כזה שאינו נסחר באופן ציבורי בבורסות. במקרים אלה, אתר מימון ההמונים קונה ומנהל באופן פרטי נכסים מניבים באמצעות כסף שגויס ממשקיעים בודדים כמוך. דוגמה טובה כוללת DiversFund, עם תשואה שנתית ממוצעת של 17.6% מאז הקמתה. אתר מימון קהל זה מקבל כסף ממשקיעים לא מוסמכים והשקעות עד 500 דולר.

שים לב שאתרי אינטרנט רבים המציעים קהל מקבלים רק כספים ממשקיעים מוסמכים, קובעים סכומי השקעה מינימליים גבוהים או שניהם.

8. קרנות הון פרטיות וקרנות אזור הזדמנות

למשקיעים מוסמכים עם הרבה כסף להשקיע יש יותר אפשרויות משארנו. בין האופציות הללו ניתן למנות קרנות הון פרטיות.

קרנות אלה מאפשרות למשקיעים עשירים לצרף את כספם להשקעות בהיקף גדול יותר כמו מבנים מסחריים. מנהל קרן מפקח על הפעילות היומיומית - בתשלום עמום, כמובן - משאיר למשקיעי הקרן לשבת, להירגע וליהנות מהתשואות.

סוג ספציפי אחד של קרן השקעה פרטית הרלוונטית במיוחד לנדל"ן הוא קרן אזור הזדמנויות. קרנות אלה קונות ומשפרות נדל"ן באזורי הזדמנויות מוסמכות המיועדות על ידי המדינה ואושרו על ידי משרד האוצר.

אזורי הזדמנות מוסמכים הם בדרך כלל אזורים בעלי הכנסה נמוכה, כאשר המדינה שואפת לדרבן צמיחה והשקעה כלכלית. הגזר למשקיעים: נדחים והוזילו מיסים על הרווחים. ראה סיכום מס הכנסה זה לפרטים.

הטבות המס הללו מציעות הצעה מפתה למשקיעים בעלי הסמכה עשירה המחפשים דרכים יצירתיות לקצץ את חשבון המס שלהם. אך היו מוכנים לסיכון גבוה יותר כאשר אתם משקיעים בשכונות במצוקה.

9. שטרות פרטיים

אחת הדרכים להשקיע בנדל"ן בעקיפין ובפסיביות היא באמצעות הלוואת כספים ישירות למשקיעים בנדל"ן לרכישת נכס.

לרוב זה אומר הלוואה לחברים, בני משפחה ואנשים אחרים שאתם מכירים באופן אישי וסומכים על כספכם. אמון זה הוא המפתח מכיוון שאם הם ברירת המחדל בך, אין לך פנייה קטנה מלבד לתבוע אותם. המלווים הפרטיים של שטרות פרטיים אינם מקבלים שיעבוד על הנכס, וגם כאשר הם נוהגים לעשות כן, אין זה עניין של מה בכך לחיקול נכס..

אך בדרך כלל, משקיעים בשטרות פרטיים גובים ריביות גבוהות. וכאשר הם מכירים באופן אישי את המשקיע בנדל"ן ואת הרקורד שלהם (בתקווה מעולה), הדבר מתורגם לעתים קרובות לסיכון נמוך, תשואות גבוהות. רק היזהר כשאתם מערבבים את חייכם האישיים והשקעות כספיות. אתה מסתכן בקשרים האישיים שלך ולא רק בכסף שלך.

מילה אחרונה

אין לך מחסור באופציות כשאתה מוכן להוסיף נדל"ן לתיק ההשקעות שלך.

לפני שתחליטו איזו אסטרטגיית השקעה בנדל"ן לנקוט, הבה היטב מאוד ביעדים האישיים שלך. היפוך נהדר לייצור מזומנים עם מהפך מהיר, אך מדובר בתשלום חד פעמי שמוסה כהכנסה רגילה והוא רחוק מלהיות פסיבי. לעומת זאת, הלוואת כסף בצורת פתק פרטי לחבר המשקיע בנדל"ן שלך היא פסיבית לחלוטין אך לא מותירה לך שום שליטה או הבטחות למעט האמון האישי שלך בלווה.

נדל"ן הוא השקעה לא אלילית ידועה לשמצה, לכן הקפד להבין את מחויבות הזמן של הכספים שלך לפני שאתה משקיע. תכנן את אסטרטגיית היציאה האידיאלית שלך, ואז צור תוכנית מגירה למקרה שתצטרך לעבור לתכנית B.

כמקור לתשואות גבוהות, הכנסות שוטפות והטבות מס, נדל"ן הופך מקרה מנצח לכלול בתיק העבודות שלך. אך כמו בכל השקעה, עשו שיעורי בית והבינו את הסיכונים לפני שתפגיזו את המזומנים שהרווחתם קשה.

איך השקעת בעבר בנדל"ן? מהן הדאגות והאתגרים שלך שמתקדמים?