כיצד לקנות בית או נכס עיקול מבנק - 5 שאלות שכדאי לשאול

במאמר זה אסכם כמה משאלות המפתח שכדאי לחשוב עליהם לפני שאחליט לחתום על חוזה רכישה לעיקול. אוסיף גם כמה מהאנקדוטות האישיות שלי ואשתף חלקים מהניסיון שלי. אם אתם מעוניינים לקנות בית עיקול, חשוב לקחת בחשבון את הנקודות הללו ויכולים לעזור לכם לבנות תיק פיננסי בריא יותר.

1. כמה זמן נמצא הנכס בשוק?
לא כל הנכסים העיקולים נוצרים באופן שווה. לדוגמא, נכס טוב בשכונה מתקרבת יירכש במהירות - לרוב על ידי משקיע נדל"ן או אדם להוט המחפש בית חדש. אל תצפו שהבתים הללו ישארו בשוק יותר משלושים יום.

עם זאת, אם אתה קונה בית במצב תת-חלקי או באזור שנפגע קשה ממשבר המשכנתא, צפוי זמן שוק ארוך יותר. כקונה, הדבר יכול להוביל לגמישות רבה יותר במחיר: בנקים שונאים להחזיק נכס מעוקל בידיהם במשך יותר מ 90 יום (רבעון פיסקלי אחד), והם ישא ומתן עם קונה טוב.

רכשתי את ביתי באריזונה לאחר שהיה בשוק קרוב לשלושה חודשים. ראיתי שמחיר הבית הורד בכמעט 7% בכל חודש ולכן לא חיכיתי לחודש הבא לקנות את הבית. במקום זאת התמקחתי עם הבנק להוריד את המחיר עוד 12% מהמחיר האחרון. הבנק הציע נגדי עם הנחה של 9%. החיסכון הסופי שלי ייצג כמעט הנחה של 23% מהמחיר המופיע (כלומר 7% + 7% + 9%).

2. כמה אתה משלם למטר רבוע של מגורים הניתנים למגורים?
חישוב מחיר למ"ר הוא דרך טובה לקבוע את שווי הבית שלך. בדוק את המחירים הממוצעים לשטח של בתים שנמכרו בחודשיים הקודמים באותו מיקוד. הכפל את זה באזור המגורים של הבית שלך כדי לקבוע מחיר "ממוצע" לבית שלך.

לדוגמה, אם בית שווה 75 $ למטר מרובע ויש 1,500 רגל רבוע, הערך הכולל של הבית הוא 112,500 $.

כמובן שאם תרצו לשלם את המחיר הממוצע, יש סיכון שתשלמו יתר על המידה. אלא אם כן הבית שלך במצב מצוין ואין הרבה עבודה עליו (במקרה כזה, הממוצע הממוצע לשלם הוא נהדר!), התבונן בשני שליש התחתון של המחירים. עם זאת בחשבון, בואו לחשב מחדש את הערך הביתי ונראה מה אנו מקבלים.

מכיוון שאנו מניחים שהבית אינו נמצא בראש השוק מבחינת הערך, נניח שהוא שווה 65 דולר למטר מרובע. כפול אותו 1500 מטר מרובע כמו קודם, הבית שווה כעת 97,500 דולר. וואלה! יאתה פשוט חסך 15,000 $. חושבים שתוכלו להשתמש בזה טוב יותר? בהחלט.

כמתנה קשה, הייתי נחוש בדעתו לשלם מחיר נמוך מאוד לקמ"ר עבור ביתי; ידעתי ששוק אריזונה לא ישתפר. למעשה שילמתי את המחיר הנמוך ביותר השני למטר בכיכר המיקוד שלי בזמן הרכישה בתקופת 90 הימים.

3. האם אתה משלם מזומן או משכנתא?
אם אתה משלם מזומן, ההצעה שלך עוברת היישר לחזית ערימת ההצעות של הבנק. נניח שאתה מציע 85 אלף דולר במזומן עבור בית המופיע ב 100,000 $. סביר להניח שיש לך סיכוי טוב יותר לקבל את זה מאשר האדם שמציע 95,000 $. פירושו של מזומן הוא שאתה קונה אמין, והבנק לא צריך לחכות שבועיים עד שהצ'ק ייכנס. השתמש בזה לטובתך.

אם אתה קונה את הבית שלך עם הלוואת משכנתא, יש לך גמישות רבה יותר במחיר, שכן המקדמה הראשונית עומדת להיות בערך 20% מהבית. אם אתה באמת אוהב את הבית, אל תדאג לשלם קצת יותר כדי להשיג אותו.

כקונה מזומן בעצמי, ידעתי שיש לי מנוף בחזיתות רבות. סוכן הנדל"ן שלי, שמבצע עמלה על סמך הרכישה שלי, רצה שאציע סכום קרוב מאוד למחיר המבוקש כדי שתהיה לו מכירה מוגדרת. כמובן, הוא לא היה זה שמשלם, כך שדעתו הושמה.

4. האם יש הרבה בתים מעוקלים באותו אזור?
אם יש הרבה בתים מעוקלים ליד הבית שאתה קונה, סביר להניח כי ירידה בערך תגיע. תרחיש זה מעביר מסרים שליליים רבים לקונים פוטנציאליים על השכונה, העיר והשוק. בכלכלה הנוכחית שלנו זו סצינה בכל מקום, אך אל תתנו לזה לפגוע בכם לקבל החלטה נבונה. עד שכל הבתים בשכונה יימכרו, עומד להיות בית מעוקל אחד שמוריד את ערך הנכס שלך. בצע סריקת מיקוד מהירה באתר מהימן כמו Redfin או Zillow בכדי לראות את המצב.

מכיוון שהבית שקניתי יהיה איתי לפחות חצי עשור, לא דאגתי לראות ארבעה בתים נוספים על הרחוב בעיקול. אני מאמין שחמש שנים זה זמן מספיק למחירים לרדת ויחזרו שוב, ומבטיחים שההשקעה שלי בטוחה.

5. כמה כסף יהיה לך לאחר הרכישה?
היה מוכן לבזבז הרבה כסף לאחר הרכישה הראשונית שלך כדי לתקן את הבית כך שיעמוד בסטנדרטים שלך. האם לפחות עוד 20% מערך הבית יתקע במקרה חירום. גם לאחר בדיקת בית, אתם תמצאו דברים שמטרידים אתכם וצריכים לשנות אותם. אל תשכח מכשירים, ריהוט, גינון ומס רכוש. במידת האפשר, בקש מהבנק לכסות את דמי ההפקדה (או את כל דמי הנדל"ן או דמי המשכנתא האחרים) כדי שיהיה לך יותר כסף במזומן. אפילו 1,000 דולר שהם משלמים הם 1,000 דולר נוספים בכיסכם, וזה מספיק למסך LCD גדול או טלוויזיה פלזמה!

באופן אישי הוצאתי אלפים על שיפורים ביתיים שונים. אני הייתי די מופתע כמה מהר העלויות הללו מסתכמות. רכישות קטנות כמו פיקדונות ביטחון לחשבון חשמל ודלתות חדשות לבית היו דברים שפשוט לא חשבתי עליהם קודם.

ישנן שאלות רבות נוספות שצריך לקחת בחשבון לפני שמחליטים להתיישב, במיוחד בקניית נכסי עיקול. האם יש לך ניסיון עם עיקולים? מה היה הניסיון שלך ומה אתה בדרך כלל מסתכל?