כיצד למכור את הבית שלך על ידי בעלים - ללא מתווך

כאשר בית פוגע בשוק ללא סוכן רישום, הוא מכונה "למכירה על ידי בעלים", או FSBO (מבוטא "FIZZ-boh"). רשימות FSBO נפוצות כיום יותר מאשר בשנת 2007, בזכות פלטפורמות רישום הפונות לצרכן כמו זילוב וגישה קלה יותר לשירות הרישום המרובה (MLS) עבור אנשים שאינם סוכנים..

אבל FSBO הוא לא הליכה בפארק. דו"ח זילוב לשנת 2017 מצא כי 36% מבעלי הבית מנסים למכור את בתיהם ללא סוכן, אך רק 11% אכן משלימים מכירות בעצמם. במילים אחרות, יותר משני שליש מהמוכרים שמנסים FSBO נכשלים.

חושבים שיש לכם את מה שצריך כדי להצטרף לשורות המוכרים הסוגרים עסקאות FSBO? להלן מה שאתה צריך לדעת על מכירת הבית שלך ללא סוכן - וכיצד לקבוע אם זה הגיוני עבורך.

מה עושים סוכני רישום מקצועיים?

לפני שתחליטו לוותר על ייצוג, הבינו על מה אתם מוותרים. תפקידם העיקרי של סוכני רישום מקצועי כולל:

• עוזר למוכר לקבוע מחיר מציאותי. בהנחה שאתה משתמש בסוכן מקומי עם ניסיון במכירת בתים כמו שלך, עליהם להכיר את השוק היטב. עליהם לדעת כיצד לפרש מחשבים, או מכירות דומות למכירות אחרונות ודפוסי מכירות אחרונים. לאחר מכן הם יכולים לקחת בחשבון את היעדים והמניעים שלך, כמו כמה מהר אתה רוצה למכור, ולעזור לך לקבוע מחיר מחירוני מציאותי..
• הכנת הבית למכירה. סוכן מטיל עין אובייקטיבית ואפילו ביקורתית על הבית שלך, מזהה סוגיות שיש להתייחס אליהם לפני הרישום או אילו הנחות חלות על מחיר המחירון לאור סוגיות.
• בימת הבית. הסוכן שלך אמור לעזור לך להכין את הבית שלך לרישום. זה כרוך בדרך כלל בתהליך ניקוי ופירוט שיטתי וכללים נוקשים לשמירה על הסדר בזמן שהבית נמצא בשוק.
• רישום ושיווק הבית. לפני הרישום, על הסוכן שלך להזמין או לצלם תמונות באיכות מקצועית של פנים הבית והחוץ, להפיק תיאור מקיף של הנכס ולהוסיף את הבית ל- MLS. בשווקים של מוכרים, הסוכן שלך עשוי לחנות את הבית בסוכני הקונים, ולמשוך הצעות לפני שהוא יגיע לשוק באופן רשמי.
• להקל על מופעי בית. הסוכן שלך הוא המארגן העיקרי של ונקודת הקשר עבור תערוכות ביתיות ובתים פתוחים. הם פועלים כמתווך לסוכני הקונים; אם הסוכן שלך מבצע את עבודתו היטב, לעולם לא תוכל לראות קונה או סוכן קונה פוטנציאלי.
• הקלה על משא ומתן. הסוכן שלך מקבל גם הצעות קונים פוטנציאליים ומשמש כמתווך במשא ומתן. ניסיון מכירות ומומחיות מקומית בשוק מועילים כאן; סוכן מוסמך יכול לעזור לכם במיון הצעות ממושכות איכותיות.
• סיוע בתהליך הסגירה. על הסוכן שלך ללוות אתכם לסגירה, שבדרך כלל מאורגנת על ידי סוכן יישוב או חברת כותרות ועשויה להיות מעורבת גם בעורך דין מקרקעין, בהתאם לחוקים ולמנהגים הנמצאים בתחום שיפוטכם. למוכרים חסרי ניסיון, נוכחותו של סוכן בסגירה היא מגבר אמון משמעותי שעשוי להקל על סכסוכים או סוגיות משפטיות ברגע האחרון..

עם זאת, מוכרים מסודרים שמוכנים להשקיע זמן ומאמץ משמעותיים מסוגלים יותר לקחת על עצמם חובות אלה.

כיצד למכור את הבית בלי סוכן נדל"ן

בסדר רציף בערך, הנה מה שתצטרכו לעשות בכדי לרעוד את ה- FSBO הביתה שלכם מרישום מקדים עד ליום הסגירה..

1. הכינו את הבית מוכן

התחל להכין את הבית שלך למכירה היטב לפני שתפרט אותו. התחל עם קמפיין יסודי לפירוט. המטרה היא להקל על הקונים הפוטנציאליים לדמיין את עצמם בביתכם, במקום לראות סימנים לאישיותכם בכל מקום. הסר את כל מה שתורם לתחושת המגורים של הבית, כמו צילומי משפחה, ולהסתיר אותו בארונות נעולים, באזורי אחסון, במוסך או ביחידת אחסון מחוץ לאתר. נצלו את ההזדמנות למכור או למסור חפצים שאינכם זקוקים להם עוד; השתמש ב- eBay, Amazon, Craigslist או במכירת מוסך מיושנת כדי להוריד אותם במהירות.

בשלב הבא, קרצף את המקום עד שהוא מאיר. אם הייתם מתאמצים לבזבז את הכסף על ניקיון ביתי מקצועי עד לנקודה זו, אולי תרצו לעשות כאן חריג. תוכלו למצוא שואבי בתים איכותיים ובמחיר סביר מ- Handy.com. קונים פוטנציאליים יכולים להבחין בהבדל בין ניקיון חובבני בעל משמעות טובה לבין ניקוי עמוק מקצועי.

כעת, הקש לפחות על מקור אובייקטיבי אחד - לכל הפחות, חבר שלא אכפת לו לפגוע בך, אך באופן אידיאלי, מישהו עם ניסיון בנדל"ן - כדי לעבור איתך בבית ולזהות סוגיות שאתה עשוי להתעלם מהן. פרויקטים נפוצים להתמודדות לפני הרישום כוללים:

• צובעים מחדש קירות פנים בצבעים ניטרליים
• סידור מחדש של רהיטים למילוי חללים גדולים והדגשת קטנים יותר
• החלפת מכשירים או אביזרים מיושנים
• הוספת מבטאים ביתיים אך לא אישיים, כמו שטיחים אזוריים ונרות נוי

אלא אם כן אתה גר בתוך דירה, אתה לא יכול להזניח את החלק החיצוני של הבית. אם הצד החיצוני זקוק בבירור לעבודה, כמו עבודת צבע או שביל חדש, התייחס תחילה לבעיות אלה. אחרת, המטרה העיקרית שלך צריכה להיות להדגיש את הגינון ואת ההתאמות הקיימות שלך כדי לשפר את ערעור המדרכה. אם יש לך מדשאה מסורתית, פיזור זרעי דשא או יישום סודה לא יפגע; עבור ערוגות פרחים או קסירקפסים, מאלץ טרי וחצץ, בהתאמה, צריכים לעשות את העבודה.

2. חקר את השוק וקבע את מחירך

עכשיו הגיע הזמן לבצע ניתוח אובייקטיבי של שוק הדיור המקומי שלך ולהגדיר את מחיר המחירון של הבית שלך. מילת המפתח כאן היא "אובייקטיבית". מוכרי FSBO לעתים קרובות מדי מאפשרים לרגש להפריע למה שצריך להיות תרגיל רציונלי לחלוטין. לאהבתך לבית שלך אין שום קשר לערך שלה.

סקור את המכירות האחרונות של בתים דומים באזור שלך כדי לקבל תחושה של מקום שאתה צריך לתמחר את הבית שלך. חפש מחירי מכירה לבתים עם מדה מרובעת מוגמרת, מספר חדרי שינה וחדר אמבטיה וגודל מגרש. אתה יכול להשתמש במחשבון HPI של סוכנות הכספים הפדרלית לדיון כדי לחדד את התמחור שלך, אך אל תיקח את המילה שלו כבשורה. ואל תטרחו עם הערכה; תוציא 300 עד 500 דולר כדי לאשר את מה שכבר קבעת ללא עלות, ובנק הקונה יבצע הערכה משלו במהלך החיתום, בכל מקרה.

עם תוצאות מחקר השוק שלך, קבע מחיר מחיר המשקף את היעדים ואת אופק הזמן שלך. אם אתה צריך לצאת מהבית כמה שיותר מהר, אולי בגלל מעבר דירה, התמיין למכירה במהירות. אם אתה יכול להרשות לעצמך לחכות לקונה הנכון, קבע מחיר מחירון גבוה יותר. בשווקים של מוכרים חמים שבהם בתים נמכרים באופן שגרתי מעל מחיר מבוקש, מחיר מחירון נמוך יותר עשוי לעורר מלחמת הצעות שמסתיימת במכירת הבית שלך בהרבה יותר ממה שצריך.

3. אסוף מידע וגיוס את הרישום שלך

בשלב הבא, אסוף את המידע הדרוש לך כדי ליצור את הרישום שלך, כולל:

• נתונים ביתיים. זה כולל מידע כמותי כמו בנוי לשנה, מדה מרובעת פנים, גודל מגרש, וספירת חדרי שינה וחדר אמבטיה, וכן פרטים כמו תצורת חימום וקירור וסידורי חניה. בימינו, בתים רבים שעדיין אינם פעילים כיום ב- MLS כוללים "רשימות" קיימות באתרי שוק הדיור כמו זילוב וטרוליה. אם זה המקרה שלך, אתה יכול פשוט למשוך נתונים אלה לאחר בדיקת דיוק. אך הקפד לבדוק רשימות MLS פעילות כדי לאשר שאתה לא מפסיד שום דבר חשוב.
• תמונות. תמונות הבית שלך יכולות ליצור או לשבור את הרישום שלך. אם אתה מעדיף לא לפרוס כמה מאות דולרים עבור חבילת צילום מקצועית, עשה כמיטב יכולתך לשכפל אותה. HGTV ממליץ לשלב הרבה אור טבעי, להדגיש תצוגות גורפות על צילומי צילום מקרוב, לצלם יותר תמונות ממה שאתה מתכוון לפרסם, ולהשתמש בתוכנת עריכה כדי לגעת בתמונות שאתה מתכנן לפרסם. תרצו לפחות צילום אחד מכל חדר ומסדרון בבית, בתוספת תמונות חיצוניות ומבנים חיצוניים מרובים.
• תיאור. התיאור שלך צריך לערבב מידע עובדתי שאינו מכוסה בנתוני הרישום הסטנדרטיים עם עותק מכירות שמושך את תשומת ליבם של הקונים. שב וסיעור מוחות את נקודות המכירה של הבית שלך עם חברך האובייקטיבי; כפי שעשיתם בשלב ההכנה, המטרה שלכם כאן היא לראות את הבית שלכם דרך עיני הקונים הפוטנציאליים. התיאור הביתי שלך אינו שירה, וגם לא צריך להימשך יותר ממאה מאות מילים, אז אל תטרח לשכור איש מקצוע שיכתוב אותו. אך וודאו כי דבריך עוזרים לקונים לראות את עצמם בבית. אם אתה תקוע, קרא את תיאורי הרישומים השווים.

4. רשמו את ביתכם ב- MLS

אינך נדרש לרשום את הבית שלך ב- MLS, ורבים מבכירי FSBO נשבעים שלא שווה את זמן המוכרים. אך רישום MLS הוא הדרך הקלה ביותר, וכנראה החסכונית ביותר, להשיג חשיפה רצינית עבור הרישום שלך מבלי להשתמש במתווך מקצועי - וחשוב מכך, לקבל את הרישום שלך מול סוכני הקונים..

הרישום ב- MLS אינו יקר במיוחד. חבילות MLS מספקיות שירות בעלות מוניטין של FSBO כמו MLS My Home מתחילות בדרך כלל כ 100 $ למשך שישה חודשים, לא כולל עמלת סוכן הקונה אם יש כאלה.

5. פרסם במקום אחר

הרישום שלך ב- MLS - ושלט על חצר או מדרכה, שתוכלו למצוא בכמה דולרים ברשת - לא אמור להיות סוף קמפיין השיווק של FSBO. שקול גם לפרסם את הבית שלך בחלק מהאפשרויות האלה או את כל אלה:

• אתרי FSBO. אתרי FSBO שופעים, אך כדי לשלוט בעלויות ולשמור על ניהול לוגיסטיקה, סביר להניח שתרצו להישאר עם כמה מהידועים שבהם. ב- FSBO.com, חבילת הרישום FSBO.com בלבד עולה כ 100 $ לחצי שנה; חבילת MLS ו- Realtor.com, הכוללת סינדיקציה ב- Zillow ו- Trulia, עולה כ -400 דולר לחצי שנה..
• אתרי נדל"ן. אם תבחר לא להקפיד על חבילת FSBO יקרה יותר, תוכל לפרסם את הרישום שלך ב- FSBO ישירות באתרי נדל"ן הפונים לצרכן כמו זילוב וטוליה. זה חינם לפרסם רשימות FSBO בשני אתרים אלה, המגיעים יחד למיליוני קונים פוטנציאליים.
• אתרי אינטרנט מקוונים מסווגים. Craigslist ו- Nextdoor הם שניהם אתרי אינטרנט מסווגים בחינם, עם סחר כבד, הפופולאריים בקרב מוכרי בתים וקונים - למרות שרשימות הנדל"ן של Nextdoor אינן זמינות בכל מקום.
• ערוץ יוטיוב. פרסם סיור וידאו בדרגה מקצועית בביתך ב- YouTube. אבל אל תטרחו לעבור דרך מצלמה מטלטלת וכף יד; אם אינך מעוניין לבקר עבור צלם וידיאו מקצועי, שאל חבר או עמית עם חוויית הפקת ועריכת וידאו.
• אתר ייעודי. אף על פי שאתר ייעודי דורש מאמץ רב יותר מרישום FSBO סוהר או מודעה בסיסית של קרייגסליסט, יצירת אתר עשוי להיות כדאי בשווקי הקונים ובתים יקרים או ייחודיים בכלל. סוכני מוכרים מסוימים עושים זאת, והדומיין של [youraddress]. Com כמעט ודאי זמין. אם אינך מפתח אינטרנט מנוסה, השתמש בחבילת אירוח ובניית אתרים; תוכנית הבסיס של וויקס למשל, עולה 11 $ לחודש. זכור, תצטרך לארח את האתר שלך רק עד שהבית יימכר.

6. ערכו בית פתוח

ערכו בית פתוח זמן קצר לאחר שביתכם יגיע לשוק באופן רשמי. כדי להתכונן לבכורה הגדולה שלך, בקר בכמה בתים פתוחים באזור, FSBO או אחרת, ורשום הערות.

לאחר מכן, צור דף מכירות מבריק וצור כמה עשרות עותקים. המון מוכרים פשוט מדפיסים את רשימות ה- MLS או Zillow שלהם, אך שקלו לעבור את הקילומטר הנוסף ולהוסיף פרטים היקפיים נוספים על הבית, כמו הסיפור האחורי שלו, כמו גם שירותים נרחבים בשכונה, במיוחד כאלה שפונים לקונים הסבירים של הבית שלכם - למשל, פארקים ובתי ספר למשפחות וחיי לילה לרווקים צעירים יותר.

קבעו את ביתכם הפתוח לסוף שבוע מאוחר בבוקר או בשעות אחר הצהריים המוקדמות. זמן הריצה האופייני הוא שעתיים-שלוש, אך אל תהסס להמשיך יותר זמן אם תרצו. בהנחה שביתכם כבר מנוקה, מסולסל ומבוים, האחריות העיקרית שלכם לפני שהבית הפתוח מפיץ את הבשורה. לשקול:

• הצגת מודעה ב- Craigslist ו- Nextdoor, גם אם אין לך רשימות באתרים אלה
• פרסם את הפרטים בערוצי המדיה החברתית שלך ובקש את העוקבים שלך להפיץ את הבשורה
• שולח דוא"ל המוני לאנשי הקשר שלך
• הצבת עלונים בחללים קהילתיים ברחבי העיר

אתה צריך להיות נוכח ו"מדליק "למשך כל זמן הבית הפתוח שלך. התלבשו במקצועיות והקדישו את מלוא תשומת ליבכם לכל מי שעובר דרך הדלת, לא משנה עד כמה הם נראים רציניים בקשר לרכוש את המקום. ענה על שאלות בסבלנות וביסודיות.

זכרו, מטרת הבית הפתוח היא להעניק לשוק רושם ראשוני חיובי של הבית שלכם, ואתם מתחרים מול סוכנים מקצועיים שעושים זאת למחייתם. להתנהג בהתאם.

7. הראה את ביתך

ברגע שהבית הפתוח שלך נמצא בספרים, זו עונה פתוחה להצגות פרטיות. קנו ארגז מנעול, שתוכלו למצוא בפחות מ- 15 $ ב- Amazon.com, בכדי לשמור על מפתחות רזרב או בטחון או להתקין מנעול לוח מקשים מספרי על דלת הכניסה; אתה יכול להשיג מנעול בסיסי מרובה-קוד מ- Amazon.com במחיר של 75 $ ומטה.

כאשר סוכני הקונים פונים אליך, אמת את זהותם על ידי בדיקת מספרי הרישיון שלהם כנגד רשומות המדינה. בקליפורניה, למשל, תבדוק עם מחלקת הנדל"ן בקליפורניה. לאחר מכן תוכלו לעבוד על הצגת זמנים עם כל סוכן; ערבים וסופי שבוע נוטים להיות נוחים יותר לקונים.

באופן אידיאלי, הייתם מחוץ לבית - או לפחות מחוץ לטווח הראייה - במהלך ההצגה מכיוון שהנוכחות שלכם עשויה לדחות כמה סיכויים. כמו כן, זכרו לשמור על הבית ללא כתמים ונטול העומס עד שהוא יימכר.

8. היו מוכנים לשדה ולנהל משא ומתן על הצעות

כשאתה הולך ל- FSBO אתה מתחייב להתנהג כסוכן משלך. המשמעות היא חלוקה וניהול משא ומתן עם סוכני קונים אשר מנהלים משא ומתן על עסקאות נדל"ן.

אם זה נשמע מרתיע, פרש אסטרטגיות משא ומתן יעילות אלה. מעל לכל, זכור שני דברים עיקריים:

• אינך מחויב להגיב לנמוכים או לא מודעים הצעות. שלסוכן הקונה לוקח את הזמן לשלוח לך הצעה אין שום קשר לאיכות ההצעה. אל תהסס לדחות הצעות נמוכות לא מציאותיות על הסף; לעתים קרובות יותר מאשר לא, אותו קונה יחזור עם משהו יותר בתור. הדבר נכון גם להצעות ממונפות מאוד (כאשר המקדמה של הקונה נמוכה בהרבה מהתקן של 20%) או הצעות לא ידידותיות למוכר (למשל, הקונה מבקש טונה בעלויות סגירה ששולמו על ידי מוכר).
• סבלנות משלמת. קונים בעלי מוטיבציה נמצאים שם, אפילו בשווקים למטה. אל תתייאש ממה שנראה כמו עניין אנמי ברישום שלך; אתה תמיד יכול להוריד את מחיר ההצעה שלך אם מדובר.

9. להחזיק חברת כותר או סוכן הפשרה

הרישום והשיווק של הבית שלך פשוט דיו להתמודד בכוחות עצמך, אך תזדקק לעזרה מקצועית כדי לסגור את המכירה.

באופן ספציפי, תזדקק לסוכן נאמנות שיעזור להקל על התהליך. בהתאם לחוקים ומנהגים של מדינתך, סוכן ההפקרות שלך יכול להיות נציג חברת תפקיד או עורך דין מקרקעין. השתמש בספרייה של איגוד הכותרות האמריקני כדי למצוא חברות רשומות לתארים או לפנות לווסת המקרקעין של המדינה שלך לקבלת סיוע.

סוכן הפקולטה שלך יהיה נקודת הקשר העיקרית שלך בכל ניירת הסגירה ועלויות הסגירה הנלוות, אשר בדרך כלל מכסה הקונה, אך אתה יכול להסכים לפצל או להניח לעודד את המכירה. ברוב המקרים, הקונה יהיה אחראי על ביצוע חיפוש כותרות בבית וחיתום פוליסת ביטוח הכותרת שלו.

10. השלם את הניירת המשפטית הנדרשת וסגור את המכירה

טלאים של חוקים ממלכתיים ופדרליים שולטים בעסקאות נדל"ן בארצות הברית. לא משנה היכן ממוקם הבית שלכם, תהיו מחויבים לחוקים פדרליים כמו חוק הדיור ההוגן, האוסר על מוכרים להפלות חברי קבוצות מוגנות מסוימות..

רגולטור הנדל"ן הממלכתי שלך - למשל, מחלקת הנדל"ן בקליפורניה - הוא הרשות השולטת בסוגיות משפטיות ספציפיות למדינה. ברוב השיפוט, קונים ומוכרים משתמשים בחוזה מכר של נדל"ן רגיל; ל- FindLaw יש תיאור מפורט של מה החוזה צריך לכלול. גם אם אתה משתמש בטופס חינמי או זול מהאינטרנט, זה לא מזיק לנהל אותו על ידי עורך דין נדל"ן או, לכל הפחות, סוכן השלשה שלך.

סוכן הפקולטה שלך ועורך דין הנדל"ן, אם יש לך כזה, חייב לוודא שכל ניירת הסגירה תקינה, מכיוון שכל דבר שאינו תקין עלול לעכב או לסכן את המכירה. אם אינך מרגיש בנוח לנהל את הכל, שקול לשכור מתווך בעמלות בלבד בכדי לרשום את המכירה.

חפש ייצוג בתשלום בלבד באמצעות ספקי שירותי FSBO כמו ForSaleByOwner.com, שחבילת מוכרי הבתים היקרים ביותר שלהם עולה כ 900 $ - עדיין פחות משלושה עמלות של 2% עד 3% בסוכן רישום מלא בהנחה של מחיר מכירה של לפחות 50,000 $. מתווכים עם דמי בלבד עשויים להיות שימושיים גם לפני הסגירה.

היתרונות של מכירת הבית ללא סוכן

בעלי בתים מציינים בדרך כלל את הסיבות הללו לפתיחת FSBO.

1. אינך צריך לשלם את נציבות סוכן הרישום

במונחים דולר זה היתרון הגדול ביותר של מכירת הבית ללא סוכן. סוכני הרישום לעיתים נדירות לוקחים פחות מ -2% עמלה; זה 2,000 $ עבור כל ערך של 100,000 $ במכירה. במחיר המכירה האמריקאי בארה"ב לרבעון הרביעי 2018 של 317,400 $, זה 6,348 $. בשווקים רבים, עמלה של 3% היא סטנדרטית; מדובר בערך מכירה של 3,000 דולר ל 100,000 $ ו -9,522 דולר במכירה במחיר חציוני.

מוכרי FSBO עדיין צריכים לשלם את עמלת סוכן הקונה אם לקונה יש ייצוג מקצועי, וזה בדרך כלל המקרה. אבל 2% עד 3% ממחיר המכירה הסופי הוא פחות מ- 4% עד 6% ממחיר המכירה הסופי, אותו הייתם משלמים אם לשניכם היו סוכנים.

2. אתה בשליטה מוחלטת על התהליך

לטוב ולרע, ל- FSBO יש שליטה מוחלטת על המכירה. זה נכון לכאורה גם עבור מוכרים עם ייצוג מקצועי, אבל כל מי שעבד עם סוכן נדל"ן יודע שהם בהכרח מפעילים השפעה - עדינה או שפירה ככל שיהיה - על התהליך.

אפילו סוכן בעל כוונות טובות שלא ממהר להיסגר עשוי לדחוף אותך להציע הצעה שאולי לא נוח לך - או שתרצה לנהל משא ומתן להמשך - מכיוון שהם באמת מאמינים שזו העסקה הטובה ביותר שתגיע לך . סוכנים פחות מקפידים עשויים לדחוף את הלקוחות להיסגר מהר יותר ולקבל הצעות נחותות לביצוע עמלות יומן או לעמוד במכסי מכירות לפני סוף חודש או רבעון מסוים. הם עשויים אפילו להמליץ ​​על הקונים לעובדה שאתה מוטיבציה למכור, בניגוד ברור לאינטרסים הפיננסיים שלך.

3. אתה לא צריך להתמודד עם סוכן שאתה לא אוהב

כשאתה פועל כסוכן משלך, אינך צריך לדאוג מאישיות מתנגשת, העדפות אסתטיות או סגנונות משא ומתן. ייתכן שעדיין תצטרך להתמודד עם משאלותיך הסותרות או להתפשר עם בן / בת הזוג או בן / בת הזוג, אך זה שונה; אתה מכיר את בן / בת הזוג או בן / בת הזוג הרבה יותר טוב מסוכן נדלן אקראי.

עימותים עם סוכנים-מוכרים מתבטאים בדרכים רבות. לעתים קרובות אני חושב חזרה על חוויה שעשיתי ואשתי כקונים. הסוכן שלנו, שעבד ממשרד פרברי רחוק, היה ביקורתי כלפי השכונה האורבנית ממעמד הפועלים שרצינו לקנות בה. הוא הפנה אותנו ללא רחם ל"חלקים יותר "- ויקרים יותר - באזורים של העיר, ובדרך לתערוכות, הוא העיר הערות גנאי על בתים מתוחזקים כראוי, מכוניות עלובות ועל מקומיים סרק לכאורה.

התעלמנו מה"עצות "שלו וקנינו בית פתיחה נהדר בשכונה שרצינו. שנים אחר כך, אנו עדיין שמחים עם הבחירה שלנו. אבל כמו שהיו לנו בעיות עם סוכן הנדל"ן שלנו כקונים, יכול להיות שיש לך בעיות עם סוכן כשאתה מוכר את הבית שלך.

4. אתה יכול לדבר בבקיאות על הבית שלך

סוכנים מקצועיים הם, ובכן, אנשי מקצוע. הם יודעים להניח את כף הרגל הטובה ביותר של הבית קדימה, תוך שהם מדגישים את נקודות המכירה המומלצות ביותר תוך צמצום הליקויים.

אבל אפילו הסוכן המקצועי הכי מושקע לא מכיר את הבית שלך כמוך. אף על פי שאף פעם לא חכם לאפשר לרגש להיכנס לתועלת או לאינטרסים הכספיים הטובים ביותר שלך (ראה בהמשך), החיבה שלך לבית שלך היא יתרון גדול בבתים פתוחים ותצוגה. תמיד מצאתי שתצוגות FSBO מעניינות יותר ואינפורמטיביות מתצוגות המיוצגות על ידי סוכן. בבית פתוח ובלתי נשכח במיוחד, ניהלתי שיחה ארוכה עם מוכר ה- FSBO על הוואקום המרכזי של הבית, מכשיר שמעולם לא ראיתי לפני כן.

5. אתה לא צריך לעבור לבד

ויתור על ייצוג בשירות מלא על ידי סוכן מקצועי אינו אומר ללכת לבד לחלוטין. אם אתה באמת מחויב למכור DIY, השתמש במדיה חברתית כדי למצוא מוכרי FSBO מצליחים באזור שלך; ללא ספק יש להם עצות חשובות. בעזרת משאבים כמו Craigslist ו- FSBO.com, תוכלו לרשום ולפרסם את הבית שלכם במספר אתרים במאמץ סביר. ואם תחליט שאתה זקוק לעזרה רבה יותר ממה שחשבת, שירותי תיווך בתשלום שטוח עדיין עולים פחות משמעותית מייצוג סוכני שירות מלא.

החסרונות של מכירת הבית ללא סוכן

הנה הסיבה שאולי תרצה לחשוב פעמיים על מכירת FSBO.

1. אתה לא מנוסה כמקצוען מנוסה

למוכרי FSBO אין ניסיון רב כמו סוכני נדל"ן או מתווכים מנוסים, שתעודותיהם דורשות שנות לימוד ותרגול. בטח, ייתכן שתעבוד במכירות או שתדע את דרכך בחוזה חוקי, אך לא סביר שיהיה לך את כל מגוון הידע, המיומנויות והשיטות התואמות מקצוען אמיתי..

למרות המסקנה של מחקר NBER כי FSBOs הצליחו באותה מידה כמו מוכרים בסיוע סוכנים, חוסר הניסיון שלך עלול לפגוע בך בשולחן המשא ומתן או להוביל לטעות טירוף המגדילה את האחריות המשפטית או הכספית שלך בהמשך הדרך..

2. סביר להניח שאין לך מומחיות בשוק המקומי

לא משנה כמה זמן אתה גר באזור, לא סביר שתכיר את שוק הנדל"ן המקומי שלך כמו גם סוכן מקצועי שעשה שם עסקים במשך שנים. סוכנים במשרה מלאה משתתפים בעשרות מכירות בשנה; אלה הקשורים לתיווך גדולים יותר רואים עשרות או מאות נוספות. הם יכולים לרחרח רמזים ומגמות שאינם ניכרים בקלות מניתוח שוק כמותי ולהפוך את אותם נאגטים לאסטרטגיות ניתנות לפעולה המשתלמות עבור המוכרים - נניח, על ידי ייעוץ ללקוח לתמחר את בית המתחילים שלו נמוך מכפי שהשוק יכול לשאת ולהפעיל מלחמת הצעות בין קונים להוטים לנצל את ההזדמנות להוסיף ערך.

3. תצטרך להקדיש זמן רב לתהליך

מכירת בית זה זמן רב ולא משנה מה, אך הדבר נכון יותר בלי עזרה של סוכן. לפני שתתחייב לעשות זאת לבד, ברר כמה שווה את זמנך וכמה אתה עומד לחסוך ללא סוכן, תוך התחשבות שביתך עשוי להימכר בפחות תמורת FSBO מאשר במכירה בסיוע סוכן. אם הפרמיה הזו לא שווה את הרבים, הרבה שעות שתשקיע בהכנת ולהראות את הבית שלך, FSBO עשוי לא להיות בשבילך.

4. עליכם להיות המשא ומתן הראשי

לא כל מוכרי ה- FSBO נולדים משא ומתנים, אך לאנשים הנוחים לתת ולטפל בביצוע עסקאות מטבע הדברים יש רגל על ​​מי שנרתע מעימות..

אם אתה מוכן לשלם למישהו כדי לנהל משא ומתן בשמך, במיוחד אם אתה חושד שהוא יבצע עבודה טובה יותר ממך, עבודה עם סוכן מקצועי עשויה להיות שווה לך. כשאתם שוקלים את האפשרויות, זכרו שמחיר המכירה אינו הסמן היחיד להצלחה במשא ומתן. אם אתם בעלי מוטיבציה למכור אך מרגישים שהחיבור הרגשי שלכם לבית או חוסר היכולת שלכם לזהות הצעה איכותית פוגעים ביכולתכם לסגור את העסקה, איש מקצוע עשוי לעזור לכם ולקונה שלכם להגיע "כן" מהר יותר.

5. אתה עשוי להתמודד עם התנגדות מצד סוכני קונים

מובן, שסוכני נדל"ן מגנים על הגילדה שלהם. חלקם מפנים את לקוחותיהם באופן פעיל מה- FSBOs. אחרים מתענגים על משא ומתן עם חובבנים אך חוששים מהסיכונים המשפטיים להתמודד עם מוכרים חסרי ניסיון. כמו כן, מרבית הסוכנים לא בודקים באופן קבוע את אתרי הרישום של FSBO אלא אם כן הלקוחות שלהם מבקשים זאת באופן ספציפי - סיבה נוספת לכך שתגדיל את נראות השוק של הבית שלך על ידי הרישום ב- MLS..

זקוק למידע נוסף על מכירת הבית בלי להשתמש בסוכן? יש ספר נהדר באמזון שנקרא, בדוק, בדוק, נמכר: מדריך ללימודים למכירת הבית שלך בכסף נוסף ללא סוכן.

מילה אחרונה

היתרון הכספי הפוטנציאלי של מכירה ללא סוכן מתאם ישירות למחיר המכירה. עמלות הסוכנים גבוהות יותר בשווקי דיור יקרים יותר - כמו ערי חוף גדולות כמו סן פרנסיסקו וניו יורק או קהילות נופש נחשקות ביותר עם היצע דיור מוגבל - מאשר באזורים כפריים וערים קטנות יותר. אולם שוקי דיור יקרים נוטים להיות תחרותיים יותר עבור קונים ומוכרים כאחד. זה מגדיל את התועלת של סוכנים משני צידי העסקה - וגם עבור המוכרים מעלה את הסיכוי ששירותי סוכני הרישום משלמים בעצמם.

בסופו של יום, עליכם לקבוע האם FSBO הגיוני עבור הבית, השוק והמטרות שלכם. קביעה זו עשויה לנבוע מחישוב פשוט של דולרים וסנטים או משהו מורכב וסובייקטיבי יותר, כמו הנכונות שלך להקדיש זמן לשווק את הנכס שלך או לסבול את השיא של אינטראקציות ישירות עם קונים פוטנציאליים..

האם אתה שוקל למכור את הבית שלך ללא עזרה של סוכן נדלן? למה או למה לא?