כיצד לבחור תקופת הלוואת משכנתא לבית

התואר השני במנהל עסקים (MBA) אומר כי 15% מכלל המשכנתאות למימון מחדש של בעלי בתים היו בתנאים לא מסורתיים ביוני 2012, בעוד שרק 2% מהמשכנתא לרכישת בתים הייתה בתנאי הלוואה לא מסורתיים. למעשה 85% מהלוואות הרכישה היו הלוואות בריבית קבועה למשך 30 שנה.

אם אתה שוקל לממן מחדש, תקופת משכנתא לא מסורתית של 20, 10, או אפילו תקופת משחק מוזרה של 17 או 23 שנים עשויה להיות אטרקטיבית מכיוון שתוכל למנות את השכר ההלוואות למועד מסוים, כמו פרישתך או מה היה היה תאריך הפירעון של ההלוואה המקורית שלך ל -30 שנה.

אפשרויות לטווח הלוואה

תנאי הלוואה מותאמים אישית קיימים כל עוד קיימות הלוואות משכנתא, במיוחד מבנקים קהילתיים קטנים ואיגודי אשראי. בימים אלה קפצו חלק ממלוות המשכנתא הגדולות להציע הלוואות משכנתא אינדיבידואליות. לדוגמה, Quicken Loans מפרסמת בכבדות את תוכנית "YOURgage" שלך, המאפשרת ללווים לבחור טווח הלוואה בין 8 ל 30 שנה בשיעור קבוע. הלוואות אלה זמינות בין 25,000 ל 417,000 $. אם אתה בעל בית אתה יכול למחזר מחדש עד 95% מערך הבית שלך, ואם אתה קונה, אתה יכול לרכוש בית עם מקדמה הנמוכה עד 5%.

בעוד שתנאים מותאמים אישית של למשל 7 או 17 שנים אינם זמינים תמיד ממוסדות פיננסיים גדולים יותר, ישנם המלווים כמו צ'ייס משכנתא המציעים הלוואות בשיעור קבוע עבור 10-, 15-, 20-, 25-, 30- ו- תקופת 40 שנה.

תנאי הלוואות קצרים יותר ותנאי הלוואה חלופיים הפכו פופולריים יותר בשנים האחרונות משתי סיבות: ראשית, ריביות נמוכות במיוחד הופכות את התשלומים החודשיים למשכנתאות קצרות יותר לווים לווים יותר. שנית, המיתון ורמות האבטלה המפחידות הובילו צרכנים רבים לאמץ את הרעיון של ביטול כל החובות, כולל משכנתא.

מדוע לבחור טווח הלוואה חלופי?

ישנן כמה סיבות לכך שתרצה לבחור טווח הלוואה חלופי:

• פחות עניין. תנאי הלוואות קצרים יותר נוטים להיות פופולריים יותר בקרב בעלי בתים ממוניים יותר מאשר אצל קונים. הסיבה לכך היא שבעלי בתים אלו משלמים את יתרת ההלוואות שלהם מזה מספר שנים ורוצים להישאר על המסלול כדי לשלם את ביתם במסגרת הזמן המקורי של ההלוואה הראשונה שלהם - בדרך כלל 30 שנה. אם יש לך משכנתא ל -30 שנה ועברת תשלומים במשך 11 שנים, יתכן שלא תרצה לממן מחדש הלוואה נוספת ל -30 שנה מכיוון שהדבר אומר שתשלם ריבית ותשלם תשלומי משכנתא למשך זמן רב הרבה יותר. אתה יכול לחסוך אלפי דולרים בתשלומי ריבית עם תקופת הלוואה קצרה יותר ולהשתמש בכסף הזה להשקעות אחרות.
• תאריך התשלום הנוח. בנוסף לרצון לדבוק בלוח הזמנים של המשכנתא, מומלץ לשקול תקופת הלוואה אחרת כך שתאריך הפירעון של המשכנתא שלך יעלה בקנה אחד עם תאריך הפרישה שלך או כאשר ילדך מתחיל ללמוד. חלק מבעלי בתים המממנים מחדש רוצים שההלוואה החדשה שלהם תסתיים עם סיום ההלוואה המקורית שלהם, ולכן עוברים למשכנתא למשך 20 שנה אם הייתה להם ההלוואה הנוכחית כבר 10 שנים..
• מגבלות תקציב. קונים וגם בעלי בתים עשויים לרצות לבחור טווח הלוואה מותאם אישית על מנת למצוא את ההתאמה הטובה ביותר בין תקציב הדיור לתקופת המשכנתא שלהם. לדוגמה, אם התשלומים גבוהים מדי בהלוואה ל -15 שנים, הם עשויים להיות סבירים בהלוואה ל -20 שנה, גם אם הריבית מעט גבוהה יותר.

כיצד לבחור תקופת הלוואה

בין אם אתה קונה או בעל מימון מחדש של בעלי בתים, החלטת תקופת ההלוואה שלך צריכה להתקבל במסגרת תוכנית פיננסית. החלט כמה אתה יכול להרשות לעצמך להוציא על תשלום המשכנתא החודשי שלך לפני שתתחיל לדון באפשרויות הלוואה עם המלווה. גם אם המלווה אומר שאתה יכול להעפיל למשכנתא גדולה יותר או להלוואה לזמן קצר יותר, יתכן שיש לך דרכים אחרות שאתה מעדיף לבזבז את כספך.

בשלב הבא, חשוב על כמה זמן אתה מתכוון להישאר בבית שלך ומה יהיו צרכי ההוצאה העתידית שלך לילדים, מכללה או פרישה. גם אם אתם מתכננים למכור את הבית שלכם בתוך חמש עד שבע שנים ורוצים לשמור על התשלומים החודשיים נמוכים, זכרו שעם הלוואה לזמן קצר תוכלו לבנות הון מהיר יותר ולכן תניבו רווח גדול יותר כשאתם מוכרים.

השוואת תכונות הלוואה

עליכם להשוות בין אפשרויות ההלוואות שלכם בכמה דרכים:

• שיעורי ריבית ועמלות. חלק מהמלווים מציעים תנאי הלוואה חלופיים בתשלום גבוה יותר מתנאי הלוואה רגילים, אז וודאו שאתה יודע כמה צריך לשלם לפני שתבחר לתקופת הלוואה מיוחדת. שיעורי הריבית נמוכים יותר על הלוואות לזמן קצר יותר, אך המרווח ביניהם משתנה לעתים קרובות ככל ששיעורי המשכנתא משתנים. בדרך כלל, ההבדל בין הלוואה ל -30 שנה ל -15 שנים הוא גדול יותר מההפרש בין הלוואה ל -20 שנה ל -15 שנים. המלווה שלך עשוי לגבות את אותה ריבית עבור הלוואה ל -20 שנה והלוואה ל -23 שנים, לכן הקפד להשוות בין כל תנאי ההלוואה האפשריים לפני שתחליט איזה מהם עובד בשבילך..
• הפחתה. המלווה שלך יכול להכין טבלאות הפחתה למגוון תנאי ושיעורי הלוואה כדי להראות לך את הקרן והריבית בנקודות שונות בהלוואה שלך. עם תקופת הלוואה קצרה יותר, אתה מתחיל לשלם את הקרן שלך מהר יותר; עם זאת, במהלך השנים הראשונות של משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה, התשלומים שלך הם כמעט לחלוטין ריבית. טבלת הפחתות יכולה להראות לך כמה פחות תשלם בריבית אם תבחר לתקופת הלוואה קצרה יותר.
• תשלומים חודשיים. התשלומים החודשיים שלך משתנים במידה רבה בהתאם לתקופת ההלוואה שלך. בדרך כלל, קרן המשכנתא ותשלום הריבית שלך גבוהים יותר עם הלוואה לזמן קצר יותר, אך מכיוון שהריבית נמוכה יותר משכנתאות אלה, יתכן שהתשלום לא יהיה גבוה כמו שאתה חושב..

שקול משכנתא בסך 200,000 $ על ידי השוואה בין תנאי הלוואה ל -30 שנים ו -10 שנים. במשכנתא ל -30 שנה בריבית קבועה בשיעור של 3.37%, הקרן החודשית והריבית שלך היו 884 דולר, ואילו בהלוואת ריבית קבועה ל -10 שנים על 2.75%, הקרן החודשית והריבית שלך תהיה 1,908 דולר.

לאחר חמש שנים יתרת ההלוואה בהלוואה ל -30 שנה בשיעור זה תהיה 178,610 דולר לעומת 105,193 דולר להלוואה ל -10 שנים. אתה תחסוך 89,280 $ בתשלומי ריבית על ידי בחירת המשכנתא ל -10 שנים בגלל הריבית הנמוכה יותר בטווח הקצר יותר של המשכנתא.

זכרו, אמנם לשלם פחות בריבית זה דבר טוב, וקיצור תקופת ההלוואה מאפשר לכם לפרוע את המשכנתא מהר יותר, אך ניכוי מס הריבית על המשכנתא יופחת ובסופו של דבר ייעלם. ודא שאתה מתכנן מיסים שעלולים להיות גבוהים יותר אם תבחר לטווח הלוואה קצר יותר.

מילה אחרונה

בבחירת תקופת הלוואה, אל תשכח לקחת בחשבון את החשיבות של יעדים פיננסיים אחרים, כמו למשל לפרוע כרטיס אשראי או חוב הלוואת סטודנטים וחיסכון לקולג 'או לפנסיה. כמו כן, זכור כי אתה זקוק להכנסה שתעפיל לתשלומי ההלוואה הגבוהים יותר הקשורים להלוואה לתקופה קצרה יותר, כך שלא יתכן שתאושר לתקופת הלוואה קצרה אם יחס החוב שלך להכנסה אינו מתאים לתנאי ההלוואה. הנחיות המלווה. אתה תמיד יכול להשיג את המטרה לשלם את המשכנתא מוקדם יותר על ידי תשלום מרצון נוסף על הקרן.

כמה זמן משך הלוואת המשכנתא שלך? האם אתה רוצה שבחרת מונח אחר?