היתרונות והחסרונות של בעלות וניהול נכסים להשכרה

למרבה הצער, לא כל כך קל להגיע אלינו עם המחסומים המשויכים לנכסים להשכרה. למרות שבוודאי נכסים להשכרה יכולים בהחלט לייצר הכנסה ניכרת, חשוב לזכור כי בעלות וניהול נכס הם עדיין עבודה. לפני שאתה צולל בעולם של נכסי הכנסה, הקדש זמן לשקול ברצינות את היתרונות והחסרונות של הסדר כזה, כדי שתוכל לוודא שהעוצמות והחולשות שלך מתאימות כראוי עם היתרונות והחסרונות של העבודה..

יתרונות ניהול נכס להשכרה

1. משכורת חודשית

תשלומי המשכורת החודשיים שאתה יכול להרוויח עבור בעלות וניהול של נכס שכור הוא אחד המקרים הבודדים שבהם אתה יכול לפעמים לגבות הכנסה בגלל עשיית כמעט כלום. כאשר הנכס במצב טוב והשוכר שלך אחראי, אתה יכול לגבות המחאות שכר דירה כדי לסייע בקיזוז עלות המשכנתא והוצאות אחרות של ניהול הנכס. אם המשכנתא פחותה ממה שתגבו להשכרה, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב המאושר שיש לכם עודף בכל חודש.

עם זאת, זכור כי אתה צריך להפריש כסף לשיפורים ותיקונים לבית, משרות פנויות ומיסים עתידיים. הסכום שהקצבת תלוי במדרגת המס שלך, במצב הבית והתחזיות שלך למשרות פנויות ומחזור דיירים.

אבל גם אם אתה לוקח הפסד בנכס (ההוצאות גדולות מההכנסה) בכל חודש, ייתכן שעדיין שווה את ההשקעה שלך. זה תלוי בכמות שאתה מצפה שהנכס יעריך במהלך התקופה בה אתה מתכוון להחזיק אותו, כמה אתה מצפה ששוק ההשכרה ישתפר במהלך אותה תקופה, והשפעת ההפסד על המסים שלך.

ל- Roofstock, שהוא שוק לנכסי השקעות סוהרים, יש דוח יסודי מאוד של כל הכספים הנכסים כדי לעזור לך להבין את תזרים המזומנים הפוטנציאלי בכל חודש..

2. הון כהשקעה

כמו כל השקעה, גם בעלות וניהול נכסים להשכרה כרוכים בסיכונים. אך למי שלוקח את הסיכון יש פוטנציאל לתגמול משמעותי.

שני דברים גדולים יכולים לקרות: ראשית, הנכס עשוי להעריך בערך לאורך זמן, ושנית, השקעת ההון שלך בנכס מתקזזת ועשויה להיות מכוסה לחלוטין על ידי סכום הכסף שאתה מרוויח. בנוסף, אתה יכול לקבל הפחתת מס משמעותית על ההשקעה שלך מכיוון שאתה יכול למחוק את תשלומי הריבית על המשכנתא שלך, בנוסף לכל ההוצאות שלך..

אם שני הדברים הללו מתרחשים, ייתכן שתוכל לגבות המחאה משמעותית כשאתה מוכר או מממן מחדש את הנכס באמצעות Figure.com. רק הקפד להפריש חלק ממסע הביתה החזוי שלך למיסי רווחי הון כשאתה מוכר, כמו גם כסף לכיסוי העמלות הקשורות למימון מחדש או למכירת הנכס. שלא כמו בית מגורים ראשוני, כל הכסף שתרוויח במכירת השכירות שלך - בניכוי הוצאות - חייב במס.

3. אלטרנטיבה למכירה

נכסים להשכרה יכולים לספק אלטרנטיבה נחמדה למכירה אם השוק נמצא בשפל. למשל, קשה יותר ויותר עבור קונים פוטנציאליים למצוא מימון, ולכן יתכן שלא יהיה מספיק ביקוש לנכס שלך כדי לייצר את ערך המכירה שהוא שווה. אם זה המקרה לגבי נכס שבבעלותך, יתכן ונחכם להשכיר אותו עד שהשוק ישתפר. על ידי השכרת הנכס לפני מכירתו, תוכלו לבנות הון עצמי תוך כדי רכיבה בשוק גרוע.

בנוסף, היתרון העצום בהשכרת הנכס בשוק מטה הוא שאתה עשוי למחוק חלק מההפסד על הבית כשמגיע הזמן למכור. הדבר יעשה בצורה הטובה ביותר אם אתה צופה שהנכס יפוחת עוד יותר בערך לאחר שתתחיל לשכור אותו. מהלך נבון זה יכול להקל על הכאב שבמכירת ביתך בהפסד מכיוון שבתור רכוש עסקי אתה רשאי לתבוע חלק מההפסד הזה כניכוי מההכנסה שלך, וזה מועיל במיוחד אם אתה נמצא במכירות גבוהות יותר מדרגת מס. אתה יכול למחוק הפסדים של עד 25,000 $.

4. הטבות מס נוספות

כבעל בית אתה יכול למחוק מספר עצום של הוצאות הקשורות לבעלות ולניהול הנכס שלך. בעלי הבית יכולים למחוק את עלויות הריבית למשכנתא, פחת, תיקונים, נסיעות וביטוח הקשורים לנכס. וכמו כל עצמאי, גם בעל בית יכול למחוק הוצאות משרד ביתי, שירותי משפט וחשבונאות והוצאות אחרות הקשורות לניהול עסק..

מחיקות אלה יכולות להיות מתורגמות לכסף בחזרה בכיס בסוף השנה. ובמקרים רבים, בניגוד לעצמאי, לא תדרוש את הכנסותיך בתוספת ג 'ולא תידרש לשלם מס עבודה עצמאי, בנוסף למס הכנסה..

5. עצמאות

על ידי בעלות וניהול נכס אתה יכול להיות הבוס שלך. אמנם, יתכן שלא תצליחו לגמור את ההכנסה שמקורה בנכס אחד בלבד, אך ישנם משקיעים רבים ומוכשרים שהופכים הכנסות משכירות לפרנסתם. משקיעים אלה בדרך כלל מחזיקים ומנהלים תיק נכסים, שזו עבודה רבה. הפיתרון כמובן הוא שהם מסוגלים להשקיע, לתחזק ולמנף בהתאם לרצונותיהם ולוח הזמנים שלהם.

חסרונות של בעלות על נכס להשכרה

הכנסות משכירות לבעלי נכסים ומנהלים יכולות להיות השקעה מקור הכנסה נפלא. עם זאת, זה מסובך יותר מאשר רק לפדות את המחאות שכר הדירה של הדיירים שלך.

1. דיירים יכולים להיות נוראים

לשוכרים מעט סיבות לטפל בקפידה בנכס. לעתים קרובות, בתרחיש הטוב ביותר, דייר יעזוב את המקום מעט מלוכלך כשהוא או היא יעזבו את המקום. אתה עדיין צריך לצבוע מחדש ולהשלים תחזוקה בסיסית של בעלי בתים.

לרוע המזל, ידוע כי דיירים שהם סליבים או נקמניים בגלל קלילות שנתפסו כביכול מוחזקים נכס לחלוטין, בידיעתם ​​היטב כי פיקדון בגובה 500 דולר שווה עבדותם. במקרים אלה יתכן שתצטרך להוציא אלפי דולרים כדי להחזיר את הנכס למצב מקובל עבור דיירים רצופים.

יתרה מזאת, לפעמים הדיירים פשוט מפסיקים לשלם את שכר הדירה שלהם, בידיעה שהם עשויים להסתדר עם זה לזמן מה בגלל העלויות שיש לך לקחת אותם לבית משפט לצורך פינוי. כך או כך, דיירים איומים יכולים להחזיר לך עשרות אלפי דולרים - ויכולים לגרום לאינספור כאבי ראש.

2. ההשקעה דורשת הון

מעבר להון הנדרש למקדמה לרכישת נכס, אתה צריך להיות הון נזיל כדי לנהל את הנכס שלך. לדוגמה, ייתכן שתצטרך אלפי דולרים כדי לתקן נכס שנהרס על ידי דייר נורא. יתכן שתזדקק למאות דולרים כדי לקחת דייר לבית משפט לפינוי. ופן אתה חושב שמיון עבור דייר הגון מקטין את הון ההון הדרוש בהישג יד, לעתים קרובות תיקונים ביתיים לא צפויים יקרים, ואתה נדרש כחוק כבעלי בית כדי להתמודד עם בעיות רכוש במהירות ובאופן מספק..

לדוגמה, אתה זקוק למאות דולרים בהישג יד כדי להחליף דוד מים עמוס, ואולי אלפי דולרים כדי להחליף גג דולף. כמו כן, אתה זקוק לכיסוי ביטוח נוסף אם אתה שוכר את ביתך, שכן ביטוח בעלי בתים חל רק על נכסים בבעלות.

3. השלכות משפטיות אפשריות

אם כבר מדברים על בעיות משפטיות, החוק נמצא בצד הדייר שלך אם לא תצליח לבצע תיקונים נחוצים בגלל אילוצי הזמן או הכסף שלך. לדברי נולו, השוכר שלך יכול לעכב שכר דירה או אפילו לצאת לחכירה ללא עונש אם אתה לא מטפל כראוי בעסקים. יתרה מזאת, אם חוזה השכירות של הדייר אינו צפוף אווירי, יתכן ויהיה לך מועמדות מועטה אם השוכר שלך יזיק לרכוש או לא ישלם את שכר הדירה באופן משביע רצון.

הקפד שעורך דין מנוסה בנדל"ן להשכרה יבחן את פרטי השכירות שלך. זכור כי אם אתה לא בודק את פוליסות הביטוח שלך בכיסוי חבות הולם, הדייר שלך יכול לקחת אותך לבית משפט אם הוא או היא או האורחים נפגעים בנכס..

4. מאמצי צריכת זמן

כמובן, תיקונים לא צפויים עשויים לקחת זמן לפתור בעיות. עם זאת, כל התהליך של בעלות וניהול נכסים להשכרה לוקח זמן.

עליך לתת דין וחשבון לזמן והאנרגיה הדרושים למציאת דייר באיכות גבוהה באמצעות יישומים, ראיונות ודוחות אשראי. עליכם להישאר על גבי פיקדונות הדייר, המחאות שכר הדירה, פניות וצרכים. השוכר משלם לך לא רק עבור מקום לינה, אלא גם עבור שירות בנכס. כל זה לוקח זמן וידע.

אתה לא יכול פשוט להניח שההכנסות שלך ישפכו ללא מספר משמעותי של שעות שהוקצבו לניהול נכסים. זה בעייתי במיוחד אם אתה מנסה להחזיק משרה רגילה במשרה מלאה. במקרה זה, אתה יכול למקם את העסק היום-יומי של ניהול נכסים לחברה מתמחה בניהול נכסים, אך הדבר מצמצם עוד יותר את השורה התחתונה שלך בשיעור של 8% עד 10% ומעלה, תלוי בכסף שאתה מרוויח. לפני שתתחיל, כדאי לשוחח עם כמה חברות מקומיות לניהול נכסים כדי לקבל מושג מה השירותים שהם מציעים ואיך הם גובים עבורם.

5. השורה התחתונה יכולה לנשוך בחזרה

כמו כל ההשקעות, יש סיכון הקשור בבעלות וניהול של נכס שכור. לפעמים, השווקים אינם מתנהגים כפי שאתה רוצה, כמו למשל כאשר נכס פוחת ולא מעריך בערך. פעמים אחרות, בעיות עוברות על נכס, כמו מחרוזת דיירים רעים או תיקונים יקרים (דבר הרסני במיוחד אם לא הקצבתם מספיק הון נזיל כדי להתמודד עם הבעיות). יתכן ואתה מתקשה למלא מקומות פנויים או להרוויח תשואה ששווה את הזמן שהכנסת לתוכו. אתה יכול להגן מפני כישלונות על ידי גיוון תיק הנכסים שלך, כך שהעתיד הכלכלי שלך לא לגמרי קשור בנכס הכנסה אחד.

לבסוף, זכרו שהממשלה תבוא לדפוק בחלקה ההוגן מהכנסותיכם. הקפד לתעד בזהירות את הכנסותיך והוצאותיך, כך שהממשלה לא תוכל לקחת יותר ממה שהם נובעים. אם יש לך שאלות הנוגעות למס בנושא השימוש בנכס שלך, הכנסותיו או הוצאותיו, פנה אל רואה החשבון שלך כדי לוודא שאתה לא מופתע מכל חוקים נסתרים בסוף השנה..

6. המרת בית ראשוני לשכירות חלקית

אם אינך נזהר, האותיות הקטנות על שאיפות נכס השכירות שלך יכולות לחזור לרדוף אותך. קח למשל את השכרת נכסי הנופש הפופולרית יותר ויותר. חוקי המס לא רק מאפשרים לך ולמשפחתך לצאת מהשטח למספר שבועות בשנה כדי לקבל קצת הכנסות נוספות ומחיקות. בתרחיש זה, אתם מוזמנים לשכור את הבית עבור הכנסה נוספת, אך ככל הנראה לא תוכלו לקחת ניכויים נוספים..

כל נכס שבבעלותך נחשב עדיין למגורים ראשוניים אם אתה ומשפחתך מאכלסים את הבית במשך יותר מ- 14 יום או יותר מ -10% מהזמן בו הוא שוכרים על ידי שוכרים, מה שהוא הגדול ביותר. אם הנכס עדיין נחשב למגורים ראשוניים, גם אם הסבתם אותו לנכס נופש, אינכם יכולים לנכות את הוצאותיכם מהכנסות השכירות שלכם כשמגיע הזמן למיסים. (עם זאת, מכיוון שמדובר במקור המגורים העיקרי שלך, אתה עדיין יכול לנכות ריבית משכנתא, במקרים רבים.) אם המוטיבציה שלך היא ליהנות מהניכויים הכרוכים בהשכרת הבית שלך, דבר עם רואה החשבון שלך לפני שתבצע מהלכים נועזים בהמרת הנכס שלך. לשכירות כדי שלא תדהמו בזמן המס.

מילה אחרונה

אם השכרת נכסים נשמעת לכם מושכת, וניהול נכסים מעמיק הוא מעבר להגדרת המיומנות, האינטרסים או מגבלות התזמון שלכם, שקלו לשכור חברה לניהול נכסים. בתרחיש האידיאלי, אתה יכול לייצר הכנסה ו / או הון מהשכרה, אך מישהו אחר נשאר אחראי על אחזקת הנכסים היום יומית, הגבייה ואפילו מציאת דיירים חדשים. כדאי לראיין יותר ממנהל נכסים מקומי אחד בכדי לקבל תחושה של השירותים שהחברה מספקת והאם ההוצאה שלהם שווה את זה.

האם חוויתם אי פעם חיסרון משמעותי הקשור בנכסים להשכרה?