מהו REIT משכנתא (mREIT) - הגדרה, סיכונים והתאמה

לאחרונה התגברה ההתעניינות בקבוצת REIT הנקראת mREITs, שמשלמות גם דיבידנדים גבוהים אך מהוות מערך סיכונים שונה במקצת.

מה זה MREIT?

ה- "m" מהווה "משכנתא", שכן mREIT הם קבוצה מיוחדת של REIT המבססת את השקעות הנדל"ן שלהם בשוק המשכנתא. לרוב זה אומר ש- MREIT קונים משכנתא בשוק המשכנתאות המשני - כלומר, הם רוכשים חובות משכנתא.

לאחר שבנק מלווה כסף למישהו שקונה בית, הבנק מוכר את המשכנתא לקונה משכנתא (כמו MREIT), ומאחר ושיעורי המשכנתא קשורים לשוק האג"ח הממשלתי, MREITs קשורים גם הם לשוק ההוא..

סוגי MREITs

כאשר נוצר MREIT, הוא מתמחה בדרך כלל בסוג אחד של חובות משכנתא. חברות מסוימות רוכשות משכנתא רק המגובות על ידי סוכנות פדרלית כמו פאני מיי, פרדי מק או ג'יני מיי. הם בוחרים במשכנתאות אלה מכיוון שהם מגובים בערבות פדרלית ולכן קיים סיכון נמוך יותר לחדלות פירעון, מה שאומר שהם גם פחות רווחיים.

MREITs אחרים, המכונים לפעמים mREITs שאינם סוכנויות, מתמחים במשכנתאות שאינן מובטחות על ידי סוכנות פדרלית. אלה נוטים לשלם דיבידנדים גבוהים יותר, בעיקר מכיוון שיש סיכון גבוה יותר להחלפת המשכנתא.

בעלות על מניות

משקיעים יכולים לרכוש MREITs אלה על ידי רכישת מניות בחברות, הנסחרות באופן ציבורי בבורסה. כבעלים חלקי בחברה, בעלי המניות מקבלים דיבידנדים מה- MREITs - וכאן נכנסים לתשואות הגבוהות האטרקטיביות.

כמו חברות ציבוריות אחרות, MREIT עולה ויורד בערך כאשר השוק מעריך מחדש את שווי החברה. אם המשקיעים מאמינים ש- MREIT יהפוך פחות רווחי מכיוון שיהיה יקר יותר עבורם לגייס כסף או מכיוון שהמשכנתאות לא יפרגנו, מחיר המניה יירד. מכיוון שמשקיעים רבים רואים ב- mREIT כמקור להכנסות פאסיביות בזכות אותם דיבידנדים גבוהים, מניות mREIT יפחתו גם אם המשקיעים יחשבו שהדיבידנד יירד..

מיסוי

למרות שתשואות דיבידנד גבוהות יכולות להיות אטרקטיביות, אין לקחת דיבידנדים MREIT בשווי הנקוב. הסיבה לכך היא שחברי mREIT חייבים לשלם לפחות 90% מההכנסות שלהם לבעלי מניות על פי חוק, מה שאומר שההכנסה אינה מחויבת במס ל- REIT, אלא היא ממוסה כהכנסה רגילה לבעל המניות. אז דיבידנדים של MREIT אינם נחשבים לדיבידנדים מוסמכים הזכאים לטיפול מס מועדף, אלא נחשבים דיבידנדים רגילים ומחויבים במס בשיעור המס השולי של בעל המניות. לכן, ככל ששיעור המס שלך גבוה יותר, אתה עומד לרווחיות פחות.

מכיוון ש- REIT ממוסים בשיעור ההכנסה הרגיל ולא בשיעור הדיבידנד הנמוך יותר, הם יכולים להיות דרך לא יעילה מאוד להרוויח הכנסה פסיבית מבחינה מס. עבור חלק מהאנשים זה לא רלוונטי, אך אם ההכנסה מהשקעה של REIT תעביר את המשקיע לתליית מס הכנסה גבוה יותר או שהם כבר נמצאים באחד כזה, כנראה שיהיה זה יותר נכון עבור המשקיע לבחור את התשואות הנמוכות יותר של מניות מניבות דיבידנד הממוסים בשיעור הדיבידנד הנמוך יותר.

יש דרך אחת להימנע מעונש המס בגין דיבידנדים של REIT: שמור על אחזקות REIT בחשבון פרישה נדחה ממס כדי להימנע מלהוסיפה של דיבידנדים של REIT כהכנסה החייבת במס בזמן שאתה עדיין עובד.

mREITs ואגרות חוב

גורם מרכזי אחד המשפיע על הרווחיות והתשואה של mREIT הוא שינוי בשוק האג"ח. mREITs לא קונים רק משכנתאות עם רווחים שהושקעו מחדש מפעילות החברה. למעשה, מכיוון שכל כך הרבה מרווחי החברה עוברים למשקיעים, החברה צריכה ללוות כסף כדי לרכוש משכנתא.

זה המקום בו שוק האג"ח הופך חיוני לפעילותו של MREIT. במילים פשוטות, MREIT לווה כסף בריבית אגרות חוב לטווח קצר ומלווה אותם בשיעורים הקרובים לשיעורי האג"ח הגבוהים לטווח הארוך - כאשר הם קונים משכנתא הם בעצם מלווים את הכסף בשיעורי המשכנתא הנוכחיים. מכיוון ששיעורי המשכנתא קשורים לשיעורי האג"ח הגבוהים והארוכי טווח, הרווחים ב- MREIT עומדים ביחס ישיר לפער (או "התפשטות") בין שיעורי האג"ח לטווח הקצר והארוך..

מכיוון ששיעורי המשכנתא קשורים לשיעורי האג"ח, משקיע ב- MREIT צריך להסתכל על שוק האג"ח כמו גם על שוק הנדל"ן והמשכנתא כדי להבין את פוטנציאל הרווח. ככל שהפער גדול יותר, בין שיעורי אגרות חוב לטווח קצר וארוך טווח, כך עסק MREIT משתלם יותר. אם הפדרל ריזרב מקיים את הבטחתו לשמור על שיעורי ריבית נמוכים, מרווחי האג"ח צריכים להישאר גדולים, והדיבידנדים של MREIT צריכים להישאר גבוהים.

האיום הגדול ביותר על mREIT הוא עלייה בתשואת האוצר לטווח הקצר. זו גם חלקית הסיבה לכך ש- MREIT הפכו פופולריים במהלך 2012. בינואר, יו"ר בן ברננקי הודיע ​​על כוונת הפד "לשמור על שיעורים נמוכים עד סוף 2014, מה שבאמת מבטיח את מרווחי הרווח של mREIT למשך שלוש שנים. ההבטחה להמשיך להזרים מזומנים כחלק מ- QE3 בספטמבר גרמה גם למחירי המניות של mREIT לקפוץ הלאה, וכך גם הצהרתו של ברננקי כי הפדרל ריזרב מתכנן לשמור על שיעורים נמוכים עד 2015.

סיכונים וחסרונות עבור משקיעים mREIT

לפני שנגמר לך ולמלא את התיק שלך עם חבורה של mREITs, ישנן נקודות רבות שיש לקחת בחשבון. למרות שפוטנציאל הרווח יכול להיות גבוה, משקיעים ב- MREIT מסתכנים באבדן כסף במחיר המניה הבסיסי וגם באמצעות דיבידנדים מופחתים.

1. קיצוץ דיבידנד
מספר mREITs קיצצו את תשלומי הדיבידנד שלהם בשנים האחרונות. ישנן סיבות רבות אפשריות לכך: הלוואות שאינן מבצעות ביצוע, ניהול רע והזדמנויות מתכווצות בשוק המשכנתאות המשני. ומכיוון שדיבידנדים של MREIT רגישים מאוד לתנודות בריבית האג"ח ולכמות המזומנים במשק, אם הפדרל ריזרב יחליט להעלות את הריבית, MREIT היה הראשון לאבד ערך.

2. ברירת מחדל למשכנתא ומימון מחדש
עלות אשראי גבוהה יותר תשפיע על כל ה- MREITs, אך MREITs בודדים יכולים להיפגע גם מהלוואות בעלות ביצועים לא טובים. אם ברירת המחדל של המשכנתא המוחזקת על ידי MREIT, ה- MREIT מפסיד כסף. בעוד שב- MREIT בדרך כלל מגוונים מאוד בין משכנתאות שונות, הם עדיין מוגבלים לשוק אחד ולכן חסרים את הגיוון שיעמוד בקריסה בשוק המשכנתאות.

אם אסון נוסף כמו משבר המשכנתא הסאב-פריימי יגרום לבעלי המשכנתא להחלפת המשכנתא שלהם, זה עלול להרוס את שוק ה- MREIT. אולם יש דרך אחת להפחית את הסיכון הזה: חלק מה- MREITs משקיעים רק במשכנתאות מגובות סוכנות, כמו הלוואות של פאני מיי ופרדי מק. מכיוון שלהלוואות סוכנות אלה יש ערבות ממשלתית בארה"ב, הם מהווים סיכון נמוך יותר מ- MREIT שאינו סוכנות, ולרוב מציעים תשואת דיבידנד נמוכה יותר כתוצאה מכך.

אולם הקיצון האחר הוא גרוע באותה מידה: אם משכנתא תשולם מוקדם, ה- MREIT גם מפסיד כסף מכיוון שהוא כבר לא יקבל ריבית בתשלום מאותו חוב, ויצטרך לרכוש חוב חדש. השיעור הגבוה של מימון המשכנתא בשנת 2012 פגע בחלק מה- MREIT, ולמרות שהם עדיין יכולים ללוות כסף בשיעורים נמוכים ולרכוש משכנתא, משכנתא אלה עשויה להיות בעלת שיעורים נמוכים יותר.

3. הפסדי תפעול
שלישית והכי מדאיגה, רבים מה- mREITs הגדולים פועלים ברווח זעיר או בהפסד. אם mREIT ימשיך לפעול ברווח שקטן מהסכום שעליו לפרוש לצורך דיבידנדים, יהיה עליו להפחית את הדיבידנד. כשמוכרזים על הפחתות דיבידנד, מחיר המניה של mREIT נופל בדרך כלל גם כן. כמובן שאם החברה תעבור הפסד מספיק זמן היא תצא מכלל פעילותה והמניות יהיו חסרות ערך.

ברבעון השני של 2012 דיווחו כמה מה- MREIT הגדולים ביותר על ידי שווי שווי בשוק על הפסדים של מיליוני דולרים ושולי תפעול של -30% -60%. הסיבה לכך היא ששיעורי האג"ח לטווח הארוך ירדו, וצמצמו את הפיזור בין שיעורי האג"ח לטווח הקצר והארוך לטווח הארוך, לאחר שהמשקיעים חיפשו שוק איגרות חוב בטוח..

מכיוון שאף חברה לא יכולה לפעול לנצח עם הפסד, התשואות המאכזבות הללו מעלות שאלות לא נוחות לגבי הקיימות של הערכת mREIT אם פרשוני האג"ח ימשיכו להצטמצם. זה מעלה את השאלה עד כמה הספקולציות והסיכון בשוק ה- MREIT הם מכיוון שההפסדים הללו פגעו בחברות בדיוק כשמחירי המניות שלהם נסקו..

4. סיכון QE3 ותשלום מראש
ההחלטה האחרונה של הפדרל ריזרב לפתוח בסיבוב שלישי של הקלות כמותיות (QE3) מהווה דאגה נוספת עבור mREITs. QE3, בניגוד לקודמיו, מכוון לניירות ערך מגובים במשכנתא - הפד מתכנן לרכוש כמות בלתי מוגבלת של ניירות ערך אלה מדי חודש עד שהכלכלה תראה טוב יותר.

ניירות הערך האלה הם אותם אותם MREITs משקיעים בהם, ולכן הודעה זו משפיעה עליהם ישירות. כאשר הפדרל ריזרב הוא שחקן אגרסיבי יותר בשוק, יתכן שיש יותר הזדמנויות לבעלי המשכנתא לממן מחדש. זה רע עבור mREIT, מכיוון שמימון מחדש פירושו שהמשכנתא שהם מחזיקים משתלמת מוקדם - וההכנסה שהם הרוויחו מתשלומי ריבית נפסקת.

מצד שני, QE3 עשוי להשפיע לטובה יותר על שוק המשכנתאות המשני. על ידי עידוד refinans רב יותר, זה יוצר פעילות משכנתא גדולה יותר וכך יותר הזדמנויות עסקיות ל- MREIT. מכיוון שהיא גם שומרת על שיעורי אגרות חוב לטווח הקצר, על ריבוי גדול בין שיעורי אגרות חוב לטווח קצר וארוך טווח להישאר במקום, ולאפשר ל- MREIT הזדמנות ללוות כסף בשיעור נמוך בהרבה ממה שהם מלווים..

5. הון מוגבל
מכיוון שחברות אלה צריכות להחזיר 90% מהכנסותיה לבעלי המניות, הן מוגבלות מאוד באופן שבו הן מצליחות לנהל ולהשקיע מחדש את הרווחים שלהן, מה שמקשה על צמיחה בזמנים טובים ולהישאר על פני הצף בזמנים רעים. זה הופך את מבנה ה- RE לעסק מסוכן מטבעו. ההחלפה לסיכון זה היא תשואת דיבידנד גבוהה בהרבה בטווח הקצר, אך לא תמיד סחר בר קיימא.

התאמה

מכיוון ש- MREIT הם תנודתיים ומושפעים בקלות משוק המשכנתא, שוק הנדל"ן ומשוק האג"ח הממשלתי, הם הימור מסוכן. עם זאת, התשואות הגבוהות שלהם ותשלום ישיר של רווחים למשקיעים הופכים אותם למקור נהדר של מזומנים בטווח הקצר.

יתר על כן, הם מציעים צורה נזילה של השקעות נדל"ן וגישה לניהול מקצועי. על ידי רכישת מניות ב- MREIT, משקיעים בודדים יכולים להלוות בעקיפין כסף לאנשים בשוק המשכנתא. אם אתה חושב שיהיה התאוששות בשוק הנדל"ן והמשכנתא, mREIT הם דרך אחת לבצע את ההימור הזה.

משקיעים צעירים ואגרסיביים יותר שאינם מחזיקים בנכסי נדל"ן בעצמם, אך שנמצאים בשווקים בתחום הנדל"ן, אולי ירצו לשקול mREITs. עם זאת, ל- MREIT יכולות להיות מקום בתיקים בוגרים יותר כל עוד האחוז שהם מהווים אינו יכול להיות יותר ממה שהמשקיע יכול להרשות לעצמו להפסיד.

מילה אחרונה

החסרונות ב- MREIT לא אומר שצריך תמיד להימנע מהם. על ידי ניצול מרווחי האג"ח הצפויים למדי ומציעים נזילות לשוק הנדל"ן, mREITS מספקים שירות יקר ואפשרות למשקיעים למסור את כספם למומחים שיכולים לשחק הן באג"ח והן בשוק הנדל"ן כדי להפוך רווח.

עם זאת לפני שתשקיע, הסתכל מעבר לתשואות הדיבידנד הדו-ספרתי, לא משנה עד כמה הם מפתים. על ידי התבוננות במאזן של mREIT, דוחות תזרים מזומנים וביצועי העבר, המשקיעים יכולים לקבל תחושה טובה האם החברה שווה להשקיע בה והאם הם יכולים לבטל את הסיכון.

מהן המחשבות שלך על השקעה ב- MREITS?