קניית בית נופש שני - יתרונות וחסרונות, דברים שצריך לקחת בחשבון

האם המחירים יורדים? אי אפשר לדעת, אבל סטן האמפריס, הכלכלן הראשי בזילוב, אומר, "זו טעות של טיפש לנסות לשים את התחתית הן לכלכלנים והן לקונים ולמוכרים. אם אתה מוצא בית שאתה אוהב ורוצה להיות בו במשך תקופה ארוכה, עכשיו זה אולי זמן טוב לדשדש לשוק. "

היתרונות של בעלות על בית שני

בין אם אתה גולש שאוהב את מורדות ההרים של קולורדו או יוטה, חובב חופי דרום קליפורניה ופלורידה, או גמלאי פוטנציאלי המבקש לברוח מצפון מזרח עמוס השלג עבור האדמות הפתוחות והשמשיות של אריזונה או דרום. בטקסס, ישנם בתים זמינים לעמוד במגוון רחב של תקציבים. אותם יתרונות של בעלות על הבית חלים על בעל בית משותף בבוסטון, או על אחוזה בהומסטד בהוט ספרינגס, וירג'יניה..

1. רווחים לטווח ארוך
אמנם כל הנכסים משתנים בערכם בטווח הקצר, אך סביר יותר שנכסי נופש ישמרו על ערכם ויעריכו פשוט מכיוון שהם ממוקמים באזורים פופולריים עם היצע מוגבל מבחינה גיאוגרפית. יש קו חוף או הר סופיים עליהם ניתן לבנות בתים, ורק 18 חורים על מסלול גולף.

אבל הנדל"ן, כמו מניות, אג"ח והשקעות אחרות, תמיד השתנה בערך וככל הנראה ימשיך לעשות זאת גם בעתיד. לכן, שימו לב כי אין אחריות שבית שני ימכור במחיר גבוה יותר בעתיד.

2. ניכויי מס
אנשים רבים שבבעלותם בתים שניים מעדיפים להשאיר אותם לא מאוכלסים כשלא משתמשים בהם להנאה אישית. אם אתה מאפשר וגובה דמי שכירות לאכלוס לא יותר משבועיים בשנה, הריבית על המשכנתא ומסי הנכסים מנוכים לחלוטין מההכנסה ברוטו שלך. במילים אחרות, לצורכי מס אתה יכול להתייחס למשכנתא זו באותה צורה שבה היית משכנתא בבית מגוריך הראשוני.

3. הכנסות משכירות
אם תחליט לשכור את הבית שלך, אך גם להשתמש באופן אישי בנכס, תצטרך לקבוע אם אתה זכאי לנכות הוצאות תפעול. כדי לקבוע זאת, הוסף את הימים ששכרתם את הנכס. אם העסקתם את הנכס פחות מ -10% מהימים ששכרתם או בפחות משבועיים - מה שהוא הגדול מביניהם - תוכלו לנכות את כל הוצאות התפעול של הבית כולל ריביות, שירותים, דמי ניקיון, אחזקת דשא וניהול. עמלות. אם אתה זקוק לעזרה בקביעת מה אתה זכאי לנכות, פנה לאיש מקצוע מיסים או עיין בפרסום מס הכנסה 527 בנושא צימרים.

דמי השכירות משתנים בהתאם לעונות השנה ולפופולריות של מיקום אתר הנופש. ברוב אתרי הנופש, דמי השכירות השבועיים בעונת השיא בדרך כלל שווים או גדולים מתשלום המשכנתא החודשי של הנכס, ומאפשרים לך להתפרק עם תפוסה שנתית בסביבות 30% מנקודת מבט של תזרים מזומנים.

4. היכרות
לחזור לאותו מקום פעם אחר פעם זה יכול להיות מנחם כשאתה מתוודע ונוח למיקום. זה מאפשר לך את החופש להיות עצמך ואת ההזדמנות להרחיב חברויות ארוכות טווח עם תושבים - אתה יכול להיות חלק מהמרקם החברתי.

5. נוחות
היכולת לאחסן בנוחות פריטים המשמשים אך ורק בבית השני מפשטת נסיעות ואריזה. אביזרי הסקי של משפחתי, יחד עם בגדי חורף מיותרים, אוחסנו בביתנו בברקנרידג 'בקולורדו, מה שמאפשר לנו לצאת בקלות לטיולים לא מתוכננים לסוף שבוע של סקי בלי הטרחה לארוז או לדאוג אם המגלשיים שלנו יגיעו באותה טיסה של חברת תעופה..

6. ראשית פרישה
למרות שאנחנו עשויים לאהוב את המקומות בהם אנו עובדים וחיים, לכל מקום יש חסרונות. אם אתה גר בטקסס, למשל, הקיצים של טמפרטורות של 100 פלוס מעלות הם אכזריים. אנשים בשיקגו, פילדלפיה וערים צפון אחרות שונאים לעתים קרובות את המאבק השנתי עם השלג.

מטרה נפוצה של פרישה היא להיות מקום נסיגה לתקופות השנה בהן אנו לא אוהבים ביותר בבית המגורים העיקרי שלנו. איתור וקניית בית שני לפני הפרישה מאפשר לכם לחוות את היתרונות של מקלט לפני הפרישה בפועל, זמן לתקן ולתקן את התוכניות שלכם אם המציאות שונה מהחלום.

7. מיקום לאוספים
מקומות מעוררים זיכרונות של אנשים, מערכות יחסים וזמנים טובים. כבן למשפחה מורחבת גדולה, תמיד נהניתי מכינוס יום העצמאות השנתי בבית האגם של בן דודי. המפגשים התחילו כשהייתי ילד צעיר כשאבי ושני אחיו רכשו הרבה על אגם גדול במערב אוקלהומה, והמשיכו לאורך לידת ילדי ונכדי. הביקור השנתי הפך למסורת ששמרה על קרוב משפחתנו ההולכת וגדלה כאשר אנו מתפשטים על האזור והמדינה.

היתרון הבלתי מוחשי של בעלות והעברת רכוש מדור לדור - במיוחד בית שהיה וממשיך להיות אתר של כינוסים רבים ומאושרים - הוא בלתי ניתן לחישוב.

8. גישה לבתי נופש אחרים
בתים שניים רבים ממוקמים באזורים שאנשים אוהבים לבקר בהם - אתרי נופש, מגרשי גולף, הרים, סופות ים - והמשיכה שלהם היא אוניברסאלית. כתוצאה מכך, בעלי אתרים במיקום אחד מתארגנים לרוב לסחור בזמן בבית שלהם במשך זמן בבית שנמצא באזור אחר. זה נקרא חילופי בתים.

כבן זוג בבית שנמצא בפבל ביץ 'בקליפורניה, החלפתי פעם שבוע בביתי במשך שבועיים בבית (עם טבח ועוזרת בית) באי הקריבי. הבעלים של בית סנט מרטן רצה לקחת את חבריו לטיול גולף ארוך לקורסים המפורסמים של חוף פבל, בזמן שרציתי לקחת את משפחתי לחופשת חוף מורחבת. ההחלפה הסתדר טוב עבור שני הצדדים.

החסרונות של בעלות על בית שני

בעלות על בית שני, ללא קשר למיקום, אינה מיועדת לכולם.

1. עלויות רכישה ראשוניות
לרוב האנשים יש ציפיות גבוהות יותר לרכוש שהם מתכוונים להחזיק, ולא לשכור. ציפיות אלה יכולות לתרגם למחירים גבוהים.

באזורים פופולריים בהם שטח מוגבל, יתכן ומחיר הבית יהיה גבוה יותר מעלות הבית העיקרי שלכם. בנוסף, בעלי בתים חדשים בדרך כלל נושאים את עלויות הריהוט של הרכישה החדשה בכל דבר, החל מריהוט וכלה במצעים, כלים שעלולים בקלות לעלות על 25% עד 33% ממחיר הרכישה..

2. משכנתא בעלות גבוהה
בעבר האחרון, המלווים נשרפו קשות בשוק הנדל"ן למגורים, ולכן הם עלולים להימנע מהלוואות לרכישה חדשה. אחוז המקדמה והריבית על כל משכנתא עשוי להיות גבוה יותר עבור נכס נופש. תלוי במיקום, במצבו ובשווי השוק של הנכס (כמו גם במצבו הכספי ובהיסטוריית האשראי), משכנתא טיפוסית למשך 15 עד 30 שנה עבור נכס שאינו בבעלותם מחייבת בדרך כלל 20% עד 30 % מקדמה של מחיר המכירה (ככל שהמקדמה גבוהה יותר, כך קל למצוא מלווה מוכן).

3. תחזוקה ביתית
בתור בעל הבית או כחבר בקבוצת בעלי בתים, אתה אחראי לכל תחזוקת הבית. כאשר צינור נשבר או הגג דולף, אתה זה שצריך לשלם עבור עלות התיקון. יכול להיות שאתה גם זה שמזהה את הבעיה, מסדר את האינסטלטור או החשמלאי ופוגש אותם במיקום. במקרים מסוימים, אתה יכול לבלות את כל ביקורך בעבודה על הנכס, וזה בטח לא מה שציפית כשחלמת על בעלות.

4. זמן נסיעה
ככל הנראה, בית שני יהיה ממוקם שעות מהמעון העיקרי שלכם, שיחייב טיולי רכב ארוכים או טיסות תעופה. ההזדמנות להשתמש בבית לטיולים קצרים בסוף השבוע תלויה לחלוטין במרחק שעליכם לנסוע. אם אתם חושבים לרכוש בית בצד השני של המדינה, תכננו ללכת בתדירות נמוכה יותר, אך להישאר לפרקי זמן ארוכים יותר.

5. גמישות
אם אתה משלם סכום כסף משמעותי מדי חודש עבור בית שני, אתה עשוי להרגיש שאתה צריך לבקר בנכס באופן קבוע ובלעדי כדי להצדיק את ההשקעה שלך. כתוצאה מכך עליכם להיות בטוחים שתיהנו בעתיד מביקורכם 5 או 10 שנים ככל שתיהנו לבקר במקום היום. בתים אינם השקעות נזילות - אם החלטתם למכור, יתכן שיעברו מספר חודשים ואף שנים עד לקבלת המחיר שאתם רוצים.

שלבים לרכישת בית נופש

רכישת בית, בין אם מדובר במעון ראשוני ובין אם במקום נופש, יכולה להיות תהליך מסובך והתחייבות כספית משמעותית. עם זאת, על ידי ביצוע הצעדים הנכונים, אתה יכול להפוך את החוויה ללא כאב ככל האפשר.

1. קבע את מיקומך האידיאלי
באזורי הנופש בדרך כלל מגוון רחב של נכסים שמתאימים למגוון תקציבים. ככל שהאזור שאתה מוכן לקחת בחשבון גדול יותר כך יש סיכוי גבוה יותר למצוא נכס שמתאים לתקציב שלך. האם אתה, למשל, צריך לגור על האוקיאנוס או על מדרון הרים ספציפי, או שהיית מוכן לנסוע לחוף הים או למעלית הסקי?

2. קבע טווח מחירים
בעלות על בית שני צריכה להיות מהנה, ולא מקור המתח הכספי המתמיד. למטרות טווח מחירים, הניחו כי המקדמה, עלויות הסגירה והריהוט יהיו 33% ממחיר הרכישה. במילים אחרות, אם יש לך 50,000 $ במזומן, טווח המחירים ההתחלתי שלך צריך להיות בין 130,000 ל 170,000 $.

3. שקול בעלות חלקית
בעוד שמרבית נכסי הנופש מועברים בעסקאות מתורגמנות (הרוכש מקבל שטר מוקלט המעיד על בעלותו בנכסי נדל"ן מזוהים ספציפיים), בעלות על נדל"ן חלקית היא אלטרנטיבה שהפכה פופולרית בשנות התשעים. זה מאפשר לרוכש להתאים בצורה מדויקת יותר את השימוש הצפוי שלו בנכס לעלותו, או להפך, מאפשר רכישה של נכס יקר יותר באותה השקעה..

אם, למשל, משקיע רכש ריבית בשבר בסך 100,000 $ עם הזכות להשתמש בנכס למשך 30 יום בשנה, שווי הנכס שנרכש יכול להיות גבוה ככל 1.2 מיליון דולר (12 משקיעים * השקעה של 100,000 $ = 1.2 מיליון דולר). בדרך כלל יש הבדל גדול במראה, התאמות ופגישות בין 100,000 ל -1,000,000 $ נכסים.

בעלות על חלקי שונה משיתוף זמנים. עם בעלות חלקית, אתה הבעלים של חלק מהנדל"ן, ואילו עם חלוקת זמנים אתה פשוט בעל הזכות ל להשתמש הנדל"ן. הפרש זה מהווה את הטבות המס של ריבית חלקית, כמו גם את היכולת ליהנות מכל עליית מחירים בנכס.

הן בעלות חלקית והן על מניות זמן מחייבים תיאום עם בעלים אחרים כדי לשריין זמן בנכס. אם אתה מתכנן להשתמש בנכס באופן נרחב יותר או סתם לא רוצה להתמודד עם סוכנות חיצונית, אתה יכול ליצור שותפות פרטית לרכישה ולבעלות של חלק מהרכוש.

הבית שלי בפבל ביץ 'חולק עם שני בני זוג, וזה היה סידור מושלם. ניהלנו משא ומתן עם מתווך מקומי כדי לנהל את תחזוקת הנכס תמורת תשלום חודשי קטן, כך שלא נצטרך להתמודד עם גננים, שואבי בתים או שירותים מקומיים כשהיינו באתר, מה שהופך את בית הנופש שלנו למפלט אמיתי.

4. לעסוק מתווך מקומי
עזרתו של סוכן נדל"ן מקומי היא לא יסולא בפז במהלך חיפושך אחר בית הנופש של חלומותיך. סוכן טוב יכול להדריך אתכם בתהליך הרכישה, לעזור לכם למצוא מימון משכנתא, ואולי יוכל לנהל את הנכס כשאתם לא נמצאים. גם אם אתה רוכש ריבית חלקית ממפתח נדל"ן, המתווך עשוי לעזור לך להשיג עסקה טובה יותר.

מילה אחרונה

חבר רכש לאחרונה נתח בעלות חלקי בבית בתוך אתר נופש גולף בלעדי באוסטין, טקסס, שם ילדתו בתו בקולג '. הבית עם ארבעה חדרי שינה, מרוהט ומתוחזק מפואר, כולל הרשאות גולף וספא באתרי גולף שדורגה ארצית. המוכר, בעל חברת בנייה, היה מוכן למכור את הריבית בפחות ממחירו המקורי שמונה שנים קודם לכן בגלל היפוכים בענף הבנייה, וצורך כתוצאה מכך להפחית את הוצאותיו האישיות בכל רחבי הסביבה.

באופן יעיל, ידידי הצליח לקנות נתח מהבית מתחת לעלות הבנייה שלו. מבחינתו, יש לו כעת בית נופש במשך שלושה חודשים בשנה במחיר שהוא פחות מההוצאות והטרחה של השכרת חדרי מלון, תשלום דמי נופש או קניית ארוחות מסעדה יקרות. ההזדמנויות קיימות - עכשיו זה הזמן להתחיל בחיפוש אחר בית הנופש החלומי שלכם.

אם כבר יש לך בית שני, היית עושה את זה שוב?

(זיכוי תמונות: ביגסטוק)