כיצד לממן מחדש משכנתא בביתכם

לפני הגשת בקשה, הבין מה המלווה יבקש ממך לספק, איזה סוג משכנתא אתה (ואינך) מחפש, והאם הגיוני לממן מחדש כעת או לחכות..

אם אתה מוכן למחזר מחדש, בצע את הצעדים הבאים כדי לקבל את העסקה הטובה ביותר האפשרית על המשכנתא החדשה שלך.

5 שלבים למימון מחדש של המשכנתא שלך

1. הכינו את הביקורת הכספית

המלווים זקוקים לתמונה הכספית המלאה שלכם בכדי לקבוע האם אתם יכולים להרשות לעצמכם את תשלום המשכנתא החדש. לפני שתספק זאת, עדיף שתבדוק בעצמך את הכספים שלך.

ראשית, סקור את דוח האשראי שלך. אם אתה מוצא אי דיוקים, בקש מלשכות האשראי לתקן אותן. אינך רוצה שאי דיוקים מהותיים שיפגעו בניקוד האשראי שלך או יגדילו את הריבית שתציע לך.

בשלב הבא, תאגד את התיעוד שלך. כל בנק או מתווך משכנתא שאתה עובד איתו יבקש פריטים מסוימים. כדאי גם לבדוק תחילה את הפריטים האלה, כך שלא תתמודד עם שום הפתעות:

• הוכחת הכנסה, כולל החזרי מס, חדרי שכר או דוחות בנק
• הערכה אחרונה של הבית שלך (במיוחד אם אין לך הרבה הון עצמי)
• ציוני אשראי שוטפים ודוחות אשראי
• חשבונות מס רכוש

2. קבע את המשכנתא שאתה רוצה

מימון מחדש של המשכנתא שלך נותן לך סיכוי ל"מעשה אובר ". אם לא קיבלת את מה שרצית בפעם הראשונה, נצל את ההזדמנות להתאים יותר את המשכנתא החדשה שלך לצרכים שלך.

כמו כן, יתכן שציון האשראי שלך השתפר לאחר מספר שנים של תשלומי משכנתא במועד, ועכשיו אתה רשאי להיות זכאי לשיעור טוב יותר ממה שעשית בעבר. אבל לפני שתתחיל לעשות שופינג סביב, החליט מה אתה רוצה מהמחזור שלך.

כמה זמן תקופת הלוואה אתה רוצה?
יתכן שתרצה לבנות את המשכנתא הממומנת שלך שתפרעה באותה לוח הזמנים של המשכנתא המקורית. לדוגמה, אם תחילה הייתה לך משכנתא ל -30 שנה ומממנת מחדש בגיל שש, תקופת המשכנתא החדשה שלך תהיה 24 שנים.

אתה יכול גם לקבל טווח ארוך או קצר יותר ממה שהיה לך במקור. אם הריבית והעמלות זהים, לטווח ארוך יותר תקבלו תשלום נמוך יותר. עם זאת, מכיוון שייקח זמן רב יותר לשלם, בסופו של דבר תשלם יותר ריבית. אם אתה רוצה לשלם את הבית שלך במהירות ולשלם פחות ריביות, תקופת הלוואה קצרה יותר, כמו 15 או 20 שנה, תהיה מתאימה יותר, כל עוד אתה יכול להרשות לעצמך את התשלומים הגבוהים יותר.

האם אתה רוצה משכנתא עם שער קבוע לצמיתות?
משכנתא בשיעור מתכוונן, או ARM, הייתה כמעט ולא נשמעה לפני חמש עשרה שנה. אך כעת הם זמינים באופן נרחב ולעתים קרובות הם אחת האפשרויות הראשונות שמציע קצין הלוואות.

למשכנתאות בריבית המתכווננת יש ריבית קבועה למשך כמה חודשים עד למעלה מחמש שנים. לאחר נקודה זו, הריבית תסתגל לפי מדד ריביות, כמו ה- LIBOR. היתרון ב- ARM הוא שהריבית בשנים הראשונות נמוכה מאוד ביחס לשיעור קבוע של 30 שנה. כמו כן, משכנתאות אלה נוטות להיות קלות יותר להעפיל בהן.

אם אתה בטוח שלא תישאר בביתך יותר מהתקופה הראשונית של הריבית הקבועה, ARM עשוי להיות אפשרות טובה. אבל אם תשמור על המשכנתא מעבר לנקודה זו, הריבית שלך ככל הנראה תעלה ואולי אפילו תעשה את התשלומים שלך בלתי משתלמים.

יתר על כן, אתה נמצא בסיכון שהשיעור יגדל עוד יותר. לאמיתו של דבר, אנשים רבים המממנים מחדש כעת יוצאים מהמשקיעים והמשכנתא בשיעור קבוע לצמיתות. לרוע המזל, זה בין היתר מכיוון שמפקחי ההלוואות הציגו הלוואות אלה באופן שגוי בעבר.

לדוגמה, אם קצין ההלוואות שלך אומר לך שהשיעור קבוע, שאל אותו כמה זמן הוא קבוע. מכיוון שאנשים רבים מבקשים משכנתא "בריבית קבועה ל -30 שנה", כמה המלווים חסרי מצפון יציגו הלוואה ל -30 שנה בשיעור קבוע, אך לא מציינים כי התעריף קבוע רק לשנתיים. זו אחת הסיבות שבגלל זה חיוני לבדוק שוב את כל מסמכי ההלוואה לפני שאתה חותם.

מה הבית שלך שווה עכשיו?
מכיוון שמחירי הבתים עולים ויורדים, יתכן שלא תדע כמה הון עצמי יש לך בבית. סכום ההון הוא פשוט הסכום ששווה לביתו מינוס הסכום שאתה חייב על המשכנתא שלך וכל קווי הון של אשראי, הלוואות הון ביתיות, או משכנתא שנייה ושלישית.

זה חשוב מכיוון שאתה בדרך כלל זקוק לסכום מסוים של הון עצמי כדי להיות זכאי למימון מחדש. עם זאת, גם אם יש לך מעט הון או שאתה הפוך על המשכנתא שלך, אתה עדיין יכול להיות זכאי לממן מחדש את התוכנית הנתמכת על ידי תוכנית עשיית הבית במחיר סביר. באמצעים מסורתיים, קבלת משכנתא על בית עם הון עצמי פחות מ -10% יכולה להיות קשה או בלתי אפשרית, או שאינך זכאי לשיעור נמוך מספיק בכדי לשוות את עלויות המימון מחדש..

האם אתה מגלגל חוב אחר למשכנתא שלך?
במקרים מסוימים, זה יכול להיות חכם לשלב קו אשראי ביתי של אשראי, הלוואת הון ביתית או משכנתא שנייה עם המשכנתא הראשית שלך במימון מחדש. זה מאפשר לך לקבל שיעור טוב יותר על החוב ואולי לשלם אותו מהר יותר.

עם זאת, אם אתה חושב לגלגל חובות כרטיסי אשראי בריבית גבוהה למשכנתא חדשה, שקול קודם כל את ההשלכות הפוטנציאליות. לדוגמה, מה שהיה בעבר חוב כרטיס אשראי שאינו מאובטח והיה כשיר לפרוק בפשיטת רגל, יהפוך מאובטח על ידי הבית שלך. במילים אחרות, אתה סכן את ביתך אם אינך יכול לשלם את הסכום שגללת למשכנתא.

כמו כן, אם אתה משתמש בהון עצמי קיים בכדי לשלם כל חוב, אתה בהכרח תפחית את סכום ההון בביתך וייתכן שתידרש לשלם ביטוח משכנתא פרטי, או PMI. בגלל PMI, לפעמים זה יכול לעלות פחות להפריד בין חובות HELOC או כרטיסי אשראי, אפילו אם הם בשיעור גבוה יותר. בדרך כלל PMI נדרש כאשר יש לך פחות מ 20% הון בבית שלך והעלויות משתנות מעט לפי המלווה.

כמה טוב האשראי שלך?
מתווך משכנתא טוב יכול לתת לך נתון בהתחשב באיזה שיעורים אתה זכאי להתבסס על ציון האשראי שלך. אם אינך יכול להעפיל לשיעור נמוך יותר, סביר להניח שפחות refinane יועילו לך. וודא שאתה יודע מה התעריף שאתה צריך לקבל על תקופת ההלוואה שאתה רוצה כדי להפוך את המימון מחדש לשווי העלות.

לאחר שתענה על שאלות אלה, חבר את המידע למחשבון משכנתא כדי להעריך תשלומים כדי שתוכל להשוות טוב יותר בין הצעות המלווים ולזהות אילו באמת "טובים מכדי להיות אמיתיים."

האם תחול עונש בתשלום מראש?
מכיוון שמלווים מרוויחים מהריבית שאתה משלם, הרווח שלהם יורד אם אתה משלם את המשכנתא מוקדם מהצפוי על ידי מימון מחדש או מכירת הבית שלך. לכן הם הציגו מעט ביטחון (עבור עצמם) במשוואה באמצעות קנס התשלום מראש על המשכנתא.

משכנתא עם עונש בתשלום מראש בעצם גובה מכם תוספת במקרה שתמלאו מחדש או למכור את ביתכם במהלך השנים הראשונות של לקיחת המשכנתא. תקופת העונש הזו היא לרוב בין שלוש לחמש שנים, אם כי עשויה להיות עד עשר שנים ומעלה. בנוסף, העונש שגובה הוא לרוב תלול, כמו ריבית של שישה חודשים, אם אתה משלם את ההלוואה מוקדם.

אז למה לכל הרוחות תרצה קנס בתשלום מראש על ההלוואה החדשה שלך? ובכן, הרבה אנשים לא. אבל הצד הפוך הוא שזה יכול להביא לך שיעור נמוך יותר. נקיטת עונש בתשלום מראש היא מסוכנת מכיוון שלעולם אינך יודע מה החיים יזרקו עליך ומתי יתכן שתצטרך לעבור דירה. עם זאת, אם אתם בטוחים שתהיו באותן שנים הביתה מעכשיו, בדקו את היתרון של הוספת קנס לתשלום מראש להלוואה שלכם וחפשו אחד שרק מעניש אתכם אם תמחזרו מחדש ולא אם תמכרו.

3. קבעו את הזמן הטוב ביותר למימון מחדש

אם ברצונך לממן מחדש ממערכת ARM, אתה עלול להחמיץ את החיסכון הפוטנציאלי אם תעשה זאת לפני שתוקף התעריף הנמוך הראשוני יפוג. עם זאת, ישנם גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון, כמו למשל לאן מועדות פני הריבית ושוק הדיור.

לדוגמה, אם נותרו לך שנתיים לפני ששיעור ה- ARM שלך יסתגל, אך ההון שלך בבית מרחף סביב 20%, ייתכן שתבחר לממן מחדש כעת כך שלא תצטרך לשלם PMI אם הערך של הבית שלך יירד. גלה ממנהל המשכנתא שלך מתי התעריפים שלך יתחילו להשתנות ולהשוות בין הסיכונים והתגמולים הפוטנציאליים של השהייה ב- ARM שלך עוד קצת מול מימון מחדש עכשיו..

מצד שני, יתכן שתרצה לממן את המחזור שלך בהתאם לאירועים אחרים, כמו לחכות עד שתעבור שנתיים בעבודה הנוכחית שלך, לשלם חובות או לחסוך כסף עבור עלויות מימון מחדש. כל אחד מהגורמים הללו יכול להקל על תהליך ההסמכה להלוואות או להפחית את התשלום שלך. מכיוון שהגשת בקשה למימון מחדש תפגע בניקוד האשראי שלך, עדיף לחכות עד שתתחייב לפני שתגיש את בקשתך. אחרת, יתכן שיהיה קשה יותר להעפיל אם תפסיק את התהליך ותפעיל אותו מחדש, נניח, שישה חודשים לאחר מכן.

שיקול נוסף הוא כמה זמן אתם מתכננים להישאר בבית. מכיוון שמימון מחדש בדרך כלל עולה בין 2,000 ל -4,000 דולר, תלוי בגודל המשכנתא ובמקום מגורכם, וודאו שתחזרו את העלויות לפני המעבר. כלל האצבע הכללי הוא שאם לא מתכננים לגור בבית לפחות שנתיים נוספות, מימון מחדש יעלה לך יותר כסף ממה שהוא חוסך.

4. בקש ייעוץ הלוואות

מימון מחדש של משכנתא בדרך כלל קל ומהיר יותר מאשר קבלת המשכנתא המקורית, כך שלא חסרים בנקים ומתווכים המשתדלים לעזור לכם..

• מלווים ציטוטים. מקום טוב להתחיל בו הוא עם אתר כמו Lending Tree, המאפשר לקבל הצעות מחיר מכמה מלווים שונים. אתה פשוט ממלא טופס אחד והם מספקים את המידע שלך למספר המלווים אשר יתמודדו כדי להציע לך שיעורים נמוכים. קחו בחשבון כי התעריפים הנמוכים ביותר ועלויות הסגירה הנמוכות בדרך כלל לא הולכים יד ביד.
• מתווך משכנתא או קצין הלוואות. תוכלו ליצור קשר גם עם מתווכי המשכנתא או עם קציני ההלוואות שעזרו לכם עם המשכנתא המקורית אם הייתה לכם חוויה טובה איתם. הם יכולים גם לספק מידע לגבי סוג התעריפים שאתה עשוי להיות זכאי להם וכיצד נראה השוק לפני שתגיש בקשה.
• איחוד אשראי או בנק. איגודי אשראי לא תמיד מציעים את התעריפים התחרותיים ביותר, במיוחד על הלוואות גדולות יותר כמו משכנתא. אבל אם יש לך מערכת יחסים ארוכת שנים עם איחוד האשראי או הבנק שלך, ייתכן שתוכל להשיג עסקה טובה.

לא משנה אם תחליט לעבוד עם בנק מקומי או איחוד אשראי, בנק ראשי או מתווך, נאמנותך צריכה להיות לארנק שלך. שקול הצעות מכל הצדדים בזהירות כדי לקבוע בצורה הטובה ביותר מהן המתאימה לך. בדוק את העלות הכוללת של המימון מחדש (כולל נקודות מקור, נקודות הנחה, ביטוח כותרות ותשלומים אחרים) ואל תתמקד רק בעלויות הכיס או בתשלום שלך. המלווים התחילו להיות יצירתיים מאוד בהלוואות הלוואות שהן למעשה "בעלות גבוהה" נראה "בעלות נמוכה."

וודא שאתה משווה תפוחים לתפוחים כשאתה בודק הצעות מחיר שונות. במילים אחרות, אשרו כי כל הצעת מחיר שתקבלו מיועדת לאותו סוג של הלוואה - זו שביקשתם. למרבה הצער, כמה מלווים חסרי מצפון יראו לך "עסקאות" מדהימות לסלול אותך. ובכל זאת, מאוחר יותר, אתה מגלה ש"העסקה "נועדה להלוואה מסוג אחר לגמרי כמו ARM למשך 6 חודשים. למען האמת, אם אתה מבקש הלוואה למשך 30 שנה בריבית קבועה וקצין ההלוואות מראה לך משכנתא בריבית מתכווננת למשך 30 שנה עם תקופה קבועה של 6 חודשים, קום ועזוב!

5. עלויות מחוץ לכיס

אתה צריך לשקול אם לשלם את העלות כדי לממן מחדש את הכיס או לעטוף אותו בתוך ההלוואה. אף שמלווים יציעו מימון מחזר נמוך או ללא עלות, תבינו שרבים מהם פשוט עוטפים את העלויות במסגרת ההלוואה שיש לשלם בהמשך..

בחן את הצעות המחיר שקיבלת כדי לקבוע כיצד ישולמו עלויות הסגירה וכיצד ישפיעו על תנאי ההלוואה על ידי שילוב העלויות הללו לעומת התשלום עבורן מחוץ לכיס. זכור כי אם אתה מממן את עלויות הסגירה שלך, ייקח לך זמן רב יותר להחזיר אותן. עם זאת, גלישת עלויות סגירה בהלוואה עשויה לאפשר לך לממן מחדש גם אם אין לך מספיק מזומנים בכדי לכסות עלויות.

מילה אחרונה

הדבר החשוב ביותר כשאתה קונה למימון מחדש הוא לבוא לשולחן מוכן ולבדוק שוב את כל מה שאומרים לך או "מובטח". טריטוריה זו עדיין נזהרת מקונה. אל תתקשר ביציאת הדרך הקלה ו"בטוח "באף אחד.

בהמשך יתכן ותגלו, למשל, שהעסקה שחשבתם טובה מכדי להיות אמיתית הגיעה למעשה עם קנס בתשלום מראש שמונע מכם למכור את הבית. עשו לעצמכם טובה ועשו את שיעורי הבית. כמו כן, זכור כי משכנתא היא משכנתא לא משנה היכן תקבלי אותה, ורובם יימכרו מייד למשרת אחר לאחר שתחתום.