השלכות מיסים והשלכות של מכירה או עיקול קצר

בדרך כלל, אם ברירת המחדל להלוואה או תגיע להסדר בפחות מהסכום המלא המגיע, המלווה ינפיק טופס מס 1099 לשנה בה התרחשה ברירת המחדל, ואילץ אותך לכלול את החלק שלא שולם - או "נסלח". מהחוב כהכנסה על החזרי המס שלך. אם זה יקרה, תצטרך לשלם מס על "הכנסה" שמעולם לא עברה בידיים שלך. זה יכול להיות מתסכל ביותר, שלא לדבר על קשיים בתקציב שלך. תלוי בגודל החוב שנסלח, ההכנסה הנוספת - והמיס הנובע ממנו - יכולה להיות משמעותית.

למרבה המזל, מיסים לא בהכרח יבטלו את ההשפעות המרפאות של ההלוואה שנסלחת. בשלהי 2007, הקונגרס העביר את חוק הסרת חובות המשכנתא, והעניק הקלות מס למיליונים שנאלצו לפרוע את הלוואות המשכנתא שלהם בפחות מהסכום שהם היו חייבים. על פי מס הכנסה:

חוק הקלה בחובות משכנתא משנת 2007 בדרך כלל מאפשרת לנישומים להחריג הכנסה מפריקת חובות בבית מגוריהם העיקרי. הקלה זו כוללת חוב שהופחת באמצעות ארגון מחדש של משכנתא, כמו גם חוב המשכנתא שנסלח בקשר לעיקול. הוראה זו חלה על חובות שנסלחו בשנים הקלנדריות 2007 עד 2012. עד 2 מיליון דולר של חוב שנסלח זכאים לאי הכללה זו (מיליון דולר אם נשואים מוגשים בנפרד). [דגש הוסף]

המעשה מכסה לא רק עיקולים, אלא גם מכירות קצרות או כל הסדר חובות בבית המגורים העיקרי שלך בפחות מהסכום המלא שחייב.

איך עובד חוק הסליחת המשכנתא

בעוד שהמעשה יסייע בהפחתת חבות המס שלך, הוא לא יקטין את כמות הניירת שתעסוק איתה. כדי לקבל את ההקלות במס, אתה עדיין צריך לרשום ולדווח על ההכנסה שתצטרך להיות. כאשר אתה מסדיר חוב בפחות ממה שהוא שווה, המלווה שלך צריך להנפיק טופס 1099-C (ביטול חוב). טופס זה מדווח על שווי השוק ההוגן של ביתך רגע לפני העיקול וסכום החוב שנסלח. השלכות המס של מחילת החובות מדווחות ומחושבות על החזר המס שלך בטופס 982.

יהיה עליך לדווח על שתי השלכות מס אפשריות:

1. הכנסה מביטול החוב או מחילתו
2. רווח אפשרי ממסגרת הבית

כדי לחשב את ביטול החוב בטופס 982, גררו את שווי השוק ההוגן של הבית (כפי שדווח ב- 1099-C, תיבה 7) מהסכום הכולל של החוב ממש לפני העיקול. מספר גדול מאפס ייצג הכנסות מחילת חוב ויש להעביר אותו לקו 21 (הכנסה אחרת) של עמוד 1 בטופס המס שלך. כמו ברוב המרכיבים של קוד המס, ישנם חריגות וחריגים, עליהם נעסוק.

כדי לחשב רווח ממגוון הבית, גרעו את הבסיס המותאם שלכם בבית - מה שילמתם עבור הבית בתוספת שיפורים ביתיים הגדלים את הערך - משווי השוק ההוגן של הבית בעיקול (שוב, מ- 1099-C, שורה 7). אם שווי הבית בעיקול גבוה מהבסיס המותאם שלך, יהיה לך רווח המדווח בטופס 1040, לוח זמנים ד (רווחי הון והפסדים).

מה לא סמוי

שימו לב לשימוש במילה "באופן כללי" בהסבר מס הכנסה. יתכן שזו המילה הכי טעונה המופיעה בתקנות מס הכנסה. וסעיף הבריחה העמום הזה של מילה מופיע בתקנות שלהם לעתים קרובות למדי. במקרה זה, המשמעות היא שלא כל העיקולים והמכירות הקצרות מכוסים, ולכן עליכם לדעת אם המעשה באמת יכול לעזור לכם או לא.

ישנם שני חריגים בולטים ומשמעותיים למעשה:

1. בתים שניים ונכסי השקעה אינם מכוסים על ידי המעשה. אם המלווה סולח על חובך על אחד מסוגי הנכס הללו, אתה צריך דווח על כך כהכנסה. הוראות המעשה חלות רק על שלך מגורים עיקריים.
2. אולי באופן משמעותי יותר, המעשה גורס שאתה יכול רק לשלול את השחרור של חבות מגורים עיקרית. זה חוב המשמש לקנייה, לבנייה או לשיפור מהותי של מגוריך העיקריים, או למימון מחדש של חובות שנגרמו למטרות אלה. במילים פשוטות, אם מילאתם מחדש את המשכנתא לביתכם (רק פעם אחת או פעמים רבות) והוצאתם מזומנים מעבר לחובכם המקורי, אינכם יכולים להוציא כל חוב שנסלח מחלק המזומן החזר של ה- Refi. עליכם לדווח עליו כהכנסה חייבת במס.

לדוגמה, אם בשנה שעברה הוצאת משכנתא בסך 180,000 $ על בית של 200,000 $ ואז הערך עלה ל -250,000 $, יתכן שתממן מחדש את הכסף כדי לקבל קצת מזומנים נוספים בכדי לשלם את כרטיסי האשראי. ההפרש בין המשכנתא המקורית לערך החדש, במקרה זה 70,000 $, נחשב כהכנסה חייבת במס לאחר עיקול או מכירה קצרה.

אם שוק הנדל"ן מתרסק והבנק עוקף את הבית בשווי של 190,000 $, אז 60,000 הדולר הנותרים שאותם סלח המלווה שלך חייבים במס. אם הבית מעקר למטה שוויו המקורי, נניח בסכום של 160,000 $, ואילו בעוד 70,000 $ עדיין חייבים במס, 20,000 $ מהחוב שנסלח (הסכום הנמצא מתחת לערך המשכנתא המקורית שלך) עדיין נמצא תחת הגנת המעשה.

באופן דומה, לא ייכללו קווי אשראי ביתיים ומשכנתא שנייה שתוכלו לקחת לאחר רכישת הבית. אבל אם תשתמש בהכנסות כדי לבצע שיפורים גדולים בביתך, הכסף הזה יוגן.

כמה חדשות טובות: גם אם אתה מוצא את עצמך באחד החריגים למעשה, אתה יכול להחריג עד 250,000 $ (500,000 $ אם נשוי הגשת במשותף) תחת הסעיף פעם אחת הרחקת רווח בבית מגורים ראשוני.

אם לא תעפיל

אם אתה נופל באחד מאותם חריגים, או אם מס הכנסה ימצא סיבה נוספת לכך שסעיף "בדרך כלל" שלהם חוסם אותך, אתה עדיין יכול למצוא הקלה בחלקים אחרים של קוד המס..

1. פשיטת רגל. אם הבית והמשכנתא שלך כלולים ומשוחררים באמצעות פשיטת רגל, החוב שנסלח בדרך כלל אינו חייב במס.
2. הלוואות ללא פנייה. בכמה מדינות, הלוואות לדיור הן "אי-פנייה", מה שאומר שהתרופה של המלווה שלך למחדל אינה מוגבלת לערך הנכס המובטח בהלוואה שלך. המלווה רשאי לא רדף אחר הנכסים האחרים שלך במאמץ לספק את החוב. סליחה של הלוואה ללא פנייה אינה מייצגת הכנסה חייבת במס. משכנתא הינה ללא פנייה ב 12 מדינות (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), אך בדוק עם עורך הדין שלך כדי לבדוק אם יש הוראות אחרות בקהילה שלך..
3. חדלות פירעון. אם סך ההתחייבויות שלך עולה על סך ההתחייבויות שלך, אתה טכני "חדל פירעון", וייתכן שחובות שיסלחו עשויים להיות זכאים תחת הרחקת חדלות פירעון. אם אתה חדל פירעון, בדרך כלל מס הכנסה לא ידרוש ממך לכלול הכנסות חובות שנסלחו לך. אם אתה חושב שאתה נופל לקטגוריה זו, דבר עם עורך הדין שלך במס. דרישות הביסוס להדרה זו הינן ניכרות, ותצטרך מקצוען שיעזור לך להכין את הניירת.

מילה אחרונה

יש לקוות, עיקול או מכירה קצרה הם מצב של פעם בחיים, אך אם אתה עומד בפני האתגר של אובדן הבית שלך, עליך לדעת מהן השלכות המס וההשלכות לפני שהם מתגנבים עליך וגורמים יותר נזק לתקציב שלך. הבנת החוק לסליחת חובות משכנתא עשויה לעזור להקל על חלק מהעומס, או לפחות למנוע ממך להיות מופתעת מרואה החשבון שלך או ממס הכנסה.

אתה בהחלט לא רוצה להתמודד עם הניירת, החישובים או ההחלטות המשפטיות בעצמך. אל תנסה לטפל בסוגיות אלה באמצעות החזר מס שהוכן על ידי עצמך או באמצעות תוכנת הכנת מס מקוונת בחינם. אם אתם מתמודדים עם מחילת חובות מקרקעין, וודאי שתבקשו את הנחיית רו"ח, במיוחד אם אתה צריך להשתמש באחת מהשיטות שאינן מכסות את המעשה.

מידע מלא על ביטול חובות משכנתא זמין בפרסום מס הכנסה 4681, שאינו זמין כעת באתר מס הכנסה. להזמנת עותק, פנו למס הכנסה ישירות בטלפון (800) 829-3676 או בקרו במשרד שדה למס הכנסה.