FHA מול VA לעומת הלוואות משכנתא קונבנציונאליות - במה הן שונות?

בין אם אתם קונים בית בנייה חדש או בית מסדרון ישן עליון, רוב הסיכויים שאין לכם מספיק מזומנים לרכישת הבית שלכם על הסף. יהיה עליכם לממן את הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא.

באופן דומה, אם רכשת את הבית שלך כאשר הריבית הייתה גבוהה יותר, אך אין לך מספיק מזומנים כדי לשלם את המשכנתא במלואה, יתכן שאתה מוכן לממן מחדש את הלוואת הרכישה שלך. המשמעות היא לקיחת הלוואה חדשה לבית כדי לפרוע את ההלוואה הקיימת ולנעול בריבית נמוכה יותר שחוסכת לך אלפים - ואולי עשרות ואף מאות אלפים - במשך יתרת תקופת ההלוואה שלך.

סוגים של הלוואות בית: קונפורמציה ואי התאמה

הלוואות רכישה ומימון מחדש מגיעות בתצורות רבות ושונות. לפני שתציע הצעה על בית או תתחייב לממן מחדש את המשכנתא הנוכחית, תצטרך להעריך את האפשרויות שלך ולבחור את האפשרות המתאימה ביותר לצרכים שלך..

ניתן לחלק הלוואות לדיור לשתי קטגוריות רחבות: קונבנציונאלי ולא קונבנציונאלי. לעיתים, יתכן שתראה גם התייחסות להלוואות "תואמות" ו"לא תואמות ". מונחים אלה אינם נרדפים, אך לעיתים משתמשים בהם להחלפה.

הלוואות קונבנציונליות לעומת לא קונבנציונאליות: הבדלים עיקריים

ההבחנה החשובה ביותר בין הלוואות קונבנציונליות ללא קונבנציונליות היא שהלוואות קונבנציונאליות אינן מונפקות או מגובות על ידי סוכנות ממשלתית פדרלית.

מנגד, הלוואות לא קונבנציונליות מונפקות או מגובות על ידי מחלקות הרשות המבצעת, כולל המחלקה לענייני ותיקים (VA), מינהל השיכון הפדרלי (FHA, חלק מהמחלקה לשיכון ופיתוח עירוני) ומחלקת החקלאות. (USDA).

התאמת דרישות הלוואה

רוב ההלוואות המקובלות הן תואם, מה שאומר שהם חייבים להתאים למגבלות ההלוואות שנקבעו על ידי התאחדות המשכנתאות הפדרלית הלאומית (פאני מיי) ותאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות ביתית (פרדי מק), שני ארגונים ממשלתיים מעין-ממשלתיים, שמשפיעים מאוד על ענף ההלוואות האמריקאיות. פאני מיי ופרדי מק מבטיחים הלוואות התואמות את המגבלות הללו, ומבטיחות שוק משני נזיל לחובות משכנתא למגורים.

מגבלות גודל הלוואה

כדי להיחשב כהלוואה תואמת, קרן ההלוואה לא יכולה לעלות על המקסימום הקשה המותאם כלפי מעלה בכל שנה כדי לשקף את תנאי השוק. בשנת 2017 המגבלה הייתה כ 424,000 $ לבתים צמודי קרקע בארה"ב היבשתית וכ 625,000 $ באזורים בעלות גבוהה (כולל אלסקה, הוואי וערי חוף יקרות כמו סיאטל וסן ​​פרנסיסקו).

הלוואות מגובות לא ממשלתיות עם מנהלים גדולים יותר מכונות הלוואות ג'מבו. הלוואות ג'מבו אינן מובטחות על ידי פאני ופרדי, כך שהשוק המשני עבורן קטן ומסוכן יותר.

סוגי נכסים זכאים

סוגי נכסים זכאים כוללים צמודי קרקע משפחתיים עד ארבעה משפחות, בתים משותפים, בתי בנייה חדשים בפיתוחים מתוכננים, דיור משותף, ובתים מיוצרים. עם זאת, דירות, בתים משותפים, ובתים מיוצרים כפופים למגבלות נוספות.

דרישות אשראי וחובות

ברוב המקרים, הלוואות תואמות שמורות ללווים בעלי אשראי טוב עד מצוין. נדיר שלווים עם ציוני FICO מתחת ל -680 זכאים להלוואות תואמות, אם כי למלווים יש שיקול דעת כלשהו לעשות חריגים. שיעורי פריים שמורים לבעלי בתים בעלי אשראי מצוין.

בנוסף, מרבית המלווים דורשים ממבקשי ההלוואות התואמים להיות בעלי יחס הכנסה לחובות הכנסה (DTI) מתחת ל 43%. חלק מהמלווים מחמירים יותר, הדורשים יחסים מתחת ל -36%. עם זאת, במקרים מסוימים יחסי DTI יכולים לעלות מעל 50%, אם כי ככל הנראה שיעורי הריבית הגבוהים של הלוואות DTI יהיו גבוהות יותר. יחס החוב שלך להכנסה מוגדר כשיעור (האחוז) מההכנסה החודשית שלך שהוצא לשירות חוב, כולל מוצרי אשראי לא מאובטחים כמו כרטיסי אשראי ומוצרי אשראי מאובטחים כמו שטרי רכב.

בסעיפים הבאים, נצלול לעומק ההבדלים בין הלוואות משכנתא קונבנציונאליות, הלוואות משכנתא FHA והלוואות משכנתא VA.

הלוואות משכנתא קונבנציונאלי: שיעורים, תנאים ופרמטרים

סוגי הלוואות קונבנציונאליות

הלוואות בית קונבנציונאלי מגיעות במספר תצורות שונות. אלא אם כן צוין אחרת, ניתן להשתמש בסוגי הלוואות אלה לרכישה או למימון מחדש:

• שער קבוע. שיעורי הריבית של הלוואות קבועות קבועות לכל תקופת ההלוואה. תנאי הלוואה בריבית קבועה נעים בין 10 ל- 40 שנה, אם כי תקופות של 15 ו -30 שנים שכיחות יותר. ברוב המקרים, הלוואות לזמן ארוך יותר הן בעלות ריביות גבוהות יותר - למשל, בתחילת 2018, החזר ה- APR ל -30 שנה היה כמעט נקודת אחוז גבוהה יותר מאשר ה- 10 לחודש אפריל עבור לווים עם אשראי מצוין. התעריפים הטובים ביותר שמורים ללווים ראשוניים - אלו עם ציוני FICO מעל 740.
• שיעור מתכוונן. הריביות של הלוואות בריבית מתכווננת (ARM) נשארות קבועות לתקופה ראשונית מוגדרת. בסוף תקופה זו הם מתכוונים כלפי מעלה ואז משתנים מדי שנה או פעמיים בשנה עם שיעורי הריבית השוררים (עם LIBOR או תקן אחר המקובל ביותר כמדד). לרוב ה- ARM יש עלויות ריבית תקופתיות ומחזור חיים - בדרך כלל 1 עד 2 נקודות אחוז בשנה ו -5 עד 6 נקודות אחוז לאורך חיי ההלוואה, כלומר ARM עם שיעור התחלתי של 4% יכול לעלות רק ל 5% או 6 % תוך שנה בודדת ו- 9% עד 10% לאורך כל תקופת כהונתה. מונחים ראשוניים יכולים להיות קצרים כמו שנה וכל עוד 10 שנים. כל שאר הדברים שווים, אפריקני ה- ARM הראשוניים נמוכים משמעותית מחברי הריבית הקבועה, אם כי הם תמיד מתנשאים מעל ה- APRs הקיימים בשיעור קבוע. חלק מה- ARMs ניתנים להמרה, כלומר ניתן להמיר אותם להלוואות בריבית קבועה בנסיבות מסוימות.
• ARM עם עניין בלבד. ARMs בעלי ריבית בלבד הם בנויים כמו ARMs מסורתיים, עם הבדל חשוב אחד: במהלך תקופה ראשונית, הלווה משלם רק ריבית על יתרת ההלוואה. זה מוריד באופן משמעותי את התשלומים בשלב מוקדם, אך מקשה על בניית הון ואינו מצמצם את קרן ההלוואה. לאחר התקופה הראשונית ההלוואה מופחתת והלווה אחראי לשלם קרן וריבית. המעבר מתשלומי ריבית בלבד לתשלומי קרן וריבית יכול להיות צורם, ולכן הלווים חייבים לאשר שהם יכולים להרשות לעצמם תשלומי קרן וריבית עתידיים לפני שהם מבטיחים ARMs בלבד. ARMs בעלי ריבית בלבד מתאימים לרוב לקונים שמצפים למכור את בתיהם לטווח הקצר עד בינוני, לפני שתשלומי קרן וריבית נכנסים פנימה ושיעורי ההסתגלות כלפי מעלה. עם זאת, חלק מה- ARMs (כולל ריבית בלבד) נושאים עונשי תשלום מראש החלים כאשר הם משתלמים במלואם במסגרת זמן שנקבע מראש..

מקדמה

המקדמה היא שיקול מכריע עבור קונים המחפשים הלוואות רכישה. הלוואות למחזר מחדש אינן דורשות מקדמות, אם כי הן נושאות בעלויות סגירה משמעותיות.

באופן היסטורי, המלווים דרשו ירידה של לפחות 20% בהלוואות קונבנציונליות, למשל 40,000 $ בהלוואה של 200,000 $. בשנים האחרונות המלווים הפכו מחמירים פחות. עד 2014, רבים החלו לקבל מקדמות נמוכות כמו 3%, למשל 6,000 $ בהלוואה של 200,000 $.

הלוואות קונבנציונליות בתשלום נמוך למטה (מקדמות מתחת ל -10% ממחיר הרכישה) מכונות 97 הלוואות קונבנציונאליות. שיעורי הריבית עשויים להיות גבוהים יותר על הלוואות כאלה, בדיוק כפי שהם גבוהים יותר עבור לווים עם אשראי תת פריים. קחו בחשבון שמלווים רבים נמנעים מהלוואות קונבנציונאליות 97, לכן יתכן שיהיה קשה יותר למצוא באזורכם, במיוחד אם יש לכם אשראי בסך פריים..

ביטוח משכנתא פרטי (PMI)

לווים שמשקיעים פחות מ -20% על הלוואה קונבנציונלית חייבים לשלם ביטוח משכנתא פרטי, או PMI. פרמיות PMI משולמות בדרך כלל מדי חודש. בהתאם ליחס ההלוואה לערך (LTV), תשלומי PMI שנתיים על הלוואות קונבנציונאליות יכולים להוסיף עד 1% מקרן ההלוואה, כאשר יחסי LTV גבוהים יותר מניבים תשלומי PMI גבוהים יותר.

עלויות סגירה

יש הרבה דמי משכנתא שיש להימנע מהם, אך רוב ההלוואות הקונבנציונליות עדיין מגיעות עם עלויות סגירה רבות. חלק מהפריטים הנפוצים יותר כוללים:

• מיסי רכוש ששולמו מראש. בדרך כלל הקונים צריכים לשלם מיסי נכסים המצטברים בין תאריך הסגירה למועד המועד הבא של הארנונה. שיעורי המס משתנים במידה רבה על פי תחום השיפוט, אך על הקונים לתקצב כמה מאות דולרים לפחות עבור פריט זה.
• ביטוח סיכונים מראש. קונים חייבים לשלם מראש את דמי הביטוח של בעלי בתיהם בשנה הראשונה, שיכולים לנוע בין פחות מ- 0.25% ליותר מ- 1% מערך הערכה של הבית..
• סקר ושמאות רכוש. בהתאם לסוג הנכס ומיקומך, יתכן שתצטרך לערוך סקר. ברוב המקרים, די בסקר משכנתא משוכלל יחסית בעלות של פחות מ- 500 $. תצטרך גם לממן הערכת נכסים שהוזמן על ידי המלווה, המאשרת שאתה לא משלם יותר מדי עבור הנכס ובכך מצמצם את חשיפת המלווה להפסד כספי בעיקול. הערכות בדרך כלל עולות פחות מ- 500 $.
• קביעות שיטפונות והערכות סביבתיות. גם אם נראה כי הנכס אינו פגיע להצפות, נדרשת קביעת שיטפון על מנת לאשר זאת ולוודא כי אין צורך בביטוח שיטפונות. קביעת שיטפון עולה בדרך כלל 20 עד 50 דולר. באזורים מסוימים עשוי להידרש הערכות סביבתיות אחרות, כמו הערכות לסכנת אש.
• פיקוח ביתי. בדיקה ביתית היא אופציונלית אך מומלצת מאוד, מכיוון שהיא יכולה לחשוף ליקויים פוטנציאליים וסכנות בטיחות לפני שהעסקה הופכת לרשמית. עלויות בדיקות יסודיות מתקרבות ל 500 $.
• חיפוש כותרות וביטוח. חיפוש כותר מוודא כי יש למוכר את הזכות למכור לך את הנכס - כי לאף אחד אחר אין תביעה תקפה לכותרת שלו. ביטוח כותרות מכסה את עלות תיקון כל הבעיות שהתגלו בחיפוש, וכן את כל הבעיות (כולל תביעות על הנכס) שעלולות להתעורר בעתיד. עלויות חיפוש כותרות מחוברות בדרך כלל בעלויות ביטוח כותרות, והחבילה כולה בדרך כלל עולה על $ 1,000 (חד פעמי, שישולם בסגירה).
• הקלטה והעברה. עמלות אלה מכסות את עלות הקלטת המכירה מול הרשויות הראויות (בדרך כלל מחלקת עיר או מחוז) וביסוד ההעברה באמצעות מכשירים המכונים "בולים". עלויות הקלטה והעברה נעות בדרך כלל בין $ 300 ליותר מ- 700 $.
• דמי מקור. זהו פריט קו הכולל שכולל יחד עלויות סגירה נמוכות יותר. העלויות הנכללות בדרך כלל בדמי המוצא כוללות דמי שליח, חיובי נאמנות, אגרות מסמכים ושכר טרחת עורך דין. יש לפרוש בבירור את העמלות הללו בהערכה של אמונה טובה שתקבל במהלך תהליך הסגירה. דמי המוצא יכולים להשתנות באופן משמעותי, אך 1% ממחיר הרכישה נפוץ.
• נקודות הנחה. זהו אמצעי אופציונלי, אם כי נפוץ, למלווים להגדיל את תשואות ההלוואות מעל הריבית המוצהרת. נקודות הנחה הן למעשה תשלומי ריבית מקדימה, כאשר כל נקודה תואמת 1% מסכום ההלוואה ומורידה את שיעור ההלוואה בכ- 0.25%. קונים עם מספיק מזומנים בסגירה יכולים להפחית את התשלומים החודשיים השוטפים שלהם (ולשפר את תזרים המזומנים של משק הבית) על ידי תשלום נקודות.

הלוואות משכנתא של FHA: אידיאלי עבור רוכשי בית בפעם הראשונה

הלוואות משכנתא FHA מונפקות על ידי מלווים פרטיים ומובטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי. ההלוואות לרכישת FHA, אשר עוצבו עבור רוכשי בית בפעם הראשונה עם נכסים מוגבלים ואשראי פחות ממושלמים, היו מבחינה היסטורית עזרה מכרעת עבור אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה המחפשים את היתרונות של בעלות בתים. עם יוצא מן הכלל אחד ראוי לציון, יש לרכוש בתים שנרכשו או לממן מחדש הלוואות FHA ולהשתמש בהם כבית המגורים העיקרי של הלווה..

הלוואות לרכישה של FHA ניתנות לריבית קבועה (הלוואת המשכנתא 203b, החלה על צמודי קרקע משפחתיים לארבעה משפחות, היא הנפוצה ביותר) או בריבית מתכווננת (הלוואת סעיף 251 חלה על צמודי קרקע משפחתיים לארבעה משפחות) ). שתי התצורות מאפשרות מגוון מונחים, כאשר תנאים של 15 ו -30 שנה הם האפשרויות הנפוצות ביותר בנושא קבוע קבוע.

הלוואות למחזר מחדש של FHA, כמו למשל ייעול המימון מחדש של FHA, מאפשרות לבעלי בתים הניתנים ל- FHA לממן מחדש בעלות נמוכה יותר מהלוואות למימון מחדש קונבנציונאלי. הם זמינים גם בתצורות שער קבוע וקצב מתכוונן. FHA מייעל הלוואות למימון מחדש אין דרישות לביטוח משכנתא (MIP) - עזרה כספית ענקית לבעלי בתים בתקציבים צמודים..

ההבדלים בין FHA להלוואות קונבנציונאליות

הלוואות FHA והלוואות קונבנציונליות שונות בכמה דרכים חשובות:

• מגבלות הלוואה מרביות. ברוב השווקים, הלוואת הרכישה המקסימאלית המותרת FHA היא 115% ממחיר המכירה המקומי החציוני (מחושב בדרך כלל ברמת המחוז). בארצות הברית היבשתית המקסימום הנמוך ביותר הוא 271,050 דולר (בשווקים בעלות נמוכה) והמקסימום הגבוה ביותר הוא 625,000 $ (בשווקים בעלות גבוהה). באלסקה, הוואי וחסות חסות מעבר לים כמו גואם, המקסימום הוא 938,250 דולר. גבולות אלה עשויים להשתנות עם מחירי הדירות הרווחים. עבור משכנתא הפוכה (או HECMs, מוצר פופולרי של FHA), גבול ההלוואות המרבי המותר הוא 625,000 $ בכל מקום בארצות הברית היבשתית ו -938,250 דולר בתחום השיפוט הלא-יבשתי. השתמש במחשבון הלוואת המשכנתא של HUD כדי למצוא את המגבלות המקומיות שלך.
• יחס DTI ויחס דיור. הלוואות FHA מאפשרות יחס DTI גבוה יותר - באופן אמין עד 43%, ולעיתים גבוה יותר. יחס הדיור, או היחס בין עלויות הדיור להכנסות הלווים, יכול להיות גם גבוה מתקן ההלוואה המקובל של 28% - עד 31%, ברוב המקרים.
• מקדמה. עבור לווים עם ציוני FICO ב -580 ומעלה, מקדמות הלוואת הרכישה של FHA יכולות להיות נמוכות כמו 3.5% ממחיר הרכישה, למשל 7,000 $ על בית 200,000 $. זה פחות משמעותי מדרישת ההקדמה ההיסטורית של 20% על הלוואות קונבנציונאליות, למשל, 40,000 $ לבית של 200,000 $. זה גם פחות מקיצוץ המקדמה של 10% בין 97 הלוואות קונבנציונאליות וקונבנציונליות, למשל 20,000 $ על 200,000 $ בית..
• ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא יקר בהרבה על הלוואות לרכישה של FHA ורוב ההלוואות למימון מחדש של FHA (למעט הלוואות למחזור מימון מחדש). על פי חוק מחויבים הלווים בתשלום קבוע של 1.75% מסכום ההלוואה בעת הסגירה, ללא קשר לסוג ההלוואה, לטווח ולשיעור. עמלה זו נעטפת בדרך כלל בהלוואה, מה שמגדיל את הקרן, אם כי ניתן לשלם אותה גם מהכיס. קדימה, הלווים המתחילים ב -90% לטייט-טווח ומעלה (10% ומטה למטה) חייבים לשלם דמי ביטוח משכנתא שוטפים עד לפירעון כל ההלוואה - עד 1.05% מסכום ההלוואה בכל שנה, תלוי בתקופת ההלוואה ו סכום ממומן. לווים המתחילים בפחות מ- 90% הליטא חייבים לשלם דמי ביטוח שוטפים למשך 11 שנים לפחות. לעומת זאת, הלווים המקובלים הלוואות המתחילים ב -80% LTV ומטה אינם נדרשים כלל לבצע ביטוח משכנתא. הדרך היחידה של מרבית לווים FHA לבטל את ביטוח המשכנתא שלהם היא באמצעות תוכנית הייעול למימון מחדש של FHA.
• שיעורי ריבית. כל שאר הדברים שווים, הלוואות לרכישה ומימון מחדש של FHA כמעט תמיד הן בעלות ריבית נמוכה יותר מאשר הלוואות קונבנציונאליות דומות. עם זאת, חיסכון בריבית עשוי להתקזז על ידי דמי ביטוח משכנתא גבוהים יותר.
• דרישות אשראי. להלוואות FHA יש דרישות חיתום רופפות יותר מאשר הלוואות רגילות. אתה יכול לקבל הלוואה לרכישה של FHA בשיעור של 3.5% בהורדת FICO של 580 ומעלה, והלוואת FHA של 10% למטה עם ציון FICO של 500 ומעלה..
• עלויות סגירה בתשלום מוכר. הלוואות FHA מאפשרות למוכרים לשלם עד 6% ממחיר הרכישה לקראת הסגירה, למשל 12,000 $ על בית של 200,000 $. זה יתרון עצום שעשוי בשווקי הקונים. הלוואות קונבנציונאליות מכסות עלויות סגירה ששולמו על ידי המכר בשיעור של 3% ממחיר הרכישה, למשל 6,000 $ על בית 200,000 $..
• הנחה. יש להניח כי מדובר בהלוואות FHA, כלומר ניתן להעביר אותן ממוכר לקונה במינימום שינויים בשיעורים ותנאים. אף שההנחות כפופות לאישור FHA וחיתום המלווים, כמו גם יכולתו של הקונה לכסות את ההפרש (במזומן או באמצעות משכנתא שנייה) בין יתרת ההלוואה שנותרה למחיר המוערך של הבית, הם זמן-לחץ עצום חוסכים למוכרים בעלי מוטיבציה. בדרך כלל אין להניח על הלוואות קונבנציונאליות.

סוגי הלוואות FHA

בנוסף להלוואות 203b וסעיף 251 לבתים צמודי קרקע למשפחה אחת עד ארבע, הלוואות FHA נוגעות במספר צורות אחרות:

• הלוואות דירה. המכונה הלוואות בסעיף 234 ג ', הלוואות לבתים משותפים מבוטחי FHA חולקות הרבה במשותף עם הלוואות מבוטחות FHA של 30 שנה לבתים צמודי קרקע. עם זאת, קבוע ל -30 שנה הוא אפשרות המימון היחידה המגובה על ידי FHA לרכישת בתים משותפים. כדי להיות זכאי, יש להחיל הלוואה של סעיף 234 ג לרכישת יחידת בתים משותפת בודדת בתוך פיתוח עם חמש יחידות לפחות. דרישות התפוסה של בעלים הן רופפות יותר עבור הלוואות בסעיף 234 ג, אך התוכנית אכן דורשת לפחות 80% מהלוואות מבוטחות FHA בכל פיתוח נתון לדיירי בעלים..
• הלוואת מימון מחדש באופן מאובטח. הלוואות ממוחזרות למימון מחדש של FHA ממירות הלוואות משכנתא קונבנציונאליות, כולל הלוואות שנפלו בעבריינות עקב התאמות ריבית כלפי מעלה על ARM קונבנציונאלי, להלוואות בריבית קבועה המגובה FHA. אם אתה בוחר למימון מחדש במזומן, מגבלת ההלוואות העליונה היא 85% LTV. בגין מימון מחדש שלא ממומן במזומן, הגבול העליון הוא 97.75% LTV.
• מימון מחדש של ייעול FHA. הלוואות מיחזור מחדש של FHA נועדו לממן מחדש הלוואות FHA קיימות ללא הערכה ביתית ועלויות סגירה נמוכות יחסית (בדרך כלל פחות מ- 4% מהקרן). הדרישות של התוכנית מקלות למדי על הנייר - למשל, ניתן למחזר טכנית בית מתחת למים עמוק, ואין סף הכנסה או סף תעסוקה רשמיים. עם זאת, מרבית המלווים דורשים אשראי הגון (FICO ב- 620 ומעלה) ואימות תעסוקה. הלוואות גם לא יכולות להיות עברייניות ברצינות. כדי להיות זכאי, ההלוואה החדשה שלך חייבת להוריד את התשלום החודשי שלך ב -5% לפחות (למשל, מ -1,000 דולר ל -950 דולר). חלק מהמלווים מציעים אפשרות לעטוף את עלויות הסגירה לקרן ההלוואה, וכתוצאה מכך הלוואה "אפס עלות", אם כי הדבר מביא לתשלום חודשי גבוה יותר לאורך חיי ההלוואה..
• משכנתא להמרה ביתית (HECM או משכנתא הפוכה). הלוואות HECM, הידועות גם בשם משכנתא הפוכה, מסייעות לקשישים למשתכן בעלים (בני 62 ומעלה) להקיש על ההון שלהם מבלי למכור את בתיהם ולעבור דירה. באופן יוצא דופן עבור מוצר משכנתא, HECMs אינם דורשים תשלומים חודשיים. במקום זאת, הם מהווים מקורות אידיאליים למזומן ללא מיסים עבור לווים עם הכנסה קבועה ונכסים מוגבלים. עם זאת, בשל התוצאות המשפטיות והכספיות המשמעותיות שלהן, עדיף שלא להוציא HECM לפני שתתייעץ עם עורך דין או יועץ פיננסי..
• הלוואת תשלום בוגר. הלוואות לתשלום מדורג, או הלוואות בסעיף 245, כוללות תחילה תשלומים חודשיים נמוכים מאוד. במהלך חמש עד עשר השנים הראשונות לחיי ההלוואה, תשלומים אלה גדלים בהדרגה בשיעורים שבין 2% ל- 7.5% בשנה. בתום תקופת המדרגה הם נמצאים ברמתם ונשארים קבועים למשך שארית המונח. הלוואות לתשלום בוגר הן אידיאליות עבור לווים המצפים כי הכנסותיהם יעלו משמעותית לאורך זמן.
• הלוואת גידול בהון. המכונה הלוואות בסעיף 245 א, הגדלת הלוואות להון הן בעצם גרסאות מגוונות יותר וסלחניות כלכלית של הלוואות לתשלום מדורג. הם תקפים לרוב סוגי הדיור, כולל יחידות שיתוף פעולה ובתים קיימים המיועדים לשיפוץ או לשיקום. עליית התשלום השנתית היא הדרגתית יותר מאופציית התשלום המדורג - עליות שנתיות מכוסות על 5%. גם התנאים קצרים יותר - 22 שנים הוא המקסימום.

יתרונות הלוואות FHA לעומת הלוואות קונבנציונאליות

להלן סיכום היתרונות העיקריים של הלוואות FHA על פני הלוואות קונבנציונאליות:

• דרישות חיתום רופפות (ציון אשראי)
• הורד את דרישות המקדמה (עד 3.5% ללווים עם FICO ב -580 ומעלה)
• ההנחות (ניתן להעביר ממוכר לקונה במינימום חיכוך)
• קצבאות עלות סגירה גבוהה יותר ששילמו מוכר
• ריביות נמוכות יותר
• דרישות DTI משוחררות ויחס דיור

חסרונות הלוואות FHA לעומת הלוואות קונבנציונאליות

והחסרונות המכריעים של הלוואות FHA לעומת הלוואות קונבנציונאליות:

• תשלום ביטוח משכנתא מקדמה הנדרש בחוק על הלוואות לרכישה והלוואות למחזור מימון לא יעיל (1.75% מגודל ההלוואה)
• דמי ביטוח משכנתא שוטפים גבוהים יותר (עד 1.05% מגודל ההלוואה בשנה)
• לא ניתן לבטל את ביטוח המשכנתא אלא באמצעות מימון מחדש של ייעול
• מגבלות הלוואות מובטחות נמוכות יותר בשווקים בעלות נמוכה (לרעת הקונים המתקדמים באזורים אלה)
• בתים חייבים להיות מגורים בבעלות ראשונית

הלוואות משכנתא של VA: נהדר למשפחות צבאיות

תוכנית ההלוואה לווי בית לוושינגטון, שהוסמכה על ידי חוק התאמה מחדש של חברי השירות לשירותים משנת 1944 (SRA) מסייעת לשכירים שוטרים ובעבר לשמש להגשים את החלום של בעלות בתים. בדומה להלוואות FHA, מרבית הלוואות VA מועברות על ידי מלווים פרטיים ומגובות על ידי המחלקה לענייני ותיקים - אינן הלוואות ישירות שמקורן. על ידי VA. בדומה להלוואות FHA, הלוואות מסוג VA יכולות לשמש רק לבתים בבתי בעלים, אשר נחשבים למגורים העיקריים של הלווים..

הלוואות VA יכולות לממן מאמצי רכישה ומימון מחדש. כמו FHA והלוואות קונבנציונאליות, הן זמינות במגוון רחב של תצורות, כולל תעריף קבוע של 15 ו 30 שנה ותנאי ריבית מתכווננים שונים. שיעורי הריבית בדרך כלל דומים להלוואות קונבנציונליות וגבוהים מהלוואות FHA.

דרישות זכאות

דרישות הזכאות להלוואות VA משתנות במידה מסוימת לפי סניף, תאריך ומשך השירות.

ככלל, עובדי שירות פעילים זכאים לאחר שירות לאחר 180 ימי עבודה ברציפות, ולעיתים עד 90 ימי עבודה רצופים. ותיקים, כולל חיילי מילואים ואנשי המשמר הלאומי, זכאים לאחר 90 עד 180 ימי עבודה רצופים בכל נקודה במהלך הקריירה שלהם. אנשי מילואים ואנשי המשמר הלאומי שאינם רואים חובה פעילה זכאים לאחר שש שנות שירות רצופות. פריקות חסרות כבוד פסולות.

עיין בטבלת הזכאות של ה- VA למידע נוסף על ההסמכה ופרטים על הגשת בקשה לתעודת זכאות (CoE).

ההבדלים בין הלוואות רגילות למינהל התעבורה והלוואות

בנוסף לדרישות הזכאות לשירות, הלוואות VA והלוואות קונבנציונאליות שונות בכמה אופנים בסיסיים:

• דמי מימון. ההבדל הגדול והיקר ביותר בין הלוואות VA להלוואות קונבנציונאלי הוא דמי המימון של VA. דמי המימון של VA הם חיוב ייחודי שאינו חל על הלוואות קונבנציונאליות או FHA. זה משתנה במידה ניכרת לפי סניף השירות, סוג ההלוואה וגודל המקדמה, אך בדרך כלל מעדיף רוכשי בתים ראשונים או ממממני רפואה ראשונים עם ניסיון קודם בשירות פעיל וביחסי LTV פחות מ- 90%. במימון הלוואות לרכישה ולמימון מחדש במזומן, דמי המימון בדרך כלל נעים בין 1.25% ל -3.3% מקרן ההלוואה, למשל 2,500 עד 6,600 דולר בהלוואה של 200,000 $. בהלוואות למימון מחדש שלא ניתן לממן מחדש, הן יכולות להיות נמוכות עד 0.50% מקרן ההלוואה.
• גודל הלוואה מרבי. מובטחות הלוואות VA למרבית השווקים עד 424,100 דולר, אם כי שווי זה יכול להשתנות עם תנאי השוק. אם המלווה יאשר לך הלוואה גדולה יותר, אתה חופשי לקחת את זה, אך ה- VA לא תקבל את החבות העודפת. בשווקים בעלות גבוהה יותר, VA עשויה להבטיח הלוואות גדולות יותר.
• מקדמה. אחד היתרונות הגדולים ביותר של הלוואת VA הוא היעדר דרישת מקדמה בהלוואות קטנות יותר. אם אתה זכאי להלוואת VA, אתה יכול לממן את כל מחיר הרכישה של הבית שלך. עם זאת, הטבה ללא תשלום המקדמה כוללת מגבלה מעשית מרכזית: בדרך כלל היא מכוסה פי ארבעה מהזכאות הרגילה של VA בסך 36,000 $ לקונה, או 144,000 $. הלוואות גדולות יותר אכן דורשות מקדמות, אם כי לא בהכרח מקדמות 10% - בתוספת מקדמות הנדרשות על ידי המלווים המקובלים.
• ביטוח משכנתא. הלוואות VA אינן דורשות ביטוח משכנתא, גם כאשר ה- LTV גדול מ- 80%.
• דרישות אשראי. תקני החיתום של תוכנית ההלוואות של VA אינן רופפות ממש כמו תוכניות ה- FHA. מרבית המלווים דורשים ציון FICO מינימלי של 620 בכדי להעפיל, אם כי ניתן לעשות חריגים בכל מקרה לגופו (למשל, לווים בעלי הכנסה גבוהה).
• עלויות סגירה. על פי החוק, המלווים אינם מורשים להעריך סוגים מסוימים של עלויות סגירה בהלוואות VA. אלה כוללים שכר טרחת עורך דין, שכר טרחה, דמי חיתום וחיובי עיבוד מסמכים. במקום חיובים מפורטים אלה, המלווים יכולים להעריך חיובי מקור עד 1% מסכום ההלוואה.
• הנחה. כמו הלוואות FHA, גם הלוואות VA נקבעות עם אישור VA והסמכת קונה.

סוגי הלוואות VA

הלוואות VA קיימות במספר צורות שונות:

• הלוואת רכישה. הלוואות לרכישת VA אינן דורשות כסף למטה - במילים אחרות, ה- LTV המותר נע בין 100%. עם הגבלות מסוימות, ניתן להשתמש בהן לבתים צמודי קרקע קיימים, לבניינים מובנים למגורים (בנייה חדשה), יחידות בתים משותפים, בתים מיוצרים ומגרשים, ופרויקטים של רכישה ושיפוץ (בדומה להלוואת שיקום FHA 203k).
• הלוואת מימון למימון כספי. כמו הלוואות מחזור למימון מזומנים רגילות ו FHA, הלוואות למחזר מימון חוזר במימון VA מחליפות את ההלוואה המקורית ומספקות ללווה סכום חד פעמי שיוכל להשתמש בהן כראות עיניהם. סכום חד פעמי זה יכול להיות גדול כמו 100% מההון של הלווה בבית - למשל, אם הלווה חייב 100,000 $ על בית בשווי 200,000 $, הם יכולים לקחת עד 100,000 $ במזומן. הלוואות למימון מחדש למימון יש בדרך כלל ריביות נמוכות יותר מאשר ההלוואות שהם מחליפים. ההלוואה המקורית (הממומנת מחדש) אינה בהכרח חייבת להיות הלוואת VA.
• הלוואת הפחתת ריבית ריבית (IRRRL). ידוע גם בשם הלוואת מימון מחדש של VA (או בפשטות, לייעל מחדש את המחזור מחדש), IRRRLs מתוכננים במיוחד כדי לממן מחדש הלוואות קיימות של VA ללא יישום שני להלוואות VA. אין אפשרות למזומן, חסוך תמורת סכום של 6,000 דולר לפרויקטים של שיפוץ ביתי חסכוני באנרגיה.
• תוכנית הלוואה ישירה של אינדיאנים (NADL). הלוואות NADL מיועדות ישירות על ידי ה- VA. תוכנן במיוחד עבור אנשי שירות וותיקים ממוצא אמריקני. הם מוגדרים תמיד כהלוואות בנות 30 שנה בריבית קבועה. לפי VA, NADLs יכולים לשמש רק כדי "לממן רכישה, בנייה או שיפור של בתים באדמת פדרל נאמנות (קרקע הזמנות), או למימון מחדש של NADL קודם להפחתת הריבית."

ה- VA מעניקה גם שני סוגים שונים של מענקי דיור מותאמים, שהם תשלומים שאינם הלוואות לוותיקים עם מוגבלות קשה וקשורה לשירות. מענקים אלה נועדו לממן הקמה, רכישה או התאמה מחדש של דיור המותאם לנכות עבור ותיקים עם מוגבלות ומשפחותיהם. הם לא צריכים להחזיר.

יתרונות הלוואות VA לעומת הלוואות קונבנציונאליות

להלן סיכום מהיר של היתרונות העיקריים של הלוואות VA לעומת משכנתא רגילה:

• לא נדרשים מקדמות על הלוואות מסוימות
• אין צורך בביטוח משכנתא
• ההנחות
• מגבלות הלוואות גבוהות למימון מחדש של מזומנים (מזומנים עד 100% מההון שלך בבית)
• עלויות נמוכות על ייעול הלוואות למחזר מחדש
• הגבלות על סגירת סוגים של ערכים וערכים

חסרונות הלוואות VA לעומת הלוואות קונבנציונאליות

וחסרונות המפתח שלהם:

• דמי מימון של VA נדרשים מראש
• מוגבלת לבעלי תפקידים פעילים, ותיקים ומשפחותיהם
• מגבלות גודל הלוואה שיכולות להכשיל את הקונים בשווקים בעלות גבוהה
• בתים חייבים להיות מגורים בבעלות ראשונית

מילה אחרונה

אם אתה גר במטרופולין המוגדר במפקד, רוב הסיכויים שתעפיל להלוואה קונבנציונאלית, VA או FHA. עם זאת, אם אתה חלקי לשטחים פתוחים לרווחים, אפשרות ההלוואות הטובה ביותר לבית שלך עשויה להיות אחת שרק הזכרנו כאן בהמשך: הלוואת USDA.

מגובות מחלקת החקלאות האמריקאית, הלוואות USDA מיועדות במיוחד לקונים לראשונה המחפשים להתיישב מחוץ למטרופולינים המוגדרים במפקד, שם מתגוררים הרוב המכריע של האמריקאים. למי שמסמך לכך, תוכנית ההלוואות של USDA נדיבה להפליא - היא מציעה מימון של 100% (ללא כסף למטה), ריביות נמוכות במיוחד, ו- PMI מוזל. לפני שתגיש בקשה להלוואה קונבנציונלית או אחת החלופות הלא-קונבנציונאליות הנפוצות יותר, עשה לעצמך (והארנק שלך) טובה ובדוק את מוצר מימון הנדל"ן החמקמק הזה, בעל פוטנציאל הרווחיות,.

אם ברצונך לשפר את הסיכויים שלך לקבל אישור למשכנתא, עיין במאמר זה: 6 טיפים לאישור הלוואת משכנתא לבית..

איזו מהלוואות המשכנתא השונות - FHA, VA, או קונבנציונאלי - מתאימה לכם?