מהי הלוואה ביתית של VA - זכאות למשכנתא, הטבות ומגבלות

כדי לסייע בקיזוז הקורבנות אישיים, אנשי הצבא נהנים מיתרונות כספיים ישירים ועקיפים.

אם אתה חבר בהווה או לשעבר בצבא הצבאי ואתה שוקל לקנות בית, יש לך תועלת אחת צריך לדעת יותר על: הלוואת VA. המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד אתה יכול לחסוך אלפי דולרים כבעלי בית.

מהו הלוואת VA?

על פי המחלקה האמריקאית לענייני ותיקים, הלוואת VA היא "הטבה בערבות הלוואת בית ... שתעזור לך לקנות, לבנות, לתקן, לשמור או להתאים בית לתפוס האישי שלך." זהו אחד היתרונות הכספיים הטובים ביותר שחברי הצבא יכולים לקבל.

יסודות הלוואה של VA

בדומה למשכנתאות רגילות, מרבית הלוואות ה VA נותנות על ידי מלווים פרטיים. עם זאת, הם מגובים (ברוב המקרים, בערך הלוואה של עד 417,000 $) באמונתה המלאה ובזכותה של הממשלה הפדרלית בארה"ב.

ערבות זו מקטינה את הסיכון למלווים ומאפשרת להם להציע תנאים נוחים יותר, וכוללים ריבית נמוכה יותר ויתור על ביטוח משכנתא פרטי (PMI) על הלוואות עם יחס הלוואה לערך (LTV) הגבוה מ- 80%.

זה גם מאפשר למלווים למקם הלוואות לרכישת VA ללא תשלומי מקדמה - לשים בעלי בתים בהישג יד לחברי שירות עם חיסכון אישי מוגבל. הלוואות קונבנציונאליות דורשות מקדמות - לרוב עד 20% מערך הנכס. סוגים אחרים של הלוואות ידידותיות לבעלי בתים, כמו הלוואות FHA, דורשים גם כן כסף.

היסטוריה של תוכנית ההלוואות של VA

הממשלה הפדרלית הבטיחה הלוואות לדיור לוותיקים מאז 1944, כאשר הקונגרס העביר את חוק הסתגלות השירות (SRA). ה- SRA אישר ל- VA להבטיח הלוואות לדיור שנעשו על ידי מלווים מוסמכים.

בתחילה, הרשאה זו כיסתה רק הלוואות שניתנו לוותיקים הרוכשים בתים לא מודולריים. בשנת 1970 קונגרס תיקן את ה- SRA לכיסוי הלוואות בבתים ניידים. בשנת 1992 הורחב החוק כמעט לכל חובה פעילה, וותיקי כוחות צבא משוחררים בכבוד, כמו גם חברי שמורת הצבא וחברי המשמר הלאומי ששירתו בכבוד במשך שש שנים לפחות. במקרים מסוימים, גם בני זוגם לשעבר של חברי השירות זכאים לערבות הלוואת VA.

ה- SRA מספק יתרונות כספיים אחרים והגנות עבור שיעורי חברי שירות מסוימים, כולל כובע קשה של 6% על ריבית המשכנתא במהלך חובה פעילה..

סוגי הלוואות ומענקים של VA

הלוואות VA ומענקים פיננסיים מגיעים במספר טעמים:

• הלוואת רכישה: הלוואת רכישה נועדה לעזור לחבר שירות כשיר לממן רכישת בתים בבעלות בעלת כספים ללא כסף. הלוואות לרכישה יכולות לבצע אחת מהפעולות הבאות: קנו בית צמוד קרקע קיים; לקנות יחידת דירות בפרויקט שאושר על ידי VA; לבנות בית בנייה חדש; בו זמנית לרכוש ולשפץ בית (בדומה להלוואה לשיקום FHA 203k); או לקנות בית מיוצר או מגרש לבית מיוצר כבר.
• הלוואת מימון למימון כספי: הלוואת מימון למחזור מזומן נועדה להחליף משכנתא קיימת בבית שהלווה כבר בבעלותו תוך שהיא מספקת ללווה תשלום מזומן חד-פעמי ללא מגבלות. המשכנתא הקיימת לא חייבת בהכרח להיות הלוואת VA. הלוואות למימון מחדש במזומן דומות להלוואות הון ביתיות, אשר מאפשרות לך גם להלוות לפי שווי הבית שלך, אך שונות בכמה דרכים חשובות: הן מחליפות משכנתא קיימת (הלוואות להון עצמי אינן), הן בדרך כלל (אך לא תמיד) יש שיעורי ריבית נמוכים יותר מאשר הלוואות הון ביתיות והם נושאים עלויות סגירה (הלוואות להון עצמי אינן). מלווים רבים מתירים יחסי הלוואה לערך של עד 100% בהלוואות למחזר מזומנים ממגזר VA, לעומת 80% ברוב ההלוואות להון הביתה וקווי אשראי. לכן, אם אתה עדיין חייב 100,000 $ על משכנתא בסך 150,000 $ והבית שלך שווה 200,000 $, הלוואת המחזור למזומן שלך יכולה להיות גדולה כמו 200,000 $ - מתוכם 100,000 $ זמינים למימון ולעשות בעינייך..
• הלוואת הפחתת ריבית ריבית (IRRRL)מוצר זה מאפשר לך לממן מחדש הלוואת VA קיימת ולהבטיח ריבית נמוכה יותר מבלי לעבור את תהליך בקשת ההלוואה של VA בפעם השנייה. שלא כמו הלוואות למימון מחדש במזומן, לא ניתן להשתמש ב- IRRRL כדי להקיש על ההון הביתי שלך במזומן, למעט הפרשה של 6,000 $ לפרויקטים לשיפור בתים יעילים באנרגיה. למרות שאינך צריך להגיש בדיקת אשראי או היבטים אחרים בתהליך החיתום המשכנתא הטיפוסי, אתה צריך להוכיח שאתה גר בבית שכנגדו מובטחת ההלוואה..
• תוכנית הלוואה ישירה של אינדיאנים (NADL): זהו סוג חדש יותר ופחות של הלוואת VA המיועד במיוחד לחברי שירות וותיקים ממוצא אמריקני ילידי. שלא כמו הלוואות לרכישה ולמימון מחדש, זו הלוואה ישירה, כלומר ה- VA פועלת כמלווה ומשרתת. זה תמיד מובנה כהלוואה לתקופה קבועה, למשך 30 שנה, ויש להשתמש בה כדי "לממן רכישה, בנייה או שיפור של בתים בארץ הפדרלית אמון (קרקע להזמנה), או למימון מחדש של NADL קודמת כדי להפחית את גובה הריבית."
• מענקי דיור מותאמים: שני מוצרים שאינם הלוואות (מענקי דיור המותאמים במיוחד ומענקי הסתגלות דיור מיוחדים) מיועדים לוותיקים עם "מוגבלות קבועה וקשורה בשירותים", או מוגבלות אשר זכאים לפיצוי נכות בשיעור של 100% על פי לוח הזכויות של VA לליקויי דירוג והם לא צפוי להשתפר עם הזמן. מוגבלות כשירות כוללות אובדן שימוש בשתי הרגליים או בזרועות, אובדן שימוש ברגל אחת ובזרוע אחת, כוויות קשות ועיוורון בשתי העיניים ופגיעות בדרכי הנשימה. ותיקים יכולים להשתמש בשני המענקים כדי לממן או לקזז את עלות בניית הדיור המותאם לנכות מהיסוד, לרכוש דיור כבר מותאם, לרכוש ולהתאים דיור שאינו מותאם כיום, או להתאים דיור שכבר התגורר בו..

דמי מימון של VA

הלוואות משכנתא של VA נושאות עמלה מיוחדת שאינה חלה על הלוואות משכנתא אחרות: עמלת מימון VA. שכר טרחה זה משתנה לפי ענף השירות והתשלום המקדמה של המבקש, אך בדרך כלל נע בין 0.5% ל -3.3% ממחיר הרכישה.

מבנה העמלות הוא כדלקמן:

• לווים לראשונה ורכישת מזומנים למימון מחדש (ותיקים): 2.15% עבור מקדמות פחות מ- 5% (כולל ללא מקדמה); 1.50% עבור מקדמות בין 5% ל -10%; 1.25% עבור מקדמות של 10% ומעלה
• לווים בפעם הראשונה לרכוש ולממן מחדש מזומנים (מילואימניקים ומשמר לאומי): 2.40% עבור מקדמות פחות מ- 5% (כולל ללא מקדמה); 1.75% עבור מקדמות בין 5% ל -10%; 1.50% עבור מקדמות של 10% ומעלה
• לווים אחרונים ורכישת מזומנים למימון מחדש (ותיקים): 3.30% עבור מקדמות פחות מ- 5% (כולל ללא מקדמה); 1.50% עבור מקדמות בין 5% ל -10%; 1.25% עבור מקדמות של 10% ומעלה
• לווים לאחר הרכישה והמימון מחדש של מזומנים (מילואימניקים והמשמר הלאומי): 3.30% עבור מקדמות פחות מ- 5% (כולל ללא מקדמה); 1.75% עבור מקדמות בין 5% ל -10%; 1.50% עבור מקדמות של 10% ומעלה
• IRRRLs (כל שיעורי חברי השירות): 0.50%
• הלוואות תוכנית NADL (כל שיעורי חברי השירות): 1.25% עבור הלוואת רכישה; 0.50% עבור הלוואת מימון מחדש
• הלוואות בית מיוצרות ולא קבועות (כל הסוגים והכיתות): 1.00%
• ותיקים עם מוגבלות בשירותים (כל הסוגים): 0.00%

אתה יכול לשלם את דמי המימון בסגירה או לעטוף אותו בערך ההלוואה שלך, אם כי העטיפה אכן מניבה תשלום חודשי גדול יותר. לקבלת סקירה מלאה על דמי המימון של VA, עיין בטבלת דמי המימון של VA.

הטבות ומגבלות הלוואת VA

להלוואות VA יש כמה יתרונות מועילים (ויכולים להשתלם) שאינם זמינים לשיעורי לווים אחרים:

• אין צורך בתשלום מקדמה: עבור לווים חסרי מזומנים, זהו היתרון הגדול ביותר היחיד של הלוואה מגובה VA. רוב סוגי הלוואת המשכנתא האחרים דורשים לפחות 3%, ומלווים רבים מעדיפים 10% ומעלה. ראו הוזהרת שמלווים מסוימים עדיין מבקשים מקדמות על הלוואות VA, אך הענף תחרותי וסביר להניח שתוכלו לעשות קניות כדי להימנע מדרישה זו..
• לא נדרש PMI: הלוואות מגובות VA אינן דורשות ביטוח משכנתא פרטי. לעומת זאת, הלוואות קונבנציונאליות שהונפקו מעל 80% LTV אכן דורשות PMI עד שה- LTV של הלווה יורד מתחת ל 78% (או 80% אם הלווה מבקש הסרת PMI מוקדם). בהתאם למספר ההלוואה וערך המקדמה, הדבר יכול לחסוך בכל מקום מכמה דולרים ועד כמה מאות דולרים בחודש ביחס להלוואה קונבנציונאלית עם PMI..
• יחסי חיתון יחסיתהמלווים מחזיקים במועמדים להלוואות VA בעלות תקני אשראי נמוכים בהשוואה למבקשים להלוואות משכנתא רגילות. גם אם יש לך אשראי הוגן או ממוצע, אתה עדיין עשוי להעפיל להלוואה מגובה VA.
• מגבלות על עלויות סגירה נדרשותלווים הזכאים להלוואות VA לא צריכים לשלם עלויות סגירה מסוימות, כולל דמי חיתום, חיובי בפקדונות, שכר טרחת עורכי דין ודמי עיבוד מסמכים. המלווה יכול לקזז חלקית את הפסדיו בגין פריטים בלתי-מורשים אלה על ידי חיוב הלווה דמי מקור עד 1% מקרן ההלוואה. אחרת, המוכר יכול להסכים לשלם להם (מכיוון שמוכר למדי לשלם עלויות סגירה), סוכן הקונה יכול להנפיק אשראי בסוכן בעת ​​הסגירה ולבצע מכה בעמלה, או שהמלווה יכול פשוט לאכול את העלות באמצעות אשראי המלווה בסגירה. המלווים רשאים לחייב לווים זכאים לעניין VA בגין סעיפי סגירה מסוימים, כולל ביטוח כותרות, דוח אשראי, הערכת נכסים, סקר נכסים והקלטה..
• בדיקת VA לבתי בניה חדשים: כאשר משתמשים בהלוואת VA למימון בית בנייה חדש, ה- VA שולחת פקחים מורשים כדי להעריך את התקדמות הבנייה ולאשר שהבית מתאים למפרטים של VA. לכל הפחות, הקבלן נדרש לספק אחריות לשנה על הבית החדש. חלק מהבונים מציעים אחריות עד עשר שנים, ומספקים שקט נפשי מכריע לבעלי בתים חדשים.
• ללא עונשי תשלום מראש: הלוואות VA לא נושאות עונשי תשלום מראש. אם ברצונך להימנע מחיובי ריבית על ידי האצת התשלום של הלוואתך או ביצוע תשלומים נוספים לעבר הקרן שלה, אתה חופשי לעשות זאת ללא קנסות. חלק מהמלווים גובים קנסות משמעותיים בתשלום מראש - לעיתים קרובות כמו 80% מהריבית של שישה חודשים, שיכולים להגיע ליותר מ- 10,000 דולר בהלוואה גדולה..
• ההנחות: יש להניח הלוואות VA, כלומר ניתן להעביר אותן מהמוכר לקונה תוך שינוי מינימלי (או ללא) בשערים ותנאים. זה שימושי ביותר בסביבת ריבית עולה. עם זאת, הקונה עדיין צריך לכסות את ההפרש בין יתרת ההלוואה שנותרה לערך המוערך של הבית, אם על ידי הנחת מזומנים או לקיחת משכנתא שנייה.

מגבלות הלוואה של VA

הלוואות VA אמנם טומנות בחובה מגבלות והגבלות משמעותיות:

• מנהל ההלוואות: אמנם אין גבול עליון לערך הנכס שאליו נקשרה ההלוואה שלך, אך VA מבטיחה למנהלי הלוואות רק עד 417,000 $ - הקיצוץ בין משכנתא רגילה לג'מבו. ניתן להרים את הגבול העליון הזה באזורים מסוימים עם עלויות דיור גבוהות, בעיקר באלסקה, הוואי, ובמטרופולינים החופים הגדולים, כמו סן פרנסיסקו..
• הערכת מימון מחדש של מזומנים ו- LTVהמלווים מגבילים בדרך כלל מחזור כספי הוצאות כספי למימון 100%, כלומר אינך יכול לשאול יותר מהערך המוערך של הבית שלך. נדרשת הערכה במהלך תהליך החיתום.
• ריבית IRRRL: אלא אם כן אתה מממן מחדש משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) למוצר בריבית קבועה, הריבית של IRRRL חייבת להיות נמוכה משיעור ההלוואה המקורי שלך.
• מגבלות IRRRL על התמורה: עליך להשתמש בכספי IRRRL שלך כדי לפרוע את הלוואת VA הקיימת או להשקיע בשדרוגי יעילות אנרגיה מוסמכים.

דרישות זכאות להלוואות VA

דרישות הזכאות להלוואות VA משתנות לפי ענף השירות של המבקש, אורך השירות ותאריכי השירות ומצב השחרור. (חברי שירות משוחררים באופן לא מכובד אינם זכאים להלוואות VA בשום פנים ואופן.)

דרישות זכאות לחברי שירות שאינם משוחררים באופן בלתי הוגן

מאז 8 בספטמבר 1980, אנשי הצבא שנתנו לפחות 24 חודשי שירות ברציפות בתפקידים פעילים או לא פעילים, זכאים להלוואות VA. מי שנקרא לתפקיד פעיל בכל נקודה במהלך הקריירה שלהם זכאים לאחר ששירתו לפחות 90 עד 181 יום בתפקיד פעיל, תלוי מתי התרחש השירות. מי שכיום נמצא בתפקיד פעיל זכאי לאחר שירות של לפחות 90 יום ברציפות בתפקיד פעיל.

מאז 2 באוגוסט 1990, אנשי המשמר הלאומי ורזרביסט שנתנו לפחות 90 יום ברציפות בתפקיד פעיל זכאים להלוואות VA. אנשי המשמר הלאומי והמילואים שלא נתנו לפחות 90 יום ברציפות בתפקיד פעיל, זכאים לאחר שנרשמים לפחות שש שנים בסניף השירותים שלהם, ועומדים באחד מהקריטריונים הבאים:

• פרש (ממוקם ברשימה שפרש)
• הועבר למצב רזרבה שאינו רזרבה שנבחרה (כולל שמורת המתנה או רזרבה מוכנה)
• נותר על מצב הרזרבה שנבחרה

למידע נוסף, עיין בטבלת הזכאות של VA.

שיעורים זכאים אחרים

אחרים זכאים גם להלוואות VA:

• בני זוג שורדים: כמה סוגים של בני זוג ששרדו בשירותים זכאים להלוואות VA. אלה כוללים בני זוג שלא נשואים של חברי שירות שנפטרו בשירות; בני זוג שלא נשואים של חברי שירות שנפטרו מנכות קשורה לשירות; בני זוג שנשארו בחיים שנישאו בשנית לאחר ה- 16 בדצמבר 2003 ואחרי שהגיעו לגיל 57; ובני זוג שנותרו בחיים של ותיקים עם מוגבלות מוחלטת שלא ניתן לייחס את נכותם באופן סופי לנכות.
• התאזרחו בארה"ב: מעמד זה כולל אנשים ששירתו בצבאיות זרות מסוימות שהיו קשורות לארצות הברית במהלך מלחמת העולם השנייה והפכו לאחר מכן לאזרחי ארה"ב.
• חברים בארגוני שירות מסוימים עם קו צבאי: שיעור זה כולל אנשים ששימשו צוערים באקדמיה הצבאית האמריקאית, האקדמיה לחיל האוויר או האקדמיה למשמר החופים; כפקידים בשירותי בריאות הציבור; כאנשי הים באקדמיה הימית בארה"ב; וקצינים במינהל האוקיאנוס האטמוספרי הלאומי.

קבלת תעודת זכאות

לאחר שתקבע כי אתה זכאי להלוואת VA, יתכן שתצטרך לקבל תעודת זכאות (CoE) שתציג למלווה שלך. למרות שאינך זקוק למל"ג בכדי להשיג IRRRL, המלווה שלך לא יבוא מרכישת VA או הלוואת מימון למימון מחדש ללא מז"פ תקף..

הראיות הדרושות בכדי לקבל תעודת סל משתנה לפי קטגוריית חברי שירות. הדרישות הכלליות הן כדלקמן:

• ותיקי כוחות הצבא: טופס 214 של מחלקת ההגנה (DD214), כולל הסבר מלא על אופי ההפרדה ואופי השירות.
• חברי שירות חובה פעילים: הצהרת שירות חתומה המציינת את תאריך כניסת השירות של חבר השירות, מידע אישי (כולל תאריך לידה ומספר תעודת זהות) וזמן שירות אבוד (אם קיים).
• אנשי מילואים בהווה או לשעבר וחברי המשמר הלאומי עם ניסיון חובה פעיל: טופס 214 של משרד ההגנה המתאר את אופי ההפרדה ואופי השירות.
• אנשי מילואים נוכחים וחברי המשמר הלאומי ללא ניסיון פעיל בתפקיד: הצהרת שירות חתומה המציינת את משך השירות הכולל וכל זמן שאבד.
• מילואימניקים משוחררים ללא ניסיון פעיל בתפקידעדויות לשירות מכובד (יכול להשתנות כל מקרה לגופו) והעתק של הצהרת נקודות הפרישה האחרונה.
• חברי המשמר הלאומי המשוחררים ללא ניסיון פעיל בתפקיד: רישומי שירות ודיווחי הפרדה לכל קטע של שירות המשמר הלאומי או הצהרת חשבונות על נקודות פרישה עם עדויות נלוות לשירות מכובד.
• יתרונות בני זוג המקבלים הטבות תלות ותגמול שיפוי (DIC): DD214 הוותיק (אם קיים) וטופס VA 26-1817.
• בן זוג שורד שאינו מקבל הטבות DIC: DD214 הוותיק (אם קיים), טופס VA 21-534, תעודת פטירה או דוח נפגעים של משרד ההגנה (DD1300), ורישיון נישואין. יש לשלוח מסמכים אלה למשרד הפיצויים והפנסיה המקומי של בן / בת הזוג לצורך עיבודם.

כיצד להגיש מועמדות לתאגיד שלך
הדרך הקלה ביותר להגיש בקשה למנהל עסקים, היא מקוונת, בפורטל eBenefits של VA. יתכן שתוכלו לפנות למלווה במהלך תהליך החיתום, אם כי לא לכל המלווים יש יכולת זו.

אם אתה מעדיף להגיש בקשה במצב לא מקוון, אתה יכול למלא ולשלוח את טופס VA 26-2880 (בקשה לתעודת זכאות) עם הראיות המתאימות ל- CoE לכיתת השירות שלך. אם אתה בן / בת זוג ששרדו, עליך למלא עותק נייר של טופס VA 26-1817 ולהעביר אותו למלווה שלך לצורך העברתו ל VA או לשלוח אותו ישירות ל- VA.

ברגע שיש לך את המל"ל שלך ביד, אתה יכול להשתמש באתר האינטרנט של VA כדי למצוא מלווה מוסמך שמקורו בהלוואות VA ולהתחיל בתהליך החיתום. למידע נוסף על הגשת בקשה לתל"ג בדף תעודת הזכאות של VA.

מילה אחרונה

שירות בצבא המזוין הוא משימה כבדה - כך גם לבחור לבלות את חייך עם איש שירות בקריירה. המעטה שהממשל הפדרלי יכול לעשות בכבוד ולתגמל את ההקרבה של חברי השירות ויקיריהם היא להקל עליהם לקנות בתים משלהם. לא פלא שמלווים פרטיים הנפיקו כמעט 20 מיליון הלוואות מגובות VA מאז הקמת התוכנית.

בעולם סוער ובלתי בטוח יותר, מי שמופקד על שמירת השלום ראוי למרחבים בטוחים משלהם.

ניצלת יתרונות כמו הלוואות VA? אילו שירותים אחרים יש להציע לחברים צבאיים נוכחיים לשעבר?