8 דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שתשקיע בנכסי נדלן Turnkey

בטח, חלק ממשקיעי הנדל"ן מייצרים הון באמצעות שיפוץ נכסים. אבל שכירה, ניהול ומשא ומתן עם קבלנים מגיעה עם כאבי ראש משלה. וחלק מהמשקיעים אין להם את הבטן להתמודד עם אישורים, לתזמן מגבלות המלווים ולהעלות עלויות הפתעה.

למרבה המזל, משקיעים המעוניינים לגוון את הנכסים שלהם ולרכוש נכסים להשכרה יכולים לדלג על שיפוצים לגמרי באמצעות נכס סוהר דרך אתר אינטרנט כמו גג. נדל"ן סוהר הוא בדיוק איך שזה נשמע: נכס שמצוי בשכירות או שכבר הושכר לדייר משלם.

נשמע כמו חלום שמתגשם עבור משקיע נדל"ן חדש? למרות שזו יכולה להיות דרך מעורבות נמוכה להתחיל בהשקעות בשכירות, זה לא כמו ללחוץ על כפתור לרכישת מניות או נאמנות השקעות בנדל"ן. החל מעלויות השקעה ראשוניות גבוהות לנזילות נמוכה, הנדל"ן - אפילו בצורה של נכסים סוהרים - מגיע עם המוזרויות והאתגרים שלו למשקיעים.

השיקולים העיקריים ביותר עבור נכסי סוהר

לפני שתעבור למסע קנייה של סוהר, אתה צריך לדעת למה אתה מכניס את עצמך. כשכל נכס עולה עלויות סגירה ותשלומי מקדמה של עשרות אלפי דולרים בלבד, אינך יכול להרשות לעצמך לעשות טעויות רבות.

להלן שמונה דברים שכדאי לקחת בחשבון כשאתה מתחיל להעריך נכסים סוהרים פוטנציאליים כהשקעות.

1. שווי שווי

החיסרון הגדול ביותר עם מאפייני סוהר הוא הקושי למצוא עסקאות טובות.

תחשוב על זה. מישהו אחר כבר עשה את כל העבודה בשבילך בעדכון הנכס והצבתו במצב מושלם ומוכן לשכירות. הם מוכרים לך מוצר מוגמר, מוכן להתחיל לדחות הכנסה פסיבית.

זה משאיר מעט בשר על העצם עבור קונה הסוהר בצורה של תמורה לכסף. המוכר, לרוב סנפיר, כבר הכריח הון עצמי באמצעות עדכון הנכס ואולי אף הצבת דייר בו. הם מממנים את ההון הזה כשהם מוכרים לך.

אז אתה קונה בערך השוק המלא של הנכס או בסמוך לו.

כמשקיע הכנסה, המיקוד שלך טמון יותר בפוטנציאל הרווחים המתמשך של הנכס לעומת שווי השוק הנוכחי. משקיעי הכנסה מודדים לעיתים קרובות את פוטנציאל ההשתכרות באמצעות שיעור היוון או שיעור שווי שווי.

שיעורי שווי הם מדד אחד להחזר ההשקעה של הנכס. הנוסחה נראית כך:

הכנסה תפעולית נטו (NOI) ÷ מחיר רכישה

הכנסה תפעולית נטו היא ההכנסה השנתית שהנכס יכול לייצר מינוס כל הוצאות התפעול, כגון תיקונים, תחזוקה, דמי ניהול נכסים, שיעור פנוי, ארנונה וביטוח.

תאר לעצמך שאתה שוקל שני נכסים זהים מעבר לרחוב זה מזה. שני הנכסים מביאים הכנסה תפעולית שנתית נטו של 20,000 $. אך מוכר אחד מבקש 275,000 $ ואילו השני מבקש 250,000 $, לשיעור שווי של 7.3% לעומת 8%, בהתאמה.

שים לב כי אמנם שיעורי שווי מכסים מספקים דרך להשוות בין אובייקטים באופן אובייקטיבי, אך הם אינם אחראים להחזר ההשקעה. לשם כך עליכם לחשב תשואות במזומן.

2. החזר מזומן במזומן

כשאתה מממן נכס סוהר, אתה מוצא רק סכום מסוים של מזומנים משלך. באופן ספציפי, אתה מוצא כספים לתשלום המקדמה ולעלויות הסגירה.

אתה משקיע פחות מזומנים, אך תראה גם פחות הכנסות נטו בכל שנה מכיוון שתשלם תשלום משכנתא. החזר מזומנים במזומן מודד את ההחזר שלך על הכסף שהיית צריך להפקיד.

נניח שאתה קונה את הנכס בדוגמה לעיל תמורת 250,000 $. הנחת 20%, או 50,000 $, בתוספת עלויות סגירה של 10,000 $ עבור הוצאה כספית כוללת של 60,000 $. אבל זה משאיר לך משכנתא בסך 200,000 $, שלדברינו עולה לך בערך 1,200 דולר לחודש עבור הלוואה ל -30 שנה עם ריבית של 6%. תשלום המשכנתא מצמצם את הכנסותיך השנתיות נטו מ 20,000 $ ל 5,600 $.

ההחזר שלך במזומן במזומן עבור הנכס כעת נראה כך: הכנסות שנתיות בסך 5,600 $ חלקי ההשקעה שלך בסך 60,000 $, לקבלת תשואה שנתית של 9.3%. זה מראה לך את כוח המינוף לא רק להפחית את ההשקעה במזומן, אלא גם להאיץ את החזר המזומנים שלך.

3. מימון

כפי שהודגם זה עתה, המימון משנה את החישובים שלך - לפעמים לטובה, אך לא תמיד. עליכם לדעת לאיזה סוג תנאי מימון לצפות לכל נכס נתון לפני שתציעו הצעה.

לדוגמא, נניח שיש לך מלווה מקומי בעירך שמוכן להלוות לך 80% ממחיר הרכישה של נכס בשיעור של 6%. אבל הם לא מלווים מחוץ למדינה. לכן כשאתה מסתכל על נכסי סוהר רחוק יותר, תצטרך לחפש מלווה אחר, שעשוי להיות לו תנאי הלוואה שונים.

יש ליצור קשרים עם מספר מלווים בכל שוק בו אתם מתכננים להשקיע למקרה שהמלווה הבחירה הראשונה שלכם לא יאפשר נכס נתון מכל סיבה שהיא. לכל מלווה הנחיות חיתום משלו, ואפילו אלה לא תמיד ניתנים לחיזוי. לפעמים, המלווה פשוט לא יאהב את המראה של נכס ודוחה את ההלוואה.

כמו כן, זכור כי עבור נכסים סוהרים, אתה זקוק למימון לטווח ארוך ולא להלוואת כסף קשה לטווח קצר. חפש מלווים תיקים ובנקים מקומיים מקומיים, במיוחד אלה שאינם מדווחים על האשראי שלך להלוואות לרכוש להשקעה.

4. ניהול נכסים

לפני שאתה קונה נכס להשכרה, תהיה לך תוכנית למי עומד לנהל אותו.

זה יכול להיות אתה, כמובן. ניהול נכסים להשכרה משלכם, במיוחד כשמתחילים להשקיע לראשונה, הוא דרך נהדרת ללמוד את הענף מהר יותר. זה הופך אותך למשקיע טוב יותר עם הבנה מעמיקה יותר של איך ההוצאות ועבודות הניהול משתנות בין סוגים שונים של נכסים, שכונות ושוכרים..

אך לא תמיד זה מעשי לנהל נכסים להשכרה משלכם. אם אתם גרים במדינה אחרת, ילדו שלשות, קיבלו תפקיד חדש ותובעני או יצברו עשרות נכסים, עליכם להתכונן ליום בו אינכם יכולים לנהל אותם באופן עצמאי. לצורך העניין, בעלי בתים רבים מגלים שניהול השכרות מגיע עם יותר מדי סוגיות, והם פשוט שונאים לעשות זאת. כך שגם אם אתם מתכוונים לנהל את הנכס בעצמכם, צפו בתוכנית מגירה לניהול נכסים.

וודא שתקצב תקציב לניהול נכסים, גם אם אינך מתכוון להשתמש בו בהתחלה. ניהול רכוש הוא הוצאה לעבודה, בין אם אתה מבצע עבודה זו או מישהו אחר. נכסים להשכרה אינם מקור הכנסה פסיבי לחלוטין.

אם אתה מעדיף להעסיק מנהל נכסים, הקפד לחקור ולראיין חברות בשוק לפני שאתה קונה שם נכס. כנקודת פתיחה בחיפוש מנהל הנכסים שלך, בדוק את Roofstock, המחזיקה רשימה ארצית של מנהלי נכסים מוסמכים.

5. דיירים קיימים

האם כבר נמצאים בנכס דיירים? אם כן, כמה זמן הם היו שם? איך האשראי שלהם? הכנסותיהם? האם הם פונו אי פעם? מה היסטוריית התשלומים שלהם?

נוח לקנות נכס עם דייר לטווח ארוך נקי ואמין. אבל באותה קלות אתה יכול לרשת דייר סיוט שיחליף כברירת מחדל בחודש הראשון שלך.

אם במקום יש דייר דייר, סמן אותם באותו אופן בו היית מבקש חדש. סקור את היסטוריית התשלומים שלהם, את כל בדיקות הרקע שלהם, את יישום השכירות שלהם ואת הכנסותיהם.

זכור, איכות הדיירים קובעת את איכות ההחזרות שלך.

6. גיל המערכות המכניות

מצאת נכס במצב בר-ערוך שמוכן לפרסם עבור דיירים חדשים או עם דיירים קיימים במקום. אבל זה לא אומר שהתנור לא ימות עליך בחודש הבא או שהחיווט אינו תופת הממתינה לקרות.

"חי" אינו שם נרדף ל"חדשה "," משופץ "או" מודרני ". אפילו כאשר מוכר משווק את הנכס כ"מעודכן "או" משופץ ", אין זה אומר שהם החליפו כל רכיב בנכס.

עיין בכל מערכת מכנית ורכיב מבני בנכס כדי להעריך את גילו ואת תוחלת החיים שנותרה. שאל את תשומת ליבו של סוכן הנדל"ן, ואשש את חוות הדעת הללו באמצעות מפקח בית.

רק מכיוון שמערכת אחת או יותר מזדקנות לא אומר שאינך רוצה להתקדם עם הנכס. אבל אתה צריך לדעת למה אתה מכניס את עצמך לתקצב בהתאם.

7. איכות השיפוצים

באופן דומה, רק מכיוון שנכס שופץ לאחרונה לא אומר שהוא שופץ היטב.

סנפירים לא צריכים לגור בנכס או לתחזק אותו לטווח ארוך; העדיפות שלהם היא רווח. הם שואפים להוציא את הסכום הנמוך ביותר בכדי ליצור מוצר מוגמר. זה אומר לפעמים לבזבז פחות על קבלנים או חומרים מהדרגה השנייה.

הרם את הנכס בעזרת מסרק בעל שיניים עדינות ובקש מפקח הבית לעשות זאת. שאל את הפקח וסוכן הנדל"ן את חוות דעתו על איכות השיפוץ.

אם שלושתכם לא אוהבים את מה שאתם רואים, דלגו על הנכס ועברו לגור הבא. עדויות גלויות לעבודה מטורללות הן רק פני השטח של הבעיה - זה מה שאתה לא יכול לראות שאמור באמת להפחיד אותך.

8. בריאות כלכלית לטווח הארוך של השוק המקומי

רכישת נכסים להשכרה, שלא כמו בתים הדליקים, כרוכה בהשקעה לטווח הארוך. אתה רוצה להשקיע בעיר ושכונה עם אוכלוסייה הולכת וגוברת, משרות וביקוש לדיור. אתה רוצה גם עיר עם ירידה בשיעורי הפשע, משרות פנויות ובעיות חברתיות.

אני כבר לא משקיע בעיר בה גדלתי כי אני לא סומך על בריאותה הכלכלית והפוליטית ארוכת הטווח. למדתי בדרך הקשה ששכונות בקצה התחתון לרוב נראות טוב על הנייר עם שיעורי מכסה גבוהים, אך שיעורי מכסה אלה מעלימים עלויות פחות גלויות כמו תחלופה, פשע וחוקי פרוטקציוניזם..

ישנה נישה של משקיעים שמרוויחים רווחים טובים בערים ושכונות נאבקות. אבל זה בדיוק זה: נישה עם דינמיקה ייחודית. התנגד לפיתוי של מחירי רכישה נמוכים והחזרות גבוהות על הנייר. דרוש מומחיות מיוחדת בכדי להרוויח שם כסף.

אם אינך בטוח במאה אחוז שעיר ושכונה עוברים בכיוון הנכון, אל תשקיע שם.

היכן לקנות נכסי סוהר

מוכנים לגוון לנכסים להשכרה סוהרים אך לא בטוחים היכן למצוא אותם? גוו ללא כאבי ראש על ידי שימוש באופציות שאינן דורשות ניסיון של שנים בהשקעה בנדל"ן.

גג

בשנים האחרונות, גג הפכה לפלטפורמה המובילה בפריסה ארצית עבור נכסים להשכרת סוהר. למוכרים זה זול יותר מאשר לשכור סוכן נדל"ן וזה מספק לקונים כמות אדירה של נתונים.

נתונים אלה כוללים פרטים בשכונה, כמו איכות בתי הספר המקומיים, ערכי בית חציוניים והיסטוריה של הערכה. עבור הנכס עצמו, הפלטפורמה כוללת מחשבונים מתכווננים ונתונים על שיעורי שווי, שיעור תשואה פנימי והערכה צפויה.

חברת Roofstock כוללת גם שתי ערבויות. הראשון הוא ערבות להחזר כספי. קונים יכולים לרשום מחדש את הנכס למכירה אם הם לא מרוצים ממנו תוך 30 יום מרגע הרכישה, ו- Roofstock מבטיחה שהם ישיבו את מחיר הרכישה שלהם. השנייה היא ערבות לשכירות להשכרה. אם אתה קונה נכס פנוי ולא מצליח להציב בו דיירים חדשים בתוך 45 יום, רופסטוק משלם 90% משכר הדירה בשוק עד שתעשה זאת.

להחזיק סוכן נדל"ן

אתה תמיד יכול ללכת לבית ספר ישן ולהעסיק סוכן נדל"ן. אחרי הכל, רוב הבתים בארה"ב נמכרים ב- MLS. חוץ מזה, המוכר משלם ביותר - אם לא הכל - את שכרו של הסוכן. עולה לך מעט מאוד כקונה לשכור סוכן נדל"ן.

רק וודא שאתה שוכר סוכן נדל"ן מהמם המנוסה בעבודה עם משקיעים - ורצוי כזה שהוא משקיע בעצמם.

הבעיה עם בתים הרשומים ברשומות ה- MLS היא שהם, בהגדרה, מוכרים תמחור שוק. אם ניתן למצוא עסקה, זה דרך משא ומתן קשה לאף או מזל מוחלט. אתה לא תשיג עסקה שאיש אחר לא ידע עליה בין בתים הרשומים למכירה.

מוכרים / סנפירים פרטיים

משקיעים רבים בנדל"ן מתפרנסים מהפניית בתים למשקיעים לטווח ארוך. הם מוצאים עסקה טובה על בית רעוע, משפצים אותו ומוכרים אותו כנכס סוהר. יש שממקמים בו דיירים בכיסוי עלויות ההובלה בזמן שהם משווקים אותה.

בעוד שחלק מהמוכרים הללו רושמים את נכסיהם ב- MLS או Roofstock, אחרים פועלים באמצעות רשימות אנשי קשר פרטיים. אתה יכול למצוא אותם באמצעות חיפוש בגוגל אחר מוכרי סוהרים בשוק שבחרת או בקבוצות או בפורומים בפייסבוק המשקיעים בנדל"ן..

לפעמים, מוכרים אלה מאפשרים מקום להתנועע במשא ומתן ללא עלויות נוספות של סוכן נדל"ן או דמי רופסטוק. אך כמו תמיד, קחו בחשבון את השיקולים שלעיל לפני שתרכשו סוהר מכרס.

ניגשים לבעלי בית קיימים

אנשים אוהבים לשנוא בעלי בית. אך עובדה היא שלהיות בעל בית מגיע עם שלל כאבי ראש, החל משיחות טלפון של שלוש לפנות בוקר מדיירים צורחים ועד שכר דירה שלא שולמו וכלה בתלונות ודרישות בלתי פוסקות.

בעלי בתים רבים כל כך אומללים, שהם יפרקו את נכסיהם לגוף הראשון שמביע עניין. הם לא בהכרח מתכננים למכור ברגע זה, אבל הם כל כך אומללים, הם נכנעים לפיתוי כשמציעים הצעה.

דיוור ישיר, העברת מדיה חברתית, ואפילו שיחות טלפון יכולים כולם לעבוד כטקטיקות היקפיות לבעלי הבית הקיימים. לעתים קרובות, הנכסים כוללים דיירים משלמים שכבר נמצאים במקום, מה שהופך אותם לא רק לסוהרים אלא גם שכורים כבר.

אבל זה לא אומר שהם דיירים טובים, כמובן. ערוך תוכנית לניהול נכסים אלה בצורה טובה יותר מקודמיך וקח יד איתנה באיסוף שכר דירה, בדיקת היחידה ואכיפת הסכם השכירות שלך..

מילה אחרונה

אם אתם מחפשים לגוון בנדל"ן ולא רוצים את כאבי הראש של הבעלות הישירה, יש לך שפע של אפשרויות להשקעה בנדל"ן בעקיפין.

אך למי שמוכן להיות בעל בית, נדל"ן סוהר הופך דרך מהירה וקלה יחסית לגיוון לנכסים להשכרה - אין צורך בפטיש ומסמרים.

מעבר ליתרונות האחרים, ישנם שפע של יתרונות מס של נכסי השקעה. ואם אתה מוכר נכס ולא רוצה לשלם מס רווח הון על התמורה, אתה תמיד יכול לבצע חילופי 1031 על ידי קניית נכס סוהר עימם..

רק וודא שאתה מנהל את המספרים ובדוק מחדש את הנכס ואת הדיירים לפני שאתה משקיע עשרות אלפי דולרים שהשתכרת קשה.

האם אתה חושב לקנות נכס סוהר? מה מעכב אותך מהשקעה?