כיצד לקבל הלוואת משכנתא אם אתה עצמאי עם הכנסה משתנה

עם זאת, אם אתה בעל עסק או שאתה עצמאי, זכאות למימון נכסים אינה כה פשוטה. ללא קשר להכנסותיך, תקנות פדרליות חדשות מחייבות עצמאיים לדלג במספר חישוקים בכדי לקבל הלוואות לבית, מה שאומר שאולי תצטרך לחשוב מחוץ לקופסה כדי למצוא את המימון שאתה זקוק לו..

תקנות חדשות למימון מוסמך

לאחר שהתפוצצה בועת הנדל"ן בארה"ב בשנת 2008 - כשיצאה משבר אשראי ומיתון הרסני - הממשלה הפדרלית בדקה את נוהלי הלוואות המשכנתא וקבעה שמשהו צריך להשתנות. כתוצאה מאותם שינויים, הצרכנים התקשו מיד יותר ויותר להשיג מימון ביתי.

התקנות עדיין מופעלות. בשנת 2014 קבעה הלשכה להגנת הכספים תקנים ל"משכנתא מוסמכת "כחלק מרפורמות ההלוואות של דוד-פרנק. על פי הניו יורק טיימס, הלוואות אלה מאתגרות לעתים קרובות לקבל אישור אם אינך עובד במשרה רגילה.

עם זאת, השלט נשלט על ידם. הם נחשבים בעיני הממשלה כמוצקים והוגנים הן לצרכנים והן למלווים כאחד. יתר על כן, חברות משכנתא הן בעלות מוטיבציה גבוהה להציע להן, שכן פעולה זו מגנה עליהן מפני פניות משפטיות אם הלוואה תשתבש..

על מנת לקבל משכנתא מוסמכת, אתה נדרש להחזיק את הדברים הבאים:

• אימות הכנסה. זה לא מספיק עם חשבון בנק מרופד - אתה צריך להוכיח שיש לך זרם הכנסה קבוע. אם משלמים לך באופן ספורדי אך בגזרים גדולים, בדרך כלל ממוצעים המחסומים הללו במהלך שנתיים כדי לתת למלווים מושג טוב על הבית הביתה החודשי שלך..
• יחס חוב להכנסה. יחס החוב להכנסה אינו יכול לעלות על 43%. לצורך הסמכת משכנתא, נתון זה מחושב על ידי חלוקת החוב החודשי החוזר שלך בהכנסה החודשית הממוצעת החוזרת שלך. כמובן, זה בעייתי אם לקחת הלוואות לפתיחה או לתמיכה בעסק שלך.
• שנתיים של החזרי מס אישיים ועסקיים עבור עצמאים. לרוע המזל, מחיקות מס עשויות לחזור להוציא נתח ענק מהכנסותך הכשירות כאשר הכל נאמר, וזו הסיבה שמלווים רוצים לבדוק את התשואות המלאות שלך. לדוגמא, נניח שההכנסה מהעבודה העצמית שלך הייתה 75,000 $ לשנה בשנתיים האחרונות, אך המחיקות העסקיות שלך היו 50,000 $ בכל שנה. המלווים רואים בכך הכנסה שנתית של 25,000 $ - מה שיקשה על העפלה להרבה מכל דבר.
• ניתוח מגמות הכנסה. היו מוכנים להסביר את המטבלים בהכנסה. גם אם הכנסותיך נראות טובות בממוצע של למעלה משנתיים, אתה צריך להסביר את כל המגמות היורדות לפני המוקדמות.
• נכסים פיננסיים נוספים והיסטוריה. חברות משכנתא לרוב רוצות שתהיה לך ציון אשראי של לפחות 640 כדי להיות זכאי להלוואה FHA (הלוואה מבוטחת על ידי רשות הדיור הפדרלית), אך הציון שלך צריך להיות קרוב יותר ל 700 עבור הלוואה קונבנציונלית. המקדמה הכוללת הנדרשת נעה בין 3% ל 20% ממחיר הבית, תלוי במוצר המשכנתא (הלוואות FHA דורשות בדרך כלל מקדמה קטנה יותר מהלוואות רגילות). מקדמות גבוהות יכולות להיות מאתגרות מאוד אם השקעת את הנכסים הנזילים שלך בעסק שלך.

כל הדרישות הללו יכולות להפוך אתגר הרבה יותר למצוא מימון אם אתה עצמאי או בעל עסק, גם אם אתה נהדר עם כסף ויש לך חיסכון משמעותי.

אלטרנטיבות למימון נכסים מסורתי

גם אם נראה שלעולם לא תוכל להחזיק נכס משלך בגלל התקנות החדשות להלוואות מוסמכות, הכל לא אבוד. אפשרויות אחרות עשויות לאפשר לך למצוא מימון ביתי.

1. סיוע מבני משפחה

אמנם בהחלט לא מהווה אפשרות לכולם, אך חלק מהעצמאים מסתמכים על בני משפחה לקבלת הלוואות לבית. נניח שאתה עצמאי כבר שנה ומרוויח הכנסה טובה אך אינך יכול להבטיח מוצר משכנתא מוסמך מכיוון שאין לך שנתיים של הכנסה יציבה. במצב זה, בני משפחה עם הכנסה סולידית (ופס נדיבות נמרץ) עשויים להיות מוכנים לחתימה משותפת על ההלוואה. הנכס שייך לך ואתה משלם תשלומים על המשכנתא, אך בני משפחתך מבטיחים את ההלוואה.

חברות משכנתאות מסוימות אף מאפשרות לך לממן מחדש את הנכס על שמך ברגע שיש לך הוכחות שנתיים. כמובן שאופציה זו יכולה להיות בעייתית לדינמיקה המשפחתית אם העסק שלך הולך דרומה או שאתה מחדל להלוואה, אז בחרי זאת בזהירות.

2. מימון מוכר

מוכרים שבבעלותם על הנכס על הסף עשויים לבחור להציע מימון בכוחות עצמם, גם בגלל שהשוק חלש (הם לא יכולים למצוא קונה), או שהם מעוניינים להפיק זרם הכנסה מהשקעתם. תנאי ההלוואה נכתבים בשטר חוב, והתשלומים החודשיים שלך עוברים ישירות למוכר.

בדרך כלל יש להסדרים אלה ריבית גבוהה יותר מהלוואות בנקאיות, אך הם יכולים לקצץ בעלויות הכוללות על ידי ביטול דמי מקור המשכנתא ודמי הלוואה אחרים. אתה צריך להיות מוכן להסביר למוכר מדוע אתה מועמד אמין כאשר לא היית מועמד מספיק חזק להלוואה בנקאית מסורתית. במקרים אלה, מקדמה ניכרת, חשבון בנק גדול וזרמי הכנסה חזקים יכולים לעשות את הדיבור בשבילך.

3. השכרה לבעלות

נכס להשכרה לבעלות יכול להיות אפשרות טובה אם אתה מחכה לשנתיים של הוכחת הכנסה לפני שתשיג מוצר משכנתא מוסמך. בהסכמים אלה אתה נכנס לחכירה ושילם שכר דירה בדיוק כמו שהיית עושה עבור כל נכס להשכרה. עם זאת, שכר הדירה בדרך כלל מעט גבוה מערך השוק, ו"תוספת "זו עוברת לבניית מקדמה בה תוכלו להשתמש בסוף תקופת החכירה לרכישת הנכס. אם בחרתם לא לקנות את הבית בתום חוזה השכירות, עודף זה נשאר לרוב אצל בעל הבית.

היתרון באפשרות זו הוא לחסוך את המקדמה לתקופה של שנה או שנתיים, לבנות את העסק שלך, לרפד את הכנסותיך ולהתמודד עם כל סוגיה אחרת שעלולה לחסום אותך ממוצר משכנתא מוסמך, כמו אשראי רע..

4. חשבונות השקעה או מדיניות ביטוח

אם יש לך חשבונות פרישה או פוליסות ביטוח, ייתכן שתוכל ללוות נגדם. עם זאת, כל האפשרויות הבאות מחייבות אותך לבנות את חשבון הפרישה שלך או את פוליסת הביטוח בערך המזומנים בחזרה לגודלה הקודם, אם אינך רוצה לקצר את ההטבות שהם נועדו להציע. כמו כן, זכור שאתה מפסיד מהרווחים כאשר כספי הפרישה שלך משמשים לבית ולא מותר לצמוח בחשבונות שלך.

ביטוח חיים
אם אתה הבעלים של פוליסת ביטוח חיים בשווי מזומן, כגון חיים שלמים או פוליסת חיים אוניברסליים, אפשר ללוות כנגד שווי המזומנים שלה. כשאתה משלם לפוליסה לאורך זמן, שווי המזומן בונה ככל שהוא מרוויח דיבידנדים וריבית. סביר להניח שלא תצטרך לענות על כל שאלה בנושא הלוואת הלוואה, אבל אתה זקוק לתכנית שתחזיר אותה (כמו בכל הלוואה).

יתרה מזאת, עליכם לחשוב הרבה זמן על הסיכונים הכרוכים בהלוואות מפוליסת ביטוח חיים, במיוחד אם לא יעלה על הדעת והמשפחה שלכם נותרה עם תשלום נמוך יותר מכיוון ששווי המזומן קשור בהלוואה. הכללים משתנים בהתאם לפוליסה שבבעלותך, לכן דבר עם חברת הביטוח שלך לפני שתקבל החלטות.

IRA
בכל עת אתה יכול למשוך את התרומות שלך מ- IRA של רוט ללא מיסים או קנס. (אם אתה מבוגר מגיל 59 1/2 שנה, אתה יכול למשוך כספים ללא מסים ועונשין לכל מטרה.) עם זאת, גם אם אתה צעיר מגיל 59 1/2 ותרמת פחות מ- 10,000 דולר שלך רוט, אתה יכול למשוך עד 10,000 דולר ללא מס או קנס לשימוש ברכישה, תיקון או שיפוץ בית ראשון..

כדי להיחשב לקונה בית לראשונה, אסור היה לך להיות בעלים בשנתיים האחרונות. יש להשתמש בכל רווחים שנמשכים תוך 120 יום, ואותם רווחים חייבים להיות בחשבון לפחות חמש שנים כדי להימנע הן מעונש משיכה מוקדם של 10% והן ממס הכנסה על המשיכה. אם הרווחים היו בחשבון פחות מחמש שנים, לא תעריך את העונש של 10%, אך אתה צריך לשלם מס הכנסה רגיל.

אתה יכול גם למשוך עד 10,000 דולר מ- IRA מסורתי, כולל SEP-IRAs, ולהימנע מעונש של 10% אם הכסף משמש לאותה מטרה ומושקע תוך 120 יום. (אם אתה מעל גיל 59 וחצי, אתה יכול למשוך כספי IRA לכל מטרה ללא קנס.) עם זאת, אתה צריך לשלם מס הכנסה על המשיכה.

יתרה מזאת, דמי המשיכה המוקדמת בסך 10,000 דולר הם מגבלת כל חיים במשיכות מכל IRA - כולל ה- IRA של רוט - לרכישה (ותיקון או שיפוץ מחדש) של בית ראשון. במילים אחרות, סכום המשיכות מכל שילוב של חשבונות IRA אינו יכול לעלות על 10,000 דולר.

401k
אמנם אתה יכול ללוות כנגד 401k שלך, זו אפשרות מסוכנת. שלא כמו משיכת כספים מ- 401 אלף שלך - וזה רעיון גרוע אלא אם כן נעשה זאת בייאוש מוחלט - הלוואה כנגד 401 אלף שלך יכולה להביא לך מזומן עד מחצית מערך חשבונך, עם מקסימום 50,000 $..

לדוגמה, אם ערך חשבונך הוא $ 50,000, אתה יכול לשאול רק 25,000 $ למקדמה. אתה אכן משלם ריבית - אך הוא מחזיר לעצמך. עם זאת, הריבית משתנה - על בסיס ריבית הפריים - מה שעלול להוות בעיה אם פריים יעלה מעל לרמה הנוכחית של 3.25%. מכיוון שתקופת הלוואה של 401,000 היא בדרך כלל חמש שנים (אך חלקן עד 15 שנים), עליכם להיות בטוחים שאתם יכולים להרשות לעצמכם את התשלומים החודשיים למשך הזמן. בנוסף, אם תאבד את מקום עבודתך, יש לך כמה עד 60 יום להחזר ההלוואה - אחרת, ייתכן כי הסכום שטרם שולמו יחויב במס כהכנסה רגילה ו העריך עונש משיכה מוקדם של 10% אם אתה מתחת לגיל 59 וחצי.

5. חפש מוצרי משכנתא שאינם מוסמכים

אפשר למצוא מלווים שמוכנים לחשוב מחוץ לתיבת "המשכנתא המוסמכת" אם אתה מדגים שאתה מועמד בסיכון נמוך. מוצרי משכנתא שאינם מוסמכים כוללים הלוואות ללא תיעוד, הלוואות בריבית בלבד והלוואות לאפשרויות תשלום.

למשל, נניח שההלוואות העסקיות שלך דחפו אותך מעל יחס החוב להכנסה למשכנתא מוסמכת. אם יש לך מקדמה של 40%, ציון אשראי נהדר וכמה שנים של הכנסה סולידית, סביר להניח שתמצא מלווה. עם זאת, בגלל הסיכונים המשפטיים והפיננסיים של המלווה הקשורים למוצרים שאינם מוסמכים, בדרך כלל אתה משלם ריבית גבוהה יותר עבור מוצר מסוג זה..

מילה אחרונה

רק בגלל שהלכת אחרי החלום שלך לבעלות על עסק לא אומר שאתה צריך לנטוש את החלום שלך לבעלות על בית. גם אם אתה צריך לחכות שנתיים כדי להוכיח את הכנסותיך כראוי, הזמן שתשקיע בהפיכת עצמך למועמד טוב להלוואה עשוי בסופו של דבר לשלם דיבידנדים משמעותיים. השתמש בזמנך כדי להפריש כסף למקדמה גדולה יותר ושפר את ציון האשראי שלך, כך שתוכל להעפיל למוצר הטוב ביותר שיש כשמגיע הזמן לקנות.

אילו אפשרויות נוספות תוכלו להציע למצוא מימון לבית תוך שמירה על מעמד של עצמאים?