הטבות מיסוי של נכסי השקעה בנדלן - הוסבר כללי IRS

הון עצמי ביתי הוא הבסיס לעושר אישי בארצות הברית, המייצג כשני שלישים מהשווי הנקי של מרבית משקי הבית האמריקניים, לפי בלומברג. התרחבות הבעלות על בתים נוצרה על ידי תוכניות ממשלתיות ויתרונות מיסוי כדי לעודד רכישת בתים. על פי מחקר שנערך בכוחות החברתיים, בעלות על בתים מובילה ל"כלכלה חזקה יותר, בתי ספר טובים יותר ואזרח מושקע ופרואקטיבי. " לבעלי בתים שיעורי הצבעה גבוהים יותר והם מעורבים יותר בארגוני אזרחים.

לבעלות על נדל"ן יש כמה יתרונות פיננסיים ייחודיים. לדוגמא, בעלי בתים יכולים לנכות את ריבית המשכנתא, את דמי ביטוח המשכנתא ואת ארנונה מההכנסה הרגילה. כמו כן, התמורה ממכירת בית מתייחסת כרווחי הון עבור מיסים - ניתן להחריג עד 250,000 $ מהרווח מהכנסה עבור נישום בודד או 500,000 $ עבור זוג שמגישים החזר משותף..

בעלות על נדל"ן בית או השקעה מציעה יתרונות עצומים לחברה וגם לך באופן פרטני. כך תוכלו להפיק את המרב מההשקעה שלכם.

נדל"ן כהשקעה

בעלות על נכס השקעה שונה משמעותית מאשר בעלות על הנכס בו מתגורר. בעוד שמשקיעים חולקים סיכונים נפוצים רבים - אי אלילות, חוסר שקיפות, אי וודאות פוליטית וכלכלית - כל נכס להשקעה הוא ייחודי, משתנה לפי שימוש, מיקום, שיפור וקביעות. כל השקעה יכולה להיות כפופה לאוסף מבולבל של כללי המס, אשר כולם משפיעים על התשואה נטו על ההשקעה.

אנדי הלר, מחבר משותף של "קנה עוד יותר נמוך: מדריך האנשים הרגיל לעושר נדל"ן", מציין שרוב האנשים משלמים יותר מדי עבור הנכסים שלהם: "הרווח ננעל מייד ברגע שהמשקיע קונה את הנכס. בגלל טעויות בניתוח, המשקיע משלם יותר מדי ואז מופתע כשהוא לא מרוויח כסף. "

הלר מייעץ כי הצלחה בהשקעה בנדל"ן מחייבת:

1. תכנון יסודי. יותר מדי אנשים מתאהבים בנכס ללא אסטרטגיה להרוויח רווחים.
2. ציפיות מציאותיות. קנייה, בעלות ומכירה של נדל"ן אינה דרך קלה לעושר. אריק טייסון, מחבר משותף של "השקעות נדל"ן לדמויות", מציין כי עליכם להיות חכמים, מוכנים לעבוד ולהכיר את סובלנות הסיכון האישית שלך..
3. בדיקת נאותות מפורטת. במאמצים לסגור עסקאות לפני מתחרים, קונים רבים אינם מצליחים לבדוק את ההיסטוריה, התנאים והמגבלות של רכישת נכסים פוטנציאליים במידה מספקת, ומסתיימים בעלויות שיקום יקרות להפליא..
4. יועצים מוסמכים ומנוסים. למשקיעים אמיתיים מצליחים יש תמיד צוות של יועצים שיסייעו להם במציאת, ניתוח, רכישה, מימון, ניהול ומכירת נכסים שלהם.

סוגי נכסי נדל"ן

המונח "נדל"ן" כולל סוגים שונים של נכסים, כולל:

• נדל"ן לא מפותח. המשקיעים רוכשים אדמות גולמיות למגוון מטרות לרבות חוות וחוות, ניצול משאבים טבעיים כמו קצירת עצים או כריית פחם, חלוקת משנה ומכירת מגרשים או פיתוח עתידי. מחיר הקרקע הגולמית תלוי בשימוש הגבוה ביותר האפשרי, בין אם חקלאי ובין אם מדובר באתר של בניין משרדים. הקרבה לאזורים עירוניים ולמטרות יעוד מאושרות קובעות לעתים קרובות את ערך הנכס.
• נכסים למגורים. נדל"ן משמש לרוב למגורים, בין אם בתים צמודי קרקע ובין אם מדובר בנכסים רב משפחתיים כולל דירות ובתים משותפים. נכסים אלה - החל מדופלקס בודד ועד פיתוחים עם מאות יחידות השכרה - דורשים תחזוקה מתמדת וניהול פעיל לשמירה על התפוסה והגדלת הערך.
• נכסים מסחריים. מגזר זה כולל מבני משרדים, נכסים קמעונאיים כמו חנויות מכולת וחנויות, ונכסים תעשייתיים כולל מחסנים ומפעלי ייצור. נדל"ן מסחרי דורש ניהול פעיל עקב תחרות, תחזוקה פיזית, מחזור דיירים קבוע, והמגוון והמורכבות של תנאי השכירות. בעלי נכסים מתמודדים באופן קבוע עם סוגיות משפטיות, יעודיות וסביבתיות.

נכסי נדל"ן מסווגים גם כ:

• ללא הוכחה. נכסים לא מאומתים הם קרקע גולמית שלא שונתה על ידי מעשה אנושי, כלומר ללא שום בניינים, מבנים, כבישים, בריכות מלאכותיות או אגמים. מכיוון שאדמות נחשבות לחיים שימושיים אינסופיים, לא ניתן יהיה להפחית אותה לצרכי מס. עם זאת, ניכויים של דלדול עשויים להיות זמינים אם משאבים טבעיים כמו עץ, נפט ומינרלים אחרים נלקחים מהנכס.
• נכס משופר. נכסים משופרים הם קרקעות ששונו על ידי תוספת מבנים ומבנים מעשה ידי אדם, מגורים או מסחריים. אמנם לא ניתן לפחת את הקרקע, אך עלויות השיפורים עשויות להיווצר מחדש במהלך אורך השימוש בהן. במקרים רבים מותר פחת מואץ של הנכסים הריאליים.

כללי ותקנות מיסוי מקרקעין

בעלות על נכס להשקעה בנדל"ן יכולה לספק הטבות מס משמעותיות לבעלים אם הוא מאורגן ומנוהל כראוי. כללי האצבע הכלליים החלים על טיפול מיסוי בנדל"ן להשקעה הם:

1. עלויות הקשורות לרכישת הנכס (חיובי כותרת, דמי הקלטה) מתווספות לבסיס העלות של הנכס ומופחתות
2. עלויות הקשורות למימון נכס (דמי מלווה, דמי בקשה למשכנתא) מופחתות לאורך חיי ההלוואה
3. עלויות שנגרמו כתוצאה מהפעלת הנכס (מיסים, ביטוח, שירותים) ניתנות לניכוי כהוצאות שוטפות

עם זאת, כללי המס מורכבים, ויישומם תלוי בסוג הנכס, כמו גם בסיווג המס של בעליו. במילים אחרות, משקיע אחד עשוי להיות מסוגל להגן על הכנסות אחרות ממסים בעוד שאחר אינו יכול.

כתוצאה מכך, בעלי נדל"ן מתוחכמים משתמשים לעיתים קרובות בשילוב של גורמים משפטיים - נאמנויות, תאגידי C, בחירות לפרק משנה, וחברות בערבון מוגבל (LLC) - כדי לקנות, לנהל ולמכור את נכסי הנדל"ן שלהם. הבעלים בדרך כלל מבצעים עסקאות מורכבות לאחר מכן בין הגופים בכדי למזער אחריות משפטית וכלכלית או למקסם את הטבות המס האישיות שלהם.

כל אסטרטגיה נוצרת כדי להתאים לנסיבות הספציפיות של הבעלים (ים), השימוש המיועד לנכס, הוספת שיפורים משמעותיים, תקופת ההחזקה של הנכס והשפעתה האולטימטיבית של האסטרטגיה על הכנסות וחבות מס שאינם קשורים..

הנישום עשוי להידרש להצדקת עמדת מס למס הכנסה. כתוצאה מכך, קבלת ייעוץ משפטי וייעוץ משפטי תמיד מובטחת, אם לא חיונית, לפני שתמשיך ביישום אסטרטגיית הפחתת מס..

לבסוף, על משקיעי נדל"ן פוטנציאליים להיות מודעים לכך שהיתרונות של תמריצי מס כלשהם עשויים להיות מוגבלים עבור משלמי מיסים בעלי הכנסה גבוהה יותר בגלל השלכות והמס מינימלי חלופי (AMT).

סוגיית ההכנסה הפסיבית

על פי מס הכנסה, הכנסה פסיבית היא הכנסה שהיא תוצאה של פעילות שכירות או עסק בו הנישום אינו משתתף באופן מהותי. הפסדים מהכנסה פסיבית ניתנים לקיזוז רק כנגד רווחים פסיביים - לא ניתן להשתמש בהפסד כדי להפחית את הכנסתו הרגילה של הנישום ואת נטל המס שלאחר מכן..

מכיוון שמיזמי הנדל"ן המשופרים ביותר מייצרים הפסדים חייבים במס בשנים הראשונות של הבעלות עקב השימוש בפחת מואץ, אי יכולת לקזז הפסדים כאלה בהכנסה רגילה מהווה חסרון עבור בעלי נכסים רבים..

הגדרות משקיע נדל"ן

האם הטיפול בהכנסה מהשכרה מתייחס כהכנסה פסיבית או לא פסיבית תלוי בזהותו של הנישום באחת מארבע קטגוריות מס הכנסה עבור משקיע נדל"ן:

1. משקיע נדל"ן. משקיע נדל"ן הוא ישות (ארגון אינדיבידואלי או משפטי) הרוכש נכס מתוך כוונה להחזיק את הנכס ולהפיק רווח הון. הכנסות והפסדים לנישום המסווג כמשקיע נדל"ן נחשבים "פסיביים" ולא ניתן להשתמש בהם לקיזוז הכנסה רגילה ממקורות אחרים. יש יוצא מן הכלל אחד: משקיעים עם הכנסה ברוטו מותאמת מותאמת (MAGI) של פחות מ 100,000 $ ומי שמשתתפים באופן פעיל בפעילות שכירות של נכס יכולים לקזז הכנסה רגילה תחת קצבה מיוחדת של 25,000 $ לפי סעיף 469 IRC (טופס 8582). הפסדים פסיביים יותר מהכנסה פסיבית והקצבה המיוחדת ניתנת להעברה עד לכיבתה. כמו כן, משקיעים בנדל"ן זכאים לטיפול ברווחי הון במכירת הנכס שלהם.
2. סוחר נדל"ן. משקיע נדל"ן מאופיין כעוסק אם כוונתו היא לרכוש נדל"ן למכירה ולא להשקעה - במילים אחרות, קנייה ומכירה של נדל"ן בעסקאות תכופות או רצופות (כמו מכירת מגרשים בפיתוח). היתרון העיקרי בהיותו סוחר הוא שהכנסה והפסדים נחשבים רגילים ויכולים לקזז הכנסות אחרות. במקביל, נכסים המסווגים בבעלות סוחר אינם יכולים להשתמש בטיפול ברווחי הון, בטיפול במכירת תשלומים (פרסום 537) או בבורסות מסוג זה (קוד IRC סעיף 1031). כמו כן, הכנסות שמתקבלות כעוסק מקרקעין חייבות במס עבודה עצמי.
3. מקצוע נדל"ן. משקיעים בנדל"ן עשויים להיחשב כמקצוענים בתחום הנדל"ן אם הם מבלים לפחות 750 שעות בכל שנה בעסקי הנדל"ן ויותר ממחצית משעות העבודה שלהם מבזבזים בביצוע פעילויות נדל"ן ספציפיות. פעילות נדל"ן מוסמכת היא כל פיתוח, פיתוח מחדש, בניה, שחזור, רכישה, המרה, השכרה, תפעול, ניהול, חכירה או מכירת נדל"ן. אם יש לך משרה מלאה שאינה קשורה בנדל"ן, לא סביר שתעפיל לסיווג. כמו כן, ניהול רישומים תקין כולל יומן שעות שלך הוא קריטי מכיוון שמס הכנסה עשוי לאתגר את השימוש שלך בסיווג. אנשי המקצוע בנדל"ן ממוסים באופן דומה למשקיעים בנדל"ן למעט העובדה שהם יכולים לנכות 100% מההפסדים הפסיביים מההכנסה הרגילה. בעוד שהכנסות השכירות של איש המקצוע הנדל"ן לא נכללות בפרט ממיסים על עבודה עצמית שמשלמת סוחר מקרקעין, הכנסותיהם כפופות לסכום המקסימום של 3.8% מההכנסות מהשקעות נטו הכלולות בחוק הפיוס לבריאות וחינוך משנת 2010..
4. מפתח נדל"ן. אדם או ישות שמשפצים או בונים נכס נחשב למס הכנסה כיזם נדל"ן. על מפתח להוון את כל העלויות או הפיתוח של הנכס. כולל עלויות ישירות כמו ריבית על הלוואות, מיסים והוצאות בניה וכן עלויות עקיפות כמו ניהול, ניהול והעלויות השוטפות של ניהול העסק. אין ניכויים זמינים לצורכי מס עד שהנכס יושם או יימכר. החיסרון העיקרי של סיווג היזם הוא חוסר היכולת לקזז הוצאות כאשר נגרם על פי כללי ההיוון האחיד.

בעת קביעת הסיווג של בעל נדל"ן, מס הכנסה בוחן את כוונתו הראשונית בעת רכישת הנכס, כמו גם את כמות זמנו שהוקדש בנדל"ן ומטרתו העסקית המוצהרת. אמנם הקביעה היא לרוב סובייקטיבית, אך לסיווג יש השפעה מס משמעותית על הנישום.

הנושא מסובך עוד יותר מכיוון שהייעוד יכול להשתנות מנכס לרכוש. למעשה, בעל נדל"ן יכול להיחשב כמשקיע נדל"ן של נכס אחד וכסוחר נדל"ן אחר. כתוצאה מכך, בעלי נדל"ן משתמשים לרוב במגוון ישויות משפטיות בכדי לרכוש, לפתח ולהחזיק נכסים כדי להשיג את היתרון המס המרבי..

שיקולים נוספים למיסוי מקרקעין

משקיעים המחזיקים בנדל"ן משופר יכולים להשתמש במגוון טיפולי מיסים כדי להפחית את חבות המס שלהם כולל:

פחת

פחת הוא תהליך של התאוששות עלות נכס לאורך חיי השימוש שלו. בעוד שאדמות, שיש להן חיים אינסופיים, אינן ניתנות לבחירה, אך מבני נדל"ן ושיפורים לא מגורים הם בעלי אורך שימושי של 39 שנים, ונכסים להשכרה למגורים חיים של 27.5 שנים על פי פרסום מס הכנסה 946.

בהתאם לסוג הנכסים, בעלי נדל"ן יכולים להשתמש בקו ישר או בשיטת פחת מואצת. השיטה הראשונה מספקת סכום עקבי של השתתפות עצמית בכל שנה לאורך חיי הנכס (עלות השיפורים חלקי אורך החיים השימושיים בשנים, כלומר 3,500,000 $ עלות / 39 שנים = $ 89,744 פחת בכל שנה). פחת מואץ מייצר את עלויות הפחת הגדולות ביותר בשנים הראשונות ויורד לאחר מכן.

המשקיעים מפרידים לעיתים קרובות את המרכיבים השונים במבנה לצרכי מס עקב אורך החיים השימושיים השונים שלהם. לדוגמה, ניתן יהיה להפחית שיפורים בחזקות שכירות - יחידות אירוח המיועדות לשוכר מסוים - במשך 15 שנים או פחות, בעוד שריהוט משרדי וגופי יש חיים של 7 שנים. על ידי הפרדה של הנכסים, הפחת ממקסם ומייצר הפסד חייבים במס או "נייר".

סעיף 179 לקוד מס הכנסה מאפשר להוצאות ברכישת ציוד מסמך מסוים (כגון יחידות מיזוג אוויר או חימום) עד לגבול של 500,000 $ בשנת הרכישה. הציוד המזכה נע בין כלי רכב ורהיטים לעסקים לחומרת מחשב ותוכנה הנחוצים לניהול העסק. כמו כן, הקונגרס קובע פחת בונוס בשנים מסוימות מעל 179 המגבלות, ונמצא כיום בשני מיליון דולר.

רווחי הון והפסדים

בעת מכירתם, נכסים אישיים או השקעה כפופים למס רווח הון. הרווח או ההפסד בנכס נקבעים על ידי ההפרש בין מחיר "בסיס" - מחיר הרכישה כולל התאמות, כמו פחת, כהגדרתו בפרסום מס הכנסה 551 - לבין מחיר המכירה נטו. רווחים או הפסדים נחשבים לטווח קצר אם מוחזקים פחות משנה או לטווח ארוך אם תקופת ההחזקה גדולה משנה..

נכסים שבבעלות יזמי נדל"ן חייבים לכלול את כל העלויות - ישירות ועקיפות - בחישוב הבסיס עד שהנכס נמצא בשימוש או מכירתו. החיסרון העיקרי של סיווג היזם הוא חוסר היכולת לקזז הוצאות כאשר נגרם על פי כללי ההיוון האחיד. הכנסות ממכירת נכסים בבעלות סוחרי נדל"ן נחשבות כהכנסה רגילה ואינן זכאיות לטיפול ברווחי הון.

רווחי הון לטווח קצר מקזזים הפסדי הון לטווח קצר ואילו רווחי הון לטווח ארוך מקזזים הפסדי הון לטווח הארוך. יתרת ההפסד או הרווח לטווח הקצר תואם את ההפסד או הרווח לטווח הארוך. אם התוצאה נטו היא רווח הון לטווח ארוך, מחצית מהרווח היא פטורה ממס ומחצית כפופה לשיעור מס ההכנסה הרגיל של הנישום. מכיוון ששיעור המס המקסימלי הוא 39.60%, רווח הון לטווח ארוך יחויב במקסימום עד 19.8%. רווחים לזמן קצר מחויבים במס בשיעור הרגיל של הנישום.

ניתן להפחית מההכנסה הרגילה בשנה אחת לפחות 3,000 דולר מההפסדים לטווח הארוך והקצר, כאשר יתרת ההפסד יועבר. קובצי מס משתמשים בתוספת D של טופס 1040 כדי לדווח על רווחי הון והפסדים.

ניתן לדחות מיסים על הרווחים ממכירת נכסים בבעלות משקיעי נדל"ן אם ידווחו כמכירת תשלומים על פי כללי נושא 705 - מכירות בתשלומים. טיפול זה יתרון במיוחד לרווחי הון לטווח קצר מכיוון שהרווח והחיוב במס מתפרשים על פני מספר שנים. כל תשלום מורכב מחלקים של החזר מס ללא הון, ריבית ורווח הון.

משקיעים בנדל"ן יכולים גם להשתמש בסעיף 1031 למס הכנסה כדי לדחות מיסים על כל רווח אם הם יסחרו ברכושם עבור נכס דומה בבורסה מסוג דומה. הבסיס בנכס החדש נותר זהה לבסיס בנכס הישן, ובכך לשמור על הרווח העתידי האפשרי על כנו. עם זאת, בסיס הנכס הישן מועבר גם לנכס החדש לצורך חישוב פחת.

שיקולים אחרים

על סוחרי נדל"ן חייבים מיסים ודיווחים על עבודה עצמית, בעוד שאנשי נדל"ן עשויים להיות אחראים לסכום המגיע בהכנסה נטו. כתוצאה מכך, אנשי המקרקעין והיועצים שלהם משתמשים במגוון אסטרטגיות כדי לדחות או לברוח ממסים כאלה. לדוגמא, הכנסות משכירות הזורמות למשקיע מתאגיד S אינן נכללות כהכנסה מעצמם ולא חייבות במס עבודה עצמית..

הכנסה עסקית שאינה חייבת במס עבודה עצמית חייבת במס על הכנסה מהשקעה נטו, למעט יוצא מן הכלל הגדול: הכנסות שנחשבות לא פסיביות לפי קוד סעיף 469 אינן חייבות במס הכנסה נטו. לדברי פורבס, פירוש הדבר שההכנסה מנדל"ן להשכרה, כולל רווח מההתייחסות, עשויה להיות פטורה ממס של 3.8% במקרה של אנשי נדל"ן..

מילה אחרונה

אנדרו קרנגי, עולה סקוטי באמצע שנות ה- 1800, בנה הון בתעשיית הפלדה והפך לאחד מגדולי הפילנתרופים במדינה. (נזקפת לזכותו פתיחה של 2,800 ספריות ציבוריות בעיירות ברחבי אמריקה.)

אפילו עם ההצלחה שלו בתור תעשיין, קרנגי הכיר בערך ההשקעה של הנדל"ן: "90% מכלל המיליונרים נהיים כך באמצעות בעלות על נדל"ן. הושקע יותר כסף בנדל"ן מאשר בכל ההשקעות התעשייתיות יחד. הצעיר החכם או שכר השכר של היום משקיע את כספו בנדל"ן. "

מאז ההתבוננות של קרנגי, האטרקטיביות של הנדל"ן כהשקעה נותרה ללא פגמים. ברברה קורקורן, אשת עסקים אמריקאית ידועה ומשתתפת תכופות ב"טנק הכרישים של ABC ", טוענת," דבר מצחיק קורה בנדל"ן. כשהוא חוזר [אחרי מיתון], הוא חוזר כמו גנגבסטרים. "

בעוד שטיפול המס בהשקעות בנדל"ן לעיתים קרובות מבלבל, משקיעים יכולים להשתמש באסטרטגיות מס כדי להפחית את הסיכון ולשפר את התשואות. שמירה על יועצי מיסים מוסמכים ומעקב אחר שינויים בחוקים והתקנות תשלם דיבידנדים הרבה מעבר לעלות שלהם.

האם אתה משקיע בנדל"ן? האם השתמשת בתקנות המס שלך לטובתך? האם הלוואי והיה לך הבנה טובה יותר של התקנות כדי שתוכל לנצל אותן?