כיצד לחשב מיסי מקרקעין ולערער על הערכתך

למרות שהם עשויים לחוקק חוקים המשפיעים במישרין או בעקיפין על גביית ארנונה, ממשלות המדינה בדרך כלל אינן מעריכות ארנונה לצרכיהן.

מיסי הנכסים אינם מוערכים באופן אחיד. צפון-מזרח ארצות הברית ידוע לשמצה בנטל הארנונה החמור, ואילו מדינות דרום ומערב - למעט יוצאים מן הכלל, כמו טקסס - ידידותיות יותר לבעלי בתים. כפי שמדווח Realtor.com, בניו ג'רזי היו שיעורי הארנונה היעילים הגבוהים ביותר (2.14%) והנטל הארנני הכולל של מס רכוש (8,374 $) בשנת 2016. בהוואי היה השיעור היעיל הנמוך ביותר (0.29%), בעוד שאלבמה נטל מיסוי הארנונה הכולל הנמוך ביותר. (667 $) בגלל הערך הנמוך יחסית של נכסי נדל"ן שם.

החדשות הטובות: לא משנה היכן הם גרים או כמה הם משלמים, בעלי בתים תמיד רשאים לערער על שומות הארנונה שלהם. התהליך אינו תמיד קל או ללא סיכון פיננסי, אך שווה להמשיך - או לפחות לבדוק אותו - אם אתה מאמין באמת ונטל שמס רכושך גבוה מדי.

בואו נסתכל מקרוב על אופן חישוב הארנונה ועל ידי מי, כיצד לחקור ולהגיש ערעור על שומת הארנונה שלך, ואת העלולות והצמצומים של ערעורים.

כיצד מחושב מס רכוש

על פי המכון למיסוי ומדיניות כלכלית, רשויות המס מחשבות את הארנונה באמצעות הנוסחה הבאה:

• ערך מוערך: ערך שוק x יחס הערכה
• ערך מס: ערך מוערך - פטורים
• מס רכוש לפני אשראי: ערך מס x שיעור סה"כ טחינה
• סך הארנונה חייבת: מס רכוש לפני זיכויים - זיכויים בבית ומפסקי חשמל

שים לב שלפטורים, זיכויי בית ומפסקי חשמל יכולים כולם להיות בעלי אפס. במקרים אלה ניתן לחשב את הארנונה באמצעות נוסחה פשוטה עוד יותר: ערך מוערך x שיעור טחינה כולל.

הגדרות מס רכוש

בואו נשבר עוד יותר את הנוסחה הזו:

• שווי שוק: זהו הניחוש הטוב ביותר של רשות המיסים שלך על שווי השוק ההוגן של הנכס שלך - בשביל מה היא תמכור אם מישהו יבצע עליה הצעה מחר. זה מחושב על ידי שימוש במידע ציבורי ומיוחד עם הנכס שלך. גורמים המשפיעים על שווי השוק של הבית כוללים את מיקומו, הערכות שווי על נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בסביבה ("comps"), תוספות או שדרוגים אחרונים ומצב כללי. הגורם הסובייקטיבי ביותר בחישובי הארנונה, שווי השוק הוא מרכזי ביותר בערעורי השומה על הארנונה.
• יחס הערכה: יחס ההערכה יכול לנוע בין 0 ל -1. חשוב על זה כהוזלה לשווי שוק הוגן. בתחומי שיפוט רבים יחס ההערכה הוא גבוה - 0.9 ומעלה. באחרים זה נמוך למדי - 0.2 ל 0.4. במדינות מסוימות יש חוקים המקדימים שינויים דרמטיים ביחס הערכה מקומי או קובעים יחסים אחידים בכל תחומי השיפוט. אחרים מטילים חוקים מורכבים יותר המגבילים באופן יעיל את עליית יחס ההערכה. לדוגמה, חוק מדינת ניו יורק מגביל את "הגידול בהיטל השנתי ... לפחות משני אחוזים או למדד המחירים לצרכן, בכפוף לחריגים והתאמות מוגבלות מסוימות" מחוץ לחמש מחוזות העיר של ניו יורק. יחסי הערכה משתנים לעתים קרובות גם לפי סוג הנכס. לדוגמא, לרכוש מסחרי או חקלאי עשוי להיות יחס הערכה נמוך יותר מאשר לרכוש מגורים.
• פטורים ממס רכוש: פטורים מפחיתים את הערך החייב של המס עבור קבוצות בעלי בתים נבחרים. הפטורים הנפוצים מכסים בתי מגורים (מגורים ראשוניים), אזרחים ותיקים (לרוב לא כולל קשישים בעלי הכנסה גבוהה), בעלי בתים נכים, חברי שירות פעיל ותיקים, משקי בית הנמצאים מתחת לספי הכנסה נמוכים, שיפורים ביתיים חסכוניים באנרגיה ושיפוצים מסוימים אחרים. ושדרוגים.
• מילג ': "שיעור מילובה" הוא דרך מפוארת לומר "שיעור מס." בתחומי שיפוט מס חופפים - כמו מחוזות מיסים במחוז ובבתי ספר - או בתחומי שיפוט יחידים שבהם ארנונה תומכת בזרמי הכנסה מרובים, שיעור הטחינה הכולל של נכס נתון הוא סכום כל שיעורי המס הכפופים החלים על נכס זה..
• אשראי מס רכוש: זיכוי מס רכוש מקטין ישירות את חבות הארנונה. בחלק מהתחומי השיפוט, הטבות על בית חווה מוענקות באמצעות נקודות זכות, ולא על ידי פטור. זיכוי מס רכוש משותף אחר כולל זיכויים עבור מיסים הנמדדים על ידי מחוזות חופפים, כגון זיכוי בהיטל בתי ספר על מיסי מחוז; זיכויים "דולר ראשון" לשיפורים בקרקע פנויה; וזיכויים בהגרלות או במשחקים הממומנים על ידי קבלות מהגרלות מדינה או מתקני משחק מקומיים. אל תבלבלו קרדיטים המיושמים ישירות על ארנונה עם זיכוי מס רכוש המוחל על מס הכנסה של המדינה.
• מפסקי פחת: מפסקי מס רכוש הם זיכויים מיוחדים לבעלי בתים בעלי הכנסה נמוכה בתחומי שיפוט מס. לפי המכון למיסוי ומדיניות כלכלית: "כאשר הצעת חוק ארנונה עולה על אחוז מסוים מהכנסות הנישום, מפסק ההפעלה מפחית את הארנונה מעבר לרמת 'עומס יתר' זה."

הפטור לחלוטין ממס רכוש?

גם לאחר קבלת פטורים וזיכויים, רוב בעלי הבתים הבינוניים והבכירים בעלי הכנסה גבוהה נדרשים לשלם לפחות מס רכוש. בעלי בתים בעלי הכנסה נמוכה מאוד אשר זכאים לפטור בגלל מעמד מוגן עשויים למעשה לשלם שום ארנונה.

מוסדות הפטורים לחלוטין מחבות ארנונה בנסיבות רגילות כוללים:

• ארגונים דתיים ובתי פולחן
• עמותות וארגונים לא ממשלתיים
• מוסדות חינוך ללא מטרות רווח וארגונים סמוכים

ארגונים אלה פטורים בדרך כלל גם ממיסים אחרים במדינה ופדרלית.

כיצד מודיעים לבעלי בתים על מיסי הרכוש שלהם

שומות הארנונה הופכות למחייבות - "מצורפות", במסגרת קביעה משפטית - בתאריך קבוע בכל שנה. תאריך זה משתנה לפי תחום השיפוט אך לרוב הוא היום הראשון בשנה הקלנדרית (1 בינואר) או שנת הכספים (משתנה).

מיסי רכוש מוצעים

מרבית השיפוט שולח התראות על ארנונה מוצעת בסוף השנה שקדמה למועד המחייב. אם התאריך המחייב שלך הוא 1 בינואר, סביר להניח שתקבל את הודעת המס המוצעת שלך באוקטובר או בנובמבר.

ההודעה צריכה להיות די מפורטת, עם שורות לכל הגורמים המעורבים בחישוב הארנונה שלך, כולל ערך מוערך (כולל השינוי מהשנה הקודמת), שיעור הטוחנות הכולל, פטורים, זיכויים, מידע על בית חולים והערכות מיוחדות.

כאשר מספר תחומי שיפוט רבים מעריכים ארנונה, בעלי בתים עשויים לקבל הודעת שומה מאוחדת אחת או התראות מרובות, ספציפיות לתחום השיפוט..

מועד אחרון לערעור

הודעת הארנונה המוצעת שלך תכלול תאריך יעד לערעור. המועד האחרון יכול להיות קטן עד 30 עד 45 יום לאחר קבלתו, אך עשוי להיות ארוך יותר. בלי קשר, זהו התאריך החשוב ביותר בלוח הארנונה שלכם, אז אל תשכחו. ברגע שזה עובר, קשה הרבה יותר - אם לא בלתי אפשרי - לערער על שומת הארנונה שלך או לשחזר את יתר המסים של השנה הקודמת.

דוחות מס

לאחר קביעת הארנונה, תקבל הצהרת מס המפרטת מתי וכמה אתה צריך לשלם. מרבית תחומי השיפוט מקבלים תשלומי מיסים פעמיים בשנה, כאשר כל אחד מהם מהווה כמחצית מהסך הכל. כאשר מסים הם עבריינים או שומות מיוחדות הנדרשות, גדלי התשלום עשויים להיות לא אחידים.

כיצד לערער על שומת הארנונה שלך

להלן סקירה כללית של הליך הערעורים על שומת הארנונה.

1. בדוק את אתר השמאי שלך

הליכי ערעור על ארנונה משתנים מתחום השיפוט לתחום השיפוט. ברגע שתקבל את הודעת הארנונה המוצעת שלך, בדוק את אתר פקיד השומה העירוני או המחוזי שלך כדי ללמוד מה עליך לעשות הלאה. האתר צריך להיות מסומן בבירור במכתב ההודעות שלך.

כשאתה מבקר באתר, שים לב:

• מועדי מחאה וערעור
• טפסים החלים
• מספרי טלפון להתקשר להתייעצויות לפני ערעור
• מיקומים, שעות פתיחה ותאריכים לדיונים אישיים
• צורות קבילות של תיעוד וראיות התומכות בטענתך

תחומי שיפוט רבים כוללים הוראות סקירה וערעור על התראות המציעות ארנונה. הודעת מדגם זו על ארנונה המדויקת ממחוז ההערכה המרכזי של ויליאמסון (טקסס) מציגה נהלי מחאה פנים-אל-פנים ומקוונים. כדי לבדוק אם בתחום השיפוט שלך יש חומר דומה באופן מקוון, חפש ב- Google Image חיפוש אחר "[הרשות המעריכה שלך] הודעה על ארנונה המוצעת."

2. ערכו הערכה עצמית

אם לרשות השומה שלך יש כלי להערכת מס רכוש מקוון, השלם אותו לפני שתמשיך בערעור שלך. אף כי אין לה משקל חוקי, זו דרך בסיכון נמוך לקבוע את חוזק התביעה שלך - והאם באמת יש לך תביעה.

טיפ מקצוען: תחומי שיפוט מסוימים, דוגמת Clay County, מיזורי, מאפשרים רק הערכה עצמית מקוונת בעונת הערעור. להשלמת ההערכה העצמית שלך, תצטרך לספק מידע מפורט על הנכס שלך, כולל:

• סוג בית (חד-משפחתי, דופלקס, מרבב)
• מדה מרובעת
• גודל מגרש
• מידות החדר
• מספר חדרי שינה וחדר אמבטיה
• שיפורים אחרונים המחייבים אישורים
• סוג וגיל ממוצע של תכונות עיקריות (כגון הגג)

אתה יכול למצוא את רוב המידע הזה ברישומי הנכסים העירוניים או המחוזיים שלך, אם כי תרצה להפנות את כל הדברים למה שאתה יודע על הבית שלך. תכונות "רוח רפאים" ברשומה הציבורית, כמו חצי אמבטיה שאינה קיימת בפועל, יכולות לנפח באופן מלאכותי את הערך המוערך של הבית שלכם. אפילו דברים מינוריים יחסית, כמו אח, משפיעים מעוותים.

אם תוצאות ההערכה העצמית שלך אינן שונות באופן מהותי מהשומה המוצעת שלך לגבי הארנונה, אל תתייאש. עדיין לא יצא לך מהאופציות.

טיפ מקצוען: לרשויות המעריכות רבות קיימות מדיניות ערעור על מס רכוש "אפס חסרון". באלה ערכי הנכסים המוערכים של בעלי בתים יכולים רק לרדת בערעור, ולעולם לא לעלות. אולם תחומי שיפוט אחרים מעלים בשמחה ערכים מוערכים כשמוצגים להם ראיות חדשות. מכיוון שהם אנונימיים ואינם מחייבים, הערכות עצמית חשובות כל כך במקומות אלה.

3. אסוף ראיות תיעודיות כדי לתמוך בטענתך

בדוק את Zillow או מקור אמין אחר עבור בתים שנמכרו לאחרונה בשכונה שלך. חזרו 12 עד 24 חודשים אחורה. חפש מכירות אחרונות קרוב ככל האפשר לשלך וכדומה בגודל ובבנייה. פערים רחבים בין מחירי המכירה שלהם לערך המוערך שלך - לאחר התחשבות ביחס ההערכה - הם דגלים אדומים המצדיקים בדיקה נוספת. הדפס או סימן רשימות רלוונטיות.

בשלב הבא, השתמש בכלי רישומי הנכסים האינטראקטיביים של העירייה או המחוז שלך כדי להשוות בין הערכים המוערכים של הנכסים הסמוכים לבין משלך. הסתכל מעבר למכירות האחרונות לבתים דומים - עם ספירת מיטות ואמבטיה וגדלי מגרשים, אם אפשר - שהיו באותה ידיים כבר זמן מה. אם הערכים המוערכים שלהם נמוכים משמעותית משלך, זהו דגל אדום נוסף. שוב, הדפיסו או סימנו רשימות רלוונטיות לשימוש מאוחר יותר.

כמו כן, חפשו ברשומות המתירות של העיר או המחוז שלכם לקבלת מידע על פרויקטים משמעותיים לשיפוץ בית, שיפוצים או תוספות שהושלמו על ידי הבעלים הנוכחי או הקודם. סקור את אומדני הערך-הערך של הרשות המעריכה עבור כל פרויקט. השווה אומדנים אלה לתוספות ערך מקובלות בפרויקטים מסוג זה, וציין אי התאמות משמעותיות. ל- Remodeling.net מחשבון טוב שמסביר לשונות אזורית בעלויות שיפוץ ותוצאות מכירה חוזרות.

אם אינך יכול להשלים הערכה עצמית מקוונת, בדוק באופן ידני את כל נקודות הנתונים הקשורות לבית והמגרש ששימשה רשות הערכה שלך כדי לקבוע את ערך הנכס שלך. אפילו שגיאות קטנות, כגון כמה מטרים רבועים מוגמרים במיוחד, יכולות להעלות את הערך המוערך של הבית שלך. ערוך רשימה של כל ההתאמות.

חפש סוגיות מבניות או מכניות שיכולות להשפיע לרעה על הערך המוערך שלך. אלא אם כן סמכות ההערכה שלך שלחה עובד לבצע בדיקה ביתית באתר, סוגיות אלה לא ישפיעו על הערכתה אלא אם כן תביא אותם לידיעתה. דוגמאות מכילות:

• קירוי וצדדים פגומים או מתדרדרים
• סוגיות קרן ומבניות
• סוגיות מכניות חשובות, כגון מכשירי חימום שאינם עובדים
• סוגיות קוד, כגון מערכות אינסטלציה לקויות

תעד את הבעיות הללו באמצעות תמונות ורישומי תחזוקה.

בשלב הבא חפש סוגיות סביבתיות או איכות חיים בסביבתך או בסביבתך הקרובה. מתקני תעשיה סמוכים, קווי הולכה, עסקים מסחריים רועשים, כבישים מוגבהים ונתיבי מים לקויים יכולים כולם להשפיע לרעה על ערך הנכס, לעיתים באופן משמעותי. כך גם יכול להיות הרבה נושאים אחרים הסביבתיים ואנושיים. נסה לשים ערכי דולר על כל הסוגיות הללו, אם על ידי הפניה מקבילה להשוואה בין נכסים בשכונות בהן הם נעדרים או מדברים עם איש מקצוע מקומי בתחום הנדל"ן. ערכו רשימה או טבלה של כל הנושאים וערכי הדולר שלהם.

לבסוף, בדוק את זכאותך לפטור וארכיון ממס רכוש. פטורים וזיכויים של חווה ביתית הם פרי תלוי נמוך. אם מעולם לא הגשת מועמדות לבקשה לאזור כזה, עירך או מחוזך עשויים שלא להבין שהבית שלך הוא מקום מגוריך העיקרי. בדומה, בדוק את כל הסטטוסים המיוחדים לך - ותיקים, אזרח ותיק, נכות, הכנסה - כנגד הטבות מקומיות רלוונטיות. ערוך רשימה של הנחות מיסים חסרות שעבורן אתה מאמין שאתה זכאי.

טיפ מקצוען: הערכה רשמית של שמאי מקרקעין מוסמך של צד ג 'יכולה לשנות באופן דרמטי את מאזן הראיות לטובתך. הערכות כאלה נערכות כמעט תמיד כחלק מתהליך הסגירה, כך שאם רכשתם את הבית לאחרונה, הערכת השאלות עשויה להספיק. אם לא, צפו לשלם בין $ 300 ל- $ 500 עבור הערכה חדשה.

4. ארגן והציג את עדותך

ארגנו את כל הראיות שאספתם בשלב שלישי וקבלו אותה בצורה מוכנה למצגת. תרצה:

• הדפס רישומי נכסים כלשהם - או אם אתה מציג את המקרה שלך באופן אלקטרוני, המר אותם לטופס PDF
• הדפיס או הורד ושמור תמונות ברזולוציה גבוהה של בעיות סביב הבית שלך, עם עדויות תומכות (כגון אומדני תיקון לבעיות מבניות) לפי הצורך
• הדפס או הורד את כל ההיתרים הרלוונטיים והערכות שווי הערכת מחיר מחדש
• צור מסמך עם פטורים וזיכויים מיוחדים שאתה זכאי להם, עם עדויות תומכות (כגון עותק של תעודת הלידה שלך או רישומים רפואיים) לפי הצורך

בכתב, סיכמו בקצרה את חשיבותו של כל פריט. לדוגמה, תרצה להדגיש מדוע אתה מאמין שהבית שלך הוערך יתר על המידה על מחשוביו וכמה. אל תניח שהמעריך שלך "יבין את זה" אלא אם תכתיב זאת.

5. צור קשר עם השמאי שלך

הצעד הבא שלך הוא להתקשר או לשלוח דוא"ל לבודק שלך. זו אינה נימוס גרידא - חלק מהרשויות המעריכות, כמו שמאי מחוז רמזי (מינסוטה), לא יקבלו ערעורים מבלי שתבדוק תחילה את המערערים..

במהלך השיחה הראשונית שלך, תצטרך לבדוק את קווי המתאר של התלונה שלך, וודא שיש לך את כל הראיות שנאספו ומאורגנות בשלבים שלוש וארבע לפניך..

אם השגיאה של רשות הערכה היא פשוטה או חמורה, יתכן והנושא ייפתר לטובתך ממש שם. עם זאת, סביר יותר להניח שהמסך יקבע כי התלונה שלך היא בעלת ערך, אך לא ניתן לפתור אותה מייד. לאחר מכן תזמן שיחת טלפון למעקב או תמשיך ישירות לפנייה רשמית בכתב.

6. הגיש טופס ערעור

בדוק את אתר רשותך המעריך או בקר במשרדה באופן אישי כדי לקבל טופס ערעור על ארנונה. אם אתה מבולבל בכל שאלה או שדה בטופס, שאל מישהו במשרד הרשות המעריך. טפסים שלא הושלמו כראוי או שלא הושלמו יעכבו את העיבוד, יתכן שעבר תאריך היעד שלך.

בעזרת הטופס שלך תרצה לכלול את כל הראיות והתיעוד שאספת בשלבים שלוש וארבע. תרצה לכלול גם מכתב ערעור תמציתי אך מפורט. על המכתב לסכם:

• כל אי-התאמה וחסר בשומת הארנונה שלך, המפורטות כפריטים נפרדים - לדוגמה, "אין לי חדר אמבטיה בקומה השנייה כמצוין"
• ערכים מוערכים עבור כל אי התאמה, המפורטים לצד תיאור הפריט
• בעיות "בלתי נראות" עם הבית והנכס שלך, כגון בעיות בסיס וגג, עם אומדן של ערכי דולר לכל אחד
• סוגיות סביבתיות ואיכות חיים בשכונה המשפיעות לרעה על ערך הנכס שלך, עם אומדן של ערכי דולר לכל אחד
• סיכום של השפעות שליליות מוחלטות מכל האמור לעיל

הגש את הטופס עד לתאריך היעד, בדרך כלל 30 עד 90 יום לאחר הודעת המס המוצעת שלך. השב מייד לכל מעקב, כולל בקשות לתזמן פגישת פנים אישית - המכונה לפעמים "ישיבת ספר פתוח" - או בדיקה ביתית על ידי שמאי עיר או מחוז.

7. השתתף בשימוע או בשמאות המתוזמנים שלך

בשלב הבא, השתתף בשימוע המתוזמן שלך או הפוך את עצמך לזמין להערכה אישית. זה נחוץ רק אם הערעור שלך לא נפתר באופן משביע רצון או שגוף הערר מחליט שהוא זקוק למידע נוסף כדי להגיע למסקנה.

זכור כי תחומי שיפוט מסוימים מקיימים ישיבות "ספרים פתוחים" לפני שתקבל ערעורים רשמיים, כך שייתכן שתתקיים דיון לא רשמי - ואולי יפתור את תלונתך - לפני שתשלים את שלב שש..

במהלך דיון רשמי, תציג את כל הראיות שאספת ותגיש מקרה קוגנטי מדוע יש להפחית את הארנונה שלך בסכום שהצעת. אם אינך מרגיש בטוח בכך שאתה עושה זאת מול מישהו שמחליט עניינים כאלה למחייתו, שקול להחזיק בעורך דין.

על אף השימועים, תחומי שיפוט רבים דורשים בדיקות באופן אישי לפני שמתאימים את שומות הארנונה. ככל הנראה הבדיקה שלך תתרחש לאחר שמיעתך. וודא שאתה זמין לכל אורך הבדיקה, שאמור לארוך בין שעה לשלוש שעות.

לאחר השימוע והבדיקה, תקבל הודעה על החלטת הרשות המעריכה בדואר או בהודעה אלקטרונית מאובטחת.

8. הסלמו או המשכו הלאה

אם הערעור שלך נדחה על הסף, או שההערכה שלך מופחתת בכמות לא מספקת, יש לך ברירה: לוותר או להמשיך להילחם.

אם הראשון, אינך צריך לעשות דבר עד שתקבל את הודעת הארנונה הבאה שתציע.

אם זה האחרון, תצטרך לבדוק עם רשות ההערכה שלך לגבי הצעדים הבאים המתאימים. בתחומי שיפוט שבהם ערעורים ראשוניים אינם מתחייבים לדיון בפני אנשים, ערעורי המשך בדרך כלל אכן מבצעים זאת. הפרוטוקולים משתנים, אך בדרך כלל תצטרך לאסוף ראיות תומכות נוספות לדיון חודש עד חודשיים לאחר המועד הראשוני שלך לערעור. אם עדיין לא שמרת על ייעוץ, אולי תרצה לעשות זאת בשלב זה, בתנאי שהחיסכון הצפוי שלך מספיק מספיק כדי להצדיק את שכר הטרחה של עורך הדין, שהוא בדרך כלל 33.3%.

עתירות מס רכוש: סכסוך ששולם מסים שנה קודמת

יש עוד דרכה נוספת לבעלי בתים שאינם מרוצים מהערכות הארנונה שלהם. וזה רטרואקטיבי, פוטנציאל למשך מספר שנים.

אלה החדשות הטובות. החדשות הרעות: תצטרך ללכת לבית משפט.

עתירות מס רכוש יכולות להיות יקרות ומושכות, כך שהן די נדירות עבור עובדי בית ממוצעים. אם הבית שלך שווה הרבה מעל החציון הארצי, או שאתה בעל בית שבבעלותו נכסים רב-משפחתיים מניבים, החשבון שלך עשוי להיות שונה.

להלן הנוהל הבסיסי לעתירות מס רכוש, לפי שמאי מחוז רמזי (מינסוטה). השמאי שלך עשוי לעשות דברים אחרת, אז בדוק איתם לפני שאתה מניח הנחות:

1. השג את טופס העתירה שלך למס רכוש.
2. השלם את מספר העותקים הנדרש וצירף דוחות מס רכוש לכל אחד מהם.
3. הגישו עותקים מאושרים לסוכנויות הנדרשות (לרוב, רשות השומה המקומית שלכם ובית המשפט או בית המשפט האזרחי המפקח על המקרה).
4. השג את מספר תיק התיק שלך מבית המשפט (זה יכול לקחת חודשים).
5. לעמוד בכל מועדי הגשת בתי המשפט המורשים.
6. קבעו את ההערכה האישית והשלימו אותה.
7. משא ומתן על יישוב, אם הדבר אפשרי.
8. אם לא הושגה פשרה, קבעו את תאריך המשפט שלכם, הופיעו בבית המשפט וטענו את המקרה שלכם עם או בלי ייצוג משפטי.

הליך העתירה יכול להימשך שנה או יותר, כך שלא נועד לסכסוכים קלים. התייעץ עם עורך דין עם ניסיון במיסוי מקרקעין לקבלת הדרכה אישית.

היתרונות של ערעור על שומת הארנונה שלך

1. אתה יכול לחסוך מאות או אלפי דולרים

זה לא היפר בול. תלוי בערך הערך של הבית שלך ושיעור הטחינה הכולל באזור שלך, נטל הארנונה שלך יכול בקלות להגיע לטריטוריה של חמש ספרות. זה סביר במיוחד במדינות בעלות עלות גבוהה כמו ניו ג'רזי, שם בית של 600,000 $ עם מס ארנונה אפקטיבי של 4% נושא נטל מס שנתי של 24,000 $. במקרה זה, הפחתה של 10% בערך המוערך שלך - שהוא טווח הגעה אך ניתן ליישם - מכניסה לך 2,400 דולר לשנה.

2. זה עולה קצת מהכיס מהכיס

ערעור על שומת הארנונה שלך עולה כמעט כלום מהכיס. לכל היותר תידרש לשלם עמלת הגשת ערעור נומינלית, בדרך כלל לא יותר מ- 25 $ או 30 $. במקרים רבים, ויתור על עמלה זו.

עורכי דין מסייעים בדרך כלל לבעלי בתים בשומות הארנונה על בסיס מגבלות. תשלם רק עבור ערעור מורכב מספיק כדי לדרוש סיוע של עורך דין אם זה יתגלה כמוצלח, ורק אז מתוך המפל.

3. התהליך הוא חינוכי

אם לא, הערעור על שומת הארנונה שלך הוא השכלה. כל תרגיל שמפחית את הביורוקרטיה ומגביר את הביטחון שלך ביכולת שלך לנווט הוא כדאי, לא משנה כמה זה כואב ברגע. לעולם אינך יודע מתי תצטרך לעשות זאת שוב.

4. ניתן להסתכן בסיכון החיסרון

ברוב המקרים, התוצאה המוחלטת ביותר של ערעור על ארנונה היא ההפסד הכספי הנקוב של דמי הגשתך וכמה שעות מבוזבזות. יש סיכון קטן אך אמיתי שערעור שלך יכול להוביל לנטל מס רכוש גבוה יותר, אבל אפילו זה עשוי להיות ברכה בתחפושת אם אתה מתכנן למכור בזמן הקרוב.

החסרונות של ערעור על שומת הארנונה שלך

1. אין אחריות להצלחה

ערעור על ארנונה לא מובטח להצליח. אחוזי ההצלחה משתנים מאוד ממקום למקום. באזור שיקגו, ערעורי המס במחוז קוק, הכוללים את העיר שיקגו, הצליחו 80% מהזמן בשנת 2016. בפרובינציית מחוז מחוז, שיעור ההצלחה היה נמוך בהרבה על 2.4% בלבד..

שיעור הצלחה מקומי נמוך אינו בהכרח פורץ עסקות, אך כדאי יהיה לקחת זאת תחת ייעוץ. לפני שתשקיע את הזמן והאנרגיה המועטים שלך בערעור, דבר עם חברים ושכנים שעברו את התהליך בתחום שיפוטך. תן להם להוביל אותך בתהליכי הערעור שלהם, תוך שימת לב למעשים ואי פעולות שעלולים תרמו להצלחתם או לכישלונם הסופי. לא מזיק לפנות ישירות למשרדי השמאי ולבקש, ללא תמצית, לגבי שיעורי ההצלחה הנוכחיים. כל עוד לא תבקש מידע רלוונטי ישירות לעניינך, סביר להניח שהם ישתפו את הנתונים שלהם.

2. התהליך אורך זמן ומייגע

גם בעזרת סיוע משפטי, הליך הערעור יכול להיות זמן רב ומייגע. לפני שאתה צולל פנימה, קבע האם החיסכון הסביר שלך אכן שווה את הזמן והמאמץ שתצטרך להשקיע. החמצה או הפרעה של ימי עבודה מרובים אולי לא שווה נפילה קטנה של כמה דולרים בחודש. זכור כי לא מובטח לך ברזולוציה מהירה. סכסוכים הדורשים דיונים מרובים עשויים להימשך חודשים עד לפתור.

3. המסים שלך עלולים לעלות לאחר הערכה

תחומי שיפוט רבים אוסרים על פקיד שומה להעלות ארנונה בערעור. אבל זה לא המקרה בכל מקום.

בדוק באתר של השמאי שלך אם קיימת שפה המעידה על הערכת הערכה יכולה לעלות או ליפול בערעור. יש לציין זאת בשקיפות. אם זה המקרה, ערוך הערכה מקוונת, אם קיימת, לפני שתגיש ערעור רשמית. התוצאות אינן מחייבות או פומביות, והתרחיש הגרוע ביותר הוא פשוט שלא תמשיך בערעור שלך.

4. אתה עלול להחמיר בשוגג את אי שוויון ההכנסה וחוסר הביטחון בדיור

מסיבות שונות ומגוונות, כולל העובדה הפשוטה שיש להם עוד מה להרוויח מהתרגיל, בעלי בתים שגרים בשכונות יקרות יותר נוטים לערער על הערכות הארנונה שלהם. בעלי בתים בשכונות יקרות פחות, הנוטים להיות עניים יותר ופחות בטוחים בניווט ביורוקרטיה מקומית, נוטים יחסית לערער על הערכותיהם.

עם הזמן, לאי-התאמה זו יש השפעה מזיקה. שכונות עשירות יותר נעשות הערכת יתר, ואילו שכונות עניות יותר מעריכות הערכת יתר. במילים אחרות, נטל המס הגדול ביותר בסופו של דבר נופל על מי שפחות יכול להרשות זאת לעצמו.

זה לא אומר שאסור לך לערער על הערכה לא הוגנת על הבית החציוני שלך. אבל אולי אתה יכול לכפר על ידי תרומת זמנך וידע שלך לאוריינות פיננסית מקומית או ליזמות לסיוע בדיור.

5. זה יכול להשפיע לרעה על ערך המכירה מחדש של הבית שלך

שווי הערכה אינו זהה לשווי שווי או שווי שוק. אבל זה גם לא קיים בוואקום. ערך מוערך הוא אחד מכמה גורמים המשמשים את רוכשי הדירות ומקורות נתוני נדל"ן הפונים לצרכן, כמו זילוב, לקביעת שווי שוק הוגן.

אלא אם כן התקנות המקומיות מגבילות במפורש את עליית השווי שוערך המס לשנה לעומת שנה, אתה יכול להמר שקונים המעוניינים בבית שלך ינצלו את הפער הפיהוק בין הערך המוערך למס ומחיר מבקש במהלך המשא ומתן. אם אתם מתכננים למכור את ביתכם בעתיד הקרוב, הפסקת ערעורים על ארנונה עשויה למעשה להיות צעד פיננסי נבון.

מילה אחרונה

מה הייתם עושים עם מפל ארנונה?

אם אתה מתכנן למכור בקרוב יחסית, שקול לשים את החיסכון בארנונה שלך לטובת שיפורים לבית העלולים להעלות את ערך המכירה מחדש של הבית שלך. אם אתה חושב שאתה הולך להסתובב זמן מה, הכניס את החיסכון שלך לעבודה במקום אחר, אולי בחשבון פרישה המועיל במס.

או אל תעשה אף אחת מהן. אם כבר יש לך חסכונות נאותים, השתמש בחלק מהמפלה החד פעמית שלך כדי לטפל בעצמך בארוחה של מסעדה נחמדה, טיול מהיר בסוף השבוע, או רכישה לפי שיקול דעת ששמת לב אליו כבר זמן מה. השמיים הם הגבול - והרי, זה הכסף שלך.

האם ערערת פעם על שומת הארנונה של הבית שלך? מה הייתה התוצאה?