מהו ביטוח משכנתא פרטי (PMI) - כיצד להימנע מתשלום זה

אבל למה אתה משלם את זה? בעיקרו של דבר, המלווה שלך מחייב אותך לשלם את הפרמיות עבור פוליסת ביטוח שמחזירה אותם באופן חלקי אם ברירת המחדל להלוואת המשכנתא שלך. נדון מתי אתה נדרש לקבל PMI, מה הביטוח הזה מגן, מי צריך לסחוב אותו, ועל דרכים להימנע מתשלוםו.

יחס הלוואה לערך (LTV)

יחס ההלוואה לערך (LTV) הוא מה שהמלווה מסתכל עליו כדי לקבוע אם אתה צריך לשלם PMI או לא, ומתי אתה יכול להפסיק לשלם את זה. כדי לחשב יחס זה, קחו את סכום ההלוואה והשוו אותו לערך הנוכחי של הבית שלכם. לדוגמה, אם המשכנתא שלך היא 150,000 $ והבית שלך שווה כרגע 200,000 $, יחס ההלוואה לערך שלך הוא 75%.

כשאתה קונה בית חדש, המלווה שלך יסתכל על סכום המקדמה שלך לעומת מחיר המכירה כדי לקבוע את יחס ההלוואה לערך שלך. כך שאם אתה רוכש בית במחיר של 200,000 $ ומניח 20,000 $ למטה, יחס ההלוואה לערך שלך הוא 90%. בדרך כלל, אם יחס ההלוואה לערך שלך עולה על 80%, תידרש לשלם PMI.

מהו ביטוח משכנתא פרטי?

כאשר אתה מגיש בקשה למשכנתא, המלווה רוצה לוודא כי לביתך יהיה מספיק הון עצמי כדי לפרוע את יתרת ההלוואה, אם ברירת המחדל תעבור לעיקול. אך מכיוון שמגורים מעוקלים לרוב נמכרים ב"הנחה ", המלווים רוצים חיץ של לפחות 20%. במילים אחרות, הם רוצים להיות בטוחים במידה סבירה שהם יכולים להחזיר את הכסף שהלוונו לך אם יש למכור את הבית במחיר נמוך יותר ממחיר המכירה המקורי.

עם זאת, אין זה אומר שמלווים אינם מוכנים לכתוב הלוואות כשמניחים פחות מ -20%. הם רק גובים ממך יותר על ההרשאה באמצעות PMI. בדרך זו אתה מקבל משכנתא, והם ממזערים את הסיכון שלהם להציע לך הלוואה. ביטוח משכנתא פרטי הוא פוליסת ביטוח בפועל המונפקת על ידי חברת ביטוח המיטיבה עם המלווה שלך. אם הבית שלך עיקול והמלווה לא יכול להחזיר את היתרה החוצה על ידי מכירת הבית, חברת הביטוח שהנפיקה את ה- PMI שלך תשלם למלווה את ההפרש..

PMI נקרא "פרטי" מכיוון שהוא מוצע רק לחברות פרטיות ולא לסוכנויות ממשלתיות או למלווים ציבוריים. לתוכניות ציבוריות, כמו תוכניות המשכנתא FHA ו- VA, יש ביטוח משכנתא משלהן, אך הוא מנוהל אחרת ומנוהל באופן פנימי. עם זאת, הבדל בולט בין PMI לביטוח משכנתא המצורף להלוואות רבות של FHA ו- VA הוא שהאחרון לא יפוג. במילים אחרות, תמשיכו לשלם ביטוח משכנתא על הלוואות FHA ו- VA גם לאחר שיחס ההלוואה לערך ירד מתחת ל 80%.

הזקוק לביטוח משכנתא פרטי?

באופן כללי, אם יחס ה- LTV שלך נמוך מ- 80%, אתה ברור. עם זאת, אם יש לך אשראי לקוי או שאתה נחשב בדרך אחרת לסיכון גבוה למלווה, יתכן שתידרש לבצע PMI גם אם יש לך יחס הלוואה לערך של 70%, 60% או אפילו 50%..

אתה יכול להיחשב "סיכון גבוה" אם מכרת לאחרונה בתים מרובים, הושלמה או אם יש לך הכנסה לא יציבה או לא מתועדת. עם זאת, יש לפרוש בבירור את זה במסמכי ההלוואות שלך, ואם אינך בטוח כיצד זה עובד, קבל תשובה ברורה מממונה על ההלוואות לפני חתימתך..

כיצד להימנע מתשלום ביטוח משכנתא פרטי

הדרך הטובה ביותר להימנע מתשלום PMI היא שלא יהיה עליו הלוואה מלכתחילה! אם אתה רוכש בית חדש, אך לא יהיה לך מקדמה משמעותית, בקש ממנהל ההלוואות שלך הצעות להימנעות מ- PMI.

בעבר, אופציה פופולרית הייתה משכנתא 80-10-10 או פיגיבק, שהשתמשה בשילוב של הלוואה משכנתא או הון עצמי ביתי לבין המקדמה שלך כדי להפחית את יחס ההלוואה לערך של המשכנתא הראשית. יתכן שזה עדיין זמין דרך כמה המלווים כיום.

אבל אם אתה כבר נמצא במשכנתא שיש לה PMI, יש לך שתי אפשרויות להסיר אותה:

1. לעמוד ביחס ההלוואה לערך

אם ההלוואה שלך קרובה לסף 80% או לאיזה סף המלווה קבע בניירת המשכנתא הראשונית, PMI יוסר אוטומטית על ידי המלווה. בפועל, רוב המלווים ממתינים עד 78%, אך אם תתקשר ותבקש, הם יסירו אותו מוקדם יותר.

מכיוון שהמלווה שלך יחשב LTV מהמחיר המקורי לרכישה, יהיה עליך לעקוב אחר שווי השוק הנוכחי של הבית שלך. במילים אחרות, אם ביתכם עלה בערך, תוכלו לקבל הערכה מקצועית ולהציג זאת בפני המלווה כהוכחה לכך שהערך עלה..

בעוד ששמאות מקצועיות בדרך כלל עולות כמה מאות דולרים, זה יכול להיות הוצאה כספית טובה אם זה מוציא אותך מתשלום PMI כמה חודשים או שנים קודם לכן ממה שהיה אחרת.

2. למחזר מחדש את המשכנתא

לפני שאתה מממן מחדש משכנתא, שקל את ההוצאה כנגד החיסכון החודשי. ודא שאתה משווה תפוחים לתפוחים. במילים אחרות, אם נותרו לך 25 ​​שנה על ההלוואה הנוכחית שלך, בקש הצעות מחיר למלווה למשכנתא למשך 25 שנים בסכום יתרת ההלוואה שלך ובדוק כיצד המספרים מסתכמים.

אם ההלוואה הנוכחית שלך מחייבת PMI והלוואה חדשה לא, ואם אתה זכאי גם לריבית נמוכה יותר, כנראה שמימון מחדש יהיה הגיוני. לדוגמה, נניח שההלוואה הנוכחית שלך דורשת יחס הלוואה לערך של 70% לפני שתוכל להפסיק לשלם PMI ויחס ההלוואה הנוכחי שלך הוא 75%.

אם האשראי שלך השתפר מאז שהגשת בקשה למשכנתא המקורית, יתכן שתוכל לממן מחדש למשכנתא חדשה בה סף PMI הוא 80%. המשמעות היא שלא תצטרך לשלם ל- PMI עם המשכנתא החדשה.

אך כדי לקבוע אם מימון מחדש זה אכן חוסך לך כסף, בדוק כמה זמן לוקח להחזיר את עלויות הסגירה שלך באמצעות החיסכון החודשי שלך, וודא שאתה תהיה בבית כל כך הרבה זמן. שוב, ולא ניתן להפריז בזה, וודא שאתה משווה תפוחים לתפוחים כשאתה בודק הצעות מחיר למלווים: טווח ההלוואה והיתרה החדשים צריכים להיות זהים למה שיש במשכנתא הנוכחית שלך..

מילה אחרונה

תשלום ביטוח משכנתא פרטי הוא לרוב עלות הכרחית אם ברצונכם לרכוש בית ללא מקדמה משמעותית. עם זאת, עליכם להבין את תנאי חוזה המשכנתא הנוכחי שלכם ולחשב את יחס ההלוואה לערך כדי להימנע מתשלום זה יותר ממה שצריך.

יתר על כן, הידיעה מתי ואיך להסיר את PMI תוריד את חשבון המשכנתא החודשי שלך. עקוב אחר הטיפים לעיל ובפעם הבאה שתגיש בקשה למשכנתא, וודא שאתה מבין את כללי PMI ובקש הבהרה לפני חתימה.

האם אתה משלם ביטוח משכנתא פרטי? מהם השלבים שאתה נוקט בכדי להסיר אותה מהלוואת המשכנתא שלך?