מהי משכנתא הפוכה (HECM) - איך זה עובד, בעד ונגד

דוח של קרן משפחת הנרי ג'יי קייזר קובע כי ליותר משלושה מארבעה קשישים מעל גיל 65 יש הון עצמי בבתיהם שנע בין 67,700 דולר ל 325,200 $. לאחד מכל 20 הון עצמי ביתי עולה על 398,500 דולר, ואחוז אחד מהם יותר מ- 799,850 דולר.

ובכל זאת כמעט מחצית מהאמריקאים הקשישים תלויים בביטוח לאומי לפחות מחצית או יותר מהכנסתם, ואילו אחד משמונה תלוי אך ורק בביטוח לאומי. אך לרבים מהקשישים הללו יש הון ביתי שניתן להמיר להכנסות במזומן.

אם אתם או הוריכם "עשירי בית" אך עניים במזומן, הגיע הזמן לשקול האם משכנתא הפוכה בבית המשפחה היא אלטרנטיבה טובה יותר לשדרות מסורתיות של הפיכת הון עצמי לנכס במזומן..

שיטות מסורתיות להמרת הון ביתי במזומן

עבור קשישים המצפים ורוצים לחיות בבית מגוריהם הנוכחי בעתיד הנראה לעין, יש כמה דרכים מסורתיות (לא כולל המשכנתא ההפוכה) להמיר הון בית למזומן:

• הלוואות הון ביתיות. הלוואת הון ביתית היא למעשה הלוואה המועמדת לבעל הבית המובטחת על ידי קבלת המלווה של שיעבוד משכנתא שני במקרקעין. ההלוואה העומדת בבסיס עשויה להיות גבוהה ככל 100% מההון של הבעלים, בהתאם לקריטריונים של המלווה, לדירוג האשראי של הלווה, ולתנאי הפירעון המוסכם. לדוגמא, בעל בית עם הון עצמי יכול בדרך כלל ללוות סכום חד פעמי השווה לסכום שבין 80% ל 100% מההון העצמי.
• קו אשראי ביתי. קו אשראי ביתי (HELOC) הוא קו אשראי מסתובב בסכום עד שווי ההון, לרוב עם ריבית מתכווננת, כך שסכומי התשלום משתנים מחודש לחודש. כמו הלוואות אישיות אחרות, תנאי ההלוואה וסכום האשראי העשוי להיות כפוף נתון למשא ומתן בין לווה למלווה..
• מימון מחדש של מימון משכנתא. כאשר שיעורי הריבית הולכים ונמוכים ו / או ההון שלהם גדל, בעלי בתים רבים מממנים מחדש כך שהם יכולים להפחית את הריבית על ההלוואה הבסיסית ובהמשך להפחית את התשלומים החודשיים שלהם או להמיר חלק מההון שלהם למזומן. לדוגמה, נניח שבעל בית קנה בית חדש בשנת 2000 תמורת 312,000 $. ההלוואה בת 30 השנים בשיעור קבוע של 6% מחייבת תשלום חודשי של 1,824.40 דולר. כיום שווי הבית מוערך של 350,000 $ והריבית ירדה ל -3.5%. לאחר מכן הבעלים מממן מחדש את הבית בשיעור של 3.5% במשך 30 שנה בתשלום חודשי של 1,582.85 $. כתוצאה ממימון מחדש, בעל הבית משלם את המשכנתא הראשונית, והקטין את התשלום שלו ביותר מ- 240 $, ו מסוגל לשלוף סכום של 30,000 דולר מזומנים מהון עצמי מובנה.

למרות ששיטות אלה מהוות אמצעי לגישה להון נעול, כולן חולקות שורה של חסרונות:

• חשיפה מתמשכת לירידות נדל"ן. מכיוון שלמלווה יש "פנייה מלאה" לבעל הנכס אם לא תוחזר הלוואת המשכנתא, בעל הבית חייב באחריות אם התמורה ממכירת הנכס פחותה מהמשכנתא המצטיינת. נדל"ן בשווי נמוך מהמשכנתא נחשבים ל"תת מים ", מצב בו בעלי בתים רבים מצאו עצמם בעקבות משבר ניירות המשכנתאות 2008-2009.
• תשלומים הנדרשים לתקופת המשכנתא החדשה. בעל הבית המממן מחדש את ביתו בדוגמה שלנו עשה כמעט 14 שנים משלושים שנות התשלומים. המימון מחדש - עם הלוואה חדשה - מפעיל מחדש את השעון לתקופה נוספת של 30 שנה, ובמהותו הוסיף 14 שנות תשלומים למועד הפירעון הישן. קשישים בפנסיה עשויים להיעדר הכנסה מספקת בכדי לשלם בנוחות לאחר פרישתם.
• עיקול הדק תשלומי משכנתא על ידי המלווה. החובה החוקית לבצע תשלומים למלווה קיימת לתקופת ההלוואה. אי ביצוע התשלום עלול לגרום לעיקול ומכירה של הנכס. אם המשכנתא מתחת למים, הקשישים לא רק מאבדים את ביתם, אלא חייבים לעשות את ההבדל בין הכנסות המכירה לבין הלוואת המשכנתא שנותרה..

מהי הלוואת משכנתא הפוכה?

הלוואת משכנתא הפוכה - המכונה לעיתים משכנתא להמרת הון (HECM) - מאושרת על ידי FHA לגיל הזהב בלבד, והיא שיטה פופולרית יותר ויותר עבור בעלי בתים מבוגרים (גיל 62 ומעלה) להמיר עודף הון ביתי לסכום חד פעמי. של מזומנים, קו אשראי או סדרה דמויי קצבה של תשלומים חודשיים רגילים.

איך זה עובד

למלווה שעושה את המשכנתא ההפוכה יש שיעבוד משכנתא ראשון בנכס, אך אינו מקבל תשלומים על ההלוואה כמו במשכנתא מסורתית, וגם בעל הבית אינו אחראי לחוסר ערך כלשהו כאשר המלווה מקבל את המקרקעין במותו. או מעבר של בעל הבית. היופי בסוג זה של הלוואה הוא שהלווה מקבל כסף מהמלווה, שגובהו מבוסס על סכום ההון העצמי בבית יחד עם גורמים נוספים, כמו גיל ושיעור ריבית. עם זאת, מכיוון שהבית משמש כבטוחה בהלוואה, המלווה מקבל את הנכס עם מותו או של מעבר הבית. (עם זאת, בעל הבית או היורשים יכולים לפרוע את ההלוואה בכל עת ובכך להחזיק את הבית.)

לדוגמה, מלווה למשכנתא הפוכה מסכים לבצע שעבוד משכנתא ראשון של 150,000 $ על ביתו של בעל הבית, שערכו השווי הערך הנוכחי הוא 300,000 $. עם זאת, לבעלי הבית יש הלוואת משכנתא קודמת במקום 100,000 $. על ידי שימוש בתמורה של ההלוואה החדשה (150,000 $), בעל הבית משלם את המשכנתא הקיימת בסך 100,000 $ ומשאיר עודף הכנסות של 50,000 $. (אם לבית לא הייתה משכנתא קיימת, התמורה של בעל הבית הייתה שווה לסך של 150,000 $). בעל הבית יכול לבחור לקבל תשלום באחת מהדרכים הבאות:

1. קח את 50,000 הדולר במזומן - מה שנקרא "תשלום חד פעמי" - מייד בסגירה ובזבז או שמור אותו כרצונך. אין השלכות מס.
2. קח את 50,000 הדולר בסדרת תשלומים חודשיים ממלווה המשכנתא ההפוכה. התשלומים יכולים להיות מבוססים על מספר קבוע של תשלומים או על חישוב אקטוארי לתוחלת החיים של בעל הבית.
3. קח את 50,000 הדולרים בצורה של קו אשראי שניתן לקבל משיכה בכל עת על ידי בעל הבית. אם בעל הבית מעכב את הנסיגה מהקו, חברת המשכנתא תפחית את הריבית שגובה המשכנתא ההפוכה הבסיסית.
4. קח את 50,000 הדולרים בשילוב של תשלומים וקו אשראי.

בעל הבית לעולם אינו נדרש לבצע תשלומי קרן או ריבית על הלוואת משכנתא הפוכה. מאפיינים אלה - תשלום כספים ממלווה לבעל הבית שאינו חייב במס ואינו משפיע על תגמולי ביטוח לאומי או רפואה - יכולים להועיל במיוחד לקשישים שנמצאים במזומן..

זכאות

קיימות מספר דרישות זכאות ברורות של הלווים לקבלת משכנתא הפוכה.

• הלווים חייבים להיות בגיל 62 ומעלה.
• הבית שנרכש חייב להיות מקום מגוריהם העיקרי של הלווים.
• על הנכס להיות משפחתי יחיד או בית משותף המאושר על ידי FHA.
• על הלווים להשלים פגישת ייעוץ מאושרת על ידי HUD כדי להבטיח שהם מבינים את העלויות הכספיות והדרישות החוקיות של HECM.
• לווים חייבים להיות בעלי יכולת כלכלית לשלם הוצאות חובה כמו ארנונה, ביטוח בעלי בתים ותחזוקה רגילה.

התעריף והעלויות

הריבית על הלוואות משכנתא, בין אם קונבנציונלית ובין אם הפוכה, יכולה להיות בשיעור קבוע או משתנה והיא מבוססת על שיעורי הריבית הקיימים ועל החלטות עסקיות של כל חברת משכנתא להבדיל עצמה מהמתחרים. כתוצאה מכך, שיעורים משתנים בדרך כלל מעט ממלווה למלווה, בדיוק כמו ששיעורים משתנים לגבי משכנתא רגילה.

בנוסף לדמי סגירה מסורתיים, מחויבת פרמיית ביטוח משכנתא מראש (MIP). שכר הטרחה שווה ל 0.5% אם יחס ההלוואה לערך (LTV) הוא 60% או פחות, או 2.5% אם ה- LTV גבוה מ- 60%. תשלום נוסף ל- MIP של 1.5% מחויב בכל שנה. זה מעניק הגנה למלווים במקרה ושווי הבית יורד במהלך תקופת המשכנתא ההפוכה. ראוי לציין כי המשכנתא המקובלת בנדל"ן אינה דורשת בדרך כלל ביטוח משכנתא אם המקדמה של הבית עומדת על 20% ומעלה..

דרישות הלוואה

ממש כמו במשכנתאות מסורתיות, המלווים דורשים מבעלי בתים לרכוש ולתחזק ביטוח רכוש, לשלם ארנונה בעת המגיע ולשמור על הנכס במצב סביר. מכיוון שמשכנתא הפוכה נבדלת משכנתא מסורתית בכך שלעולם אין חובה לבצע תשלומים למלווה המשכנתא, ההלוואה מתבצעת (או יכולה להיקרא רק על ידי המלווה) בתנאים ספציפיים המכונים "אירועי פירעון", כמו הבאים: :

• כל הלווים נפטרו.
• כל הלווים מכרו או המירו את הכותרת של הנכס לצד ג '.
• הנכס אינו עוד מקום מגוריו העיקרי של לווה כלשהו עקב מוות או מצב גופני או נפשי שנמשך יותר מ 12 חודשים.
• לווים מסרבים לשלם ארנונה או לקיים ביטוח רכוש והוענקה להם אפשרות לתקן את הליקויים.
• לווים מסרבים או אינם מסוגלים להחזיק רכוש בתיקון טוב לאחר תהליך של הודעה רשמית ושיפוט.

בכל מקרה כזה, לבעל הבית (אם הוא או היא בחיים) או לעיזבון יש אפשרות להחזיק את הבית על ידי פירעון הלוואת המשכנתא ההפוכה. אם הבית מוערך פחות מהלוואת המשכנתא בעת פירעון ההלוואה, בעל הבית או מנהל העיזבון לא נוקט בפעולה אלא כדי להקל על המלווה את עיקול הבית. המלווה לאחר מכן מוכר את הנכס עבור כמה שיותר, ומחיל את התמורה על ההלוואה המצטיינת.

חשוב לציין כי אם נותר מזומן לאחר החזר ההלוואה, העודף יוחזר לעיזבון. אם ההלוואה גדולה מהתמורה במכירות, ההפסד נשא אך ורק על ידי חברת המשכנתא ההפוכה.

כיצד משכנתא הפוכה נבדלת מהלוואות משכנתא מסורתיות

ישנם כמה מאפיינים חריגים של משכנתא הפוכה השונים ממשכנתא מסורתית.

1. הביטחון היחיד של המלווה למשכנתא הפוכה הוא הנכס הביתי. מכיוון שבעל הבית לעולם אינו נדרש לבצע תשלומי משכנתא, מקור ההחזר למלווה המשכנתא הוא מכירת הנכס עם מות הבעלים או מעבר מהנכס. בהסכמה מותר לבעלים להישאר בנכס כל עוד הוא מתגורר והבית הוא מעונו העיקרי..
2. דירוג האשראי או ההיסטוריה של בעלי בתים אינם מהותיים. מכיוון שהבעלים אינו נדרש לבצע תשלומים, מצבו הכלכלי בעבר או בהווה אינו גורם בגדר החיתום ואף לא בקביעת שיעור האשראי המוארך במשכנתא..
3. יחס הלוואה לערך (LTV) פחות ממצוי במשכנתא המסורתית. המלווים המסורתיים מובטחים הן על ידי שווי השוק של הנכס והן על ידי ההתחייבות הכספית של הלווים. כתוצאה מכך, מלווים מסוימים ישאילו עד 100% משווי השוק של הנכס. יחס LTV הפוך למשכנתא נע בדרך כלל בין 50% ל 65%.
4. ככל שהלווה מבוגר והקטן יותר, יחס ההלוואה לערך למשכנתא הפוכה גדול יותר. תוחלת החיים האקטוארית של הלווה הצעיר ביותר היא הבסיס לחישוב תקופת ההלוואה הסבירה. עם זאת, ההלוואה אינה מתבגרת עד שהבעל האחרון האחרון מת או מתרחק מהבית. אם הבעלים נפטר מוקדם מהצפוי, פירעון קרן ההלוואות באותה נקודה; אם הבעלים חי יותר מפרויקט הטבלאות האקטואריות, ההלוואה מוארכת עד המוות המאוחר. לדוגמה, לאישה בת 80 יש 9.61 שנים של תוחלת חיים שנותרה בעוד שנקבה בת 70 תהיה 16.33 שנים. בדוגמה שלנו, סכום ההלוואה המקסימלי לילד 80 יהיה 187,712 דולר. הלווה המבוגר באותו נכס של 300,000 $ יקבל יותר מ- 50,000 $ מאשר ההלוואה עבור הצעיר בן ה -70. במילים אחרות, יחס LTV גבוה יותר עבור קשישים העל.

צמצום והמשכנתא ההפוכה

לאחר שגידלו את משפחותיהם בהגיעם לגיל הפנסיה, קשישים רבים מחפשים טביעת רגל קטנה יותר לדיור עם תחזוקה נמוכה ופחות עלויות. לפני פיתוח ה- HECM להלוואת רכישה - גם הלוואה מבוטחת FHA - קשישים אשר צמצמו ורצו להשתמש במשכנתא הפוכה נאלצו לסבול שתי סגירות יקרות: הראשונה במשכנתא מסורתית לרכישת הבית הקטן יותר, ואחריו מימון מחדש שני (וסגירה) תוך שימוש בתמורת המשכנתא ההפוכה לתשלום המשכנתא המסורתית.

מימוש ה- HECM הוא כלי אידיאלי למימון בית חדש, למקסום הכנסות המזומנים לטובת הקשישים, ולחיסול תשלומי בתים עד לפטירה או מעבר מאוחר, FHA אישרה את ההלוואה לרכישת HECM לצורך רכישה ובכך ביטלה את הטרחה והעלות של סגירת משכנתא מסורתית. בנוסף לדרישות הזכאות הסטנדרטיות, הוא כולל את המנדטים הבאים:

• כל הפרש בין מחיר הרכישה של הבית החדש לתמורת ההלוואה של HECM חייב להיות משולם במזומן על ידי הלווה בסגירה. לדוגמה, אם מחיר הרכישה לבית הוא 300,000 $ וסכום ההלוואה הנקי לאחר עלויות הפשרה הוא 140,000 $, על הלווים להיות בעלי 160,000 $ במזומן כדי לסגור.
• על הלווים להשלים פגישת ייעוץ שאושרה על ידי HUD כדי להבטיח שהם מבינים את העלויות הכספיות והדרישות החוקיות של HECM.

בעוד שמשכנתא רגילה בנכס החדש עשויה לדרוש פחות מזומנים בסגירת ההלוואה מאשר HECM, היא גם דורשת ביצוע תשלומים חודשיים לחברת המשכנתא. לדוגמה, עלויות לסגירת רכישת הבית של 300,000 $ עם 80% הלוואה לערך יהיו כ- 70,000 $ ($ 60,000 מקדמה + עלויות סגירה של 10,000 $). מימון עם משכנתא HECM יעלה הכנסה נוספת של 90,000 $ (160,000 - 70,000 $) דולר, אך מבטל את כל תשלומי המשכנתא העתידיים (המוערכים ב -1,200 דולר לחודש בריבית שוטפת) והפסדים אם שווי השוק העתידי של הבית יירד. לווים פוטנציאליים צריכים "להריץ את המספרים" כדי לקבוע את הגישה הטובה ביותר למצבם.

לקבוע אם זה מתאים לך

קשישים השוקלים משכנתא הפוכה צריכים להכיר בכך שיש לה יתרונות וחסרונות, בהתאם למצבם האישי, מצבם הכלכלי ורצונות העיזבון..

יתרונות

1. מעולם לא נדרשים תשלומי הלוואת משכנתא בזמן שהבעלים חי ומתגורר בנכס.
2. הלוואות משכנתא הפוכות אינן תקופת זמן קבועה, אלא מתרחשות רק עם התרחשותם של אירועים מוגדרים ספציפיים, כמו מות הלווים..
3. לווה המשכנתא ההפוכה ולא העיזבון שלו נמצאים בסיכון כלכלי אם שווי הבית נופל מתחת או פחות מיתרת הלוואת המשכנתא בכל עת.
4. ללווה המשכנתא ההפוכה או לעיזבונו יש אפשרות בכל עת להחזיר את הלוואת המשכנתא ההפוכה ולשמור על בעלות על הבתים, כמו לגבי הלוואות משכנתא אחרות..
5. דירוג האשראי של הלווה אינו נחשב בקריטריונים לביצוע הלוואת משכנתא הפוכה. פשיטת רגל אישית של לווה לא תשפיע על מצב המשכנתא ההפוכה אם מתקיימים דרישות אחרות.
6. ניתן ליטול עודף הון בצורה של סכום חד פעמי, חודשי לתקופה או סכום מוגדר, כקו אשראי, או שילוב של שלושתם.

חסרונות

1. כדי להיות זכאי למשכנתא הפוכה, הנכס חייב להיות מקום מגוריהם העיקרי של הלווים.
2. משכנתא הפוכה מוגבלת ליחס שווי הלוואה לשוק נמוך יותר (50% עד 65%) מאשר משכנתא מסורתית, שיכולה להיות גבוהה עד 100% משווי השוק..
3. הלווה ובן / בת הזוג חייבים להיות בגיל 62 ומעלה. הלוואות צעירות אינן זמינות למשכנתאות הפוכות.
4. הריבית על המשכנתא ההפוכה אינה ניכרת לצורכי מס הכנסה עד לפירעון ההלוואה.
5. גובה פרמיית משכנתא מראש - בין 0.5% ל 2.5%, תלוי ביחס ההלוואה לערך, וכן פרמיית שנת משכנתא של 1.5%.
6. לווים זקוקים לייעוץ פיננסי קודם לפני אישורם.
7. אלא אם כן היורשים של המשכנתא ההפוכה יבחרו לשלם את המשכנתא ההפוכה, שם הבית חוזר למלווה ויימכר..

מילה אחרונה

בדומה למניה שאינה משלמת דיבידנד או אג"ח לקופון אפס, ההון בבית אינו מספק כסף לבעליו; כל עלייה בשווי ההון נרדמת עד למכירת הנכס או מימון מחדש של הבית בסכום הלוואה גדול יותר. הגרוע מכך הוא שקשישים שעדיין מבצעים תשלומי משכנתא מוסיפים לסכום הקשור כהון עצמי בביתם. במקרים רבים, קרנות אלו יכלו לשמש אותן בצורה טובה יותר במזומן זמין.

אם אתה או הוריך בגיל 62 ומעלה, ה- HECM יכול להיות כלי חשוב כדי לעזור לך להשיג ביטחון כלכלי ושקט נפשי. זכרו כי המשכנתא ההפוכה אינה מיועדת לכולם. וודא שאתה מבין את ההתחייבויות והזכויות הקשורות למשכנתא הפוכה לפני כניסה להסכם.

האם אתה או בני משפחה הוצאת משכנתא הפוכה?