מהו נאמנות השקעות בנדלן - השקעה בריטים

למרבה הצער, בנדל"ן כהשקעה יש חסמי כניסה, כמו כסף למקדמה, היכולת לקבל הלוואה ניכרת, זמן וחינוך לניהול מפעל רווחי, והמזומן הדרוש לתחזוקה, תיקונים, ארנונה, וביטוח.

למרבה המזל, יש דרך להשקיע בנדל"ן מבלי להחזיק בנכסים בודדים. זה ידוע כקרן השקעות נדל"ן (REIT).

מה זה ריט?

קיים REIT להשקעה בנכסים מניבים. זה עושה זאת ישירות דרך רכישת נדל"ן, או בעקיפין על ידי מתן הלוואות או רכישת חוזי משכנתא שהיו קיימים מראש. כדי להיחשב כריט (ולהימנע ממס הכנסה של חברות), יש לממן לפחות 90% מהרווח שלו לבעלי המניות כדיבידנד.

REIT בדרך כלל מחולקים לשלוש קטגוריות:

1. חזרות הון

REIT, סוג REIT הפופולרי והידוע ביותר, מתמקדים ברכישה, ניהול ופיתוח נכסי השקעה. מכיוון שמגבלות REIT מחייבות להחזיק בנכסים ופיתוח לאורך תקופה ארוכה, מקור ההכנסה העיקרי שלהם הוא הכנסות משכירות מההחזקות שלהם. בדרך כלל הם משקיעים בסוגים מסוימים של נכסים, אשר בדרך כלל נכללים בקטגוריות הבאות:

• משרד ותעשייה
• קמעונאות
• מגורים
• מלון ונופש
• בריאות
• אחסון עצמי
• אדמה גולמית

2. חובות משכנתא

לא פופולרי כמו REIT המניות, קרנות אלה ממליצות כסף למשקיעי נדל"ן או משקיעות בהלוואות משכנתא קיימות בנכסים (במקום להשקיע ישירות בנכסים עצמם). מקור ההכנסה העיקרי שלהם הוא ריבית מהלוואות שהם מחזיקים.

3. REIT היברידי

שילוב של REIT הון עצמי ומשכנתא, REIT היברידיים מגוונים בין בעלות על נכסים לביצוע הלוואות למשקיעי נדל"ן. הכנסותיהם נובעות מהכנסות משכירות ומריבית כאחד.

יתרונות וחסרונות של REITs

כמו כל ההשקעות, ישנם יתרונות וחסרונות ל- REIT אותם יש לשקול לפני ההשקעה:

יתרונות

• המשקיעים מסוגלים לגוון בשוק הנדל"ן על ידי בעלי עניין בנכסים מרובים במינימום דולרים.
• הסיכון מאוחד בקרב משקיעים רבים לעומת בעל נכס יחיד.
• הריטים משלמים דיבידנד במזומן גבוה.
• REITs רבים מציעים נזילות גבוהה יחסית לבעלות על נדל"ן על הסף, בכך שהם מאפשרים למשקיעים למכור מניות במהירות.
• המשקיעים חולקים בעלות בנכסים גדולים, כמו בנייני משרדים גדולים או בתי מלון, שאחרת יהיה קשה להשיג.
• נכסים מנוהלים באופן מקצועי.
• אנשים זרים, שמוגבלים באופן אחר בבעלות על רכוש, יכולים להיות בעלי עניין בנכס כזה באמצעות REIT.
• הוצאות פחת יכולות למזער את מיסי בעלי המניות על דיבידנדים.

בדרך כלל, דיבידנדים ממוישים בשנה שהם מקבלים וככניסה רגילה. כאשר הוצאות הפחת מועברות על ידי ה- REIT, ההוצאות הללו רואות כהחזר הון לבעל המניות ומקזזות חלק שווה מהדיבידנדים של בעלי המניות. זה מעכב את תשלום המסים על אותו חלק מהדיבידנדים עד למכירת מניות REIT.

יתרה מזאת, בעת מכירת מניות, הסכום ממוסה כרווח הון ולא כהכנסה רגילה. לדוגמה, אם לבעל מניות היה משולם דיבידנד בסך 100 דולר, אך יכול היה לתבוע 10 דולר מזה כהוצאות פחת, בעל המניות היה משלם מס הכנסה רק על 90 דולר באותה שנה. עם זאת, 10 $ המופקעים יחויבו במס כרווח הון מאוחר יותר, עם מכירת הקרן.

מכיוון שההכנסה הרגילה ממוסה בשיעור גבוה בהרבה מרווחי הון, זהו יתרון מרכזי על פני הטיפול במס במס דיבידנדים רגילים.

חסרונות

• בדרך כלל REIT מגדילה צמיחה נמוכה מכיוון שהם חייבים להחזיר 90% מההכנסה למשקיעים. כך ניתן להשקיע רק 10% מההכנסה בחזרה לעסק.
• דיבידנדים של REIT אינם מטופלים תחת כלל 15% ידידותי למס שרוב הדיבידנדים נופלים תחת. הם ממוסים כהכנסה רגילה בשיעור הרבה יותר גבוה.
• סיכון השקעה יכול להיות משמעותי. בצע את בדיקת הנאותות שלך לפני שאתה משקיע ושקול את כל הגורמים בשוק הנדל"ן (כלומר, ערכי נכסים, שיעורי ריבית, חוב, גאוגרפיה ושינוי חוקי המס).
• משקיעי REIT מוסרים שליטה על כל ההחלטות התפעוליות שבעל נכס בודד יקבל.
• חלק מהריטים יחולו בדמי ניהול ועסקה גבוהים, מה שיוביל לתשלומים נמוכים יותר לבעלי המניות.

REITs ללא סחר רשמי

כעת, לאחר שבדקנו כיצד עובדות REIT ושלושת הסוגים העיקריים, בואו נתעמק בהבחנה החשובה בין REIT שנסחרו בפומבי ללא REIT:

REITs הנסחרים בפומבי

REITs הנסחרים בבורסה רשומים ב- SEC ונרשמים בבורסה ארצית.

יתרונות:

• ניתן לקנות אותם ולמכור אותם בחשבון תיווך.
• הם מציעים כמעט נזילות מיידית מכיוון שניתן למכור את הקרן בכל עת.
• השוק משקף באופן מיידי עלייה בערך המניה.
• קרנות אלה נוטות להיות גדולות מאוד ומגוונות.

חסרונות:

• מחיר המניה יכול להיות מושפע מאוד מתנאי השוק לעומת הערך האמיתי של הנכסים הבסיסיים. כתוצאה מכך, המשקיעים עשויים לחוות תנודתיות בתיק הריט שנסחר ברשות.
• ההוצאה הנוספת להפעלת קרן הנסחרת עלולה להוריד את הדיבידנדים הפוטנציאליים של המשקיע.

ריטים לא סחירים

למרות ש- REIT שאינו נסחר מוסדר על ידי ה- SEC, הוא אינו רשום בבורסה. על המשקיעים לעמוד בהנחיות המינימום לשווי הנקי או לנזילות על מנת לשמור על יציבות ה- REIT ולהגן על האינטרסים של המשקיעים.

נכון לעכשיו, על המשקיעים להיות בעל נקי נקי של 250,000 $ (לא כולל בתיהם), או הכנסה של 70,000 $ לשנה ונכסים של 70,000 $. בדרך כלל נקנים מניות ב- REIT שאינן נסחרות במחיר קבוע של 10 דולר למניה. הם נועדו להיות מוחזקים למשך פרק זמן מסוים (בדרך כלל חמש עד שבע שנים, תלוי באסטרטגיית REIT) ולשלם דיבידנד שהוכרז מראש.

סוג זה של REIT יגייס בדרך כלל כסף לשנים הראשונות ואז יסגור את שעריו בפני משקיעים חדשים. ישנן 4 דרכים נפוצות שהקרן עשויה להיות מנוטרלת, לפני שתום תקופת ההחזקה או אחריה:

1. את הריט ניתן לרכוש על ידי REIT גדול יותר הנסחר בפומבי, כאשר רווחי המכירה יועברו לבעלי המניות.
2. ה- REIT יכול היה להיות ציבורי, ובמקרה זה המשקיעים יקבלו מניות חדשות שיימכרו בתמורה למחיר, באופן תיאורטי, מחיר גבוה בהרבה.
3. ה- REIT יכול למכור נכסים בודדים ולהעביר חלק שנקבע מראש מהרווחים לבעלי המניות.
4. אם הכלכלה תכתיב כי אף אחת מהאפשרויות הללו אינן רווחיות, ה- REIT, בדרך של הצבעה על ידי בעלי מניות, עשוי להאריך את הפעילות הרגילה עד לשיפור בתנאי השוק.

יתרונות:

• מחיר קבוע של מניה מבטל את תנודות המחירים היומיות והתנודתיות הקשורות ל REITs הנסחרים בבורסה.
• הדיבידנדים נוטים להיות גבוהים יותר ב- REIT שאינם נסחרים, וייתכן שהם ישולמו חודשית או רבעונית. דיבידנדים גבוהים יותר אלה הם תוצאה של הוצאות נמוכות יותר ודרך לפצות את המשקיע על נזילות נמוכה.
• יש פוטנציאל להערכה משמעותית בסוף תקופת ההחזקה.
• המשקיעים עשויים להחזיק בנדל"ן זר שאם לא כן נאסר עליהם להחזיק. מאפיינים אלה חסינים יחסית לתנודתיות בשווקי מניות זרים.

חסרונות:

• מחיר המניה והדיבידנדים אינם מובטחים, למרות שהם "נקבעים". למעשה, חלק מה- REIT נאלצו לקצץ דיבידנדים ולהפחית את ערכי המניות בגלל הירידה הכלכלית והגדלת המשרות הפנויות בנכסים שלהן..
• מוצרים אלה אינם נוזליים. בשל דרישות האחזקה המינימליות, משקיע צריך להישאר בהשקעה למשך תקופה ארוכה. בניגוד למקביליהם הנסחרים בפומבי, משקיעים אינם יכולים למכור מניות לאחר ירידות משמעותיות בשווי המניות. זה מגדיל באופן משמעותי את הסיכון להשקעה ב REIT שאינו סחר.
• יש פחות שקיפות פיננסית בפעולות הקרנות. מכיוון ש- REIT שאינם נסחרים אינם רשומים בפומבי, הם כפופים פחות לפיקוח.
• הערכה משמעותית במחיר המניה לא מתממשת עד סוף תקופת הפעילות (אם כי ניתן להגדיל את הדיבידנדים).

טיפים להשקעה ב- REIT

REITs יכולים לספק הזדמנויות הכנסה וצמיחה מצוינות עבור המשקיע הנכון. אם אתה שוקל לבצע את הקפיצה, הנה כמה טיפים שכדאי לקחת בחשבון לפני שאתה משקיע:

1. הבן את סוגי הנכסים שבהם אתה משקיע. מרבית ה- REIT מתמחים בענף מסוים אשר אמור להיות קל למצוא אותו בסיכום הקרנות. הבן את הסיכונים של כל מגזר. לדוגמא, REITs המחזיקים קרקעות או מרכזי קניות קמעונאיים לא מפותחים בכלכלה גרועה יניבו סיכון גדול יותר מאשר דירות יוקרתיות במטרופולין גדול.
2. התבונן במספרים. חשוב לראות אם משולמים דיבידנדים מפעולות או אם הקרן נאלצת להשתמש בהון נוסף. REIT מנוהל היטב צריך להסתמך על פעילותו כדי לשלם עבור הוצאות ודיבידנדים. כמו כן, היזהר ממכירות נדל"ן גדולות וחד פעמיות שעלולות להסיט את הכספים כלפי מעלה.
3. גלה מתי ה- REIT החל להשקיע. אם בוצעו השקעות לפני ירידת שוק, ה- REIT יכול להחזיק בנכסים שאינם טובים לביצוע או שצריך לממן מחדש. במקרים כאלה יתכן ו REITs צריכים להוריד דיבידנדים או למכור מניות נוספות בכדי לגייס מזומנים בעתיד הקרוב. עם זאת, אם הקרן נוצרה לאחר מיתון בשוק הדיור, היא יכולה להחזיק ולקנות נכסים יקרי ערך במחירים נמוכים.
4. הכר את אופק הזמן שלך. במיוחד ב REIT שאינו סחר, המשקיעים יכלו להחזיק מניות לפחות חמש שנים לפני שיראו תשואה של קרן. וודא שאתה יכול להתמודד עם חוסר נזילות פוטנציאלי זה.

מילה אחרונה

ראינו צמיחה משמעותית בשווקים רבים ככל שהכלכלה שלנו מוצאת את דרכה מיתון עמוק. עם זאת, שוק הנדל"ן מפגר.

החדשות הטובות הן שיש הזדמנויות השקעה נהדרות לטווח ארוך, במיוחד בצורה של נדל"ן. REITs הם דרך לגוון בשוק הנדל"ן ויכולים להיות השקעה אטרקטיבית מניבה הכנסה בסביבת ריבית נמוכה.

אם אתה רוצה להימנע מתנודתיות בשוק המניות ואתה עומד בהנחיות מינימליות, REITs שאינם נסחרים עשויים למלא תפקיד חשוב בתיק ההשקעות האישי שלך. כמו בכל ההשקעות, חשוב להכין שיעורי בית ולהבין היכן אתה שם את כספך ומדוע.

?