מהו ביטוח כותרות בית - עלויות פוליסה, כיסוי וצורך
בשביל זה מיועד ביטוח כותרות, סוג מיוחד של שיפוי מקרקעין. כאשר חלק מסוים של נדל"ן למגורים או מסחריים מחליף ידיים, מדיניות כותרות מבטיחה כי הנכס אינו מטופל בשעבודים בעבר או בבעיות אחרות - כגון כותרת מזויפת וצדדים בלתי כשירים או בלתי כשירים למעשה קודם - שיכולים להשפיע על חוקיות העברה או תוצאה בעלויות כספיות עתידיות.
ברוב המקרים המלווים והקונים רוכשים פוליסות ביטוח נפרדות לתואר, שכל אחת מהן מגנה על האינטרסים שלהם בנכס. בדרך כלל הקונה משלם את מלוא העלות של שתי הפוליסות, אם כי לרוב ניתן לבצע הסדר חלוקת עלויות עם המוכר (או לשכנע את המוכר לשאת את כל הנטל הכספי) בשוק הקונה. ביטוח כותר נכלל בדרך כלל כעלות סגירה בעסקת נדל"ן.
בין אם אתם קונים בית ישן יותר או בית בנייה חדש, סביר להניח שתדרשו מדיניות כותרות. להלן מה שאתה צריך לדעת על צורת ביטוח יוצאת דופן אך שכיחה להפליא.
מהו ביטוח כותר?
למרות שביטוח הכותרת קיים ברוב המדינות המתועשות, הוא נפוץ הרבה יותר בארצות הברית מאשר באחרות. זה נובע בעיקר מכך שהממשלות המקומיות ממלאות תפקיד קטן יותר בקביעת חוקיותן של העברת רכוש ובעלות כאן כמעט כמעט בכל מקום אחר בעולם.
ברוב המדינות האחרות, במיוחד אלה המושפעות מהמשפט המקובל הבריטי, רושמים בעלי נכסים חדשים את התואר שהועבר לאחרונה לאדמותיהם אצל השלטון המקומי הרלוונטי, המשמש אז כבורר הסופי של כל סכסוך שמתעורר כתוצאה מהעסקה. לעומת זאת, רוב תחומי השיפוט בארה"ב פשוט רושמים כל העברת רכוש מבלי לקבוע באופן סופי אם הוא תקף או שמא הנכס נקי משעבודים ומעיקולים אחרים. קביעה זו נופלת על מומחים פרטיים, לרבות עובדי חברת ביטוח תואר.
למה זה קיים
תאמינו או לא, לבעלי נכסים לא הייתה כל פנייה חוקית נגד תארים קרקעיים לא חוקיים או הונאים לפני אמצע המאה ה -19. באותה תקופה זה נפל באופן קיצוני על הקונים כדי להבטיח שהכותרת שלהם תקפה. זה היה תהליך מפרך, שדורש זמן רב, שהיה בלתי אפשרי כמעט במדינות גבולות עצומות עם כבישים גרועים וממוקם במרכז, ולעיתים גם מתוחזק בצורה לא טובה..
מצב העניינים האומלל הזה הוכרז ונערך בעניין ציון הדרך ווטסון נ 'מוירהד, שנשמע על ידי בית המשפט העליון בפנסילבניה בשנת 1868. בית המשפט קבע כי מוירהד, מסוע בפנסילבניה (מקצוען להעברת נדל"ן), לא יכול להיות אחראי על כך תוך הסתמכות על חוות דעתו השגויה של עורך דין לפיה כותרת מסוימת הייתה ברורה מכפפות. במציאות, לתואר היה שעבוד קיים אשר עורך הדין הבודק לא הצליח לגלות, וכתוצאה מכך נוצר מצוקה כלכלית קשה עבור הקונה..
זועמים מההחלטה, בעלי אדמות שדלו את המחוקקים במדינת פנסילבניה להתערב. בשנת 1874 העבירה הגוף חוק המתיר ביטוח כותרות. בשנת 1876 אוגדה בפילדלפיה חברת הביטוח הראשונה לתואר. מדינות אחרות הלכו בעקבותיה, והשאר היסטוריה.
סוגי ביטוח כותרות
ביטוח כותרות מופיע בשתי צורות בסיסיות: פוליסות המלווה (המכונה גם "הלוואה") ופוליסות קונה. מדיניות המלווים מגנה על האינטרס של המלווה למשכנתא בנכס, אשר בדרך כלל פוחת עם הזמן. מדיניות הקונים מגנה על האינטרס של הקונה, אשר בדרך כלל עולה עם הזמן.
פוליסות המלווים נותרות בתוקף למשך חיי הלוואת המשכנתא או עד למימון מחדש של המשכנתא הראשונית, ובשלב זה מונפקת מדיניות מלווה חדשה. מדיניות הקונה נשארת בתוקף כל עוד הקונה שומר על עניין בנכס.
איזה כיסוי מכסה ביטוח
מרבית צורות הביטוח האחרות מספקות הגנה כספית מפני הפסדים עתידיים עקב נזק, גניבה וסכנות אחרות. לעומת זאת, חלק ניכר מעלות ביטוח הכותרת מוקצה לנושאים קודמים עם פוטנציאל להשפיע לרעה על המבוטח הנוכחי - ולעבודה המקצועית הנחוצה כדי לחשוף ולתקן סוגיות כאלה לפני שהם גורמים להפסדים כספיים..
חיפוש כותרות
אף על פי פוליסות ביטוח כותרות שונות ממדינה למדינה וספק לספק, הן תמיד מכסות את עלות ביצוע חיפוש הכותרות. חיפוש כותרות הוא בחינה יסודית של רשומות ציבוריות רלוונטיות בכדי לקבוע אם יש בעיות בכותרת. רשומות אלה נערכות בדרך כלל עם העיר או המחוז בו נמצא הנכס.
באופן אידיאלי, חיפוש בכותרות מסתכל על כל ההיסטוריה של נכס, ונמתח חזרה לרישוי המקורי שלו או חלוקת המשנה שלו. זה נעשה בדרך כלל על ידי בחינת תקציר הנכס - מסמך הכולל את שרשרת הבעלות וההלוואות ההיסטוריות השלמות. עם זאת, מכיוון שתקצירים יכולים להיות שלמים או להכיל מידע שגוי, חיפוש כותרות מקיף מסתמך בדרך כלל על מקורות מידע אחרים, כגון רישומי מס מקומיים, צוואות בעלים קודמים, ופסקי דין ישים.
ריפוי או פתרון של בעיות
פוליסות ביטוח כותרות גם מכסות את עלויות הפיתרון (הידועות גם כריפוי) רוב בעיות הכותרות (הידועות גם כפגמים) שנחשפו במהלך חיפוש הכותרת. ליקויים שכיחים כוללים, אך אינם מוגבלים, להלן:
- שיעבולי מס (עבור מיסים שלא שולמו)
- שעבודים לבניה, הידועים גם כעבודות מכניקה (עבור שטרות בניה או שיפוץ שטרם שולמו)
- שיעבודים של נושים (למשל, יתרה שטרם שולמה במשכנתא קיימת מראש)
- פסקי דין של בתי משפט (למשל, פסק דין לאחר גירושין המעניק חלק מהרכוש לבן זוג לשעבר)
שים לב שאם חיפוש הכותרות מגלה בעיות חמורות בכותרת - כמו עדות לכך שהנכס בבעלות מלאה של צד ג 'ובכך אינו סוחר על ידי המוכר הנוכחי, נוצר מכשיר העברה אחד או יותר, כי צד לא כשיר (כזה כקטין) היה מעורב בהעברה קודמת, או שאין זכות גישה לקרקע - המלווה רשאי לסרב להנפיק משכנתא בנכס והקונה עשוי להיאלץ להתרחק.
עלויות משפטיות ופיצוי אובדן
לבסוף, פוליסות ביטוח כותרות מכסות עלויות עתידיות הנובעות מסכסוכי כותרות. לדוגמא, בעל פוליסת ביטוח כותרת תקפה לא יצטרך לשלם מהכיס כדי להתגונן מפני תביעה שהובאו על ידי קבלנים בטענה כי לחברות שלהם יש שיעבודים בנכס הנובעים מחשבון שיפוץ שטרם שולמו של בעלים קודם..
במקרה הנדיר יחסית שבית משפט פוסק כי העברתו האחרונה של הנכס אינה חוקית - למשל, אם יתגלה כי בעלים קודמים העבירו את הנכס לצד שלישי בצוואה שטרם נחשפה - הפוליסה גם מפצה את המבוטח בגין אובדן הון עצמי בנכס. גבול הכיסוי של פוליסת ביטוח כותרת שווה בדרך כלל לערך המוערך של הנכס בעת הוצאת הפוליסה, אלא אם המבוטח רוכש כיסוי נוסף..
כיצד נקבעים עלויות פוליסת ביטוח כותר
שלא כמו פוליסות ביטוח נפוצות רבות אחרות (כולל ביטוח רכב, ביטוח חיים וביטוח בעלי בתים), פוליסות ביטוח כותר בדרך כלל דורשות תשלום חד פעמי במועד הסגירה של העסקה או לפני כן. אלא אם כן המבטח שלך מציע לחלק את התשלום החד-פעמי לתשלומים חודשיים הניתנים לניהול יותר, נדיר מאוד שמדיניות הכותרת דורשת תשלומים שוטפים..
גורמים המשפיעים על עלויות ביטוח הכותר
עלויות ביטוח כותרות מחולקות בדרך כלל לשתי קטגוריות רחבות: פרמיות ודמי שירות. בתוך כל קטגוריה ניתן לפצל עוד יותר עלויות על סמך כמות וסוג העבודות הנדרשות כדי להחתים את המדיניות ולמלא אותה.
פרמיות
הפרמיה בפועל המשולמת בפוליסת ביטוח כותרת מסוימת תלויה במידה מסוימת בערך הנכס הבסיסי. עם זאת, מכיוון שרוב עלויות הפוליסה מכסות עבודות טרום העברה - ליקויי חיפוש, בדיקה וריפוי - ערך הנכס אינו הגורם החשוב ביותר.
להלן מספר גורמים נוספים המשפיעים על הפרמיות:
- כמות העבודה הנחוצה לשמירה על מידע מדויק ועדכני על הנכס המקורה ועל הנכסים הסמוכים (המכונה מפעל הכותרת)
- כמות העבודה הדרושה לביצוע חיפוש ובדיקת כותרות יסודיות
- עבודת רגליים הנדרשת לריפוי פגמים או אינטרסים שליליים
- עלות צפויה של פיצוי המבוטח בגין כל ליקוי תואר
פוליסת ביטוח הכותר הממוצעת נושאת פרמיה חד פעמית של כאלף דולר, המכסה את כל העבודות המקדימות ואת הכיסוי המשפטי וההפסד המתמשך. עם זאת הפרמיות משתנות באופן משמעותי, נעות בין כמה מאות דולרים ליותר מ -2,000 דולר.
תקנת פרמיה
תקנות ביטוח הכותרות שונות באופן משמעותי ממדינה למדינה. בכמה תחומי שיפוט, הרשויות מווסתות את הפרמיות באופן הדוק, ומגבילות מאוד את האופן בו מבטחי התאר יכולים לבנות את הפוליסות שלהם - כמה הם יכולים לגבות, ללא קשר לגורמים המפורטים לעיל. בתחומי שיפוט אחרים, רגולציית הפרמיה קלה יותר, ולמבטחים יש מרחב גדול יותר לקבוע תעריפים.
צורות רגילות של תקנת פרמיה כוללות את הדברים הבאים:
- פיקוח בלבד. בתכנית זו, רשויות הפיקוח עוקבות אחר דמי ביטוח הכניסה משנה לשנה, אך אינן נוקטות בפעולה ישירה לקביעת שיעורים או טווחים מקובלים. עם זאת, אם הרשויות קובעות כי מבטח מסוים גובה פרמיות גבוהות באופן לא הוגן, מקטין את התחרות, או מפעיל כוח מונופול על התעשייה המקומית, הן שומרות לעצמן את הזכות לקנוס את המבטח הפוגע או להפעיל בקרות פרמיה. מדינות דוגמא כוללות את ג'ורג'יה ואילינוי.
- פרסום. רשויות רגולטוריות מתכנסות על בסיס קבוע כדי להעריך את מצב ענף ביטוח התארים המקומי ולקבוע שיעורי פרמיה או טווחים המשקפים זאת. מדינות דוגמא כוללות טקסס וניו מקסיקו.
- אישור מראש. על כל מבטח תואר הפועל במדינה, או ארגון סחר מקומי המייצג מספר מבטחים, להציע תעריפים חדשים לרשויות הרגולציה המקומיות על בסיס שנתי. לא ניתן לחייב שיעורים אלה עד לאישור מפורש של הרשויות. תקן קשור, המכונה "קובץ ושימוש", מחייב את המבטחים להגיש לוחות זמנים לתעריפים חדשים לרשויות הרגולציה ואז להמתין ליישומם עד להודעתם כי לא יותאמו. מדינות דוגמה כוללות את ניו ג'רזי וניו המפשייר.
- קובץ ושימוש. זהו תקן קל ופחות נפוץ המאפשר למבטחים לשנות שיעורים כראות עיניהם, כל עוד הם מגישים בו זמנית הודעה על השינוי ברשויות הרגולציה. אם הרשויות רואות את התעריפים החדשים כבלתי הוגנים בעת הבדיקה, הם שומרים לעצמם את הזכות להתאים אותם. החל מאמצע 2015 מדינת השימוש והתיקיה היחידה היא ויסקונסין.
מי מציע ביטוח כותרות ואיפה שהוא זמין
ביטוח כותרות הוא מוצר מיוחד שלא נראה שפונה לספקים מגוונים של ביטוח בעלי רכב ובתים, כמו פרוגרסיבי וחוות מדינה. למעשה, על פי איגוד הכותרות האמריקני (ALTA), קומץ מבטחים חותרים את הרוב המכריע של פוליסות הביטוח האמריקאיות לתואר. בשנת 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Insurance Insurance Company ו- Stewart Title Guaranty Company היוו יותר מ 80% מכלל שוק ביטוחי הכותרות. מבטחי התואר האזוריים הקטנים יותר עשו את ההבדל.
ברוב עסקאות הנדל"ן המלווה של המשכנתא של הקונה, סוכן הכותרת (חברת הכותרת) וסוכן הנדל"ן או עורך הדין ממליצים על מבטח תואר עבור פוליסת הקונה, אם למעשה הקונה נדרש או בחר לרכוש כזה. מכיוון שעלויות ביטוח הכותרת ותנאי הפוליסה לעיתים רחוקות משתנות מאוד בין מבטחים הפועלים באותה תחום שיפוט, הקונה בדרך כלל מקבל את המלצה ופועל בה..
עם זאת, חשוב לציין כי החוק הפדרלי (חוק הליכי הסדר מקרקעין, או RESPA) אוסר על גורמים אלה לדרוש מהקונה להשתמש בחברה מסוימת. כקונה נדל"ן, תמיד יש לך אפשרות להסתובב בביטוח כותרות ולבחור את הספק המתאים ביותר לצרכים שלך.
זמינות ביטוח כותרת
ביטוח כותרות הוא חוקי וזמין ב- 49 מדינות. היוצא מן הכלל הבודד הוא איווה, שחוקל את ביטוח הכותרת בשנת 1947, זמן קצר לאחר התמוטטות נדל"ן מקומית שפשטה כמה מבטחים מבוססי איווה והביאה להפסדים עצומים שלא היו מבוטחים עבור בעלי אדמות מדינה. באיווה עורכי דין בוחנים כותרות קרקעות ומפיקים חוות דעת על כותרות המסכמים את שרשרת הבעלות וכל ליקויים לכותרת הנראים לעין. פוליסות ביטוח רשלנות רפואית באיווה מכסות בדרך כלל הפסדים כספיים המיוחסים לחוות דעת לא מדויקות או לא מלאות.
ביטוח כותרות לעומת עלויות חוות דעת על כותרות
לשם השוואה, חוות הדעת הכותרת המיוצרת על ידי עורך דין עולה באיווה בין $ 100 ל- $ 300, תלוי בסוג הנכס, במספר הבעלים הקודמים ובמספר והמורכבות של שיעבודים שעשויים להתקיים בנכס. בנוסף, עלות העברת התקציר של הנכס נעה בדרך כלל בין $ 100 ל- $ 200.
זה מסתכם בעלות כוללת של 200 עד 500 דולר, שמשולמת בלעדית על ידי הקונה - במקרים רבים פחות משמעותית מעלות ביטוח הכותרת. אף על פי שלא חוות דעת על תארים או דמי הפשטה אינם מוסדרים על ידי ממשלת מדינת איווה, תחרות עזה בין עורכי הדין של המדינה לבין אנשי מקצוע בתואר שומרת עליהם ברמות סבירות.
עם זאת, זכור כי חוות דעת על כותרות אינן נהוג ברוב תחומי השיפוט. גם אם אתה מסוגל למצוא עורכי דין מקומיים המוכנים לכתוב חוות דעת על הכותרת על הנכס שאתה רוכש, מדיניות הרשלנות שלהם לא עשויה לכסות הפסדים שנגרמו בגלל חוות דעת שגויה או לא שלמה. סביר להניח שתמשיך להפסיד את ההפסדים הללו - ובמקרה הגרוע ביותר אתה עלול לאבד את רכושך כתוצאה מכך.
מילה אחרונה
סגירת בית חדש היא תהליך מתיש, במיוחד עבור רוכשי בתים לראשונה. כשאשתי ואני סגרנו על ביתנו בשנת 2015, רשימת עלויות הסגירה המפורטת שלנו הייתה יותר מדף - בגופן זעיר.
מפתה לראות בביטוח הכותרות סתם עוד עלות סגירה שחייבים לשלם באופן מכובד על ידך או על ידי המוכר שלך. עם זאת, זה הרבה יותר מפריט שזורק. בדיוק כמו שביטוח בעלי בתים מעניק הגנה כספית מפני שלל סכנות פיזיות, ביטוח הכותרת מבטיח את האינטרס שלך מפני טעויות בעבר, מחדלים ומעשי הונאה. גם אם המלווה שלך אינו מחייב אותך לבצע ביטוח כותרות, קשה לדמיין מצב בו זו אינה השקעה כדאית.
האם רכשת אי פעם ביטוח כותרות על בית או נכס שכור בבעלותך?
