הלוואת הון ביתי לעומת קו אשראי (HELOC) - מה מתאים לך?

בעלי בתים רבים מוצאים הון עצמי משמח ומטריף כאחד. הם מחזיקים בנכס יקר בעל הון עצמי של עשרות ואף מאות אלפי דולרים, אך הגישה להון זה אינה קלה ואינה זולה.

הכלל הראשון של הון עצמי הוא לזכור שהוא קיים רק על הנייר. זה לא הופך לממשי בשום מובן פונקציונלי עד שתמכור את הבית שלך, מה שאתה אולי לא מתכנן לעשות במשך שנים.

הכי קרוב שתוכלו להגיע למימושו לפני שאתם מוכרים הוא הלווה כנגד זה. יש לך כמה אפשרויות למשוך הון מהבית שלך, והשני הנפוצים ביותר הם הלוואות הון ביתיות (משכנתא שנייה) וקווי אשראי ביתיים (HELOC).

כמו כל חוב אחר, לכל אחד מאלה יש סיכונים ויתרונות משלהם. להלן מה שאתה צריך לדעת על הלוואות להון והלוואות HELOC לפני שתחתום בקו המנוקד לקבלת חוב נוסף.

הלוואות הון ביתיות

הלוואת הון ביתית היא משכנתא חדשה כנגד בית שכבר בבעלותך, והיה נהוג להשתמש בו להון קיים. במילים אחרות, מדובר במשכנתא ללא רכישה. LendingTree הוא מקום נהדר להתחיל בו כשמחפשים הלוואה להון עצמי.

בדרך כלל זה אומר משכנתא שנייה - אם כי מבחינה טכנית, אם אתה הבעלים של הבית שלך חופשי וברור, אתה יכול לקחת הלוואת הון עצמי כמשכנתא ראשונה. משכנתא למחזר מחדש, אפילו מימון מחדש במזומן, אינה נופלת תחת ההגדרה של הלוואת הון.

עם זאת, בדרך כלל משתמשים בהבדלים טכניים מלבד המונחים "משכנתא שנייה" ו"הלוואת הון עצמי ".

יתרונות הלוואות הון ביתיות

הדרך הטובה ביותר להבין את היתרונות והחסרונות של הלוואות להון עצמי היא להשוות אותם לסוגים אחרים של חובות.

נניח שאתה בעל בית עם הון עצמי של 100,000 $, ואתה רוצה לגשת להון זה. מלווה המשכנתא שלך ממשיך לשלוח אליך דוא"ל קוראים לך למחזר מחדש למשיכת מזומנים, ואתה מתפתה.

אבל לעיתים קרובות עדיף לך לקחת משכנתא שנייה במקום לממן מחדש את המשכנתא הראשונה שלך. ראשית, כל הנקודות שגובה המלווה בגין משכנתא שנייה תהיה על סכום הלוואה קטן יותר. "נקודה" היא עמלת מלווה המחויבת בהסדר השווה ל- 1% מסכום ההלוואה. לפיכך, נקודה במשכנתא בשווי של 50,000 $ שנייה היא 500 $ בלבד, ואילו נקודה במשכנתא מלאה בסך 350,000 $ מחדש היא 3,500 $. אתה יכול לראות כמה גודל משנה בכל הנוגע להלוואות לדיור.

בהתחשב בכך, יש סיבה עדינה יותר לכך שמלווים מעדיפים לממן מחדש את המשכנתא הראשונה שלך - ולמה שאתה צריך להיזהר. זה נקרא הפחתה, וההסבר הקצר נמשך כך: בתחילת תקופת ההלוואה שלך, כמעט כל תשלום המשכנתא החודשי שלך עובר לריבית המלווה, וכמעט אף אחד לא הולך להחזיר את יתרת הקרן שלך. ככל שעובר הזמן, זה מתחיל להשתנות, ובהדרגה, יותר מהתשלום החודשי שלך מתבצע בהורדת יתרתך ולא בריבית. במהלך השנים האחרונות של המשכנתא שלך, מרבית התשלום החודשי שלך עובר לקרן.

כך שככל שאתה נמצא לאורך תקופת ההלוואה שלך, כך הרווח מפיק המלווה. הם רוצים להפעיל מחדש את לוח הזמנים להפחתה כדי שיוכלו לתבוע יותר מהתשלומים שלך כריבית - וזו הסיבה שעליכם להימנע ממימון מחדש, אלא אם כן הריבית הנוכחית גבוהה באופן דרמטי משיעור המימון מחדש המוצע. ובהתחשב כמה זמן הריביות היו נמוכות, כיום מעטים אמריקאים קשורים במשכנתאות בריבית גבוהה.

אם כבר מדברים על ריביות, תוכלו לנעול ריבית קבועה עם משכנתא שנייה, וזה נהדר. אי אפשר לומר את אותו דבר לגבי HELOCs (עוד עליהם בקרוב).

חסרונות הלוואות הון ביתיות

מכיוון שמלווים למשכנתאות מרוויחים יותר כסף על ידי מימון מחדש, הם מנסים לתמרץ אותך לממן מחדש ולא לקחת משכנתא שנייה. הם גם מוגנים טוב יותר מפני ברירות מחדל כאשר יש להם עמדת שיעבוד ראשונה במקום שנייה.

הדרך הראשונה שהם מפתים אתכם לממן מחדש היא באמצעות הצעת ריביות נמוכות משמעותית, אז היו מוכנים לשלם ריבית גבוהה יותר עבור משכנתא שנייה ולא על ראשונה..

המלווים עשויים לגבות יותר בעמלות ונקודות למשכנתא שנייה. עקוב אחר הטיפים הבאים להבטיח משכנתא בריבית נמוכה כשאתה מסתובב ומשא ומתן עם המלווים.

ולמרות שסכום ההלוואה קטן יחסית להלוואת הון עצמי, אתה עדיין צריך לשלם את כל אותם עמלות שטוחות בעת הפשרה. עמלות אלה כוללות דוחות כותרות וחיובים אחרים, עמלות סוכן הפשרה, "דמי זבל", דמי הערכה ודמי הקלטה. בין אם אתם לווים 30,000 $ או 300,000 $, עמלות אלה בדרך כלל נשארות זהות.

למעשה, כל אותם חיובי הסדר פירושם שלעיתים קרובות עדיף לך לקחת הלוואה אישית או מקדמה במזומן בכרטיס האשראי שלך, אף על פי שסביר להניח כי הריבית גבוהה יותר. השווה את העלויות הכוללות של הלוואת הון, כולל את כל עלויות הסגירה וריבית חיי ההלוואה, לבין האלטרנטיבות לפני שתקבל החלטה (עוד על חלופות בהמשך).

לבסוף, הלוואות להון לבית הן נוקשות לעומת קווי אשראי מסתובבים כמו HELOC. מדובר בהלוואות קלאסיות ללא גמישות; אתה מקבל מקדמה במזומן באופן חד פעמי ואז אתה מבצע תשלומים חודשיים עבור 15 עד 30 השנים הבאות - הסוף.

שימושים נפוצים בהלוואות הון ביתיות

אחד השימושים הנפוצים במשכנתא השנייה הוא פרויקטים של שיפוץ. אתה חולם להתקין בריכה, חדר שינה או אמבטיה טורקית מהמאה ה -15, אך אינך יכול להרשות לעצמך לשלם במזומן. אז אתה לווה את הכסף כנגד ההון העצמי של הבית שלך, מתוך מחשבה שהשיפורים יגדילו את ערך הבית שלך.

זו הנחה מסוכנת כיוון שלא כל השיפוצים אכן משפרים את ערכי הבית, ורובם לא משלמים בעצמם בצורה של הון עצמי. יתכן שיהיה לך טוב יותר לבצע שיפורים ביתיים שמפחיתים את עלויות הבעלות שלך; לפחות תחסוך כסף על בסיס חודשי.

שימוש נפוץ נוסף בהלוואות הון ביתיות הוא איחוד חובות. בעל בית עם 10 הלוואות שונות, החל מהלוואות סטודנטים להלוואות אוטומטיות לחובות כרטיסי אשראי, עשוי להחליט שהוא מעדיף לקבל הלוואה אחת גדולה יותר מאשר 10 קטנות. שוב, זה עשוי להיות לא הגיוני כלכלי; קרא את היתרונות והחסרונות של איחוד חובות לפני שתמשיך.

רשימת ההוצאות שאנשים משתמשים במשכנתא שנייה בכדי לשלם היא אינסופית: שכר לימוד במכללה לילדים מבוגרים, הוצאות רפואיות, הקמת עסק - תקראו לזה. אם זה יקר, בעלי בתים פנו למשכנתא שנייה כדי לשלם עבורו.

קווי אשראי ביתיים (HELOC)

HELOC הוא קו אשראי מסתובב, ממש כמו כרטיס אשראי, שמאובטח כנגד הבית שלך. במילים אחרות, המלווה מעביר שעבוד כנגד ביתך, ממש כמו שמלווה משכנתא עושה, כך שאם ברירת המחדל הם מעליפים. בעוד כרטיסי אשראי גובים דמי מקדמה במזומן ומציבים מגבלות נמוכות יותר על מקדמות במזומן מאשר רכישות קמעונאיות, HELOCs נועדו במיוחד למשיכת מזומנים..

בדרך כלל יש ל- HELOC שני שלבים: שלב תיקוי ושלב להחזר. בשלב המשיכה הראשוני, שנמשך חמש עד עשר שנים, אתה יכול לשלוף כסף או להחזיר אותו. לאחר סיום שלב ההגרלה, יתרתך ננעלת ואתה נכנס לשלב ההחזר. בשלב זה, HELOC הופכת למעשה למשכנתא שנייה, ואתה מבצע תשלומים קבועים במשך 10 עד 20 שנה.

טיפ מקצוען: Figure.com מציע קו אשראי ביתי עם שיעורי החל מ- 4.99%. אתה יכול לקבל אישור בחמש דקות ולקבל מימון בחמישה ימים בלבד.

היתרונות של HELOCs

היתרון הבולט ביותר של HELOCs הוא הגמישות שלהם. אתה יכול ללוות כסף ככל שאתה צריך, להחזיר אותו ואז לשאול יותר.

וכמו במשכנתא שנייה, אתה מקבל גישה להון העצמי שלך מבלי לממן מחדש ולהפעיל מחדש את ההפחתה שלך מאפס.

שיעורי הריבית של HELOC דומים לרוב למשכנתא השנייה. זה גורם להם להיות גבוהים יותר ממשכנתא ראשונה, אך נמוכים ממרבית כרטיסי האשראי או ההלוואות האישיות שכן קו האשראי מובטח בשעבוד כנגד ביתכם..

חסרונות של HELOCs

שלא כמו משכנתא שנייה, HELOC לא מציעים ריביות קבועות. מכיוון שהם קו אשראי מסתובב, תוכלו לצפות שהריבית תהיה קשורה לשיעור הפריים המשתנה. זה אומר שאתה לא יכול לנעול הלוואה בריבית הנמוכה הנוכחית. קו האשראי הזול של ימינו עשוי להפוך למחר בחובות בריבית גבוהה.

הבדל נוסף מהמשכנתא השנייה הוא ש- HELOCs יכולים להקפיא את האשראי שלך אם הבית שלך יורד בערכו. אתה יכול לסמוך רק על HELOC שלך במידה וההון העצמי שלך לא טובל.

סיכון אחד שמעט בעלי בתים מבינים הוא המגבלה בשכירות שרוב המלווים של HELOC מטילים. בעזרת משכנתא אתה יכול לעבור מהבית שלך ולשמור עליו כשכירות אם אתה גר שם לפחות שנה. אך רבים ממלווים של HELOC מתקשרים למסגרת האשראי שלך אם אתה יוצא מהבית.

לכל ההבדלים הללו, HELOCs חולקים כמה קווי דמיון לא מחמיאים עם הלוואות להון. הראשון הוא עלויות סגירה; צפו לשלם אגרות וחיובים גבוהים יחסית בשולחן ההתנחלויות, מדמי כותרת לדמי שמאי לדמי מלווה.

ואז יש את הסיכון לקנסות בתשלום מראש. בעוד שמדובר גם בסיכון עם משכנתא שנייה, הם מהווים בעיה גדולה יותר עם HELOC. קנס בתשלום מראש הוא עמלה שגובה המלווה אם אתה מפרע את החוב במלואו לפני תאריך מסוים - דבר שיכול להביס את כל מטרת קו האשראי הגמיש להנחות או לפרוע כראות עיניך. לא כל מכשירי ה- HELOC כוללים קנס בתשלום מראש, לכן בדוק שוב לפני ההשאלה.

שימו לב במיוחד ל- HELOCs ללא עלות סגירה. המלווים לבית הם לא בדיוק צדקה פילנתרופית, כך שאם אתה רואה "HELOC בעלות סגירה" המפורסמת על HELOC, חפר עמוק יותר כדי לגלות היכן שכר הטרחה הנסתר - כגון קנסות בתשלום מראש - שוכנים.

לבסוף, זכור כי ברגע ש- HELOC מתגבר לשלב ההחזר, הוא עובר על לוח הזמנים להפחתה ממש כמו משכנתא מסורתית. כפי שפורט לעיל, משמעות הדבר היא שרוב התשלום החודשי שלך עובר לריבית עבור רוב ההלוואה.

שימושים נפוצים עבור HELOCs

בדומה להלוואות להון עצמי, בעלי בתים משתמשים ב- HELOC בכדי לשלם עבור הוצאות כרטיסים גדולים כמו שיפוץ בית, שכר לימוד במכללות, איחוד חובות ושטרות רפואיים..

אך הגמישות הנוספת של HELOCs מאפשרת גם שימושים יצירתיים יותר. לדוגמה, כמשקיע נדל"ן, ראיתי שמשקיעים אחרים משתמשים ב- HELOC באופן יצירתי בכדי לממן את מקדמותיהם או את עלויות השיפוץ שלהם עבור נכסים חדשים להשכרה או לדירות מגורים. לאחר השלמת השיפוצים הם מוכרים את הבית (במקרה של הפוך) או מממנים אותו מחדש עם משכנתא קבועה לטווח הארוך (במקרה של השכרה) ומחזיר את HELOC שלהם במלואו.

לחלופין, חלק מבעלי בתים מחזיקים ב- HELOC כשכבה נוספת להגנה מפני חירום. במקום לשמור על הוצאות של חודשים רבים בקופת חירום במזומן, הם מחזיקים חלק מהכסף במזומן, בידיעה שהם יכולים למשוך את ה- HELOC שלהם אם חירום יתקיים. זה משחרר אותם להשקיע יותר מכספם, ולהפיק תועלת מהרכבה והגנה מפני אינפלציה.

אלטרנטיבות למשכנתא השנייה ו- HELOC

שתי המשכנתאות השנייה והן HELOC משולבות בעלויות סגירה גבוהות באופן מדאיג. אנחנו מדברים על ארבע דמויות. ואם כברירת מחדל, אתה מאבד את הבית שלך.

עבור כל השימושים שלהם, הלוואות הון ביתיות ו- HELOC אינן האפשרויות היחידות שלך. שקול אלטרנטיבות אלה לפני חתימת חוב שני נגד הבית שלך.

1. הלוואות אישיות

כדאי לחזור ולהדגיש: עלויות הסגירה של הלוואות להון עצמי ו- HELOC הן יקרות. היכונו לפוצץ 3,000 עד 10,000 $ ומעלה.

בכל הקשר, הלסת שלך תיפול מאבדן כסף מסוג זה. עם זאת, בעלי בתים מפטרים את העלויות הללו משתי סיבות: הם נכנסים להלוואה, והם נראים קטנים יותר ביחס למספר הגבוה של ערכי הבית והלוואות למשכנתא..

כן, הלוואות אישיות בדרך כלל מגיעות עם ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא שנייה. אך הם מגיעים גם עם שכר טרחה נמוך יותר באופן דרמטי מכיוון שהמלווה אינו צריך לנהל היסטוריית תארים, להזמין הערכה או לקיים הסדר רשמי..

השווה את סך עלויות הסגירה וריבית חיי ההלוואה לפני שאתה מתחייב למשכנתא שנייה על פני הלוואה אישית. יתכן שתופתעו לגלות שהלוואות אישיות הן זולות יותר למרות הריבית הגבוהה יותר באופן רשמי.

טיפ מקצוען: אם אתה מחפש הלוואה אישית, התחל את החיפוש שלך ב Credible.com. תקבל שיעורים ממספר המלווים תוך שתי דקות בלבד.

2. כרטיסי אשראי

בדיוק כמו שהלוואות אישיות מציעות אלטרנטיבה לא מובטחת להלוואות הון ביתיות, כרטיסי אשראי מציעים אלטרנטיבה לא מאובטחת ל- HELOC.

אותו היגיון חל: למרות שהריבית גבוהה יותר עבור כרטיסי אשראי, הם לא מגיעים בעלויות סגירה מאסיביות. כרטיסים רבים גם לא מגיעים עם עמלות ראשוניות או שנתיות לצורך העניין.

ובעוד שאולי אתה אוהב את הרעיון של משיכת מזומנים מ- HELOC, אתה עדיין יכול לשאול מזומן מכרטיס אשראי. דמי מקדמה אופייניים נופלים בטווח של 3% עד 4%, שהם עדיין נמוכים בהרבה ממה שתשלמו בסך העלויות של סגירת HELOC.

הוצא את כרטיסי האשראי הנמוכים לאפריל, אשר עשויים לגבות ריבית גבוהה יחסית לשיעור של HELOC ללא חיובי ההתיישבות התלולים.

3. מימון מחדש

כן, עליכם לקחת בחשבון לוחות זמנים של הפחתות ומלווים מטעים שמסובבים את היד כדי לממן מחדש. אך מימון מחדש הוא עדיין אפשרות כחלופה להלוואות הון ביתיות ו- HELOC.

אם כרגע יש לך משכנתא בריבית גבוהה שאינה רחוקה מדי בהפחתה שלה, יתכן שתמצא שזה הגיוני לממן מחדש הלוואה בריבית נמוכה יותר. לדוגמה, אם קנית את הבית שלך כאשר היה לך אשראי ירוד ומאז העלאת את ציון האשראי שלך ב 100 נקודות, ייתכן שתמצא אפשרויות הלוואה זולות בהרבה העומדות לרשותך היום..

4. משכנתא הפוכה

עבור בעלי בתים בפנסיה מעל גיל 62, משכנתא הפוכה מציעה מקור הכנסה נוסף.

משכנתא הפוכה מגיעה בצבעים רבים; אתה יכול לקחת תשלום חד פעמי, לאסוף תשלומים חודשיים או לבחור קו אשראי הדומה ל- HELOC. לחלופין, תוכלו לבחור שילוב של אפשרויות אלה.

שלא כמו הלוואות מסורתיות, אינך משלם אף פעם בתשלומי משכנתא הפוכה. כשמתים או מוכרים את הנכס המלווה מחזיר את כספם.

מכיוון שאתה לא מבצע תשלומים חודשיים, ציון האשראי שלך לא משנה. אבל רק בגלל שאתה לא מבצע תשלומים, זה לא אומר שההלוואה היא בחינם. צפו לשלם את כל דמי הפשרה המסורתיים, בתוספת פרמיית משכנתא שנתית של 1.5%.

עשה את שיעורי הבית שלך על משכנתא הפוכה לפני שאתה לווה אחת. הם יוצאי דופן וקל להבנה לא נכונה, אך הם יכולים להציע הכנסות נחוצות עבור גמלאי חסרי מזומנים.

5. קרנות פרטיות

אף אחד לא אומר שאתה צריך לשאול מבנק או ממלווה תאגידי. אתה יכול לשאול מחברים ומשפחה ולעיתים קרובות לשלם ריביות ושכר טרחה נמוכים משמעותית.

מניסיוני, אפילו "המלווים" הפרטיים לא נוהגים לגבות עמלות מכיוון שהם אינם עוקבים אחר המודל העסקי של המלווה. במקום זאת הם חושבים כמו משקיעים, מסתכלים על סיכון וחזרות. כשאתם ניגשים אליהם כדי לדון בהלוואות, אל תציעו עמלות מראש, אלא במקום זאת הציעו ריביות גבוהות בכדי לספק את רצונם לתשואות חזקות.

כדי להרגיע אותם שאתה השקעה בסיכון נמוך, הצע בטחונות. אתה יכול לאפשר להם להחזיק תכשיט יקר ערך או את המעשה לרכב שלך או אפילו לביתך - דבר שמשמש להניח את דעתם בנוח מבלי שתצטרך לשלם מהכיס עבור עלויות סגירה חסונות..

בדומה לסוגים האחרים של אשראי לא מובטח שהתואר לעיל, על מה שאתה מוותר בריבית גבוהה יותר, אתה מתאושש בעלויות הפשרה שנמנעו. ואחותך כנראה לא תבעט אותך מהבית שלך אם לא תחזיר לה זמן. כנראה.

6. הגבר את שיעור החיסכון שלך והימנע מחובות לגמרי

כן, יש טכנית דבר כזה חוב טוב. בהגדרה, חוב טוב הופך אותך לעשיר יותר לטווח הארוך; דוגמאות לכך כוללות חוב להלוואות סטודנטים והלוואות לרכוש להשקעה, שתיהן יכולות להעלות את הכנסותיך. אך מעט מאוד בעלי בתים לוקחים הלוואת הון או HELOC למטרות "חוב טוב".

במקום לשקלל את עצמך עם חובות הון ביתיים, עשה לעצמך העתידי טובה והגדיל את שיעור החיסכון שלך במקום זאת. הוצאות פחות וחיסכון יותר אולי לא יהיו סקסיות כמו להשיג את הכסף ברגע זה להתקנת בריכת השחייה, אבל זה איך אתה יוצא קדימה במשחק של בניית עושר.

לקבלת דרך קלה לחייב את שיעור החיסכון שלך, שקול פריצת בתים בכדי לבטל את תשלום הדיור. אז אתה יכול לקחת את החיסכון שלך בכל חודש ולהשקיע אותו בחשבון השקעה עם M1 כספים או להכניס אותו לחשבון בונה חיסכון בעל תשואה גבוהה עם בנק CIT.

מילה אחרונה

הייתה אמירה שפונחים אוהבים לזרוק בעקבות משבר הדיור של 2008. הם מתח ביקורת על בעלי בתים על "השימוש בבתיהם כמו כספומט."

כן, זה היה מתנשא. אך אל תטעו, הם דיברו על אנשים שלקחו הלוואות להון והלוואות HELOC כדי שיוכלו להוציא את ההון שלהם עכשיו במקום לחכות עד שהם יבינו את הרווחים הללו באמצעות מכירת בתיהם.

כשאתם מעריכים את האפשרויות שלכם להלוואת כסף, הקפידו תמיד להריץ את כל עלויות חיי ההלוואה. השווה לא רק את היתרונות והחסרונות של HELOCs והלוואות הון ביתיות, אלא גם את החלופות המפורטות לעיל. והקפידו במיוחד לא לגייס שאננים לגבי הוצאת עלויות סגירה של 5,000 $ פשוט מכיוון שהוא נראה קטן בהקשר של שווי ביתי של 250,000 $.

האם לקחת הלוואת HELOC או הון עצמי? מה הייתה החוויה שלך עם זה?