מהי הלוואת משכנתא של FHA - דרישות, מגבלות וכישורים

אם אתה כמו רוב האמריקנים, עסקה זו תייצג את ההשקעה הגדולה ביותר שאתה עושה בחייך. סביר להניח שגם אתה מממן את הרכישה בהלוואת משכנתא. אבל משכנתא מגיעה בזנים רבים, שרובם אינם מתאימים למצבכם.

איך אתה יודע איזה סוג הלוואה מתאים לך? השלב הראשון הוא ללמוד יותר על סוגי הלוואות נפוצות.

פוסט זה יפרט את כל מה שצריך לדעת על הלוואת המשכנתא FHA, אלטרנטיבה פופולרית למשכנתאות רגילות. ישנם סוגים רבים ושונים של הלוואות FHA, עם מגבלות והתאמה משתנות.

קרא גם: דמי משכנתא שאסור לשלם

מהי הלוואת משכנתא של FHA?

הלוואות FHA מונפקות על ידי מלווים פרטיים, כולל איגודי אשראי ובנקים מסורתיים. ההלוואות מבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי ומיועדות לבתי מגורים בבעלות, לא לנכסים להשכרה או לבתי נופש.

בניגוד לאמונה הרווחת, הלוואות FHA אינן מקורן במישרין על ידי הממשלה הפדרלית. עם זאת, כאשר לווה מחליף את הלוואת FHA, פוליסת הביטוח של מנהל השיכון הפדרלי מגנה על המלווה מפני הפסדים כספיים..

ה- FHA ביטח יותר מ- 40 מיליון הלוואות נדל"ן למגורים מאז שנת 1934. בזכות דרישות המקדמה הנמוכות (הנמוכות עד 3.5% ממחיר הרכישה) ותקני חיתום רופפים עבור לווים עם אשראי לא מושלם (אפשר להעפיל עם תת- 600 ציוני FICO), התוכנית פופולרית בקרב רוכשי בית בפעם הראשונה, כאלה עם חסכון אישי מוגבל, ולווים עם ציוני אשראי ירודים..

בהלוואות FHA יש כמה חסרונות בולטים, כולל ביטוח משכנתא יקר כמו ביטוח משכנתא פרטי או תוכניות הגנה על תשלום משכנתא. הלוואות FHA חוות גם מגבלות על מחיר מכירה שיכולות להשפיע על קונים בשווקים בעלות גבוהה.

סוגי הלוואות FHA

הלוואות משכנתא FHA מגיעות במספר טעמים שונים בהתאם לגילכם, הנכסים, ההכנסה וההון הביתי השוטף שלכם (אם קיים).

• הלוואה לרכישה בשיעור קבוע. ידוע גם כהלוואת משכנתא 203b, זהו הסוג הפופולרי ביותר של הלוואת רכישה של FHA. התנאים יכולים להשתנות, אך 15 ו -30 שנים הם הנפוצים ביותר. שיעורי הריבית נוטים להיות נמוכים יותר משכנתא רגילה. ניתן להשתמש בהלוואות למשכנתא 203b בבתים משפחתיים עד ארבע.
• הלוואה לרכישה בשיעור מתכוונן (ARM). במסגרת תוכנית 251 למשכנתא בריבית מתכווננת, FHA מבטחת קופות חימוש שהריבית שלהם יכולה לעלות לא יותר מנקודת אחוז אחת בשנה, ולא יותר מחמש נקודות אחוז לאורך הטווח המלא. הלווים מקבלים הודעה על עליית שער תלוי ועומד לפחות 25 יום לפני העלייה.
• הלוואות דירה. המכונים הלוואות בסעיף 234 ג, הלוואות לבתים משותפים מבוטחי FHA הם מוצרים בריבית קבועה למשך 30 שנה המממנים רכישת יחידות דיור בודדות בפיתוחים הגדולים מארבע יחידות. אין דרישת אכלוס קפדנית, כך שלווים יכולים להשתמש בהלוואות דירות מגובות FHA בכדי להרוויח הכנסות משכירות. עם זאת, בכל פיתוח נתון, לפחות 80% מהלוואות מבוטחות FHA חייבות להיעשות לדיירי בעלים.
• הלוואת מימון מחדש באופן מאובטח. הלוואות למחזר מאובטח של FHA נועדו לסייע ללווים עם הלוואות משכנתא קונבנציונאלי למחזר למשכנתא עם ריבית קבועה ומגובה FHA. עבריינות אינה בהכרח פסילה, אם כי עליה לנבוע מתשלומים חודשיים גבוהים יותר על ARM קונבנציונאלי. לווים לא עבריינים יכולים לממן מחדש כל סוג של הלוואה קונבנציונאלית. חלות דרישות הסמכה סטנדרטיות, כולל הכנסה קבועה, דירוג אשראי מקובל ויחסי חוב להכנסה סבירים.
• משכנתא להמרה ביתית (HECM או משכנתא הפוכה). HECM, הידוע בכינויו משכנתא הפוכה, מאפשר לגיל הזהב לבני מגורים בגיל 62 ומעלה להקיש על ההון הביתי שלהם ולפרוע את יתרת המשכנתא הקיימת שלהם מבלי לבצע תשלומי משכנתא חודשיים או להתרחק. עבור קשישים עם חסכון מוגבל והכנסה קבועה, HECMs הם מקורות מצוינים למזומן ללא מס, אם כי יש להם השלכה משפטית וכלכלית חשובה עבור בעלי בתים ויורשיהם..
• הלוואת תשלום בוגר. המכונה הלוואות בסעיף 245, הלוואות לתשלום מדור מיועדות לדיירי בעלים המצפים שההכנסות שלהם יגדלו משמעותית בטווח הבינוני - למשל, אנשי מקצוע או מהנדסים שואפים בשלבי ההכשרה המאוחרים. התשלומים החודשיים של הלוואות בתשלום הדרגתי יכולים לגדול במשך 5 או 10 שנים, לאחר מכן הם נשארים קבועים למשך התקופה הנותרת. עליות שנתיות נעות בין 2.5% ל -7.5% בתוכניות ל -5 שנים, ו -2% ל -3% בתוכניות ל -10 שנים.
• הלוואת הון צומח - סעיף 245 א. הכוונה של תוכנית הלוואת צמיחה הולכת וגדלה דומה לתכנית הלוואת תשלומים מתקדמים, למעט תכליתי יותר: ניתן ליישם אותם על רכישות של בתים בני משפחה עד ארבע בתים, בתים משותפים, מניות בדיור שיתופי ודיור המיועד לשיפוץ או שיקום. התשלומים החודשיים כפופים לעליות שנתיות בין 1% ל- 5%, ותנאי ההלוואה אינם יכולים לעלות על 22 שנים.

מה שאתה צריך כדי להעפיל

בתהליך בקשת ההלוואה של FHA, תצטרך לספק למלווה שלך:

• זיהוי שהונפק על ידי הממשלה, כמו רישיון נהיגה, דרכון או תעודה צבאית
• שלם דפים (או עותקים) לפחות 30 יום לפני כן
• דוחות הכנסה, כגון טפסים W-2 ו- 1099 טפסים, לשתי שנות המס האחרונות
• דוחות חשבון בנק או השקעות (או עותקים) בחודשיים האחרונים

אם אתה עצמאי או בעל עסק, תצטרך גם לספק:

• דוח רווח והפסד לשנת המס הנוכחית, עד למועד הנוכחי
• שני החזרי המס האחרונים שלך, כולל כל לוחות הזמנים

עלויות סגירה

כמו רוב הלוואות המשכנתא, הלוואות FHA מגיעות עם מגוון עלויות סגירה. ההוצאות יכולות להשתנות באופן משמעותי לפי המלווה, מיקום גיאוגרפי, תנאי שוק ומקדמה. אתה יכול לצפות לשלם חלק או את כל עלויות הסגירה הבאות על הלוואת FHA שלך:

• ביטוח משכנתא: הלוואות FHA דורשות פרמיית ביטוח מקדמית השווה ל 1.75% מהסכום הממומן - למשל 3,500 $ בהלוואה של 200,000 $. פרימי ביטוח משכנתא פרטיים שוטפים (PMI) הנדרשים עד ליחס הלוואה לערך (LTV) של 78% אינם נכללים בסעיף זה..
• מיסי רכוש ששולמו מראש: ברוב המקרים, עליך לשלם מראש את הארנונה שתצבור בין הסגירה לתאריך המס הבא שלך. תלוי בערך הבית, שיעורי המס המקומיים, תאריך הסגירה, זה יכול להחזיר לך מאות או אלפי דולרים.
• ביטוח סיכונים מראשזה מכסה את דמי הביטוח של בעלי הבית הראשון לשנה הראשונה, שיכולים לנוע בין כמה מאות אלפי אלפי דולרים. לרוב זה משולם מחוץ לסגירה, אך עדיין תצטרך להכניס אותו לתקציב שלך.
• סקר נכסיםסקרי נכסים יכולים להשתנות בהיקפם ובמובחיותם. סקר משכנתא פשוט משווה את התיאור הנוכחי של הנכס לבין תיאורים מוקלטים קודמים ומזהה אי דיוקים פוטנציאליים. סקר מיקום כולל בדיקה מקיפה באתר שמאתרת במדויק מבנים, הקלות ומונומנטים של סקרים קודמים. סקר גבולות הוא יסודי יותר - הם מזהים את הפינות והגבולות המדויקים של הנכס, כמו גם עדויות להתקרבות או שימוש לרעה. עלויות הסקר משתנות בהתאם לרמת הפירוט וגודל הנכס, אך רבות מהן עולות פחות מ- 500 $. סקרי גבול מפורטים יכולים לעלות על 5,000 $ - אם כי סקרי גבול אינם הכרחיים עבור מרבית העסקאות.
• הערכת נכסים: הערכת הנכס שביצעה המלווה מוודאת כי הבית שווה את מה שהמוכר מבקש. זה מקטין את הסיכון של המלווה במקרה של עיקול. הערכות בדרך כלל הינן חובה ולרוב עולות פחות מ- 500 $.
• פיקוח ביתי: בדיקה ביתית מכסה את המבנה העיקרי של הבית ואת כל הבניינים החיצוניים למגורים. אף על פי שלא מדובר באחריות מחייבת לתנאי הבית, הבדיקה יכולה לזהות סכנות בטיחות או אלמנטים הנדרשים לתיקון. המלווים בדרך כלל אינם נדרשים על ידי המלווים, אך הם מומלצים בחום, במיוחד עבור בתים ישנים. צפו לשלם 200 עד 500 דולר עבור הבדיקה שלכם.
• חיפוש כותרות: שלב חיוני זה מאמת את שרשרת הכותרת והבעלות של הנכס שלך לכל אורך קיומו, ומבטיח כי למוכר תהיה הזכות למכור לך את הנכס. צפו לשלם בכל מקום בין 100 ל -400 דולר.
• ביטוח כותר: ביטוח כותרות מכסה את עלויות תיקון הבעיות (כגון שיעבודים סמוכים ואמות הברית) שהתגלו בחיפוש הכותרות, ומספק הגנה מתמשכת מפני תביעות בנכס. עלויות ביטוח כותרות שונות משמעותית ממדינה למדינה, אך 1,000 דולר הם כלל אצבע טוב.
• הקלטה והעברה: יש לרשום כל מכירת בית עם תחום השיפוט בו נמצא הנכס - בדרך כלל העיר או המחוז. ברוב המקרים נדרשים גם חותמות העברה (עמלות). בהתאם לתחום השיפוט וערך הנכס, צפו לשלם כמה מאות דולרים עבור פריטים אלה.
• קביעות שיטפונות והערכות סביבתיות: להציב את הבית באזורי שיטפון נוכחיים ולקבוע אם ביטוח שיטפונות נחוץ, נדרשת קביעת שיטפון (ובמקרים מסוימים ניטור שוטף שוטף). פריטים אלה עולים בדרך כלל פחות מ 100 $ בסגירה, אם כי ביטוח שיטפונות יכול לעלות משמעותית יותר באופן שוטף. באזורים מסוימים נדרשים הערכות סביבתיות אחרות - כמו הערכות לסכנת אש בקליפורניה.
• דמי מקור: דמי המוצא משמשים לרוב כתפיסה כוללת כדי לקבץ עלויות סגירה שונות כגון דמי שליח, אגרות מסמכים, חיובי נאמנות, שכר טרחת עורך דין ועוד. הם יכולים לעלות על 1% ממחיר הרכישה, ויוסיפו מאוד למזומן הנדרש שלך בסגירה. אם אינך ברור מה כלול בתשלום המקור שלך, בקש מהמלווה להסביר כל חיוב מפורט. אל תתביישו לאתגר אותם בנקודות אישיות.

על פי החוק, המוכר רשאי לשלם עד 6% ממחיר המכירה לקראת הסגירה. בדרך כלל זה מספיק כדי לכסות את עלויות הסגירה. בשווקים של קונים, מוכרים בעלי מוטיבציה המוכנים לבעוט אלפי דולרים לעבר עלויות סגירה, מתקשים יותר להשלים את העסקאות שלהם, אולם התרגיל נפוץ הרבה פחות בשווקי המוכרים..

ההבדלים העיקריים בין FHA למשכנתאות קונבנציונאליות

1. דרישות אשראי הן נרגע. הלוואות FHA מבוטחות על ידי הממשלה הפדרלית. זה מצמצם מאוד את הסיכון הכספי של המלווים ומאפשר להם להחתים באופן חופשי הלוואות FHA לצרכנים עם אשראי מתחת פריים - אנשים שסביר להניח שלא היו זכאים למשכנתא רגילה שלא מגובה על ידי ממשלת ארה"ב. על פי דוחות המשכנתא, ה- FHA מבטח משכנתא של 96.5% (3.5% ירידה) עבור קונים עם ציוני ה- FICO הנמוכים עד 580, ו -90% (10% למטה) משכנתא לקונים עם ציוני ה- FICO הנמוכים עד 500. לעומת זאת, זה לווים עם ציוני FICO מתחת ל -680 כדי להבטיח משכנתא רגילה עם תנאים נוחים.
2. מחיר הרכישה כפוף להגבלות. שלא כמו משכנתא רגילה, הניתנת להנפקה בסכום כלשהו (אם כי הם מכונים משכנתא "שאינם עומדים בקנה אחד" או ג'מבו ובכפוף למגבלות מסוימות שמעל 417,000 $ הלוואה), הלוואות מבוטחות FHA כפופות למגבלות ערך מקסימליות המשתנות לפי אזור. גבולות מקומיים נמצאים על ידי הכפלת מחיר המכירה החציוני של אזור השיפוט (בדרך כלל מחוז) ב 1.15 (115%). באזור הסטטיסטי המטרופוליני המוגדר במפקד (MSA), הכולל לעתים קרובות יותר ממחוז אחד, מגבלת ה- FHA המקומית היא פי 1.15 ממחיר המכירה החציוני במחוז היקר ביותר. עבור הלוואות רכישה מגובות FHA בארצות הברית היבשתית, המגבלות המקומיות אינן יכולות להיות נמוכות מ- 271,050 $ ומעלה מ- 625,000 $. גבול עליון זה הוא חדשות רעות עבור קונים במחוזות יקרים מאוד, כמו סן פרנסיסקו, שם המחיר החצי-משפחתי חציוני הוא צפונית ל -1.1 מיליון דולר בסוף שנת 2016. באלסקה, הוואי, ובחלקים אחרים בחו"ל בארה"ב, הגבול העליון גדול ב -150% מהגבול של ארצות הברית היבשתית, או 938,250 דולר. עבור HECMs, הגבול העליון הוא 625,000 $ בכל מקום בארה"ב היבשתית ו -938,250 $ בתחומי השיפוט החריגים הלא יבשתיים. השתמש במחשבון FHA של מגבלות משכנתא של HUD כדי למצוא את המגבלות המקומיות שלך.
3. המקדמה בדרך כלל קטנה יותר. אחת מנקודות המכירה הגדולות ביותר של הלוואות FHA היא ההבטחה למקדמה נמוכה - 3.5% בלבד עבור לווים עם ציוני FICO ב -580 ומעלה. מרבית הלוואות המשכנתא המקובלות דורשות מקדמות של לפחות 10% ממחיר הרכישה. זה אפשרי למצוא מה שנקרא הלוואות קונבנציונאלי 97, המממנים 97% ממחיר הרכישה עם ירידה של 3% בלבד, אך המלווים רבים נמנעים מהם והם עשויים להגיע עם מיתרים אחרים המצורפים.
4. ביטוח משכנתא יקר יותר. אחד החסרונות הגדולים ביותר בהלוואות FHA הוא דרישת ביטוח המשכנתא. כל הלוואות ה- FHA נושאות פרמיית ביטוח משכנתא מקדימה של 1.75% מהסכום הממומן, ללא קשר לגודל ההלוואה, מחיר המכירה, תקופת ההלוואה או המקדמה. קדימה, הלווים המורידים פחות מ -10% חייבים לשלם דמי ביטוח למשכנתא במשך כל תקופת ההלוואה, או עד שהיא תשולם לחלוטין. לווים שמורידים יותר מ- 10% חייבים לשלם דמי ביטוח למשכנתא למשך 11 שנים לפחות. הפרמיות נעות בין 0.80% ל- 1.05% על הלוואות עם תנאים הגבוהים מ -15 שנים, ומ -0.45% ל -0.90% על הלוואות עם תנאים פחות או שווים ל -15 שנים, תלוי בסכום הממומן וב- LTV הראשוני. לעומת זאת, משכנתא רגילה בדרך כלל אינה דורשת פרמיות מקדימות. אם מוצעים פרמיות מקדימות, הם בדרך כלל מחליפים פרמיות חודשיות על פי אפשרות הלווה. יתרה מזאת, משכנתא רגילה עם LTV ראשוני העולה על 20% אינה דורשת ביטוח משכנתא כלל, ופרמיות ביטוח המשכנתא נפסקות אוטומטית ברגע שה- LTV מגיע ל 78%.
5. יחס החוב להכנסות המותר הוא גבוה יותר. יחסי חוב להכנסה מודדים את היחס בין חוב לווה (מסתובב ותשלום) להכנסות לווים (ברוטו). ה- FHA מבטח משכנתא עם ערכי DTI גבוהים יותר (עד 43% ולעיתים גבוהים יותר) מרוב המלווים יקבלו על המשכנתא המקובלת (בדרך כלל לא יותר מ- 36%).
6. יחס הדיור המותר הוא מעט גבוה יותר. יחס הדיור הוא היחס בין סך כל המשכנתא החודשית של הלווה (כולל ביטוח מפגע, מיסים, דמי HOA וכן הלאה) לבין ההכנסה החודשית הגולמית של הלווה. ה- FHA מבטח הלוואות ביחס דיור עד 31%. הלוואות משכנתא קונבנציונאלי עומדות על מעל 28%.
7. ללא תשלום מראש או קנסות מוקדמים לפירעון. חוק הרפורמה והגנת הצרכן בדוד-פרנק בוול סטריט אוסר על מרבית הקנסות לתשלום מראש על משכנתא למגורים שהונפקו לאחר ה- 10 בינואר 2014. עם זאת, משכנתא קונבנציונלית רבים שמקורם לפני מועד זה אכן נושאים עונשי תשלום מראש. קנסות התשלום מראש יכולים לנוע עד 3% או 4% מקרן ההלוואה, תלוי במועד ההלוואה. למלווים נאסר זה מכבר לגבות עונשי תשלום מראש על הלוואות FHA, כך שזה לא דואג עבור לווים של FHA.
8. מוכרים יכולים לשלם חלק גדול יותר מעלויות הסגירה. על פי כללי ה- FHA, המוכרים יכולים לשלם עלויות סגירה של עד 6% ממחיר המכירה - בדרך כלל יותר ממספיק כדי לכסות את העלויות ששולמו בסגירה. משכנתא קונבנציונלית מכניסה לשכר מכר 3% ממחיר המכירה.
9. ניתן להעריך הלוואות על ידי קונים מוסמכים. יש להניח כי מדובר בהלוואות מבוטחות FHA, כלומר ניתן להעביר אותן ממוכרים לקונים עם מעט או ללא שינוי בשיעורים ותנאים. עם זאת, תהליך ההנחה אינו פשוט כמו השלכת המפתחות לקונה. על ה- FHA לתת אישור מפורש לכל הנחה, והקונים כפופים לבדיקות אשראי והכנסה יסודיות. ובכל זאת, בדרך כלל לא ניתן להניח על המשכנתא הקונבנציונאלית, כך שמדובר בהטבה גדולה עבור מוכרים וקונים בעלי מוטיבציה כאחד.
10. שיעורי הריבית נוטים להיות נמוכים יותר. למרות שכל מלווה שונה, הלוואות FHA נוטות להיות בריבית נמוכה יותר מאשר משכנתא רגילה. עם זאת, פרמיות ביטוח משכנתא גבוהות וארוכות יותר יכולות לקזז באופן חלקי או מלא את כל החיסכון שנובע מכך.

מילה אחרונה

בין אם אתה מתכוון להיות הדייר הראשון בבית חדש לבניין, להפוך את המסדרון הדליל לבית העלום לנצח שלך, או לחטוף דירה נעימה בשכונה עירונית מתמדת והולכת, רוב הסיכויים שיש תוכנית הלוואות FHA המיועדת עבורך.

עם זאת, לא מובטח כי הלוואה מבוטחת FHA היא האפשרות הטובה ביותר לצרכים שלך.

אם אתה יכול להרשות לעצמך מקדמה גדולה או לגור בשוק דיור יקר, משכנתא רגילה עשויה להיות הבחירה הכספית הטובה יותר. אם אתה ותיק צבאי, תוכנית ההלוואות של VA יכולה להפחית את עלויות בעלות הבית שלך טוב יותר מכל הלוואה FHA.

קניית בית זה עניין גדול. לכן, אם יש ספק, אל תהססו לבקש ייעוץ למומחה פיננסי מהימן.

האם אתה שוקל הלוואת משכנתא של FHA לרכישת הבית הבאה שלך?