סגירת בית - תהליך, מסמכי ונהלי משכנתא

עם זאת, תהליך הסגירה מתחיל מיד לאחר שהמוכר קיבל את הצעת הרכישה שלך. זה בדרך כלל 30 עד 60 יום לפני תאריך הסגירה שלך בפועל - בהנחה שמצב חיתום הלוואות, הערכה נמוכה או ליקוי גדול שהתגלה במהלך בדיקה שגרתית בבית אינו מעכב את העסקה. במהלך תקופה זו, אומרים שמכירת הבית שלך "תלויה ועומדת." אם נהוג בשוק שלך לבצע הפקדה משמעותית (עד 10% ממחיר הרכישה המוסכם, במקרים מסוימים) לחשבון נאמנות ברגע שההצעה שלך תתקבל, אתה יכול גם להתייחס לתהליך הסגירה כאל תקופת הנפקה - כמו בתוך, "הבית שאנו קונים נמצא בפקדון עד ליום הסגירה שלנו."

לא משנה איך תקראו לזה, הרבה צריך לקרות בין היום בו המוכר מקבל את הצעת הרכישה שלכם לבין היום בו אתם מתיישבים בכדי להפוך את העסקה לרשמית. להלן מבט על רצף האירועים הכללי שמתרחש בתהליך סגירת הנדל"ן למגורים, מה וכמה אתה יכול לצפות לשלם לפני וביום הסגירה שלך, והמסמכים והגילויים שאתה צריך להבין ולחתום כדי להפוך את האמיתי שלך פקיד עסקת עזבון.

אבני דרך בתהליך סגירת מפתח

חשוב לזכור כי המכס והדרישות החוקיות העוסקות בעסקאות נדל"ן שונות מאוד ממקום למקום. בעוד שלהלן ציר זמן כללי ותיאור של מה אתה יכול לצפות (ומתי) בין היום בו אתה מגיש את הצעת הרכישה שלך ליום שבו אתה סוגר בנכס, החוויה שלך בפועל עשויה להשתנות. למידע נוסף על אופן פעולתו של התהליך בשוק הספציפי שלכם, התייעץ עם איש מקצוע בנדל"ן חסר פניות, עם ניסיון בתחום.

1. הצעת רכש מקובלת

תהליך הסגירה מתחיל רשמית ברגע שהמוכר מקבל, חותם ומחזיר את הצעת הרכישה שלך (הידועה גם בשם הסכם רכישה). ברוב המקרים, המוכר מפקיד לאחר מכן צ'ק כסף רציני של הקונה - בדרך כלל 0.5% עד 2% ממחיר הרכישה בחשבון נאמנות..

בדרך כלל, ניתן לשנות את הסכם הרכישה כך שישקף משא ומתן או מקרים של הרגע האחרון, כמו בעיה שנחשפה במהלך הבדיקה הביתית, מבלי לחבל בעסקה. עם זאת, כל הגורמים המעורבים בעסקה - הקונה והמוכר, סוכניהם, המלווה, התפקיד או סוכן ההפקה, ואולי גם עורכי הדין של הקונה והמוכר - מתחילים את הליך הסגירה בהנחה כי הסכם הרכישה הוא סופי..

במדינות ובשווקים מסוימים, אתה נדרש לבצע הפקדת בפקדון של 5% עד 10% (לקראת עלויות המקדמה ו / או הסגירה) זמן קצר לאחר שהמוכר מקבל את הצעתך. קונים העובדים עם נציגים משפטיים יכולים בדרך כלל להמתין עד לאחר עורכי הדין שלהם לבדוק את הסכם הרכישה כדי לבצע פיקדונות בפקדון שלהם.

אם אינך בטוח אם נדרש פיקדון בפקדון בשוק שלך, שאל את סוכן הנדל"ן שלך מספיק מוקדם כדי להבטיח שיש לך מספיק כספים נזילים כדי לסלק את ההפקדה.

2. פיקוח ביתי בהזמנת קונה

תוך מספר ימים מקבלת המוכר את הצעת הרכישה שלך, עליך לתאם בדיקה ביתית עם פקח מקצועי. מטרת הבדיקה הביתית היא לחפש פגמים קלים ועיקריים, כמו בעיות מבניות, מכשירים לא מעובדים ואלמנטים העלולים להפר את קודי הבנייה המקומיים..

מלווים רבים דורשים זאת כתנאי לחיתום הלוואת המשכנתא שלך. אפילו אם שלך לא, חסרונות קטנים להסתכל היטב על הבית שאתה עומד לקנות. אם הבדיקה חושפת בעיה משמעותית שצריך לתקן לפני הסגירה (או שתביא להפחתה במחיר הרכישה המוסכם), דמי הבדיקה הסטנדרטיים של $ 300 עד 500 $ ייראו כמו מציאה..

3. מקור הלוואה וחיתום

ברגע שהמוכר מקבל את ההצעה שלך, שלח אותה למלווה. בשלב זה המלווה שלך מתחיל את התהליך הגוזל (והיקר) של ההלוואה שלך.

אלא אם כן אתה קונה בית ישן עם הרבה ליקויים פיזיים, זהו החלק של תהליך הסגירה שעשוי להוביל לעיכובים או טעויות קטלניות המעבירים את העסקה לחלוטין - במיוחד אם יש לך פרופיל אשראי לא אחיד או זרם הכנסה תנודתי.

הקמת הלוואה וחיתום כרוכה בעבודה רבה של המלווה שלך. אולם מנקודת המבט שלך, זה בעצם מסתכם בשאלה אחת: האם לדעתך המומחה של המלווה תצליח להבטיח לך להחזיר את אלפי הדולרים הרבים שאתה מבקש ממנו להלוות לך?

בקשת משכנתא
אף שמלווה שונה, רוב המבקשים למשכנתא עומדים בבחינה מעמיקה. המלווה שלך עשוי לשלוח אליך בקשה למשכנתא בהיקף של 30 או 40 עמודים וכולל טפסים כמו בקשה לשחרור דוח האשראי שלך מלשכות דיווח אשראי אחת או יותר, בקשות לתמלילי מס של שנה קודמת ומידע על המקומות הקודמים שלך מגורים.

יחד עם הבקשה, המלווה שלך עשוי לבקש הוכחת הכנסה ונכסים, כגון:

• החזרי המס האחרונים שלך (שנה או שנתיים)
• תשלומי השכר האחרונים שלך (לפחות בשניים האחרונים)
• ההצהרות האחרונות שלך ב- W-2 (שנה או שנתיים)
• הצהרות הבנק האחרונות שלך (חודש עד שלושה חודשים)

דרג נעילה
אם קיבלת אישור מראש על הלוואת המשכנתא שלך, אשר בדרך כלל מחייבת בדיקת אשראי, סביר להניח שהמלווה שלך יגדיר (או "ננעל") את שיעור ההלוואה שלך בזמן שהוא שולח את חומרי היישום. אם אתה מגיש בקשה למשכנתא בריבית מתכווננת (ARM) או הלוואה מסוג אחר ללא תעריף קבוע לכל התקופה, המנעול עשוי לחול רק על התעריף ההתחלתי.

בדרך כלל נעולים שיעורים ברמה הגורמת לריבית הרווחת באותה תקופה, בתוספת סיכון האשראי של הלווה. ככל שסיכון האשראי שלך נמוך יותר, ככל הנראה שיעור הנעילה שלך יהיה נמוך יותר.

אם לא תאושר מראש, קרוב לוודאי שהמלווה שלך יחכה לתוצאות משיכת האשראי של בקשתך לנעילת התעריף שלך. זה יכול להתרחש בכל עת בין תאריך הגשת הבקשה שלך לשבוע לפני הסגירה. בכל מקרה, נעילת התעריף טובה רק למשך זמן קבוע - 30 עד 60 יום זה אופייני.

הערכת הלוואה
באמצעות התעריף הנעול (או, אם לא נעול, הניחוש הטוב ביותר של המלווה לגבי שיעור התחלתי שלך), המלווה יוצר עבורך הלוואת סקירה, חתימה והחזרה. אומדן ההלוואה הוא מסמך בשפה פשוטה המסכם את מה שאתה יכול לצפות לשלם עבור המשכנתא והסגירה שלך ומתי.

זה כולל את המידע הבא:

• זיהוי הלוואות. זה כולל את מספר הזיהוי הייחודי של ההלוואה, סוג (שער קבוע, שער מתכוונן), אורך תקופת זמן (15 שנים, 30 שנים, 5/1), ייעוד (רכישה, מימון מחדש) ומשך נעילת שער..
• תנאי הלוואה. מתווה את קרן ההלוואה, ריבית או טווח שערים, תשלומי קרן וריבית חודשיים, קנס תשלום מראש (אם ישים) ותשלום בלון (אם רלוונטי).
• תשלומים צפויים. מוסיף את רכיבי התשלום החודשי הכולל שלך, כולל ביטוח, מיסים ותשלומי קרן וריבית משוערים. עשוי גם לציין כיצד יש לשלם מיסים וביטוח - למשל, מחשבון נאמנות.
• עלויות סגירה. כולל חשבונאות מפורטת של עלויות הסגירה המשוערות וסכום המזומנים לסגירה (הכולל את המקדמה שלך). מציין גם אילו עלויות סגירה מותר לך לקנות, כגון ביטוח כותרות ואילו אסור לך לקנות, כמו שמאי המלווה שלך..
• השוואות. מכיל תמונת מצב של כמה אתה יכול לצפות לשלם קרן וריבית בחמש השנים הבאות, אפריל ההלוואה שלך, ואחוז הריבית הכולל - היחס בין תשלום הריבית הכולל לסכום ההלוואה שלך. מידע זה שימושי להשוואה בין ההלוואה שלך לבין הלוואות אחרות של המלווים.
• שיקולים אחרים. כולל אזהרות ומידע חשוב, כמו האם ניתן לקחת את ההלוואה (להעביר לקונה עתידי מבלי לשנות את התנאים), האם המלווה מתכנן להעביר את ההלוואה שלך לחברת שירות וקנסות בגין איחור בתשלום..

לפני אוקטובר 2015, מרבית המלווים השתמשו במסמכי אומדן תום לב (GFE) כדי לספק הערכות עלויות הלוואות וסגירות. GFEs ואומדני הלוואות מכילים מידע דומה, אך GFEs מעוצבים בצורה שונה ויש להם פחות הסברים בשפה הפשוטה. לאחר שאומדן ההלוואה בידך, המלווה שלך רשאי לקבוע תאריך סגירה ראשוני - מותנה בחיתום חלקי, מקורו וכותרת החיפוש..

4. הערכת המלווים

המלווים מגנים על השקעותיהם, או לפחות מקטינים את הסבירות להפסדים, על ידי ביצוע הערכה בשלב מסוים במהלך תהליך החיתום. הקונים בדרך כלל משלמים את דמי ההערכה, במועד הערכה או לפני מועד זה, או במועד הסגירה. דמי השמאות בדרך כלל זהים לדמי פיקוח הבית.

אם השמאי שלך קובע כי הבית שלך שווה לפחות כמו שהסכמת לשלם עבורו, אין צורך לדאוג. עם זאת, אם הערכת השערה נמוכה - מתחת למחיר הרכישה המקובל - המלווה יסכים לממן רק סכום השווה לערך הוערך. הערכה נמוכה מחייבת בדרך כלל את הקונה והמוכר לנהל משא ומתן חוזר על מחיר הרכישה ולתקן את הסכם הרכישה, ובכך עשוי לעכב את העסקה.

5. השגת בעלי בתים וביטוח כותרות

מרבית המלווים דורשים מהקונים לספק הוכחת ביטוח בעלי בתים כתנאי לאישור הלוואה, או לפחות לפני הסגירה. כדי להבטיח שתקבל מדיניות במחיר די שעונה על צרכיך ושל המלווה שלך, התחל לעשות קניות סביב כיסוי לבעלי בתים מוקדם בתהליך הסגירה. אתה לא בהכרח צריך לשלם עבור השנה הראשונה מייד, אם כי זו בהחלט אפשרות - רוב חברות הביטוח מאפשרות לך לאגד את הפרמיה של השנה הראשונה עם עלויות הסגירה שיש לשלם במועד הסגירה שלך..

גם אם המלווה שלך אינו דורש זאת, כדאי גם לרכוש פוליסת ביטוח כותרת של הקונה. ביטוח כותרות מכסה את עלות פתרון כל ליקוי בכותרת הנכס, כגון מיסים שטרם שולמו או שיעבויות קבלן, ומגן על ההון העצמי שלך מפני תביעות שעלולות להתעורר בעתיד.

אם אתה מוכן להשתמש באותה חברה בה המלווה שלך משתמש לצורך מדיניות הכותרת שלה, פשוט אומר למעבד ההלוואות שאתה רוצה מדיניות של קונה, ושתי הפוליסות יכולות להיות מחובקות בעלויות הסגירה שלך. אם אתה רוצה להסתובב בפוליסה של קונה טוב יותר, המבטח שלך עשוי לדרוש ממך לשלם עבור הפוליסה מראש. לא משנה אם אתה משלם עבור שתי הפוליסות בעת הסגירה או משלם עבור הפוליסה של הקונה שלך מראש ואת מדיניות המלווה בסגירה, אתה יכול לצפות לבצע הוצאה משולבת כוללת של 1,000 $ (בממוצע), תלוי בשוק ובערך הבית שלך..

אישור הלוואה

מכיוון שהחיתום יכול לארוך חודש או יותר, אישור ההלוואה שלך בדרך כלל מגיע לקראת סוף תהליך הסגירה. זו היצירה האחרונה האחרונה שצריכה להיכנס למקומה כדי שהסגירה שלך תמשיך כמתוכננת.

7. הודעות סגירה וגילוי

הודעת סגירה
ברגע שכל החלקים יהיו במקום לסגירתכם, על התואר או סוכן הנפקד (או עורך הדין) לשלוח אליכם הודעת סגירה רשמית עם השעה, התאריך, סוכני הנדל"ן המשתתפים (קונה ומוכר) ומיקום הסגירה, שהוא בדרך כלל משרד התפקיד או סוכן ההפקדה, או משרד עורך דין המעורב בעסקה. ההודעה מסבירה גם את מה שאתה צריך להביא לאירוע, לרוב כולל את הדברים הבאים:

• שני הקונים (אם זוג נשוי), או תיעוד יפוי כח נוטריוני המאפשר לקונה הנוכחי לחתום למי שאינו נוכח
• מזהה תמונה (דרכון או תעודת זהות שהונפקה על ידי המדינה)
• רשימת המגורים שלך בעשר השנים האחרונות
• תשלום מספיק לכיסוי עלויות הסגירה (בדרך כלל המחאה בנקאית או העברה בנקאית)

גילוי נעילה
התואר או סוכן ההפקדה שלך נדרש לשלוח גילוי סגירה רשמי לפחות שלושה ימי עסקים לפני מועד הסגירה. לפני אוקטובר 2015, HUD-1 או "הצהרת הסדר" שימשו את אותה מטרה כמו גילוי הסגירה.

בדומה לאומדן ההלוואה, גילוי הסגירה הוא מסמך בשפה פשוטה המתווה את כל ההתחייבויות הכספיות שלך בפועל הקשורות לעסקה - עלויות הסגירה בפועל, חובות המס והביטוח השוטפים ופירוט הלוואת המשכנתא שלך. זה עוקב בערך אחר התבנית של אומדן ההלוואה, אם כי בדרך כלל זה יותר מפורט ולרוב מכיל פריטי שורה חשבונאיים או גילויים והערות אזהרה שלא היו קיימות באומדן.

סקור את גילוי הסגירה שלך בזהירות
לאחר שתקבל את גילוי הסגירה שלך, בדוק אותה היטב כדי להבטיח שההתחייבויות המתוארות תואמות בערך את המתוארות באומדן ההלוואות שלך. כמו כן, וודאו שתנאי הלוואת המשכנתא שלכם הם כצפוי - למשל, ששיעור או מבנה השיעור שלכם לא השתנו מאומדן ההלוואות.

אם עלויות הסגירה שלך שונות באופן משמעותי מההערכות או שהלוואת המשכנתא שלך שונה ממה שתואר במקור, המלווה או הכותרת או סוכן הנפקד שלך עלולים לעבור על החוק. לכן רעיון טוב - ולעתים קרובות כדאי כלכלית - להחזיק עורך דין למשך זמן הסגירה.

עלויות סגירה נפוצות

למרות שקונים צפויים לשלם את כל עלויות הסגירה בהיעדר הסדרים אחרים, קונים ומוכרים מסכימים לעיתים קרובות לפצל את עלויות הסגירה - במיוחד בשווקים של הקונה. הסכם זה מתואר בדרך כלל בהסכם הרכישה המקובל וניתן לתקן אותו בכל עת לפני הסגירה. במקרים רבים הצדדים אינם נכנסים לפרטים הקטנים של מי משלם את עלויות הסגירה - הם פשוט מסכימים על יחס, למשל "המוכר משלם 40% והקונה משלם 60%", או מסכימים כי צד אחד משלם סכום קבוע לקראת הסגירה והאחר מרים את השאר.

במקרים רבים, עלויות הסגירה משולמות באמצעות המחאה בנקאית או העברה בנקאית. המחאה בנקאית היא בדרך כלל עסקה טובה יותר, מכיוון שהם לעיתים רחוקות עולות יותר מ- $ 1 או $ 2, בעוד שבנקים לעתים קרובות גובים $ 10 ומעלה עבור העברה בנקאית באותו יום. אם התואר או סוכן ההפקדה שלך דורשים בהחלט העברה בנקאית, וודא שהם ישלחו לך הוראות מלאות (כולל קבלת מספר חשבון ומספר ניתוב בנקאי) עם הודעת הסגירה..

לא משנה איך אתה משא ומתן ומבצע תשלום, אתה יכול לצפות לשלם את העלויות הבאות בסגירה. חלקם עשויים לדרוש פעולה מצידכם, כמו הגדרת פוליסת ביטוח לבעלי בתים, לפני יום הסגירה. אחרים פשוט מופיעים כפריטים בגילוי הסגירה שלך ואינם דורשים פעולה ישירה.

• פיקוח ביתי ושמאות. אם אלה לא שולמו מראש, הם מתווספים לעלויות הסגירה שלך. בין שני השירותים, צפו לשלם בסך הכל בין 600 ל -1,000 דולר.
• עמלות מקור הלוואה וחיתום. עמלות אלה מכסות את עלות שירותי ההתחלה וההחתמה של הלוואת המשכנתא שלך, לא כולל דוחות אשראי ואגרות אחרות. רוב דמי המוצא מחושבים כאחוז מכל מחיר הרכישה, שבדרך כלל נע בין 0.5% ל- 1.5%. אחוזים אלה מכונים לפעמים "נקודות" - למשל, דמי מקור של 1% יהיו נקודה אחת. ניתן לחייב דמי חיתום כאחוז ממחיר הרכישה או אגרה קבועה. בשני המקרים, חיתום בדרך כלל עולה פחות מ- 1% ממחיר הרכישה של הבית. שים לב שלחלק מהלוואות משכנתא, המכונות הלוואות "ללא עלות" או "ללא עמלה", אין דמי מקור או חיתום. עם זאת, בדרך כלל הלוואות "ללא עלות" הן בריבית גבוהה יותר בהשוואה להלוואות מסורתיות דומות.
• דוח אשראי. בדרך כלל הקונים צריכים לשלם עבור בדיקות האשראי והדוחות של המלווה שלהם - בין 20 $ ל 60 $, תלוי בכמה המלווה מנהל ואילו לשכות הדיווחים..
• הסמכת מבול. מדובר בתשלום קטן - בדרך כלל בסביבות 20 $ - שמכסה את עלויות בדיקת מיקום הבית ביחס למפות סכנות שיטפונות מקומיות. אישור שיטפון הוא קריטי אם אתה זקוק לביטוח שיטפון. באזורים מסוימים יתכן שתידרש לשלם גם דמי ניטור שיטפונות חד פעמיים (לרוב בין 25 ל -50 דולר).
• העניין של החודש הראשון. מלווים רבים דורשים תשלום מקדמה של ריבית המשכנתא שנקבעה לצבירה בין מועד הסגירה למועד התשלום הראשון. שים לב שאם אתה סוגר באמצע החודש, סביר להניח שלא תצטרך לשלם תשלום קרן עד תחילת החודש שאחריו, בהנחה שהתשלומים שלך אמורים להתבצע בראשון לחודש. לדוגמה, אשתי ואני סגרנו בבית בתחילת אוגוסט ולא שילמנו את התשלום העיקרי הראשון שלנו עד הראשון באוקטובר - אבל בסגירה, אנחנו עשה צריך לשלם את הריבית שנקבעה לצבור באוגוסט.
• פיקדון נאמנות ראשוני. המלווים דורשים הפקדה מקדמה, לחשבון נאמנות מאובטח, בכדי לכסות את חובות המס והביטוח שנקבעו לצבור בין הסגירה למועדי התשלום שלהם בהתאמה. בפועל, פירוש הדבר שעליך להפקיד דמי ביטוח לבעלי בתים בערך שנה שלמה - אלא אם כן שילמת מראש - ובכל מקום דמי הארנונה של חודש עד 12 חודשים. למרות שבדרך כלל משלמים ארנונה מדי חצי שנה, המלווים אינם ששים לפתוח חשבון נאמנות חדש עם יתרה בקושי בכדי לנקות את תשלום המס הראשון. אשתי ואני בסופו של דבר הפקדנו בכדי לכסות את הארנונה בשווי של שבעה חודשים, למשל.
• מאגר נאמנות. מלווים רבים דורשים מהקונים להפקיד מאגר נוסף בכיסוי התאמות כלפי מעלה במיסים ופרמיות הביטוח בטווח הקצר, וכדי להפחית את הסבירות כי איחור בתשלום יביא ליתרת השלילה השלילית. גודל המאגר הוא בדרך כלל פונקציה של חובות מס וביטוח חודשיים - שלנו היה בערך פי שניים מגודל ההתחייבויות החודשיות שלנו.
• דמי אגודת בעלי בתים. אם אתה גר בקהילה המוגשת על ידי עמותת בעלי בתים (נפוצה עם בתים משותפים), עליך לשלם דמי HOA חודשיים, שנתיים או דו שנתי. מלווים מסוימים מקבצים את דמי החיוב בחשבון הפקדון שלך ומשלמים אותם בשמך, כמו עם מיסים ודמי הביטוח שלך. אם זה המקרה לגבי HOA שלך, סביר להניח שתצטרך לשלם דמי HOA שלך עד סוף תקופת התשלום הראשונה (יתכן עד שנה לאחר הסגירה). במקרים אחרים, בין אם בגלל המלווה או מדיניות HOA, דמי HOA אינם כלולים בפקדון ויש לשלם אותם בנפרד.
• שירותי כותרת / נאמנות ו ביטוח. עלות ביטוח הכותרת של המלווים והקונים (אם נרכש) נקשרת בקטגוריה זו - 1,000 דולר בממוצע מכסה את שתי הפוליסות, אך משתנה מאוד בהתאם למיקום ולשווי הנכס. קטגוריה זו כוללת גם את עלות עבודות הכותרת הנוספות שמבוצעות על ידי חברת הכותרת שלך, סוכן בפקדון או עורך דין (תלוי בתחום השיפוט שלך) - עלות אחרת משתנה מאוד שעשויה להיות גבוהה יותר אם אתה משתמש בעורך דין מורשה. לבסוף, קטגוריה זו כוללת בדרך כלל עמלת הסדר, שבאופן בסיסי משלמת עבור התואר שלך או הזמן של סוכן ההפקה ביום הסגירה, ובדרך כלל נע בין $ 200 ל- $ 400..
• דמי הקלטה. משרד העיר או המחוז האחראי על הקלטת העברות נדל"ן באזורכם גובה תשלום עבור העבודה הכרוכה בכך. העמלות משתנות מאוד ממקום למקום ועשויות להיות תלויות בערך או בגודל הנכס שלך.
• העברת מיסים. ממשלותיה המקומיות והמדינות עשויות להטיל מיסים גם על עסקאות נדל"ן, בהתבסס על שווי הנכס ואולי גם ייעודו של החבילה. מסי ההעברה הממלכתיים והמקומיים הכוללים על נדל"ן למגורים נעים בדרך כלל מהטווח הגבוה בן שלוש ספרות לאמצע ארבע ספרות.
• עמלת מתווך. סוכני הקונים לוקחים את העמלה שלהם מכספי המוכר, כלומר הקונים אינם משלמים להם ישירות. עם זאת, מעסיקים של סוכנים - קבוצות נדל"ן או תיווך - גובים לרוב דמי שירות או הפניה קטנים יחסית ישירות לקונה. אלה יכולים לנוע בין סכומים נומינליים ($ 100 ומטה) ל 500 $ ומעלה.

תלוי איפה העסקה שלך מתבצעת, דמי הסגירה שלך עשויים להשתנות משמעותית מאלו שתוארו כאן. כדי לקרוא עוד יותר טוב למה לצפות, דברו עם איש מקצוע או עורך דין מהימן וחסר פניות מהסביבה שלכם.

למה לצפות ביום הסגירה

ביום הסגירה, הבית עליו הסכמת לקנות הופך לבית שבבעלותך בגאווה. עם זאת, יש עוד הרבה לעשות לפני שתוכלו לעבור דרך דלת הכניסה ולהפוך אותה לבית באמת.

מעבר סופי

ההליכה הסופית שלך היא ההזדמנות האחרונה שלך לוודא שהבית נשאר במצב טוב - או, אם אתה קונה מסדר עליון, במצב בו הסכמת לרכוש אותו. ברוב העסקאות, ההליכה הסופית יכול להתרחש בכל נקודה תוך 24 שעות משעת הסגירה המתוכננת.

במהלך ההליכה הסופית שלך, וודא כי הדברים הבאים:

• כל התיקונים המבוקשים בוצעו
• כל גופי התאורה והשקעים פועלים
• מכני בית ביתיים (חימום, מיזוג אוויר, דוד מים) עובדים
• ברזים וגופי אינסטלציה הם פונקציונליים
• מכשירי מטבח וכביסה מחוברים ופונקציונליים
• מאז הבדיקה הביתית לא היו נזקים או בלאי חדשים (כגון חורים בקיר, קרשי רצפה חסרים, רעפים גג פגועים וכן הלאה).
• הבית נקי ומסודר מבפנים ומבחוץ
• רכושו האישי של המוכר נעלם או בתהליך הוצאתו החוצה

אם אתה נתקל בבעיות בלתי צפויות במהלך ההליכה, לא מאוחר מדי לעשות את הדברים נכונים. צור קשר עם סוכן הנדל"ן או סוכן הסגירה כדי לדון באפשרויות שלך. ברוב המקרים, המוכר יסכים לשלם עבור עבודות התיקונים או הניקיון הדרושים, גם אם פירושו עיכוב הסגירה בכמה ימים.

בסגירה - חתימה על מסמכי סגירת מפתח

בשעות הסגירה שנקבעו אתם יושבים וחתימים על מסמכים רבים עם הכותרת או סוכן הנפקד, סוכן נדל"ן ואולי גם עורך דין. מוכרים מביאים עמיתים גם למקביליהם, אם כי למוכרים אין כל כך הרבה ניירת לחתום ולכן לרוב הם לא מופיעים עד שתגיע לאודיסיאה החתימה שלך.

בהתחשב בחומרת העסקה, ובסכום הכסף הכרוך בכך, קח כמה זמן שאתה צריך לקרוא ולהבין את כל מה שאתה חותם. כמה מסמכי סגירה נכתבים בלשון חוקית צפופה, אז שאל את עורך הדין או סוכן הנדל"ן אם לא ברור לך דבר. אל תתנו לתואר או לסוכן ההפקרות להאיץ אתכם - הם עשו מאות סגירות בעבר, וסביר להניח שהם מודאגים יותר מהקביעת המינוי הבא שלהם או לצאת מהמשרד בזמן מאשר להבטיח לכם 100% על מעלה ומעלה.

להלן המסמכים החשובים ביותר שקוראים וחתימים במהלך הסגירה:

• שטר חוב. זה מייצג את התחייבותך המחייבת להחזר הלוואת המשכנתא שלך. זה כולל את הסכום הכולל שאתה חייב בהלוואה שלך, את הריבית של ההלוואה שלך, את מועדי התשלום החודשיים שלך, את משך (תקופת) ההלוואה שלך ואת אמצעי התשלום המקובלים (עם כתובת פיזית לשליחת המחאות אישיות). אם יש לך משכנתא מסוג ARM או בריבית משתנה, בשטר החוב שלך יהיה גם הסבר מפורט כיצד, מתי ובאיזו מידה התעריף והתשלומים שלך יכולים להשתנות.
• משכנתא / שטר אמון. המכונה גם מכשיר האבטחה, המשכנתא (או מעשה אמון) הוא חוזה המעניק למלווה שלך את הזכות לתפוס את רכושך באמצעות עיקול אם לא תשלם את המשכנתא כמוסכם. המשכנתא חוזרת על המידע הכלול בשטר ההתחייבות, אך גם מעמיק יותר לעומק על זכויותיכם ותחומי אחריותכם כבעל בית וכלווה - למשל, מתאר כיצד אתם אמורים לתפוס את הנכס (כבית מגורים עיקרי, נכס שכור וכדומה) קדימה) ומפרט כיצד ומתי המלווה שלך יכול להכריז עליך כברירת מחדל.
• גילוי נאמנות ראשוני. זה מתאר כיצד המלווה שלך מתכנן לחלק את הכסף בחשבון הפקדון שלך. זה כולל חלוקת תשלומי קרן פלוס ריבית ופקדון, בתוספת 12 חודשי יתרות בפקדון חודשיים צפויים. הגילוי בפקדון מראה גם מתי וכדי לשלם כל פריט בפקדון (ארנונה, ביטוח, ואולי גם דמי PMI ו- HOA)..

מסמכי סגירה נוספים לקריאה וחתימה

תהליך הסגירה כולל קריאה וחתימה על שלל מסמכים נוספים. שוב, קח כמה זמן שאתה צריך לקרוא את כל הפריטים ולהבין אותו, לשאול שאלות במידת הצורך. אחרי הכל, דבר אחד שתהליך הסגירה אינו כולל הוא הסיכוי למבצע.

מסמכים אלה הם דבר שבשגרה בעת הסגירה, אך העסקה שלך עשויה להיות כרוכה בתמהיל שונה במקצת על פי הכללים באזור שלך וסוג הבית שאתה קונה..

• תצהיר חתימה / שם. זה בעצם הוכחת החתימה כי המלווה, נותן ההלוואות, גורמי ממשלה וכל גורמים רלוונטיים אחרים משתמשים בכדי לקבוע את הלגיטימיות של חתימתך על כל מסמכי הסגירה האחרים. זה שימושי במיוחד במהלך חקירות הונאות משכנתא.
• תעודת אכלוס / הצהרת אכלוס. אם אתם קונים בית בנייה חדש, עליכם לחתום על תעודת אכלוס המציינת כי הבית מוכן ובטוח לדיירים. מבחינה טכנית, תעודת אכלוס חסרה יכולה לעכב את תהליך הסגירה. אם אתה קונה בית קיים, עליך לחתום על הצהרת אכלוס המפרטת את מטרת הבית, באיזו מידה אתה נדרש לעבור לגור, ומה יכול לקרות אם אתה משתמש בבית באופן שאינו עולה בקנה אחד עם המטרה המוצהרת ( מופע, עיקול).
• הודעת תשלום ראשונה. זה מתאר את הסכום (עם פירוט בפקדון, קרן וריבית) ותאריך תשלום המשכנתא הראשון שלך. זה כולל גם מידע על ביצוע התשלום שלך, כולל כתובת פיזית של השרת וכתובת האינטרנט.
• זיכיונות מוכרים / מלווים. מסמך זה מתאר אילו עלויות סגירה, אם קיימות, המוכר והמלווה משלמים.
• גילוי שירות. זה מזהה את נותן ההלוואות שלך - המלווה שמקורו או חברה שרוכשת לאחר מכן את המשכנתא - ומאשרת את הבנתך שניתן להעביר את ההלוואה בעתיד..
• גילוי ביטוח משכנתא פרטי. אם יחס ההלוואה לערך שלך (LTV) גדול מ- 80%, ככל הנראה המלווה שלך זקוק לביטוח משכנתא פרטי (PMI). גילוי נאות זה מגדיר את ה- PMI ומתאר את הזכויות וההתחייבויות הרלוונטיות שלך, כיצד ומתי הוא משולם (בדרך כלל חודשי, לפקד) ומתי אתה יכול לבקש את השחרור (בדרך כלל לאחר שעבר את אחוז החסימה של 80% LTV).
• הצהרת סכנת שיטפון. זה מאשר כי הבית שלך נמצא או לא נמצא באזור מפגע מיוחד לשיטפון. אם הבית שלך נמצא באזור שיטפון, הוא כנראה דורש ביטוח שיטפון.
• הכרת הערכה. זה מאשר כי יש לך זכות לקבל עותק של הערכת הבית שלך. לעתים קרובות זה נכלל גם ביישום המשכנתא.
• גילוי שווי חוק הזדמנות אשראי. טופס זה המנדט פדרלי חוזר ומדגיש כי לא ניתן לשלול את ההלוואה שלך על סמך מעמד מוגן, כגון גזע או אמונה. זה כלול לעתים קרובות בבקשת המשכנתא.
• גילוי אמת במלווה. זהו עוד מסמך המנדט פדרלי המפרט את מאפייני הלוואת המשכנתא שלך, התשלומים החודשיים שלך, ואת הסכום הכולל (כולל קרן וריבית) שאתה יכול לצפות לשלם לאורך חיי ההלוואה שלך..
• הצהרות הונאת משכנתא. מסמך זה מגדיר את הצורות השונות של הונאות משכנתא, מפרט עונשים פוטנציאליים עבור מי שנמצא אשם בהונאת משכנתא, ומתווה את הצעדים שננקטו על ידי ממשלת ארה"ב כדי לחקור ולהעמיד לדין אנשים החשודים בהונאה..
• הסכמים והסכמים של התאחדות בעלי בתים. חוזים החלים על חברותך בהתאחדות בעלי בתים מופיעים לעתים בסגירה, אם כי לעתים קרובות הם מטופלים גם לפני יום הסגירה.
• גילויים מסוכנים. אף על פי שהסכם הרכישה בדרך כלל כולל את כל הגילויים המסוכנים הדרושים לביתכם, אל תתפלאו לראות אותם, או נוספים, במארז הסגירה שלכם. גילויים נפוצים מכסים צבע עופרת (לבתים שנבנו לפני 1978), רדון ובארות תת קרקעיות.

מילה אחרונה

אשתי ואני סגרנו על ביתנו הראשון בקיץ 2015. יום הסגירה שלנו היה מערבולת: מעבר סופי קדחתני; נסיעה חנוקת תנועה למטה הרחוק של החברה; תהלוכה אינסופית של טפסים וגילויים שייחתמו ויחתמו; ערבובוב מפתחות מבלבל, הערות הסבר בכתב יד ועצות של הרגע האחרון מהמוכר - היה זה הרבה לעבד.

ובכל זאת, יום הסגירה היה רק ​​התחלה של תקופת מעבר ויישוב ממושכת. כל מה שנוכל לקוות הוא שננתב את אותה חריצות, ארגון ואנרגיה גולמית שהעבירה אותנו עד יום הסגירה לעבודה הקשה, המייגעת לעתים קרובות הנדרשת להפוך בית רגיל לבית יוצא דופן. אם אתה נמצא בתהליך של קניית בית, זכור שזה בסדר גמור לחגוג ביום הסגירה - כל עוד אתה חוזר לעבודה אחר כך.

יש לך עצות לגבי תהליך הסגירה?