דף הבית » נדלן » מהי משכנתא בשיעור מתכוונן (ARM) - הגדרה, היתרונות והחסרונות

    מהי משכנתא בשיעור מתכוונן (ARM) - הגדרה, היתרונות והחסרונות

    סוג הלוואה אחד שהפך לאחרונה לפופולרי הוא ARM, או משכנתא בשיעור מתכוונן. בהלוואה זו הריבית מתחילה להיות נמוכה מאוד ומתכווננת לאורך זמן על פי מדד ריבית, כמו ה- LIBOR (ריבית המוצעת בלונדון המוצעת בלונדון). בדרך כלל, הריבית מתכווננת מכיוון שמתווסף מרווח לכל השיעורים הנוכחיים.

    אמצעי לחימה יכולים להתאים מאוד במצבים מסוימים ויכולים להזמין עיקול באחרים. לכן, חיוני להבין את התכונות הייחודיות שלהם ולשקול את הסיכונים לטווח הארוך בנוסף לתגמולים לטווח הקצר שיש להלוואה מסוג זה להציע..

    אולי השיקולים החשובים ביותר לגבי ARM נוגעים לשאלה האם יש תקופת ריבית קבועה, על איזה מדד מבוסס השיעור, באיזו תדירות השיעור מסתגל והאם יש ריביות או מכסי תשלום.

    תקופת ריבית קבועה

    המשכנתא הנפוצה ביותר בריבית המתכווננת נקראת "ARM היברידית", בה מובטח כי ריבית ספציפית תישאר קבועה לפרק זמן מסוים. לעתים קרובות, שיעור התחלתי זה נמוך ממה שאפשר אחרת לקבל בהלוואה קבועה ל -30 שנה.

    לדוגמה, ARM 3/1 או ARM 5/1 יציעו ריבית קבועה לשלוש או חמש שנים בהתאמה. עם זאת, התקופה הקבועה יכולה להשתנות מאוד, מחודש עד עשר שנים, והיא מוגבלת רק על ידי מה שהמלווה תאפשר. באופן כללי, ככל שהתקופה הקצרה קצרה יותר, הריבית תהיה נמוכה יותר באותה תקופה.

    עבור האנשים הרבים שמממנים מחדש את המשכנתא שלהם או עוברים דירה כל כמה שנים, ARM יכול להיות דרך יעילה לשלם פחות ריבית ממה שניתן יהיה עם הלוואה קבועה ל -30 שנה. יתר על כן, תקופה קבועה זו יכולה לתת לך זמן להעריך לאיזה כיוון שיעורי הריבית הולכים, ולהחליט מתי או אם לממן מחדש. עם זאת, מרבית האנשים בוחרים לממן מחדש מחדש בסוף התקופה הקבועה או בסמוך לה.

    כיצד מחושב שיעור הריבית החדש

    ריבית המשכנתא שלך תשתנה על פי מדד ריביות ספציפי ושולי המלווה.

    מדד ריבית

    קבור אי שם בניירת עבור כל משכנתא בריבית מתכווננת, תמצא את המדד עליו תתבסס התאמת הריבית. מדד הוא אינדיקטור כללי לשיעורי הריבית הנוכחיים, כמו השיעור הנוכחי על אגרות החוב הממשלתיות או הריבית שהבנקים משלמים על הפיקדונות שלהם (COFI).

    כאשר הריבית תעלה, המדדים האלה יעלו. באופן דומה, כאשר הריבית תורד, המדדים הללו יירדו. עם זאת, למרות שכל מדד יעקוב אחר המגמה הכללית, יתכן שהם לא בדיוק יעברו את הריבית הממוצעת הנוכחית.

    שולים

    המרווח הוא האחוז שנוסף למדד לקביעת הריבית החדשה שלך, והוא לרוב נע בין 2% ל -4%. לדוגמה, אם המדד ממוצע של 4% והמרווח שלך הוא 3%, השיעור שלך יסתגל ל -7%. מדד פלוס מרווח מכונה טכנית "הריבית המלאה לאינדקס", אך רוב האנשים פשוט קוראים לזה הריבית שלך.

    שוליים מתווספים כך שהמלווה מרוויחה מכיוון שלמדדים המשמשים בדרך כלל יש שיעורים נמוכים מאוד. גודל השוליים שלך יכול להיות תלוי גם באשראי שלך; ככל שהאשראי שלך יהיה טוב יותר, כך המרווח קטן יותר. בגלל השוליים, בדרך כלל שיעורי הריבית יצטרכו לרדת (בהשוואה לנטילת ההלוואה) כדי לראות ריבית שווה או מופחתה ברגע שה- ARM שלך מתאים..
    כשמשווים בין ARM, זכור כי זה עם המרווח הגדול ביותר אינו בהכרח המפסיד. הסיבה לכך היא שהיא עשויה להשתמש במדד שהוא בדרך כלל נמוך יותר, או שיש לו פחות תנודתיות. לדוגמה, משכנתא מסוימת תבסס את הריבית על מדד ה- COFI (מדד עלות הכספים), הנוטה לעלות ולרדת פחות משיעורים אחרים. במקום זאת, חלק מה- ARMs משתמשים ב- LIBOR, הנוטה להיות מעט גבוה יותר. בדוק היכן נמצא מדד ה- ARM במהלך השנים האחרונות כדי לקבל מושג היכן יכול להיות שהריבית שלך תהיה בעתיד..

    באיזו תדירות משתנה הריבית?

    ברגע שהריבית תסתגל, עליכם לדעת באיזו תדירות היא תשתנה קדימה. במילים אחרות, מתי הפעם הבאה שהיא תסתגל? הידיעה היא קריטית לא רק כדי לעזור לכם להכין תקציב, אלא גם לקבוע מתי הגיע הזמן לממן מחדש.

    כדי לדעת מתי זה יתרחש, התבונן במספר השני של ה- ARM ההיברידי. לדוגמה, אתה כבר יודע ש- ARM 3/1 יתאים לראשונה אחרי שלוש שנים. עם זאת, המספר השני מציין כי הוא יסתגל אחת לשנה לאחר מכן. עם זאת, יש כמה כלי נשק שיתאימו כל שנתיים, שישה חודשים, או אפילו כל חודש לאחר ההתאמה הראשונית - אם כי האחרון פחות נפוץ.

    האם שיעור הריבית או התשלום מוגדר?

    מכסה על הריבית או התשלום שלך פירושה שהיא יכולה לעלות בסכום מסוים רק בפרק זמן מסוים. למעשה, ישנם סוגים שונים של כובעים אשר נועדו למנוע את התשלום או הריבית שלך לעלות בצורה דרסטית לאורך זמן קצר, גם אם הריבית תעלה.

    שווי ריבית

    כובעי ריבית מגיעים בשני טעמים: כובעי חיים וכובעי התאמה תקופתיים.

    • מכסה לכל החיים מונע את הריבית לעלות אי פעם מעל לשיעור מסוים (גבול זה יכול להיות גבוה למדי).
    • כובע התאמה תקופתי מונע את העלייה בקצב גבוה מדי בפרק זמן מוגדר. לדוגמה, הריבית שלך עשויה להיות מוגבלת לעלייה של 0.5% בשנה, לא משנה כמה עלה המדד. עם זאת, חלק מה- ARMs לא יניח כובע על ההתאמה הראשונה, אלא על ההתאמות הבאות.

    הערת אזהרה אחת חשובה היא שאם המדד יעלה יותר מסכום הכסף בשנה אחת, הריבית יכולה להמשיך להתאים את השנה הבאה גם אם המדד לא עבר מאז ההתאמה הקודמת.

    אז בדוגמא שלמעלה, בואו נדמיין שהמדד עלה 1.5% בשנה אחת, אך נשאר ברמה הזו בשנים הקרובות. בשנה 1 הריבית שלך עולה 0.5%, או הסכום שאותו התאמה תקופתית תאפשר. ואז, בשנתיים שלוש ושלוש, הריבית תעלה 0.5% עד שהריבית שלך תואמת את המדד בתוספת סכום השוליים.

    רצפת ריבית

    בחלק מה- ARM יש ריבית "רצפה" שמתחת לשיעור זה לא יכול לעבור. במילים אחרות, גם אם הריבית תורד באופן משמעותי, ייתכן שהריבית החדשה שלך לא תירד בכלל. הסיבה לכך היא ש"הקומה "יכולה להיות הריבית האפקטיבית בתקופה הקבועה, או הריבית שאליה התאים אותה לראשונה. בדוק את הניירת שלך היטב כדי לבדוק אם יש לך ריבית שתעלה רק.

    כובעי תשלום

    כמו מכסת הריבית, מכסה תשלום מונעת מהתשלום שלך לעלות יותר מדי בכל פעם. כמוני התשלום יהיו בסכומי דולר (למשל, התשלום החודשי שלך יכול לעלות רק 200 $ בכל שנה) או באחוזים (למשל, התשלום החודשי שלך יכול לעלות רק 10% בכל שנה).

    יתר על כן, התשלום החדש שלך ישווה לתשלום של השנה הקודמת, ולא המקורי. לדוגמה, אם שווי התשלום שלך הוא 10% בכל שנה, ושילמת תחילה 1,000 $ לחודש, התשלום המותאם שלך עשוי לגדול לא יותר מ- 1,100 $ בשנה הראשונה, 1,210 $ בשנה השנייה, ו- 1,331 $ בשלישית.

    תשלומי התשלומים פועלים בדרך כלל ללא תלות במכסי הריבית. כך שגם אם הריבית תעלה משמעותית, זה לא בהכרח אומר שתשלומי התשלום שלך. עם זאת, בצד האחורי, אתה עדיין חייב ריבית זו והיא תתמודד עם יתרת המשכנתא שלך. זה ידוע כהפחתות שליליות (ראה בהמשך).

    למעשה, אולי אפילו לא תבינו שזה קורה. אבל אם הריבית שלך עולה והתשלום שלך לא, יתרת ההלוואות שלך ככל הנראה עולה במקום לרדת כל חודש. חלק מה- ARMs נושאים סעיף שיסיר את מכסה התשלום לחלוטין כאשר יתרת ההלוואה הנוכחית עולה על יתרת ההלוואה בסכום ספציפי. לרוב זה מוביל לקפיצת תשלום עצומה. כדי להימנע ממצב זה, בדוק את הצהרת המשכנתא שלך מדי חודש כדי לוודא כי יתרת ההלוואה שלך לא גדלה וכי התשלום שלך תואם את הריבית שאתה מחויב בהן..

    סוגים שונים של כלי נשק

    בנוסף ל- ARM ההיברידי, ישנם סוגים פחות נפוצים אחרים. אם לא יובנו זאת לא נכון, עלולות להיות לכך השלכות חמורות על בריאותכם הכלכלית, האשראי ואיכות החיים הכללית שלכם.

    1. זרועות אינטרס בלבד

    ARM ללא ריבית בלבד מאפשר לך לשלם רק את הריבית על ההלוואה בכל חודש, מבלי לשלם קרן כלשהי. זה מוריד את התשלום, אך לא עושה דבר בכדי לבנות הון עצמי או להתקרב יותר לבעלות על ביתך על הסף. הלוואות מסוג זה משמשות לרוב למשקיעים שלא מתכוונים להחזיק את הבית לאורך זמן, או לבעלי בתים שמצפים להרשות לעצמם את הבית בעוד כמה שנים..

    עם זאת, לקיחת הלוואה כזו יכולה להיות עסק מסוכן מכיוון שרוב המשכנתאות בעלות ריבית בלבד מתאפסות בסופו של דבר ומחייבות אותך לשלם גם את הקרן. כשזה קורה כמובן שהתשלום עולה באופן דרמטי. אם יש לך או שוקל הלוואה כזו, הבין כיצד ומתי היא מתכווננת להפחתה מלאה.

    2. משכנתא להפחתות שליליות

    "הפחתות שליליות" הוא מונח מפואר למשכנתא בה אתה משלם פחות מהריבית המגיעה בכל חודש. המשמעות היא כי יתרת ההלוואה שלך עולה מכיוון שמוסיפים ריבית שטרם שולמו ליתרת ההלוואה. משכנתאות מסוגים אלה נפגעו לרוב במהלך תנופת הדיור מכיוון שהתשלומים נמוכים מובן.

    עם זאת, אם יתרת ההלוואה תעלה גבוהה מדי, המשכנתא תתאפס והתשלומים יקפצו בצורה דרמטית. לפני תנופת הדיור, משכנתאות ההפחתות השליליות שימשו אך ורק על ידי משקיעים או סנפירי בתים. הלוואות אלה פשוט מהוות מתכון לאסון עבור רוב בעלי הבתים.

    3. אפשרות למשכנתא או תשלום משכנתא

    המשכנתא "לבחור בתשלום", הידועה גם כמשכנתא לאופציות תשלום, היא סוג חדש למדי של הלוואה שנראית בהתאמה אישית ליצירת בעיות. משכנתאות אלה היו פופולריות מאוד כאשר מחירי הדירות עלו בצורה דרמטית מכיוון שהם אפשרו לאנשים להיכנס לבית יותר בפחות כסף. מרבית ההלוואות הללו מציעות אפשרויות תשלום מרובות בכל חודש וכל עוד אתה משלם לפחות את התשלום הקטן ביותר, לא תהיה ברירת מחדל.

    בדרך כלל, אתה יכול לבחור בין לשלם את כל הריבית פלוס חלק מהקרן, לשלם ריבית בלבד, או לשלם סכום שהוא פחות מהריבית שנצברה באותו חודש. אתה יכול לדמיין שרוב האנשים בוחרים את התשלום הקטן ביותר, מה שאומר שהריבית שטרם שולמה יכולה לגרום ליתרת ההלוואות לצמוח משמעותית לאורך זמן. ואז ברגע שיתרת ההלוואה תגיע לנקודה מסוימת (לעיתים קרובות 20% יותר מהיתרה המקורית), המשכנתא תתאפס והתשלומים יעלו בצורה דרמטית.

    משכנתאות פיק-א-פי נמכרו לרוב לאנשים שלא הודיעו להם כי תשלום התשלום המינימלי יביא ליתרת ההלוואות שלהם. אמנם סוג משכנתא מסוג זה יכול להוות כלי נהדר למשקיעים, אך בדרך כלל הם אינם מתאימים לאנשים שמתכוונים להיות בביתם זמן רב. אם יש לך משכנתא עם אפשרויות תשלום שונות בכל חודש, קרא בעיון את תיעוד ההלוואות ואת הצהרת המשכנתא שלך כדי לקבוע כמה אתה צריך לשלם כדי לשמור על יתרת ההלוואות שלך בירידה במקום לעלות.

    היתרונות והחסרונות של כלי הזרוע

    היתרונות והחסרונות הללו חלים בדרך כלל על מרבית כלי הזרוע, אך בדקו היטב את הניירת שלכם כדי לאשר האם הם חלים על ההלוואה שאתם שוקלים או לא..

    יתרונות

    1. עלויות סגירה נמוכות יותר. יתרון משמעותי אחד ל- ARM הוא שלעתים קרובות הם זולים יותר ממשכנתא עם ריבית קבועה לצמיתות.
    2. ריבית קבועה נמוכה יותר. אם ל- ARM תקופה עם ריבית קבועה, שיעור זה בדרך כלל נמוך מהשיעור במשכנתא בריבית קבועה לצמיתות.
    3. תקופת ריבית קבועה נדיבה. מכיוון שאנשים רבים אפילו לא שומרים על אותה משכנתא במשך חמש שנים, ARM 5/1 עשוי להעניק לך זמן רב למכור או לממן מחדש את הבית שלך מבלי שהתעריף ההתחלתי שלך יתחיל להתאים. המשמעות היא שתוכל לחסוך כסף מראש בעלויות סגירה נמוכות יותר ועם הזמן דרך ריביות נמוכות יותר - במיוחד אם סביבת הריבית נשארת נמוכה או יורדת.
    4. עוזר לך להעפיל לבית גדול יותר. מכיוון שהתשלום הראשוני לרוב נמוך מזה של משכנתא בשיעור קבוע קבוע, יכול להיות קל יותר להעפיל להלוואה גדולה יותר. אנשים רבים שמקבלים ARM הם רוכשי בית בפעם הראשונה שמצפים להרוויח יותר כסף בחמש שנים מאשר עכשיו. למעשה, צבא יכול להיות אבן דרגה נהדרת לבעלות על הבית שכן הוא בעל עלות נמוכה יחסית וקל להעפיל אליו.

    חסרונות

    1. חוסר עקביות בתשלומים. ברגע שהתעריף יתאים, זה יכול להקשות על התקצוב, במיוחד אם התעריף שלך מתכוונן כל חודש או שישה חודשים.
    2. שיעורי הריבית עלולים לעלות. ב- ARM היברידי, הריבית בתקופה הקבועה לרוב נמוכה באופן מלאכותי. כך שגם אם הריבית לא תשתנה הרבה, התשלום שלך עדיין יכול לעלות כאשר הריבית תתאפס. אם שיעורי הריבית עלו, השיעור שלך עשוי לעלות לסכום הכס שלך, אשר במקרים מסוימים עלול לגרום להפחתות שליליות.
    3. אתה יכול לוותר על ריבית קבועה נמוכה. למרות שהריבית על ARM תחילה תהיה נמוכה מזו של משכנתא קבועה למשך 30 שנה, היא תתאפס. אם הריבית תעלה לפני שתממן מחדש, אתה עלול להחמיץ 30 שנה של ריבית נמוכה יותר.
    4. סביר יותר להסתיר בעיות. לרוע המזל, ספקי המשכנתאות הוכיחו את עצמם לא כקבוצה האתית ביותר ויש להם נטייה להתעלל במשכנתאות מסוימות, כמו ARM. במילים אחרות, תצטרך לוודא שאתה לא מפספס שום דבר באותיות הקטנות ושאתה מבין את תנאי ההלוואה כמו עבודה בשולי, בתשלום ובגובה הריבית ועבודת רצפת הריבית. בעלי בתים רבים מצאו עצמם במים חמים ואפילו בפשיטת רגל בגלל הלוואה מסוג זה.

    מילה אחרונה

    משכנתאות בריבית מתכווננת עלו מאוד בפופולריות בשנים האחרונות, בעיקר בגלל העלויות והריבית הנמוכות שלהם. עם זאת, הם עברו התעללות קשה גם כן. ועדיין, משכנתא בשיעור מתכוונן המותאמת להתאים לך ולצרכים הפיננסיים שלך יכולה להועיל מאוד כל עוד אתה מודע לכל תנאי המשכנתא.

    יתר על כן, בבחירת משכנתא כלשהי, ובמיוחד ARM, קחו בחשבון את המצב והכוונה האישיים שלכם. לדוגמה, אם אתה מצפה לגור בביתך שנים רבות והריבית נמוכה בכל הזמנים, ARM עשוי לא להיות הגיוני עבורך. בטח, תחסוך קצת כסף בשנים הראשונות, אך רוב הסיכויים שתשלם יותר באמצעות ריבית גבוהה יותר כשאתה מממן מחדש.

    קח את הזמן להבין ולהשוות חנות למשכנתאות וקח בחשבון אילו תכונות החשובות לך ביותר. עיין תמיד בתיעוד ההלוואות ביסודיות לפני החתימה כדי להבטיח שאתה מקבל את המשכנתא הנכונה וכדי להימנע ממלכודות וטעויות יקרות.

    בחרת ללכת עם משכנתא בריבית מתכווננת? למה או למה לא?