האם אתה צריך למכור את הבית שלך או להשכיר אותו? - דברים שצריך לקחת בחשבון

השאלה הגדולה היא מה לעשות עם הנכס כשאתם עוברים דירה. עדיף לך לשמור על המקום הישן שלך כשכירות, או שמא למכור אותו הגיוני יותר? בעוד ששכירות מאפשרת לך לשלם את המשכנתא או להרוויח מעט כסף מדי חודש, היא גם מגיעה עם כמות לא מבוטלת של סיכון ותוספת סיבוכים במס.

למה לשכור את הבית שלך?

כאשר דייר משלם לכם שכר דירה, תוכלו להשתמש בשיק לכיסוי המשכנתא החודשית. במובן מסוים, הדייר משלם עבורכם בכדי להרוויח הון עצמי בבית. לאחר שהמשכנתא תשולם, תוכלו לשמור על כל שכר דירה חודשי כהכנסה.

השכרת הבית יכולה לגוון את ההשקעות ואת זרמי ההכנסה, מה שמאפשר לך להפחית את הסיכון הכספי שלך. לדוגמה, אם איבדת את מקום עבודתך, עדיין תהיה לך הכנסה מסוימת מהשכרה. לחלופין, אם אתה מגלה שחיסכון הפרישה שלך אינו מספיק, יש לך חתיכת נדל"ן שתוכל למכור.

עלויות השכרה

בעת חישוב עלות השכרת הבית, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הפוטנציאליות הללו:

• תשלום משכנתא. שקול הן תשלומי ריבית והן תשלומי עקרון.
• מס רכוש. אלה משתנים לפי אזור, אך מצפים לשלם עד 2% מערך הבית בשנה.
• דמי ביטוח למשכנתא. אם המקדמה שלך פחותה מ 20% מערך הבית שלך, צפו לשלם דמי ביטוח למשכנתא.
• ביטוח בעל בית. זה מכסה נזקי דייר ומגן עליך אם מישהו נפגע בנכס השכירות שלך. על פי HouseLogic, ביטוח בעל הבית הוא בדרך כלל 15% עד 20% יותר מאשר ביטוח בעלי בתים.
• דמי HOA. תשלומים אלה נדרשים אם הבית או הדירה שלך שייכים לאגודה.
• תיקונים והחלפות. יש לתקן או להחליף חלונות, דלתות, קירות, שטיחים, גגות ומכשירים גדולים.
• תחזוקה. לאחר שהשוכר עוזב, עלויות נפוצות כוללות צבע חיצוני, צבע פנים וניקוי שטיחים. כמעט תמיד תצטרך לנקות את השטיח בין דיירים, וייתכן שתצטרך לגעת גם בצבע פנים. ציור חיצוני הוא נדיר יותר - צפו לצייר כל חמש שנים בערך.
• בדיקות היסטוריות בנושא פרסום והשכרה. אתה יכול לפרסם באתרים כמו קרייגסליסט בחינם, אך צפה לשלם כ 100 $ אם ברצונך להציג מודעה בעיתון. VeriFirst מדווחת כי היסטוריית השכירות של רשומות פינוי והיסטוריית תשלומי שכירות עולות שניהם בין $ 5 ל -10 $.
• דמי ניהול חשבונאות וניהול נכסים. חברות ניהול נכסים גובות בדרך כלל כ -10% מהכנסות השכירות שלך. כמו כן, צפו לשלם מינימום 200 דולר לשנה עבור מחיר לרכישה להכנת החזר המס האישי והשכירות שלכם.

HouseLogic מספק גיליון עבודה בחינם שיעזור לכם להעריך את עלות השכרת הבית.

רווחיות בשכירות

אתה יכול לקבל אומדן די מדויק של הכנסות פוטנציאליות מדמי שכירות על ידי בדיקת פרסומים בשכונה שלך. שוק הנדל"ן המקוון Zillow משתמש בנתוני MLS ונוסחה קניינית כדי לאמוד את ערכי שכר הדירה בבתים ספציפיים. Rentometer מספקת שירות דומה. אתה יכול גם לדבר עם סוכן נדל"ן מקומי או עם חברת ניהול נכסים, או לבדוק את Craigslist כדי לראות את התעריף הולך באזור שלך..

כמו כן, שקלו את מגמות ההשכרה ההיסטוריות עבור אזורכם - אם אתם נמצאים בעיר שחווה עליית מחירי השכירות, הכנסות השכירות עשויות להתעלות על הוצאותיה בקרוב. שירותים כמו Rent Jungle יכולים להראות לכם מגמות מחירים ספציפיות להשכרה עבור אזורכם.

כמו בכל עסק, ההכנסות שלך חייבות לעלות מעל העלויות שלך אם אתה אמור להיות רווחי. למרבה המזל, העלויות שנגרמות לך להשכרת הבית ניתנות לניכוי מס, מה שמוריד את גובה מס ההכנסה שאתה צריך לשלם על דמי השכירות שהתקבלו ומגדיל את מזומני ​​הבית הביתה.

אם הכנסות השכירות שלך מיד עולות על ההוצאות שלך, זה סימן טוב. עם זאת, גם אם אינך מרוויח מיד רווח, אל תדאג. יכול להיות ששערי השכירות נמוכים כרגע או שאתה עדיין משלם משכנתא חסנית. לפי רויטרס, רו"ח מרילנד, ג'רי גרוס, מעריך שלרוב יש לך השקעה סולידית אם הכנסות שכר דירה ראשוניות מכסות לפחות 80% מעלויות השכירות המיידיות.

חישוב רווחיות

מחשבון להשכרה כמו זה בכל ניהול הנכסים יכול להציע תובנה לגבי הרווחיות לטווח הארוך של ההשכרה שלך. פשוט הזן פרטים על מחיר שכר הדירה, שיעורי ריבית למשכנתא, יתרת משכנתא, תשלומים, ארנונה, ביטוח, עמלות אגודה, וכמה זמן אתה מתכנן להיות בעל הנכס. לאחר מכן המחשבון מציג תרשים מפורט של תזרימי המזומנים הצפויים. זה אחראי לכל העלויות והמשתנים המועטים כמו משרות פנויות, דמי ניהול נכסים, עלויות תחזוקה, עלויות מכירה ושיעורי מס.

יחד עם הרווחיות, המחשבון מקרין גם את הערך העתידי של הבית או הנכס להשכרה. בעת הערכת תוצאות המחשבון, שימו לב לערך הזמן של הכסף. זה אולי מרגש לחשוב שביתך יכול להיות שווה מיליונים בעוד 30 שנה, אבל מיליון דולר 30 שנה מהיום אינו מיליון דולר כיום. למעשה, בהנחה של שיעור אינפלציה של 2%, מחשבון לערך נוכחי מעריך כי מיליון דולר בשנת 2045 שווה רק 552,000 דולר בשנת 2015.

שכירות לעומת מכירה - שיקולים

לפני שתלחץ על ההדק בכל דרך, קח בחשבון את מצבך הכלכלי, את מצב שוק הדיור ואת כל תקנות המדינה או המקומיות המשפיעות על זכויותיך כבעל בית..

1. מחיר מכירות ורווחי הון

אם אינך מרוצה מערך הבית הנוכחי שלך, השכרת הבית יכולה לספק הכנסה מסוימת בזמן שאתה מחכה לעלות הבית שלך. אם בתים מעריכים במהירות את האזור שלך, ייתכן שיהיה חכם לחכות.

למרבה הצער, טקטיקה זו עשויה להחמיר אם אתה מחכה יותר מדי זמן למכור. לאחר ששכרתם את הבית במשך יותר משלוש שנים, אינכם יכולים עוד לתבוע אותו כמגורים העיקריים שלכם. המשמעות היא שאתה חייב במס על מכירת הבית. בעת מכירת בית שאינו המגורים העיקרי שלך, עליך לשלם מיסי רווח הון על כל רווח, שמשתנה בין 0% ל 20%, תלוי במדרגת המס שלך. עם זאת, בעת מכירת מגוריכם העיקריים, תוכלו להחריג 250,000 $ מרווחי הון (או 500,000 $ אם אתם זוג נשוי) כאשר אתם מוכרים.

על מנת שביתך יוכל להיחשב למגורים ראשוניים, אתה בוודאי גר שם שנתיים מחמש השנים האחרונות. אם אתה לא מתכוון למכירה שלך, אתה עלול בסופו של דבר להפיק רווחי הון של עשרות אלפי דולרים לאחר מכירת השכירות שלך.

2. מס על הכנסות משכירות

בדיוק כמו שכר ממשרה או דיבידנדים ממניות, אתה מוערך על מס הכנסה על כל הכנסה שתקבל מהשכרה שלך, בשיעור המס הרגיל שלך. למרבה המזל, אתה יכול למחוק את כל העלויות הכרוכות בהשכרת הבית. לדוגמה, אם הכנסות השכירות ברוטו שלך לשנה הן 40,000 $ אך הוצאת הוצאות שכירות בסך 30,000 $, אתה מוערך רק על מס 10,000 $.

לצד ניכוי הוצאות מזומנים, תוכלו גם לתבוע ניכוי בגין הוצאות פחת. הוצאה זו שלא במזומן מאפשרת לך לנכות לאט את הסכום ששילמת לרכישת הבית. כמו כן, אם יש לך הפסד שכר דירה, ייתכן שתוכל להשתמש בהפסד כדי לקזז חלק מההכנסה שלך אם ההכנסה ברוטו המותאמת שלך היא פחות מ- 150,000 $. בקש מרו"ח לקבלת פרטים נוספים על ניכוי הפסדים או פחת.

3. הון

הדרך היחידה שרבים מבעלי בתים יכולים לקבל מקדמה עבור הבית הבא שלהם היא לפדות את ההון שהם הכניסו לזו שהם כבר בבעלותם. האם המשפחה שלך יכולה לגרד מספיק כדי להניח 20% על הבית הבא שלך בלי למכור את הבית הקיים שלך? שקול זאת היטב לפני שתחליט לשכור.

4. הוצאות

אני מקווה שתוכל להשכיר את הבית רוב הזמן ולכסות את רוב תשלומי המשכנתא או את כולם. עם זאת, עליכם להיות מוכנים לתרחיש הגרוע ביותר: לשלם משכנתא כפולה עבור שכירותכם ומגוריכם האישיים. אפילו בלי שוכר אתה עדיין נושא הוצאות שכירות הכוללות דמי ביטוח, אחזקה, פרסום, משפטים וחשבונאות.

בתחומים רבים, קשה מאוד ולגזול זמן לפינוי דייר שאינו משלם שכר דירה. אם יש לך דייר שלא ישלם או יגרום נזק משמעותי לבית, יתכן שהשכירות שלך עשויה להיכשל ברווחיות במשך מספר חודשים. באמצעות שכר טרחת משפט, שכר טרחת עורך דין, תיקונים, הוצאות ניקיון ושכר דירה אבוד, סקירת דייר סטאר פוינט מעריכה כי פינוי דייר עולה בממוצע כ -3,000 $..

אם אתה קונה בית מגורים אחר, המלווה עבור ביתך העתידי גורם סיכון זה בחישוביו. עץ ההלוואות מדווח כי המלווים מחשיבים רק 75% מההכנסה הצפויה משכירות בעת קביעת יחסי חוב להכנסה. אם השכרת הבית מעלה את יחס החוב להכנסה, יתכן שלא תהיי זכאית להלוואות בגודל הבית החדש שלך כפי שקיווית..

5. זמן ומתח

להיות בעל בית יכול להיות זמן רב ומתנקז רגשית. אתה אחראי לפרסום, הצגת הבית והפעלת בדיקות רקע כדי להשכיר את הבית. עליכם לבצע שיחות שטח מדיירים, לטפל בתחזוקה ותיקונים ולהתמודד עם כל מקרה חירום שעולה. למרות שאתה יכול לשכור חברת ניהול נכסים שתעשה זאת עבורך, צפה שהיא תחייב לפחות 10% מהכנסות השכירות שלך.

6. סוגיות מרחק

יתכן שתוכלו לנהל בית להשכרה בעצמכם אם אתם נמצאים באותה עיר או מחוז, אך ניהול השכרה מרחוק זה סיפור אחר. אמנם עלויות נסיעה לביקור בהשכרה שלך - כגון הוצאות קילומטראז ', כרטיסי טיסה, עלות מונית, עלויות מלון ומזון - ניתנות להפחתה ממס, אך הן חוסכות במהירות את רווח השכירות שלך. הגיוני יותר לשכור חברת ניהול נכסים שתתמודד עם סוגיות יומיומיות ומצבי חירום פוטנציאליים. עליכם לשכור גם צוות תיקונים ותחזוקה לעבודות קלות (כגון ניקוי שטיחים וצביעה) שאחרת אולי השלמתם בעצמכם.

7. זכויות דיירים והגבלות שכירות

לכל מדינה יש מערכת חוקים משלה של בעל בית, ובערים מסוימות יש גם תקנות מקומיות. כללים אלה יכולים לקבוע כיצד ומתי אתה יכול לפנות דיירים, מתי אתה יכול לגשת לנכס השכירות, כמה אתה יכול להגדיל את דמי השכירות ומתי עליך להחזיר פיקדונות. אתה יכול למצוא כללי מדינה באתר האינטרנט שלך לצרכנים צרכניים ולחפש קודים עירוניים עירוניים באמצעות מוניקוד.

תקנות אלה יכולות להשפיע ברצינות על הרווחיות של השקעת השכירות שלך. אזורים מסוימים מעדיפים בעלי בית, ואילו אחרים מעניקים זכויות נרחבות לדיירים. לדוגמא, בקרת שכר הדירה בסן פרנסיסקו אוסרת על בעלי הדירה להגדיל את דמי השכירות ביותר מ- 1% או 2% לשנה.

אם אתה מעוניין להשכיר את הדירה שלך, בדוק תחילה עם איגוד בעל הבית שלך לגבי מגבלות כלשהן. מספר נמוך של יחידות דיור בבעלות יכול להפחית את הערך של התאחדות דירות, ולכן לוחות רבים מגבילים את כמות היחידות המושכרות בכל זמן נתון.

מילה אחרונה

השכרת בית, כמו אסטרטגיות השקעה רבות, מהווה סיכון. אם ערך הבית שלך מעריך לאורך זמן, שכר הדירה ממשיך לעלות, ותוכל לשמור על השכרת הבית, הנכס שלך יכול לספק החזר השקעה פנטסטי. עם זאת, אם שכר הדירה יורד באזור שלך, הערך הביתי שלך לא צומח מהר כמו שציפית, או שאתה מקבל דיירים שלא משלמים, יתכן שזו לא השקעה נהדרת. וודא שיש לך כמות לא מבוטלת של מזומנים זמינים לכיסוי מצבי חירום, ושוחח עם מתכנן פיננסי לפני שתקבל את החלטתך.

שקלת להשקיע בנדל"ן?