מהי הערכת בית - רשימת טיפים ותהליכים

למרבה הצער, התוצאה של אחד הגורמים החשובים ביותר, הערכת הבית, אינה דבר שאתה יכול לשלוט עליו. עם זאת, חשוב שתהיה הבנה מלאה של הערכת הבית לפני שתתחיל בתהליך של רכישה או מימון מחדש של משכנתא..

מהי הערכת הבית?

הערכת בית היא הערכת שווי של הנכס שנערך על ידי שמאי מורשה "מומחה" שהוקצה לעניינך על ידי בנק או מוסד מלווה אחר (בדרך כלל באקראי, על סמך תקנות בנקאיות חדשות). שמאים ביתיים מבקרים בנכס שלך כדי להעריך את מצב החלל ולבצע מלאי של התכונות שלו.

השמאי שוקל גורמים הכוללים:

• מצב הבית
• גודל הבית
• גודל מגרש הנכס
• איכות הגינון
• מספר חדרי השינה, השירותים והחדרים
• איכות האור והנופים
• מספר הקמינים
• תוספת של בריכת שחייה
• איכות המרתף (בין שהיא גמורה או לא גמורה)
• פרטי הגימור בבית (כמו משטחי גרניט, רצפות עץ וגופי תאורה)

השמאי חוקר נכסים שנמצאו לאחרונה באזורך עם תכונות הדומות לביתך הפוטנציאלי, המכונה "השוואה". לאחר מכן מעריך השמאי את ההבדלים בין הבית שלך לבין ההשוואה כדי להגיע לאומדן של ערך הבית שלך. לדוגמה, אם השמאי שלך בחר בנכס של ארבעה חדרי שינה כדי להשוות לבית שלך עם שלושה חדרי שינה, השמאי עשוי לחסוך 10,000 דולר ממחיר המכירה של ארבעה חדרי שינה כדי להסביר את אותו אי התאמה. עם זאת, אם בבית שלך יש אח וארבעה חדרי השינה לא, השמאי עשוי להוסיף 2,000 $ להערכה שלך כדי לפצות.

גודל, מספר חדרי שינה, שירותים נוספים ומרתף מוגמר נוטים להשפיע ביותר על הערכה. לתכונות כמו איכות השיש, גימורים מפוארים ושדרוגים קוסמטיים השפעה פחותה.

שמאי מודד בדרך כלל את הנכס שלך כנגד לפחות 5 או 6 השוואות ("comps" בקיצור), אם כי רשימה זו יכולה להגיע לגובה 10. Comps נבחרים מתוך אזור גאוגרפי נתון כדי להימנע מכל צורך להתאים את המחיר למיקום . באופן אידיאלי, כל המחשבים הם מכירות אחרונות (במהלך החודשים האחרונים) המסייעות להגן מפני תנאי שוק משתנים. עיקולים ומכירות קצרות בדרך כלל לא נכללים כמחשבים, אם כי עשויים להיות חריגים אם הבית שלך נמצא במקרה של טרפה גבוהה..

לאחר שבוצעו כל התוספות וההחמצות הנחוצות כדי להסביר את הפערים בין הבית לחשבים, השמאי מגיע לערך משוער של הבית החדש שלכם..

מדוע יש צורך בשמאות ביתית?

בנק רוצה לקבל הערכה אמינה מאוד של שווי הבית כאשר הוא מעניק לך את הכסף לרכישה או למימון מחדש. לדוגמה, אם אינך משא ומתן מיומן והצעת 400,000 $ לבית של 200,000 $, אתה יכול לסמוך על כך שהבנק ידחה את בקשת ההלוואה שלך. הלוואה יותר מבית שווה פירושה שלבנק אין ביטחונות מספיקים כדי להבטיח את ההלוואה שלך. אם היית מתמודד עם עיקול במקרה זה, הבנק לא יוכל למכור את הנכס שלך בסכום ההלוואה המלא שהוא סיפק לך.

על סמך הערך המומלץ של שמאי, יתכן שיש לך סיכוי - במקרה של הערכה נמוכה - לגייס יותר כסף או לבדוק אם המוכר מקבל הצעה נמוכה יותר בכדי להשלים את ההלוואה..

האם הערכות הבית מדויקות?

כמו כל הערכת שווי, הערכת הבית אינה מדע מדויק. בנקים לעולם לא יקבלו ערך אובייקטיבי של הנכס שלך מכיוון שאף אחד מהם אינו קיים. אמנם הערכה עשויה להיות הפיתרון הטוב ביותר, אך היא בהחלט לא מושלמת.

מניפולציה

ניתן לשמוע על שמאים העובדים באופן קבוע עם בנקים מסוימים על מה צריך נכס להעריך על מנת שההלוואה תעבור. אם אותם שמאים רוצים עסק חוזר, הם עשויים למלא אחר הוראות הבנק כדי להבטיח את אישור ההלוואה. אף על פי שנקבעו תקנות מאז 2008 למניעת פרקטיקות כמו אלה, תמיד קיימת אפשרות לקנוניה בין בנקים ושמאי בית, לכן בדקו הפניות ושאלו כמה שיותר שאלות כדי לוודא שהתהליך כולו הוא מעל הלוח..

משתנים

יותר מ 60% מהשמאות מעריכים משמעותית את הנכס שמוערך, כך עולה ממחקר שערך הניו יורק טיימס. בבית אחד יכול להיות מגרש מקסים ולא סדיר; אחרת עשויה להיות גדולה יותר אך פחות אופי. במטבח אחד עשוי שיש וגרניט משובחים ביותר, ואילו מטבח אחר עשוי להיות בנוי מחלקים עתיקים נדירים.

לשפוט ערך השוואתי במקרים כמו אלה זו משימה קשה. במקרה הטוב, קווי דמיון קיימים בשוק ושמאי מחפש אותם להשוואה לא מדויקת אך כנה. במקרה הגרוע ביותר, אין מספיק השוואות והשמאי מסתמך אך ורק על השערה.

לפני שנסגרתי על ביתי באפריל 2012, היו לי שתי הערכות שנערכו במהלך תקופה של שלושה שבועות (החלפתי בנקים במהלך התהליך), והתוצאות היו יותר מ 100,000 $ זה מזה. אמנם הדבר נבע בחלקו הגדול מהמיקום והתכונות הייחודיות של ביתי, אך לצערי, הניסיון שלי לא היה ייחודי. רוכשי בתים רבים יכולים לספר לכם סיפורים דומים על הסובייקטיביות של שמאות בית, מה שהופך את הסיכוי להגיש בקשה למשכנתא מעט מעורער..

מה אם ההערכה אינה מדויקת?

אם אינך מרוצה מהערכה, ייתכן שתוכל לבקש הערכה שנייה באמצעות מלווים מסוימים. לדוגמא, הלוואות FHA מאפשרות זאת. במקרה של הלוואה קונבנציונאלית, יתכן שתוכל לבקש הערכה שנייה אם השמאי הראשון לא היה בקיא באזורך. לחלופין, תוכלו להכין רשימה של השוואה משלכם ולבקש מהחתם על ההלוואה לבחון אותה יחד עם הערכה..

מילה אחרונה

כדי להגן על עצמך מפני הסובייקטיביות של תהליך ההערכה, אתה מחזיק כרטיס אחד בידך: סוכן הנדל"ן שלך. אם עבדת עם מתווך לאורך כל תהליך ההצעה והמשא ומתן, אתה יכול להיות בטוח שהמתווך רוצה להרוויח עמלה. בקש מהמתווך שלך לערוך רשימת מחשבים עצמאית שתגיש למספק השמאי המדגיש דמיון חיובי לביתך הפוטנציאלי. שמאים העובדים מחוץ לשוק עשויים לקבל בברכה את הסיוע. מכיוון שהתהליך הוא סובייקטיבי, תוכלו באותה מידה לעשות את מה שתוכלו כדי לנצל אותו.

האם נערכת הערכה ביתית על הבית שלך? האם אתה מרגיש שזה היה מדויק?